Чего ожидать участникам «долевки»?
С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-ФЗ. Как изменится «долевка» на практике? Какие перспективы ждут застройщиков и участников долевого строительства при работе с эскроу-счетами? Эти и другие вопросы обсуждали участники рынка недвижимости на бизнес-завтраке с представителями властных, административных структур и общественных организаций.
Мероприятие состоялось в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя». Модератором выступил сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский. Информационные партнеры – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Открыл дискуссию председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин, отметив, что «актуальность темы последствий принятых в 214-ФЗ изменений – для застройщиков, банков и дольщиков не вызывает сомнений».
«Представленные застройщиками и оформленные кадастровыми инженерами в соответствии с установленными требованиями справки о строительной готовности, как правило, подвергаться сомнению не будут, за исключением явного несоответствия их реальному состоянию дел. А вот размер фактически понесенных застройщиком затрат и оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве будут, безусловно, сверяться с данными, представленными застройщиками в квартальной отчетности и данными Управления Росреестра по Санкт-Петербургу», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Также он отметил, что уже сейчас понятно, что несколько строительных компаний по различным причинам получить кредиты банков не смогут. По каждой из них будет приниматься конкретное решение во взаимодействии с банками и с использованием механизмов, предусмотренных в принятых в первом чтении на прошлой неделе очередных изменениях в 214-ФЗ.
Евгений Барановский, отвечая на вопросы участников мероприятия, рассказал о необходимости государственно-частного партнерства в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры, озвучил статистику стройкомплекса Петербурга и подчеркнул, что сотрудники Комитета уже начали работу по оценке представляемых застройщиками документов для получения соответствующего заключения о дальнейшей схеме, по которой будет продолжаться строительство жилых объектов.
Работает в соответствии с изменившимся законодательством и СПб ГУП «ГУИОН». Как рассказала директор ГУИОН Алла Эккерман, разработана методика расчета строительной готовности строящихся домов и уже начата практическая работа по заявкам застройщиков.
И. о. директора СПБ ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка констатировал, что «достраивать проблемные объекты можно будет, привлекая крупных и надежных застройщиков на взаимовыгодных условиях, – или выходить на банкротство горе-застройщиков и использовать для завершения строительства бюджетные средства или средства Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Позицию застройщиков на бизнес-завтраке озвучили генеральные директора строительных компаний: Мария Чёрная («Бонава»), Михаил Зарубин («47 трест»), Марк Лернер («Петрополь»), Валентина Калинина («РосСтройИнвест»). По их мнению, со введением в действие новых законодательных норм застройщикам придется на всем экономить, возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры за счет собственных средств, что скажется на повышении стоимости «квадрата», уменьшении площади квартир и увеличении финансовых рисков застройщиков при возникновении проблем у банков.
Снижение покупательной способности населения, сложность и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков, повлекут либо объединение, либо уход с рынка ряда застройщиков, а также проблемы с выходом на рынок новых игроков. Как следствие этих факторов, возможна его монополизация.
Но были и оптимистичные прогнозы по развитию отрасли в новых условиях. Положительным опытом работы с эскроу-счетами поделился заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин: «Мы работаем по схеме проектного финансирования с 2015 года. Да, нам пришлось серьезно перестроить управление в компании, существенно изменив работу всех подразделений, и выйти на новый уровень взаимодействия с банками. Но работа по эскроу-счетам возможна и имеет перспективное будущее».
В свою очередь, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала об особенностях альтернативы долевому строительству – о привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов с помощью жилищно-накопительных кооперативов.
По окончании мероприятия все участники отметили важность общения, позволяющего представителям органов исполнительной власти и застройщикам услышать друг друга и прийти к совместным решениям.
По заказу КРТИ подготовлена Концепция развития транспортной системы Петербурга до 2049 года. Независимые эксперты нашли в ней множество существенных ошибок и сомнительных предложений.
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга принял к рассмотрению Концепцию развития транспортной системы Петербурга до 2049 года. Подготовили ее несколько научных организаций под контролем ОАО «Научно-исследовательский институт автомобильного транспорта».
Поставить на рельсы
В рамках разработки Концепции было рассмотрено более 12 различных вариантов развития транспортной системы города, из которых выбрано и промоделировано 7 основных сценариев. В том числе были разработаны предложения по 230 объектам улично-дорожной сети. На реализацию всех заложенных Концепцией проектов в ценах текущего времени необходимо 3 трлн рублей.
Как сообщила пресс-служба Правительства Петербурга, по результатам сравнения социально-экономических показателей был выбран вариант, в котором предполагается создание единой сети рельсового транспорта – железнодорожного и метрополитена как основного вида транспорта, а также скоростного трамвая в периферийных районах и трамвая в центральных районах для организации подвоза пассажиров к станциям метро. Кроме того, по всему городу предлагается создать многочисленные парковочные пространства, в том числе работающие и на платной основе.
Внедрение проектов, вошедших в Концепцию, разделено на четыре этапа. В частности, в рамках первого (2017-2022 годы) должна решиться задача подключения территорий интенсивного развития к городской магистральной дорожной сети, в том числе к ЗСД. Так, должна сформироваться транспортная магистраль на участке от проспекта Стачек до проспекта Энергетиков с мостом через Неву в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай. Также должна быть построена магистраль на участке от Бухарестской улицы до проспекта Энергетиков.
В рамках второго этапа реализации Концепции (2023-2028 годы) должна быть сформирована опорная кольцевая сеть скоростных магистралей города, в том числе в Южной планировочной зоне. В рамках третьего этапа (2028-2038 годы) предлагается улучшить транспортную доступность пригородов и перспективного города-спутника Южный.
В рамках четвертого этапа (2039–2048 годы) планируется завершить формирование всей дорожной сети полицентрического мегаполиса. В том числе должна быть построена магистраль №7 от Арсенальной набережной до Выборгского шоссе с мостом через Неву, а также магистраль непрерывного движения на правом берегу Невы на участке от Ушаковского моста до Большого Обуховского моста.
Первыми с итоговой концепцией ознакомились члены Общественного совета при КРТИ, а также вице-губернатор Петербурга Игорь Албин. Несколько дней назад он поручил КРТИ провести широкое общественное обсуждение данной Концепции на публичных слушаниях. Предположительно, они должны пройти в феврале текущего года. Ожидается, что все согласованные проекты, представленные Концепцией, войдут в Генплан 2018 года.
Кошмары и фантазии
Между тем, в середине января по приглашению Центра экспертиз «ЭКОМ» на одной из общественных площадок независимые эксперты, градозащитники и экологи уже ознакомились с представленной научными организациями Концепцией, которая предварительно уже одобрена КРТИ. У городских активистов представленные проекты документа вызвали недоумение и смех.
Так, оказалось, что к 2049 году транспортные развязки – двухуровневые путепроводы – должны будут появиться на многих городских перекрестках, в том числе в уже давно обжитых кварталах, где с учетом построенных домов их некуда вместить. На карте-схеме Концепции распланированы дорожные сети на намывных территориях в Курортном районе города – но этих территорий сейчас нет и пока не предвидится.
Общественники также обнаружили, что некоторые заявленные транспортные узлы на севере города будут проходить по уже застраиваемым в последние годы территориям, сквозь участки, где уже стоят жилые здания. Кроме того, часть представленных новых дорог на карте будущего Петербурга просто сбивается и продолжается в другой локации. На схеме также представлены проекты, от которых город уже отказался несколько лет назад. В частности, таковым является скандальный Орловский тоннель.
По словам директора Центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, таких «блох» в представленной Концепции очень много, наряду с действительно полезными вещами. «Задача городских активистов – указать КРТИ на существенные ошибки. Так как есть опасность, что их могут принять в реализацию. В Комитете уже лежит огромное количество проектов, за которые заплачены деньги, некоторые из них прошли госэкспертизу. Ведомство их не может списать. Проекты висят, и с ними что-то надо делать», – отмечает господин Карпов.
В рамках обсуждения общественниками Концепции также выступил Игорь Резников, бывший сотрудник одной из организаций, создававших ее. Он признался, что работа над проектом проходила в крайне сжатые сроки. «Организации, задействованные в создании Концепции, не сотрудничали друг с другом. В итоге вся работа, представленная в документе, – это компиляция из старых и очень старых городских проектов, которые проектировщики просто вытащили на свет», – признался он.
Цифра
3 трлн
рублей – примерный объем инвестиций в проекты, задействованные
в Концепции
Профессор Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого (СПбПУ) Андрей Пономарев и аспирант Александр Рассохин разработали несколько типов строительных блоков на основе высокопрочных наноструктурированных легких бетонов, армированных косоугольными крупноячеистыми композитными решетками.
По их словам, разработка обладает уникальными характеристиками, отличающими ее от имеющихся на рынке аналогов: при увеличении несущей способности более чем на 200% удельный вес конструкции, сократился на 80%. Преимуществами разработки также являются стойкость к коррозии и агрессивным средам, повышенная морозостойкость.
Исследователи подсчитали, что эксплуатационный ресурс строительных конструкций, выполненных с применением данной системы армирования, вырастет минимум в 2-3 раза по сравнению с современными аналогами.
В ходе эксперимента учеными была разработана система армирования бетонных конструкций, на ней был применен метод модификации структуры решеток на межфазных границах композит-бетон наночастицами в форме торов – Астраленами. Это способствовало увеличению сцепления композитной арматуры к бетону и повышению их совместной работы, что решает одну из самых серьезных проблем существующей полимерной композитной арматуры – плохую совместную работу конструкции в связи с отсутствием адгезии арматуры с бетоном.
Научная группа уже получила патент на данную разработку.
«В ходе разработки серии опытных образцов был создан высокопрочный строительный блок из легкого наноструктурированного бетона, армированный объемными композитными решетками. Такая система позволяет обеспечить монолитность работы конструкции даже в условиях сейсмической активности, так как нагрузка распределяется по всей конструкции в целом, а не по отдельным арматурным стержням. Данный материал имеет широкую область применения: его можно использовать при строительстве малых мостов и пешеходных переходов, неметаллических кораблей, малоэтажных жилых домов; замене металлоконструкций на арктических объектах и в других случаях», – отмечает Александр Рассохин.
Новости по теме: