Госстройнадзор Ленобласти разъяснил новации
Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти провел семинар об изменениях законодательства в градостроительной сфере. В ходе мероприятия был освещен широкий круг вопросов в этой области.
Новации происходят постоянно, и застройщикам не всегда удается оперативно в них разобраться. Именно для решения этой проблемы Госстройнадзор региона регулярно проводит семинары, в ходе которых специалисты ведомства оказывают консультационную помощь и отвечают на конкретные вопросы представителей строительных компаний.
«За прошлый год нами было выявлено нарушений значительно больше, чем годом ранее. То ли вы стали работать хуже, то ли мы – лучше», – пошутил председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Денис Горбунов. Он отметил также, что как раз с целью сокращения числа нарушений ведомство проводит семинар, поскольку есть понимание, что большая часть обнаруженных ошибок – есть следствие неосведомленности, а не намеренной халатности.
Замглавы Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Алексей Абузов привел неутешительную статистику прошлого года. Нарушения были выявлены в ходе 69% проверок, выполненных ведомством. Выдано предписаний об устранении нарушений – 652, назначено штрафов на общую сумму более 21 млн рублей.
Он рассказал также о новациях, внесенных в законодательство, касающихся работы органов госстройнадзора. В частности, теперь надзор должен осуществляться в отношении любых объектов, сметная стоимость работ на которых, в соответствии с требованиями Градкодекса РФ, подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. «То есть это касается любых объектов, возводящихся по госзаказу, – уточнил чиновник. – Между тем, в наше ведомство пока не обращались ни по одному такому зданию, что очень странно. Видимо, люди не успевают отслеживать изменения в законодательстве».
Алексей Абузов напомнил также, что в настоящее время требуется обязательное повторное прохождение экспертизы проектной документации, если в нее вносятся изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта. Он добавил, что эта норма в ближайшее время должна претерпеть изменения: «Даны поручения по разработке процедуры внесения изменения в проект без прохождения повторной экспертизы. Но пока требования в законодательстве существуют, их нужно исполнять».
Чиновник отметил также, что, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градкодекс РФ, согласно которым, если планируемый объект будет находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), проект подлежит исключительно государственной экспертизе. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон. «Соответственно, учитывать фактор ЗОУИТ необходимо уже на этапе проектирования и прохождения экспертизы», – подчеркнул он.
Денис Горбунов коснулся вопроса отклонений параметров фактически построенного объекта от тех, которые указывались в проекте. Он подчеркнул, что отклонение на 10%, которое некоторыми трактуется как «незначительное», таковым считаться не может. Если жилой дом спроектирован и утвержден на 10 тыс. кв. м, а построен на 11 тыс. «квадратов» – это уже другой объект, и он требует повторного прохождения согласований», – подчеркнул глава Комитета.
Алексей Абузов отметил также недопустимость использования объектов строительства, не соответствующих функциональному назначению земельного участка.
О новой форме отчетности застройщика, работающего с использованием схемы долевого привлечения средств, а также особенностях работы в Единой информационной системе жилищного строительства рассказала начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева. «Сейчас происходит переход на новую систему привлечения средств в отрасль. Но, по предварительной оценке, около 70% уже запущенных проектов соответствуют установленным критериям и будут достраиваться с привлечением денежных средств по 214-ФЗ, по старой схеме. Поэтому требования в этой сфере сохраняют актуальность в полной мере», – подчеркнула она.
Мнение
Денис Горбунов, председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти:
– Полномочия по регистрации градостроительных планов земельных участков, которые застройщики получают в органах местного самоуправления, переданы нашему ведомству. Подчеркну, что работа с Комитетом переведена в электронную форму. Срок рассмотрения у нас составляет 5 рабочих дней. Если градплана участка приходится ждать дольше – значит, произошли какие-то задержки в органах местного самоуправления. Рассмотрено около 500 таких документов. Их качество, к сожалению, часто совершенно неудовлетворительно, поэтому и бывают отказы. Впрочем, надо отметить, что постепенно сотрудники администрации поняли предъявляемые нами требования – и проблем в этой сфере стало меньше.
Группа RBI получил разрешение на строительство жилья на месте двух бывших хлебозаводов – на Барочной и 11-й Красноармейской улицах. Инвестиции в их создание оцениваются в 6 млрд рублей.
Группа RBI на днях получила разрешение построить жилые комплексы бизнес-класса на бывшем участке хлебокомбината «Пекарь» на 11-й Красноармейской улице, а также на территории возле Левашовского хлебозавода на Барочной улице.
На Барочной улице в Петроградском районе появится ЖК площадью 22 тыс. кв. м на 199 квартир с паркингом на 264 машиноместа. А площадь комплекса в Адмиралтейском районе составит 24 тыс. кв. м. Он будет состоять из трех новых зданий в стиле арт-деко, где расположится 156 квартир с паркинг на 109 машин.
Оба проекта предполагают бережное увязывание новой застройки с памятниками архитектуры, которые есть по соседству. Рядом с участком RBI в Адмиралтейском районе находится трехэтажное историческое здание хлебозавода «Пекарь». Новая застройка разместится по обе стороны от него и будет стилизована под старую архитектуру.
Что касается Левашовского хлебозавода, то его RBI отреставрирует и превратит в общественное культурное пространство. Над одной из будущих экспозиций, посвященной блокаде Ленинграда, уже работает историк Лев Лурье. Весь проект (жилье и музей) обойдется Группе RBI в 3,5-4 млрд рублей. Причем 1 млрд рублей инвестор потратит исключительно на Левашовский хлебозавод – его ремонт и наполнение новым содержанием. В том числе, около 90 млн рублей вложат в создание общественного пространства и зеленой зоны вокруг памятника. Такие прогнозы давал глава RBI Эдуард Тиктинский.
А инвестиции в проект на Барочной улице не раскрываются. По оценкам экспертов, они составят около 2 млрд рублей. По мнению руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, для строительства жилого комплекса площадью 22 тыс. кв. м на Барочной улице необходимый объем инвестиций составит около 1,3-1,5 млрд рублей. Для строительства комплекса площадью 24 тыс. кв. м в Адмиралтейском районе понадобится 1,35-1,6 млрд рублей.
«Есть определенные обременения по реализации проектов, находящихся в районах исторического центра с сформированной жилой застройкой, - отмечает Екатерина Тейдер. – Они сказываются на параметрах здания и на его внешнем архитектурном облике. В целом проводится политика по соответствию новых объектов архитектурному облику сформировавшейся застройки. Думаю, что в случае с этими проектами пойдут по этому же пути. Не назвала бы это проблемой, скорее это один из аспектов реализации таких проектов».
Заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин провел очередное совещание с участием дольщиков по объектам компании «Норманн».
В Ленобласти девелопер реализует четыре проекта: «Девяткино 2.0», «Десяткино» (вторая очередь), «Морошкино» и «Яркий» (первая очередь). На их реализацию привлечено суммарно около 6 млрд рублей от 3,2 тыс. дольщиков. Сроки задержки от плановых сроков ввода достигают 2 лет. Помимо этого, компанией было привлечено примерно 9 млрд рублей средств граждан на проекты в Петербурге. Таким образом, только обязательства только перед дольщиками достигают 15 млрд.
«Вместе с коллегами из Петербурга мы провели предварительную оценку активов и пассивов компании, и пришли к выводу, что для покрытия всех обязательств «Норманну» не хватает примерно 1 млрд рублей. Связано это в первую очередь с тем, что расходы на текущую деятельность существенно превышали доходы организации», - рассказал Михаил Москвин.
Присутствовавший на совещании учредитель холдинга Владимир Смирнов привел другие цифры. По его словам, и пассивы (включая деньги на покрытие процентов по кредитам банков), и активы находятся примерно в паритете, и составляют около 19 млрд рублей. «К сожалению, та бизнес-стратегия, которую избрал «Норманн» оказалась недостаточно эффективной. Поэтому сейчас компания находится в очень сложной финансовой ситуации. В то же время, считаю, что, предприняв необходимые усилия, мы способны избежать банкротства и выполнить все взятые на себя обязательства, а том числе перед дольщиками», - заявил бизнесмен.
Как отметил Михаил Москвин, спасение за счет средств бюджета не рассчитавшего свои силы девелопера не входит в задачи областных властей. Но они стремятся сделать все, чтобы дольщики максимально быстро получили свои квартиры. Между тем, банкротство – процесс юридически очень длительный, поиск новых застройщиков на проблемные объекты банкротов – тем более. «Именно поэтому мы сейчас предпринимаем все возможные усилия для того, чтобы обеспечить ввод жилых комплексов не доводя дело до банкротства», - подчеркнул он.
Так, власти Ленобласти готовы снять с «Норманна» обязательства по строительству социальной инфраструктуры (в частности, школы в Мурино), и возвести ее за счет региона или других застройщиков. Будет оказана необходимая поддержка в контактах с монополистами и различными областными ведомствами. Кроме того, девелоперу оказывается возможное содействие в поиске инвесторов, готовых войти в проекты, или банков, имеющих возможность прокредитовать строительство.
«Мы помогли вести переговоры, в частности, с компанией «Лига-строй» по проекту ЖК «Яркий», но, к сожалению, соглашения достигнуто не было. И это при том, что в этом проекте предполагается возведение второй и третьей очередей и, соответственно, в отличие от других комплексов, где продано почти все жилье, имеется ресурс по привлечению средств граждан в ходе строительства. Мы также обращались в такие крупные банки, как «Российский капитал» и Сбербанк с просьбой рассмотреть возможность кредитования проектов «Норманна». Однако переговорные процессы идут очень сложно, поскольку компания находится в крайне тяжелом положении и потенциальные партнеры боятся рисков», - отметил Михаил Москвин.
Владимир Смирнов сообщил, что у «Норманна» имеется ряд вполне ликвидных активов (и земель, и участков, где уже выполнены изыскания и проектирование, и даже получены разрешения на строительство), которые можно продать или найти партнеров для совместной реализации проектов. «Но для того, чтобы не обанкротиться и иметь возможность выполнить обязательства перед дольщиками мы не можем реализовать эти активы «за копейки», а только по реальной рыночной стоимости», - пояснил он возмущенным дольщикам, требовавшим срочно продать все, что можно.
По словам бизнесмена, у «Норманна» выработан план, который должен позволить постепенно выйти из кризиса. «Сейчас мы консолидируем ресурсы, чтобы ввести четыре объекта, которые находятся в самой высокой стадии готовности. В Ленобласти расположен лишь один из них, это вторая очередь ЖК «Десяткино». Другие – четвертая очередь ЖК «Ижора-парк», первая очередь ЖК «На Заречной», вторая очередь ЖК «Три апельсина». Сдать их в эксплуатацию намечено до конца этого года. Это позволит продать остатки жилья в этих объектах, а также коммерческие помещения, что обеспечит поступление некоторых объемов средств, которые будут пущены на достройку других комплексов», - рассказал Владимир Смирнов.
Он подчеркнул также, что компания с максимальной интенсивностью ведет переговоры с потенциальными партнерами - как с подрядчиками, готовыми выполнить работы в обмен на определенный объем квартир, так и с инвесторами, которые могли бы войти в имеющиеся проекты со своими деньгами. Владимир Смирнов также попросил дольщиков повременить с обращением в суды с претензиями по поводу нарушений условий договоров долевого участия, поскольку это отвлекает ресурсы компании от решения стратегических задач.
В этом его поддержал Михаил Москвин. «Ваши права зафиксированы в договорах предельно четко. Сам факт нарушения – очевиден и в доказательствах не нуждается. По закону вы можете обратиться в суд с претензиями в течение 3 лет после сдачи дома, так что запас времени огромный. Поэтому сейчас лучше дать компании бросить все ресурсы на достройку домов, а не на выплату неустоек по судебным решениям», - обратился он к дольщикам.
Для облегчения действий власти по помощи с поиском потенциальных партнеров, Михаил Москвин затребовал у девелопера информацию об имеющихся активах, под которые можно было бы найти инвесторов. «Когда это будет сделано, главной нашей задачей станет обеспечить то, чтобы привлеченные деньги пошли на достройку, а не ушли «на сторону», - подчеркнул чиновник.
Он также пообещал дольщикам, что в июле-августе пройдут совещания на каждом из четырех областных объектов, чтобы оценить их реальное положение и понять не пройдена ли «точка невозврата».