Чего ожидать участникам «долевки»?
С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-ФЗ. Как изменится «долевка» на практике? Какие перспективы ждут застройщиков и участников долевого строительства при работе с эскроу-счетами? Эти и другие вопросы обсуждали участники рынка недвижимости на бизнес-завтраке с представителями властных, административных структур и общественных организаций.
Мероприятие состоялось в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя». Модератором выступил сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский. Информационные партнеры – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Открыл дискуссию председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин, отметив, что «актуальность темы последствий принятых в 214-ФЗ изменений – для застройщиков, банков и дольщиков не вызывает сомнений».
«Представленные застройщиками и оформленные кадастровыми инженерами в соответствии с установленными требованиями справки о строительной готовности, как правило, подвергаться сомнению не будут, за исключением явного несоответствия их реальному состоянию дел. А вот размер фактически понесенных застройщиком затрат и оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве будут, безусловно, сверяться с данными, представленными застройщиками в квартальной отчетности и данными Управления Росреестра по Санкт-Петербургу», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Также он отметил, что уже сейчас понятно, что несколько строительных компаний по различным причинам получить кредиты банков не смогут. По каждой из них будет приниматься конкретное решение во взаимодействии с банками и с использованием механизмов, предусмотренных в принятых в первом чтении на прошлой неделе очередных изменениях в 214-ФЗ.
Евгений Барановский, отвечая на вопросы участников мероприятия, рассказал о необходимости государственно-частного партнерства в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры, озвучил статистику стройкомплекса Петербурга и подчеркнул, что сотрудники Комитета уже начали работу по оценке представляемых застройщиками документов для получения соответствующего заключения о дальнейшей схеме, по которой будет продолжаться строительство жилых объектов.
Работает в соответствии с изменившимся законодательством и СПб ГУП «ГУИОН». Как рассказала директор ГУИОН Алла Эккерман, разработана методика расчета строительной готовности строящихся домов и уже начата практическая работа по заявкам застройщиков.
И. о. директора СПБ ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка констатировал, что «достраивать проблемные объекты можно будет, привлекая крупных и надежных застройщиков на взаимовыгодных условиях, – или выходить на банкротство горе-застройщиков и использовать для завершения строительства бюджетные средства или средства Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Позицию застройщиков на бизнес-завтраке озвучили генеральные директора строительных компаний: Мария Чёрная («Бонава»), Михаил Зарубин («47 трест»), Марк Лернер («Петрополь»), Валентина Калинина («РосСтройИнвест»). По их мнению, со введением в действие новых законодательных норм застройщикам придется на всем экономить, возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры за счет собственных средств, что скажется на повышении стоимости «квадрата», уменьшении площади квартир и увеличении финансовых рисков застройщиков при возникновении проблем у банков.
Снижение покупательной способности населения, сложность и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков, повлекут либо объединение, либо уход с рынка ряда застройщиков, а также проблемы с выходом на рынок новых игроков. Как следствие этих факторов, возможна его монополизация.
Но были и оптимистичные прогнозы по развитию отрасли в новых условиях. Положительным опытом работы с эскроу-счетами поделился заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин: «Мы работаем по схеме проектного финансирования с 2015 года. Да, нам пришлось серьезно перестроить управление в компании, существенно изменив работу всех подразделений, и выйти на новый уровень взаимодействия с банками. Но работа по эскроу-счетам возможна и имеет перспективное будущее».
В свою очередь, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала об особенностях альтернативы долевому строительству – о привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов с помощью жилищно-накопительных кооперативов.
По окончании мероприятия все участники отметили важность общения, позволяющего представителям органов исполнительной власти и застройщикам услышать друг друга и прийти к совместным решениям.
Представление о назначении современного жилья давно вышло за рамки удовлетворения базовых потребностей. Современный дом должен быть многофункциональным и персонализированным, легко модифицироваться под меняющиеся потребности жильцов. Как архитектура умещается в рамках этого списка и что такое сегодня «архитектура для масс»?
О различных подходах к массовому строительству, его эволюции и дальнейших путях развития говорили участники пленарной сессии «Архитектура для масс: преодолевая стереотипы», состоявшейся в рамках секции «Креативная среда и урбанистика» Санкт-Петербургского международного культурного форума.
Индивидуальное с помощью типового
По мнению нидерландского архитектора, партнера бюро MLA+ Маркуса Аппенцеллера, проектируя новые дома, начинать следует не с архитектурных решений, а с планирования городских районов. Важно учитывать средовой контекст и придавать индивидуальность не только конкретному дому, но и всему району застройки. В качестве примера партнер бюро MLA+ привел работу архитектурного бюро над проектом «Лиговский Сити» в «сером поясе» Петербурга: «Работая над проектом, мы думали о том, как сделать город более индивидуальным, а каждый район отличимым от другого, используя ландшафт и уже имеющуюся застройку. Работать в рамках существующего контекста крайне непросто; но при этом переработка промышленной территории интересна, она позволяет конструировать новые индивидуальные здания и площадки».
Архитектурные решения, по мнению Маркуса Аппенцеллера, должны закладываться в проект уже на той стадии, когда сформировано общее видение проекта.
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре и главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев выступает за уход от типового строительства в массовой архитектуре: «Для каждого проекта должен найтись свой архитектор, массовая архитектура не должна становиться частью массовой культуры».
Маркус Аппенцеллер, напротив, видит в типовом возможности для выражения индивидуальности. В качестве аналогии он приводит эффект IKEA: когда каждый, используя товары массового производства, формирует в своем доме индивидуальную среду, комбинируя эти типовые предметы оптимальным образом. Так и архитектурные элементы, используемые в строительстве, позволяют создавать новое.
Во взгляде на строительство индивидуального с помощью типового – с нидерландским архитектором солидарен итальянский коллега. Профессор курса архитектурной и градостроительной композиции миланского Политекнико, глава бюро Сino Zucchi Architetti Чино Дзукки считает, что можно, используя существующую типологию форматов массового строительства, строить разные города, объединять идеи для возведения социального жилья с другими элементами. Это поможет сделать застройку современных городов более интересной и разнообразной и в то же время избежать создания резерваций, объединяющих людей одного социального слоя. «Важно научиться смотреть на жилищное строительство не как на отдельный объект, а как на неотъемлемую часть города и пространства городской среды», – говорит г-н Дзукки.
Многоэтажки как срез эпохи
Если говорить о массовой архитектуре как о продукте потребления, то у среднестатистического жителя (и в России эта тенденция особенно заметна) нет запроса на качественный архитектурный проект. На первом месте пока стоит доступность жилья, затем рассматривается его функциональность. Архитектор Евгений Герасимов объясняет это тем, что массовая застройка – это всегда отражение текущего экономического состояния общества: «Архитектура плохая не потому что она плохая, а потому, что мы такие. Если она бедная – значит, это мы бедные. Если она некрасивая, значит, нас это устраивает, – делится своей точкой зрения архитектор. – Так было всегда, так будет, и невозможно перепрыгнуть через это обстоятельство. Панельные дома мы называем сталинками, хрущевками, брежневками. Мы не называем их по именам архитекторов, и в этом тоже – отражение эпохи».
Массовую архитектуру как исторический пласт рассматривает и чилийский архитектор Педро Алонсо, куратор чилийского павильона на 14-й Венецианской биеннале архитектуры, организатор экспозиции, посвященной массовому домостроению. Панельные многоэтажки, в промышленных масштабах строящиеся в XX веке, на его взгляд, больше, чем просто дешевое и быстровозводимое жилье. Это – срез эпохи. «История не только в зданиях, но в культуре, в политике, в том, как формируется архитектурный облик. Все это – элементы единой мозаики, это международный контекст истории технологий», – расширяет взгляд на массовую архитектуру г-н Алонсо.
Как повышать качество архитектуры или формировать запрос на нее? По мнению г-на Герасимова, выход в том, чтобы не искать выхода, а продолжать каждому заниматься своим делом: архитекторам – создавать проекты, а строителям – воплощать их. «Массовая застройка – это не хорошо и не плохо. Это есть, и мы должны воспринимать ее нормально. Если вдруг кто-то захочет прыгнуть из времени, у него не получится это сделать, он разорится. Нужно спокойно воспринимать действительность, делать что должно – и будь что будет», – заключает архитектор.
Партнер, директор по развитию регионов «Россия», «Страны СНГ» японской компании «Никкен Секкей» Фади Джабри считает, что нужно уделять больше внимание внутреннему пространству. Так, в Японии тезис Ле Корбюзье о том, что архитектура – это машина для жизни, воплощается в жизнь. Национальные традиции и поиски архитекторных образов к началу нового века воплотились в идею о гибком, моделируемом пространстве. К традиционным раздвижным перегородкам и емким встроенным шкафам сегодня добавляются высокие технологии, рационально интегрированные в интерьер. За последние десятилетия японские планировки эволюционировали от моды размещать кухню в центре квартиры до передвижного модуля, который позволяет при необходимости размещать кухню там, где это удобно в конкретный момент. Компания «Никкен Секкей» разрабатывает планировки для жилья, которое будет актуально в ближайшем будущем. Его смысл сводится к тому, что, купив квартиру однажды, человек может моделировать пространство в ней так, как ему нужно, а не покупать новое жилье каждый раз, когда его семья расширяется или сокращается.
«Мы должны строить много и быстро, используя повторяющиеся элементы, но при этом учитывать ошибки первого индустриального домостроения и избегать однообразия, – заключает модератор дискуссии, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. – Речь идет не только о самих домах, но о среде в целом. Должны быть благоустроенные общественные пространства, продуманная инфраструктура и навигация. Также нужно учитывать пожелания жителей, ведь именно социум формирует архитектуру».
В рамках IV международной ежегодной конференции «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» состоялась дискуссия «Транспортное обеспечение при комплексном развитии территорий».
Эксперты обсудили вопросы обеспечения транспортной инфраструктурой четырех территорий комплексного освоения – Каменки, Кудрово, Мурино и Красного Села. Общая численность их населения в перспективе составит не менее 700 тыс. человек.
Каменку разовьют через соглашения
О планах города по развитию транспортной инфраструктуры в Каменке рассказал Вадим Власов, первый заместитель председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Сегодня транспортный каркас улично-дорожной сети Северо-Приморской части Петербурга (СПЧ) состоит в основном из автомобильных дорог, проложенных в 1990-е годы и в начале 2000-х. Транспортную ситуацию в районе отчасти улучшило в 2011 году подключение Парашютной улицы к КАД, рассказал Вадим Власов, однако с тех пор в Каменке часть земельных участков была передана под жилищное строительство, на них в перспективе планируется возвести около 3 млн кв. м жилья.
«В марте этого года на Транспортном совете при губернаторе Петербурга Г. С. Полтавченко было принято решение о включении в госпрограмму ряда транспортных проектов в Каменке и выделении соответствующего объема финансирования. Планируемый срок реализации проектов – 2023 год, – сообщил Вадим Власов. – Ввиду ограниченности бюджетных средств и растущей потребности улучшения транспортной ситуации в Каменке, со строительной компанией Setl City, реализующей на этой территории крупный жилищный проект, в ближайшее время будет подписано соглашение о выполнении работ по возведению транспортной инфраструктуры с последующей компенсацией затрат из бюджета города. Срок реализации проекта – 2020 год. Ориентировочный объем инвестиций по соглашению составит 2 млрд рублей».
Кроме того, подписана совместная «дорожная карта» между правительством города, ОАО «ЗСД» и партнером компании – ООО «Магистрали Северной столицы» – о реализации продолжения Шуваловского проспекта от улицы Камышовой до Планерной улицы с устройством развязки на ЗСД. Ориентировочный объем финансирования – 4,2 млрд рублей. Проект планируется реализовать к 2019 году.
В ожидании крупных проектов
Активное строительство в Кудрово продолжается уже 10 лет. Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, отметил, что еще при рассмотрении проекта планировки территории в Кудрово было предусмотрено создание улично-дорожной сети, пяти выездов-въездов на эту территорию, ТПУ. В Кудрово после реализации всех заявленных проектов появится 2,5 млн кв. м жилья, не менее чем для 75 тыс. человек.
«Благодаря деятельности «Регионального агентства транспортной инфраструктуры» (РАТИ), дочерней компании АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», консолидировавшей местных застройщиков, создание улично-дорожной сети в Кудрово идет в соответствии с намеченным графиком, синхронизированным со сроками сдачи домов», – заявил Михаил Москвин.
Генеральный директор Setl City Илья Еременко подчеркнул значимость работы РАТИ: «Благодаря усилиям Агентства, взявшего на себя работу по созданию единой системы дорожной сети, идет координация деятельности различных компаний. Застройщики избавлены от необходимости решать проблемы в одиночку. Это хороший пример комплексной работы, такой опыт можно распространять и на другие активно застраиваемые территории».
Вместе с тем Михаил Москвин не отрицает и наличие проблем. «Пять въездов-выездов в Кудрово функционируют, но со значительной нагрузкой. Решением проблемы может стать создание центрального транспортного кольца, аналогичного тому, что действует в Москве. Хотелось бы, чтобы такой проект был реализован в Петербурге, с учетом развития жилых комплексов в области, в частности – в Кудрово», – считает г-н Москвин.
Впрочем, Кудрово не останется в стороне от крупных проектов и уже в обозримом будущем. Согласно последним обещаниям городского правительства, метро здесь должно появиться не позднее 2023 года, а к Восточному скоростному диаметру район планируют подключить к 2025 году.
Участники дискуссии также обсудили вопрос размещения депо для метрополитена. Как объяснил Евгений Домрачёв, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, главный архитектор региона, ранее в документах территориального планирования место для депо было определено севернее Мурманского шоссе. «Было зарезервировано около 50 га, – сообщил Евгений Домрачёв. – Семь лет назад губернатором Ленинградской области А. Ю. Дрозденко был поднят вопрос резервирования этого участка, направлено соответствующее обращение в Правительство Санкт-Петербурга. К сожалению, ответа не поступило. Поэтому сейчас место для депо зарезервировано за КАД, вблизи дер. Новосаратовка, что отображено в генеральном плане Свердловского городского поселения».
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС», которая планирует реализовать масштабный проект комплексного освоения территории в Новосаратовке, считает резервирование участка под размещение объектов метрополитена несомненной удачей территории: «Безусловно, строительство депо и конечной станции метро «Новосаратовка» придаст дополнительный толчок к развитию проекта. Для такой большой территории станция метро необходима».
О планах по инвестированию 700 млн рублей в строительство еще одной развязки в Кудрово ранее заявляла ИКЕА. «При содействии Регионального агентства транспортной инфраструктуры мы готовим с правительством области подписание договора на разработку ППТ в части строительства развязки в Кудрово. Когда договор будет подписан, можно будет заявлять конкретные суммы», – рассказал Валентин Кельбах, руководитель проекта «ИКЕА Сентерс Рус Девелопмент».
Мурино под наблюдением
Транспортные проблемы еще одной территории активной урбанизации – Мурино – решаются поэтапно, однако в отличие от Кудрово, уже вполне сформировавшейся территории, здесь еще остается немало нерешенных вопросов. Муринско-Бугровская агломерация является одной из самых густонаселенных – здесь в перспективе будут построены 6 млн кв. м, а число жителей составит не менее 260 тыс. человек.
Генеральный директор ООО «Региональное агентство транспортной инфраструктуры» Егор Баранов подчеркнул, что транспортные проблемы в Мурино должны решаться комплексно, и перечислил здесь ряд намеченных к реализации проектов.
Первый – строительство автомагистрали от КАД до трассы Петербург – Матокса в створе Пискаревского проспекта. «Проектирование городской части проекта начнется в 2018 году, а областной – уже подходит к завершению, в 2018 году проект должен пройти экспертизу. Предварительная его стоимость – 5,5 млрд рублей, предполагается, что он будет реализован по схеме ГЧП и впоследствии будет эксплуатироваться на платной основе», – сообщил Егор Баранов.
Второй проект – подключение международного автомобильного вокзала в составе ТПУ «Девяткино» к КАД. «Получено положительное заключение экспертизы, областной Комитет по дорожному хозяйству до конца года должен провести конкурс. Уже выполнен первый этап: в октябре этого года был запущен так называемый «прокол» под КАД – выезд на проспект Культуры. Стоимость «прокола» составила 108 млн рублей. Первый этап полностью выполнялся за счет частных инвесторов. Проектирование второго этапа – развязки на КАД – также выполняется за счет застройщиков. Стоимость второго этапа составит 975 млн рублей».
Еще в конце прошлого года строить развязку на КАД предполагалось по схеме совместного финансирования из областного бюджета и средств частных инвесторов, однако впоследствии удалось привлечь в проект и федеральные деньги. Как рассказал Валентин Енокаев, заместитель генерального директора, начальник Управления по развитию транспортной инфраструктуры и ИТС АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», именно название проекта, звучавшее как «Подключение международного автомобильного вокзала в составе ТПУ «Девяткино» к КАД» позволило обосновать необходимость привлечения федеральных средств на реализацию этого проекта. «Средства выделены Минтрансом России, что достаточно редко для проектов подобного рода, – заметил Валентин Енокаев. – Это хороший пример соединения интересов власти (федеральной и региональной) и бизнеса в одном проекте».
Логическим продолжением транспортной развязки является строительство обхода Мурино – Новое Девяткино с выходом на дорогу Петербург – Матокса в створе Гражданского проспекта. Проект прошел госэкспертизу, стоимость его реализации составляет 17 млрд рублей. Кроме того, готовятся к реализации такие важные для Мурино проекты, как строительство продолжения проспекта Культуры, реконструкция Ольгинской дороги и транспортной развязки между КАД и А121.
Михаил Москвин указал еще на один проблемный участок: «В отличие от Кудрово, в котором изначально были предусмотрены въезды-выезды, у Мурино была всего одна сельская дорога, которая упирается в улицу Шоссейная. Прокол под КАД улучшил транспортную ситуацию, но сельская дорога нуждается в расширении. Она должна была быть реконструирована к 1 ноября 2017 года, но пока этого не произошло». Застройщики Мурино пообещали Михаилу Москвину выполнить проектные работы по этому участку к началу строительного сезона.
Подготовленная территория
Территории вокруг Красного Села, еще до начала активной их застройки, в отличие от Кудрово и Мурино, имеют определенный и по ряду проектов уже реализуемый план развития дорожной инфраструктуры. Валентин Енокаев перечислил некоторые из них: развязка на КАД в Новоселье, обход Красного Села, реконструкция трассы «Нарва», соединение «Нарвы» и КАД.
Кроме того, существует и проект развития ЛРТ (легкорельсового транспорта). Как рассказал Дмитрий Синкин, первый заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга, специалистами Комитета в прошлом году была проведена работа по оценке возможных трассировок скоростного трамвайного движения в южной планировочной зоне (с началом маршрута от ж.-д. станции «Сосновая Поляна», с интеграцией проекта в существующую трамвайную сеть города, с выходом на перспективные станции метро «Путиловская» и «Юго-Западная»).
Строительная длина трассы составит 16,5 км. Рассматривается возможность увеличения пассажиропотока к 2030 году до 35 тыс. человек в сутки. Продолжительность поездки составит 25 минут. «Проект является слабо окупаемым и дотационным, может быть реализован только с привлечением бюджетных средств. Тем не менее, рассматривается возможность реализации еще более масштабного проекта со включением перспективной линии до Петергофа и существующей трамвайной сети Красносельского района. В этом случае параметры проекта значительно улучшаются. Так или иначе, проекты по развитию ЛРТ в этом направлении еще находятся на стадии проработки. Пока говорить о реальных сроках их реализации преждевременно», – заявил Дмитрий Синкин.
Для улучшения параметров проекта ЛРТ в этом направлении и увеличения общего пассажиропотока Михаил Москвин предложил продолжить скоростную трассу до дер. Лаголово Ломоносовского района, на территории которой запланированы к реализации несколько жилищных проектов.
«Концепция развития Кудрово и Мурино, ввиду оторванности от города, расположения в «Закадье», изначально заключалась в их максимальной близости к городской инфраструктуре. На территориях вокруг Красного Села реализуется принципиально иная концепция, с условным названием «Город через дорогу», все проекты уже сейчас максимально вписаны в городскую среду, – резюмировал Денис Жуков, председатель совета директоров ленд-девелопера «СВП Групп». – Еще одно существенное отличие – здесь мы решили оградить застройщиков от какой-либо «непрофильной» деятельности, связанной со строительством дорог, развязок и т. п. Локации подобраны таким образом, что будущие проекты уже вписаны в существующую дорожную сеть или запланировано строительство дорог на бюджетные средства».
Кстати
IКЕА в 2019 году планирует построить в поселке Новоселье Ломоносовского района третий торговый комплекс «МЕГА ИКЕА», который должен стать крупнейшим проектом этой компании в регионе. Появление такого соседа придаст мощный импульс развитию жилищных проектов на прилегающих территориях.