Госстройнадзор Ленобласти разъяснил новации
Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти провел семинар об изменениях законодательства в градостроительной сфере. В ходе мероприятия был освещен широкий круг вопросов в этой области.
Новации происходят постоянно, и застройщикам не всегда удается оперативно в них разобраться. Именно для решения этой проблемы Госстройнадзор региона регулярно проводит семинары, в ходе которых специалисты ведомства оказывают консультационную помощь и отвечают на конкретные вопросы представителей строительных компаний.
«За прошлый год нами было выявлено нарушений значительно больше, чем годом ранее. То ли вы стали работать хуже, то ли мы – лучше», – пошутил председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Денис Горбунов. Он отметил также, что как раз с целью сокращения числа нарушений ведомство проводит семинар, поскольку есть понимание, что большая часть обнаруженных ошибок – есть следствие неосведомленности, а не намеренной халатности.
Замглавы Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Алексей Абузов привел неутешительную статистику прошлого года. Нарушения были выявлены в ходе 69% проверок, выполненных ведомством. Выдано предписаний об устранении нарушений – 652, назначено штрафов на общую сумму более 21 млн рублей.
Он рассказал также о новациях, внесенных в законодательство, касающихся работы органов госстройнадзора. В частности, теперь надзор должен осуществляться в отношении любых объектов, сметная стоимость работ на которых, в соответствии с требованиями Градкодекса РФ, подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. «То есть это касается любых объектов, возводящихся по госзаказу, – уточнил чиновник. – Между тем, в наше ведомство пока не обращались ни по одному такому зданию, что очень странно. Видимо, люди не успевают отслеживать изменения в законодательстве».
Алексей Абузов напомнил также, что в настоящее время требуется обязательное повторное прохождение экспертизы проектной документации, если в нее вносятся изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта. Он добавил, что эта норма в ближайшее время должна претерпеть изменения: «Даны поручения по разработке процедуры внесения изменения в проект без прохождения повторной экспертизы. Но пока требования в законодательстве существуют, их нужно исполнять».
Чиновник отметил также, что, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градкодекс РФ, согласно которым, если планируемый объект будет находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), проект подлежит исключительно государственной экспертизе. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон. «Соответственно, учитывать фактор ЗОУИТ необходимо уже на этапе проектирования и прохождения экспертизы», – подчеркнул он.
Денис Горбунов коснулся вопроса отклонений параметров фактически построенного объекта от тех, которые указывались в проекте. Он подчеркнул, что отклонение на 10%, которое некоторыми трактуется как «незначительное», таковым считаться не может. Если жилой дом спроектирован и утвержден на 10 тыс. кв. м, а построен на 11 тыс. «квадратов» – это уже другой объект, и он требует повторного прохождения согласований», – подчеркнул глава Комитета.
Алексей Абузов отметил также недопустимость использования объектов строительства, не соответствующих функциональному назначению земельного участка.
О новой форме отчетности застройщика, работающего с использованием схемы долевого привлечения средств, а также особенностях работы в Единой информационной системе жилищного строительства рассказала начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева. «Сейчас происходит переход на новую систему привлечения средств в отрасль. Но, по предварительной оценке, около 70% уже запущенных проектов соответствуют установленным критериям и будут достраиваться с привлечением денежных средств по 214-ФЗ, по старой схеме. Поэтому требования в этой сфере сохраняют актуальность в полной мере», – подчеркнула она.
Мнение
Денис Горбунов, председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти:
– Полномочия по регистрации градостроительных планов земельных участков, которые застройщики получают в органах местного самоуправления, переданы нашему ведомству. Подчеркну, что работа с Комитетом переведена в электронную форму. Срок рассмотрения у нас составляет 5 рабочих дней. Если градплана участка приходится ждать дольше – значит, произошли какие-то задержки в органах местного самоуправления. Рассмотрено около 500 таких документов. Их качество, к сожалению, часто совершенно неудовлетворительно, поэтому и бывают отказы. Впрочем, надо отметить, что постепенно сотрудники администрации поняли предъявляемые нами требования – и проблем в этой сфере стало меньше.
Компания Setl City приступила к застройке территории предприятия «Пигмент». На его месте появится ЖК «Pulse на набережной». Инвестиции в проект, по оценке экспертов, могут превысить 30 млрд рублей.
Компания Setl City, входящая в холдинг Setl Group, начала строительство ЖК «Pulse на набережной» на бывшем участке завода «Пигмент», севернее Архивной улицы в Невском районе Петербурга.
Проект будет реализован в пять очередей. Первая из них (три корпуса высотой 14-15 этажей и детсад с бассейном в северной части квартала) должна быть сдана в конце 2020 года. А общая площадь жилья в ЖК «Pulse на набережной» составит около 350 тыс. кв. м при максимальной высоте застройки в 25 этажей (такую высоту будут иметь три жилые доминанты в центре квартала). Там же построят школу, четыре детсада и подземные паркинги.
«Мы взяли на себя обязательства по сохранению двух объектов культурного наследия на участке. Это старое здание Киновиевского ультрамаринового завода с дымовой трубой, а также особняк Веге. В ближайшее время мы выберем подрядчика работ по сохранению этих объектов наследия и направим проект в КГИОП. Работы начнутся до конца этого года», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Setl City.
Инвестиции в проект не раскрываются. По оценке коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, для реализации проекта такого масштаба потребуется 29–32 млрд рублей.
Напомним, что участки завода «Пигмент» (два «пятна» площадью 22,5 и 3,2 га) перешли в собственность Setl Group в начале этого года. За это компания, по экспертным оценкам, заплатила около 3 млрд рублей. Завершить развитие территории девелопер планирует за 5 лет.
На всем протяжении Октябрьской набережной возводится почти 2 млн кв. м жилья. А в Невском районе, где осуществляется проект, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас реализуется 15 жилых комплексов совокупной площадью 768 тыс. кв. м (в том числе 53% приходится на Октябрьскую набережную), из них в продаже находятся 309 тыс. кв. м (6% в объеме предложения в целом по агломерации). На Октябрьской набережной – более 200 тыс. кв. м.
«Все объекты в Невском районе относятся к сегменту «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» при стопроцентной оплате в этом районе составляет 102,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что соответствует среднему городскому уровню цен», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, район обладает хорошо развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, особенно его правобережная часть. «Сегодня интенсивное жилищное строительство в районе ведется на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», – уверена эксперт.
С ней согласен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев: «Редевелопмент промышленных площадок позволяет повысить общий уровень этого района, что приводит к росту спроса на жилье в уже строящихся жилых комплексах. Интерес покупателей к проектам в этом месте остается стабильно высоким. Недаром проект на Октябрьской является лидером продаж среди объектов нашей компании».
В развитии микроэнергетики и возобновляемых источников энергии (ВИЭ) сделан еще один шаг: в начале ноября текущего года в Государственную Думу внесен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об электроэнергетике» в части развития микрогенерации».
Суть новеллы законодательства в том, что владельцы объектов по производству электроэнергии мощностью до 15 кВт смогут продавать по среднеоптовой цене излишки выработанной энергии генерирующим компаниям на розничных рынках.
Законопроект разъясняет само понятие «объект микроэнергетики» и критерии, по которым различные объекты, вырабатывающие энергию, смогут быть к ним причисленными. Таких критериев два: мощность до 15 кВт и назначение вырабатываемой энергии – для обеспечения собственных бытовых или производственных нужд.
Стоит подчеркнуть, что источник выработки энергии – возобновляемый или не возобновляемый – критерием не является.
При редакции законопроекта рассматривалось два направления решения вопроса сбыта выработанной на объектах микрогенерации энергии. Первый – продажа, второй – взаимозачет.
С точки зрения владельцев объектов микроэнергетики, второй вариант выглядел более эффективным для стимуляции развития данного способа генерации, да и законодательно регулировать сальдирование было бы проще, так как при использовании взаимозачета требуется лишь один счетчик, показывающий разницу между объемами взятой и поставленной в сеть электроэнергии.
Но предлагаемый норматив утверждает первый вариант, то есть продажу.
В целях создания правовых механизмов для развития микрогенерации Минэнерго вырабатывает предложения по льготному присоединению объектов микроэнергетики к сетям генерирующих компаний и механизм данного присоединения.
Сейчас можно определенно сказать лишь о том, что объекты микроэнергетики, подключенные к общей сети, смогут работать без дорогостоящих систем накопления энергии, что значительно снизит срок их окупаемости по сравнению с полностью автономными системами энергоснабжения.
К слову, по мнению профессионалов, отдельные безаккумуляторные системы, соединенные с сетью, характеризуются большей производительностью и меньшими эксплуатационными расходами.
С практической точки зрения, нововведения пригодятся не только частным домовладельцам, но и девелоперам, и управляющим компаниям.
«Закон определяет норму мощности, но оставляет варианты по количеству объектов микроэнергетики, которые могут находиться в собственности одного лица: сколько угодно, – комментирует управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин. – Собственниками же могут быть и физические, и юридические лица. Поэтому если в строящемся, к примеру, коттеджном поселке у каждого объекта стоит свой энергоисточник мощностью до 15 кВт, то оформив на каждый из них договор присоединения, поставив отдельный прибор учета, девелопер или управляющая компания смогут присоединиться к сетям на льготных условиях. Далее подобные договоры после продажи коттеджа можно переоформить уже на физические лица без повторной оплаты присоединения».
Еще один важный момент, также предусмотренный законопроектом: продажа излишков, выработанных объектами микрогенерации, согласно нормативу, не будет считаться предпринимательской деятельностью. То есть налогом сделка облагаться не должна.
Однако на обсуждении сейчас находится встречный проект «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», подготовленный Министерством финансов РФ, предусматривающий вместо полной и безусловной отмены налогообложения физических лиц ограничение сделки по сумме (не более 30 тыс. рублей) и по сроку действия – не более 5 лет.
Также остаются пока нерешенными вопросы, касающиеся механизма расчета оплаты за мощность, – как и в каком размере будет учитываться коэффициент использования установленной мощности.
Кроме этого необходимо законодательно определить порядок оформления отношений между владельцами объектов микрогенерации и энергосбытовыми компаниями на розничных рынках.
Поэтому принятие законопроекта предполагает разработку ряда подзаконных актов, которые будут регулировать и эти вопросы.
Кстати
Этот и другие вопросы будут обсуждаться в рамках деловой программы юбилейного – XV – Международного конгресса «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления», который состоится 14 ноября 2018 года в гостинице «Park Inn Прибалтийская».