Госдума атакует долгострои
Последнее время ознаменовалось новой вспышкой в Госдуме РФ законодательной активности, направленной на ликвидацию долгостроев. Документы находятся на разных этапах рассмотрения, но все они предлагают те или иные меры, которые призваны помочь решить проблему. Эксперты по-разному оценивают эффективность предлагаемых мер, хотя в целом приветствуют усилия депутатов.
По мысли законодателей, переход на новую схему финансирования жилищного строительства через банковское проектное финансирование и эскроу-счета должен предотвратить появление новых долгостроев в стране. Поэтому главный упор делается на создание условий для достройки уже существующих.
Спустить в регионы
Наиболее значимый из принятых в первом чтении законопроектов, «Об участии в долевом строительстве…», наделяет субъекты РФ правом создать НКО в форме региональных фондов, которые будут заниматься достройкой проблемных объектов.
Эти фонды будут финансироваться, в частности, федеральным компенсационным Фондом защиты прав дольщиков. Завершение строительства будет осуществляться региональным фондом после передачи ему имущества застройщика, включая права на объект и земельный участок под ним. При этом фонд обязан будет передать жилье дольщикам не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему имущества и обязательств застройщика.
«Финансирование региональных фондов будет обеспечиваться, в том числе, из федерального и региональных бюджетов, а также мы даем возможность привлечения дополнительных средств этими фондами», – заявил глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев.
У экспертов разный взгляд на идею. «В целом, создание дополнительных региональных фондов повысит мобильность властей субъектов РФ в вопросе решения проблем долгостроя. Между тем лучшее, как известно, враг хорошего, и в связи с этим представляется целесообразным убедиться, что дополнительное регулирование не будет чрезмерным и не повлечет сложностей практического применения – и, соответственно, обратного эффекта стагнации отрасли», – говорит советник практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко.
«Проект привносит б´ольшую правовую определенность в процедуру достройки домов, что является безусловным плюсом. Преимущество достройки дома именно региональным фондом – в том, что он может привлекать средства из дополнительных источников. Тонким моментом предложенной системы является вопрос качества управления фондом и целесообразного расходования средств. Пока в проекте не закреплены механизмы, которые сделали бы работу фонда прозрачной, гарантированно эффективной и контролируемой», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
На последний момент обращает внимание и юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. «Не ясно, что принципиально нового даст отрасли создание региональных фондов, которые планируется наделить тем же самым функционалом, что Фонд защиты дольщиков. При существовании одинаковых институций существует риск того, что ни та, ни другая не будет справляться с возложенными на них задачами должным образом. На данный момент видится создание нового института, потребляющего бюджетные ресурсы, и который вправе заниматься иной деятельностью, не связанной с осуществлением возложенных на него функций, что может вызвать вопросы к прозрачности деятельности такой организации», – считает он.
Кроме того, законопроект предусматривает обязанность застройщиков отчислять в Фонд защиты дольщиков взносы не только за жилые площади, но и за машино-места и нежилые помещения, что в случае банкротства застройщика позволит дольщику получить возмещение и за них тоже. «Новелла позволит заполнить существующее сейчас техническое упущение в законодательном регулировании и представляется вполне логичной и ожидаемой», – говорит Арина Довженко.
Дестрахование
Согласно также принятому в первом чтении законопроекту «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства…», предлагается, в частности, досрочно прекратить действующие договоры страхования гражданской ответственности застройщика, а также аналогичные договоры поручительства банков – и передать часть страховой премии или платы по договорам поручительства Фонду защиты дольщиков.
«Не вполне обоснована необходимость прекращения договоров и возможность изъятия в пользу Фонда 99% от полученной страховщиком (банком) премии (платы). Авторы законопроекта не приводят ни одной причины в поддержку необходимости признания таких договоров прекращенными, а также ни одного аргумента за то, что цифра 99% является более обоснованной, чем, например, 39%», – считает Максим Алексеев.
Елена Крестьянцева не столь категорична. «Принятие законопроекта имеет свои плюсы, так как страхование не решает проблему достройки объектов. Кроме того, страховые премии будут аккумулироваться не как доход отдельных страховщиков, а как актив Фонда, который должен быть потрачен целевым образом. Из минусов: страхование – это столетиями отработанный и всем понятный механизм, в то время как отладка работы фонда еще только предстоит», – отмечает она.
Выйти за рамки 44-ФЗ
Депутат Николай Николаев выступил инициатором еще одного законопроекта – «О внесении изменений в статью 78.3 Бюджетного кодекса РФ». В соответствии с ним, Фонд защиты прав дольщиков предлагается вывести из-под действия Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок» в случае, когда речь идет о завершении проблемных жилищных проектов.
«Сегодня Фонд имеет право заключать договоры долевого участия с проблемными застройщиками, но не направлять в проект бюджетные деньги, так как это нарушает требования законодательства о госзакупках. Законопроект эту проблему решает», – отмечает Николай Николаев.
Эту инициативу эксперты поддерживают. «Поправки носят технический характер, чтобы устранить несоответствия в правовом регулировании деятельности Фонда. Изменения касаются только приобретения за счет субсидий помещений в проблемных объектах, в этом случае требования 44-ФЗ, очевидно, не могут быть применены», – говорит Елена Крестьянцева. «Проект устраняет существующее на данный момент в законе противоречие. Напомним, конкурсным или внешним управляющим от имени застройщика могут заключаться ДДУ с Фондом. При этом имущество Фонда формируется, в частности, за счет субсидии РФ, в то время как, согласно БК РФ, при осуществлении закупок на средства субсидий на Фонд распространяются требования о соблюдении Закона № 44-ФЗ о порядке определения поставщиков (подрядчиков). Однако Фонд должен заключать ДДУ с определенным застройщиком, и положения 44-ФЗ не могут быть применены в данных отношениях», – уточняет Арина Довженко.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ:
– В регионах появятся специальные фонды, которые будут достраивать проблемные объекты за счет федерального, регионального бюджетов и других источников. Все операции четко регламентированы, определен перечень действий, которые можно осуществлять. Если фонд в регионе начинает эту работу, в законопроекте прописано, что в течение трех лет он обязан передать квартиры дольщикам. То есть где-то в пределах трех, максимум пяти лет мы должны полностью решить проблему обманутых дольщиков.
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Любые инициативы, направленные на реализацию гарантии прав дольщиков, должны приветствоваться, если в их основании лежат концептуально проработанные идеи. В ином случае такие инициативы являются не более чем формальным воплощением идеи и «отчетом о проделанной работе». На мой взгляд, создание региональных фондов, предложенное в рамках принятого в первом чтении законопроекта, вряд ли сможет концептуально усилить гарантии дольщиков.
Кстати
По всей России на начало 2019 года насчитывалось 894 объекта с сорванными сроками строительства, почти 39 тыс. дольщиков ждут жилья. Об этом на правительственном часе в Госдуме заявил генеральный прокурор РФ Юрий Чайка.
«Принимаемые меры приносят результат, ситуация постепенно меняется. Так, в 2018 году восстановлены права почти 10 тыс. пострадавших, урегулирована ситуация в отношении 239 долгостроев», – сообщил он.
По словам Юрия Чайки, в настоящее время Генпрокуратура вместе с региональными властями и Госдумой собирает детальные сведения обо всех недостроях, официально не подпадающих под критерии проблемных, но по разным причинам так и не сданных в эксплуатацию.
Между тем, по данным Рабочей группы Президиума Генсовета «Единой России» по вопросам обманутых дольщиков, всего в России на конец марта насчитывалось 1,2 тыс. проблемных объектов и 180 тыс. пострадавших граждан.
Гатчинский ДСК, входивший в структуру «Группы ЛСР», приобрела московская компания «ТОРОС». По оценке экспертов, сумма сделки превысила 1 млрд рублей. Закрыв ее, «Группа ЛСР» завершила оптимизацию производственных активов.
О том, что «Группа ЛСР» продала Гатчинский ДСК, на прошлой неделе сообщила пресс-служба компании. Проданы 100% долей предприятия. Их приобрело АО «Тушинское объединение по ремонту, отделке и строительству» («ТОРОС»), говорится в сообщении «Группы ЛСР». Сумма сделки не обозначена. Но эксперты «Строительного Еженедельника» уверены, что она превысила 1 млрд рублей.
Компания «ТОРОС», судя по данным ее сайта и отчетности, – активный игрок строительного рынка. Компания была основана в 1990 году на базе ремонтно-строительного управления Тушинского производственного ремонтно-эксплуатационного объединения и занимается строительством и модернизацией зданий. «ТОРОС» на 100% принадлежит бизнесмену Дмитрию Матвеенко. Компания реализовала более 60 строительных проектов. Причем, за последние 8 лет ввела в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м недвижимости в Москве и Московской области.
Для «Группы ЛСР» эта сделка – очередной шаг в реализации стратегии по оптимизации производственных активов. «Мы фокусируемся на более доходном девелопменте жилой недвижимости. Это не значит, что мы полностью откажемся от производства стройматериалов. Но с продажей завода в Гатчине, входившего в ПО «Баррикада», активную фазу оптимизации можно считать завершенной», – цитирует пресс-служба заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Василия Кострицу.
«Группа ЛСР» действительно планомерно избавляется от производственных активов. Она успешно продала цементное производство в Ленобласти, выставила на продажу бетонные активы в двух столицах, а две недели назад продала предприятие «ЛСР. Строительство-М» (производитель ЖБИ, проектировщик и застройщик жилых и социальных объектов в столичном регионе) московской компании ФСК «Лидер».
В собственности «Группы ЛСР» остаются еще две производственные площадки, ранее входившие в ПО «Баррикада». Это ДСК «Блок» на Парнасе (производит панели для строительства жилья) и производство в Рыбацком. Они в сделку с «ТОРОСом» не вошли. Этими площадками «Группа ЛСР» владеет с 2002 года. В 2013 году ПО «Баррикада» было переименовано в ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Общая производственная мощность трех площадок составляла 570 тыс. куб. м в год. Более половины мощностей приходилось на завод в Гатчине, где выпускают сваи, лестничные пролеты, лифтовые шахты, стеновые панели, а также плиты для строительства аэродромов. По последнему виду продукции Гатчинский ДСК является лидером рынка не только региона, но и всей страны – выпускает 50 тыс. плит в год и поставляет их, в частности, для нужд Минобороны.
Вячеслав Засухин, директор компании «ФиннПанель»:
– Об этой сделке на рынке говорили последние полгода. И вот – свершилось. Для самого предприятия смена собственника – хороший знак. Завод будет жить и развиваться. Если бы его не купили, судьба производства и его персонала могла быть печальной. Ходили слухи о скорых массовых сокращениях персонала ДСК. Во главе предприятия поставили нового гендиректора – Владимира Зубкова. Городское сообщество с ним еще не знакомо, поскольку он приехал в Петербург из другого региона. Но, надеюсь, он грамотный управленец и поможет предприятию остаться на плаву.
В Петербурге прошла 36-я Ярмарка недвижимости. В ней приняли участие около 300 участников строительного рынка.
На площадке международного конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» с 30 марта по 1 апреля прошла 36-я Ярмарка недвижимости. Выставка является одним из ключевых событий для рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным спонсором мероприятия.
Ярмарка недвижимости традиционно ориентируется как на профессионалов рынка, так и на потребителей. Порядка 300 компаний представили свои проекты в сегментах городской, загородной, зарубежной и курортной недвижимости. Также были задействованы экспозиции в таких выставочных блоках, как «Строим загородный дом» и «Дизайн и интерьер».
Открывая выставку, генеральный директор компании «Экспофорум Интернэшнл» Сергей Воронков отметил, что популярность Ярмарки недвижимости как у ее экспонентов, так и посетителей растет из года в год. Она является барометром рынка недвижимости и определяет спрос. «Отрадно, что сейчас этот рынок на подъеме. Строится все больше жилья, приобретается огромное количество квартир, в том числе за счет ипотеки», – подчеркнул он.
Генеральный директор Ярмарки недвижимости Мария Зыкова добавила, что мероприятие уже стало стало местом проведения сделок по приобретению жилья. Большинство из них заключаются с существенными скидками для покупателей.
Ярмарка недвижимости является и площадкой для обсуждения новаций в сфере строительства. В частности, на ней состоялась пресс-конференция представителей Смольного о новых процедурах и сервисах в «Единой системе строительного комплекса Санкт-Петербурга» (ЕССК). Заместитель руководителя Администрации губернатора Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова рассказала, что в настоящее время в ЕССК для представителей строительных организаций доступно 47 видов услуг. 20 из них появились в сервисе в марте этого года. Предполагается, что к октябрю в ЕССК будут представлены 60 услуг. Кроме того, на сайте сервиса заработает специальная графическая карта для застройщиков. На ней будут изображены все возведенные и планируемые к строительству объекты в городе.
«Очень важно, что ЕССК – это не просто электронный документооборот. Это оптимизация процессов. При создании сервиса органы власти актуализировали и привели в соответствие все регламенты взаимодействия с застройщиками, содержавшие лишние процессы. Совместно с бизнесом в течение полутора лет была проведена кропотливая работа по доработке и переработке регламентов и переводу их в электронный вид. Это позволило ускорить работу по согласованию документов и сделать прозрачным процесс взаимодействия со строителями», – добавила она.
Для посетителей выставки было открыто множество семинаров и круглых столов о текущей ситуации на рынке, о новых объектах, ценах и тенденциях.
Газета «Строительный Еженедельник» на Ярмарке недвижимости организовала и провела вместе с партнерами круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». На нем обсуждались изменения в законодательстве, касающемся паркинга как самостоятельного объекта недвижимости, процедура оформления в собственность и регистрация машино-мест, инвестиционный и покупательский спрос на них. Итоговый материал по круглому столу будет опубликован в следующем номере нашей газеты.