Госдума атакует долгострои
Последнее время ознаменовалось новой вспышкой в Госдуме РФ законодательной активности, направленной на ликвидацию долгостроев. Документы находятся на разных этапах рассмотрения, но все они предлагают те или иные меры, которые призваны помочь решить проблему. Эксперты по-разному оценивают эффективность предлагаемых мер, хотя в целом приветствуют усилия депутатов.
По мысли законодателей, переход на новую схему финансирования жилищного строительства через банковское проектное финансирование и эскроу-счета должен предотвратить появление новых долгостроев в стране. Поэтому главный упор делается на создание условий для достройки уже существующих.
Спустить в регионы
Наиболее значимый из принятых в первом чтении законопроектов, «Об участии в долевом строительстве…», наделяет субъекты РФ правом создать НКО в форме региональных фондов, которые будут заниматься достройкой проблемных объектов.
Эти фонды будут финансироваться, в частности, федеральным компенсационным Фондом защиты прав дольщиков. Завершение строительства будет осуществляться региональным фондом после передачи ему имущества застройщика, включая права на объект и земельный участок под ним. При этом фонд обязан будет передать жилье дольщикам не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему имущества и обязательств застройщика.
«Финансирование региональных фондов будет обеспечиваться, в том числе, из федерального и региональных бюджетов, а также мы даем возможность привлечения дополнительных средств этими фондами», – заявил глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев.
У экспертов разный взгляд на идею. «В целом, создание дополнительных региональных фондов повысит мобильность властей субъектов РФ в вопросе решения проблем долгостроя. Между тем лучшее, как известно, враг хорошего, и в связи с этим представляется целесообразным убедиться, что дополнительное регулирование не будет чрезмерным и не повлечет сложностей практического применения – и, соответственно, обратного эффекта стагнации отрасли», – говорит советник практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко.
«Проект привносит б´ольшую правовую определенность в процедуру достройки домов, что является безусловным плюсом. Преимущество достройки дома именно региональным фондом – в том, что он может привлекать средства из дополнительных источников. Тонким моментом предложенной системы является вопрос качества управления фондом и целесообразного расходования средств. Пока в проекте не закреплены механизмы, которые сделали бы работу фонда прозрачной, гарантированно эффективной и контролируемой», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
На последний момент обращает внимание и юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. «Не ясно, что принципиально нового даст отрасли создание региональных фондов, которые планируется наделить тем же самым функционалом, что Фонд защиты дольщиков. При существовании одинаковых институций существует риск того, что ни та, ни другая не будет справляться с возложенными на них задачами должным образом. На данный момент видится создание нового института, потребляющего бюджетные ресурсы, и который вправе заниматься иной деятельностью, не связанной с осуществлением возложенных на него функций, что может вызвать вопросы к прозрачности деятельности такой организации», – считает он.
Кроме того, законопроект предусматривает обязанность застройщиков отчислять в Фонд защиты дольщиков взносы не только за жилые площади, но и за машино-места и нежилые помещения, что в случае банкротства застройщика позволит дольщику получить возмещение и за них тоже. «Новелла позволит заполнить существующее сейчас техническое упущение в законодательном регулировании и представляется вполне логичной и ожидаемой», – говорит Арина Довженко.
Дестрахование
Согласно также принятому в первом чтении законопроекту «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства…», предлагается, в частности, досрочно прекратить действующие договоры страхования гражданской ответственности застройщика, а также аналогичные договоры поручительства банков – и передать часть страховой премии или платы по договорам поручительства Фонду защиты дольщиков.
«Не вполне обоснована необходимость прекращения договоров и возможность изъятия в пользу Фонда 99% от полученной страховщиком (банком) премии (платы). Авторы законопроекта не приводят ни одной причины в поддержку необходимости признания таких договоров прекращенными, а также ни одного аргумента за то, что цифра 99% является более обоснованной, чем, например, 39%», – считает Максим Алексеев.
Елена Крестьянцева не столь категорична. «Принятие законопроекта имеет свои плюсы, так как страхование не решает проблему достройки объектов. Кроме того, страховые премии будут аккумулироваться не как доход отдельных страховщиков, а как актив Фонда, который должен быть потрачен целевым образом. Из минусов: страхование – это столетиями отработанный и всем понятный механизм, в то время как отладка работы фонда еще только предстоит», – отмечает она.
Выйти за рамки 44-ФЗ
Депутат Николай Николаев выступил инициатором еще одного законопроекта – «О внесении изменений в статью 78.3 Бюджетного кодекса РФ». В соответствии с ним, Фонд защиты прав дольщиков предлагается вывести из-под действия Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок» в случае, когда речь идет о завершении проблемных жилищных проектов.
«Сегодня Фонд имеет право заключать договоры долевого участия с проблемными застройщиками, но не направлять в проект бюджетные деньги, так как это нарушает требования законодательства о госзакупках. Законопроект эту проблему решает», – отмечает Николай Николаев.
Эту инициативу эксперты поддерживают. «Поправки носят технический характер, чтобы устранить несоответствия в правовом регулировании деятельности Фонда. Изменения касаются только приобретения за счет субсидий помещений в проблемных объектах, в этом случае требования 44-ФЗ, очевидно, не могут быть применены», – говорит Елена Крестьянцева. «Проект устраняет существующее на данный момент в законе противоречие. Напомним, конкурсным или внешним управляющим от имени застройщика могут заключаться ДДУ с Фондом. При этом имущество Фонда формируется, в частности, за счет субсидии РФ, в то время как, согласно БК РФ, при осуществлении закупок на средства субсидий на Фонд распространяются требования о соблюдении Закона № 44-ФЗ о порядке определения поставщиков (подрядчиков). Однако Фонд должен заключать ДДУ с определенным застройщиком, и положения 44-ФЗ не могут быть применены в данных отношениях», – уточняет Арина Довженко.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ:
– В регионах появятся специальные фонды, которые будут достраивать проблемные объекты за счет федерального, регионального бюджетов и других источников. Все операции четко регламентированы, определен перечень действий, которые можно осуществлять. Если фонд в регионе начинает эту работу, в законопроекте прописано, что в течение трех лет он обязан передать квартиры дольщикам. То есть где-то в пределах трех, максимум пяти лет мы должны полностью решить проблему обманутых дольщиков.
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Любые инициативы, направленные на реализацию гарантии прав дольщиков, должны приветствоваться, если в их основании лежат концептуально проработанные идеи. В ином случае такие инициативы являются не более чем формальным воплощением идеи и «отчетом о проделанной работе». На мой взгляд, создание региональных фондов, предложенное в рамках принятого в первом чтении законопроекта, вряд ли сможет концептуально усилить гарантии дольщиков.
Кстати
По всей России на начало 2019 года насчитывалось 894 объекта с сорванными сроками строительства, почти 39 тыс. дольщиков ждут жилья. Об этом на правительственном часе в Госдуме заявил генеральный прокурор РФ Юрий Чайка.
«Принимаемые меры приносят результат, ситуация постепенно меняется. Так, в 2018 году восстановлены права почти 10 тыс. пострадавших, урегулирована ситуация в отношении 239 долгостроев», – сообщил он.
По словам Юрия Чайки, в настоящее время Генпрокуратура вместе с региональными властями и Госдумой собирает детальные сведения обо всех недостроях, официально не подпадающих под критерии проблемных, но по разным причинам так и не сданных в эксплуатацию.
Между тем, по данным Рабочей группы Президиума Генсовета «Единой России» по вопросам обманутых дольщиков, всего в России на конец марта насчитывалось 1,2 тыс. проблемных объектов и 180 тыс. пострадавших граждан.
Архитектурная фирма «Тикканен» приобрела российско-финскую компанию «Фикоте Инжиниринг». В течение двух лет объединенное бюро планирует увеличить выручку в 8 раз – до 800 млн рублей в год. Компания активно работает с европейскими инвесторами. Правда, они на фоне санкционной войны пока чувствуют себя в России неуверенно.
Бюро «Тикканен», которое контролируют финские бизнесмены Юкка Тапани Тикканен и Юсси Юрю Урпола, завершило сделку по приобретению ООО «Фикоте Инжиниринг» – российско-финской инженерной компании с офисами в Москве и Петербурге. Сумма сделки не раскрывается. «Этот шаг – продолжение активной экспансии нашей компании на рынок проектных услуг России. За последние полгода мы выиграли тендеры на работу в проектах на 500 тыс. кв. м жилья в Московской области и открыли офис в Москве, увеличив штат более чем в три раза. А теперь мы значительно расширим спектр услуг. Будем выполнять заказы не только на рынке жилья, но также на рынке коммерческого, социального и промышленного строительства. У «Фикоте» большой опыт в работе над проектами торговых, офисных центров, заводов, складских помещений, технически сложных сооружений. Теперь мы своими силами можем разрабатывать абсолютно все разделы любого проекта, без необходимости привлечения субподрядчиков», – сообщил гендиректор компании «Тикканен» Юсси Урпола. В ближайшее время он станет и гендиректором «Фикоте Инжиниринг». Пока же, до завершения слияния, и. о. главы компании назначен коммерческий директор ООО «Тикканен» Вячеслав Засухин.
Эксперты уверены, что интеграция двух бюро будет эффективной. «Обе компании имеют финские корни, а потому близки по менталитету, при этом исторически они практически не конкурировали между собой, поскольку вели деятельность на разных сегментах рынка недвижимости. Все это упрощает объединение. К тому же при правильном проведении подобное укрупнение способно как расширить спектр услуг и состав компетенций, так и снизить расходы, что, в свою очередь, должно дать положительный эффект с точки зрения конкурентоспособности компании», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. Эксперт отмечает, что общий уровень проектировщиков на рынке постоянно растет – компании осваивают современные методы проектирования, изучают и внедряют новые технологии и материалы.
По его словам, конкурентными преимуществами финских проектировщиков на нашем рынке можно назвать характерный стиль работ и знание новых технологий, которые нередко внедряются в Финляндии раньше, чем у нас. «А возможные минусы – стоимость услуг (которая, однако, по мере локализации работ приходит в соответствие с рынком), а также сложности применения интересных новых решений – отработанные и экономически оправданные в Финляндии, они могут оказаться чрезмерно дорогими и нарушающими действующие нормы и правила у нас», – заключил Игорь Кокорев.
«Объединившиеся компании – в прошлом партнеры. И основной пул их клиентов – западные компании, вышедшие на российский рынок. Сейчас иностранцы по-разному ощущают себя в России. Многие боятся инвестировать из-за санкционной войны. Общий уровень неопределенности высок. Но сейчас риторика стала потише. Есть и те, кто планирует развитие бизнеса в нашей стране», – говорит региональный директор EKE Group в России Андрей Хитров.
Справка
ООО «Тикканен» (прежнее название – ООО «Т-архитектс») основано в 2010 году в Петербурге и предоставляет услуги в области архитектурного и строительного проектирования на всей территории России.
У компании три офиса (Москва, Петербург, Ювяскюла) и более 70 сотрудников. Клиентами компании являются крупнейшие российские и западноевропейские девелоперы – такие как «ЮИТ», «Лемминкяйнен», ЕКЕ, «Бонава», «Инград», «МИЦ», «Полис Групп» и др. Выручка организации за 2017 год составила более 83 млн рублей.
Бывший вице-премьер по делам спорта Виталий Мутко в новом правительстве может возглавить строительную отрасль. Такое предложение он получил от Дмитрия Медведева, который накануне был вновь утвержден в должности премьер-министра России. Застройщики называют назначение Виталия Мутко неоднозначным. Но надеются на снижение социальной нагрузки.
На днях Дмитрий Медведев огласил предполагаемый состав нового Правительства России. Самой большой неожиданностью стало решение назначить бывшего министра спорта Виталия Мутко на пост вице-премьера по строительству и региональной политике. Предложение сделано с учетом «его опыта и персональных характеристик». «А еще потому, что мы стараемся никогда не прогибаться под внешними обстоятельствами», – сказал Дмитрий Медведев.
Решение о назначении Виталия Мутко вызвало смех у депутатов-единороссов. Реакция вполне понятная, учитывая скандальные достижения чиновника на посту вице-премьера по спорту за последние годы. Именно он возглавлял подготовку России к Чемпионату мира по футболу и к другим международным соревнованиям, включая Олимпиаду. Его имя неоднократно звучало в допинговом скандале.
Тем не менее, Виталий Мутко остался на политической арене и получил новый ответственный фронт работы. Петербургские строители, опрошенные «Строительным Еженедельником», информацию о новом кураторе отрасли восприняли с долей скепсиса.
«Начальству, конечно, виднее. Но фигура неоднозначная. Вопрос даже не в профессиональных качествах чиновника, а в отношении к нему в обществе. Смешки в зале во время назначения сами за себя говорят. Получается, что человек заходит в отрасль с полным отсутствием авторитета, оскандалившись на прошлом месте на весь мир», – говорит гендиректор ГК «Академия» Руслан Юсупов.
«К этому назначению очень много вопросов. Во-первых, человек не имел отношения к строительству. Во-вторых, он сомнительный антикризисный менеджер, а нашей отрасли, которая однозначно в кризисе, нужен сейчас профессиональный антикризисный менеджер. Не понимаю, как он будет принимать решения и чьим советам будет следовать. Я в недоумении», – добавляет партнер ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов.
«В майских указах Президента России есть поручение Правительству решить проблему нехватки школ и детсадов. Тут опыт Виталия Мутко, который в самые тяжелые годы был заместителем мэра Петербурга по социальным вопросам, может быть очень полезен на федеральном уровне. И строительный блок может рассчитывать на субсидии из бюджета для строительства таких объектов. Очень было бы кстати, поскольку строители дальше тащить на своих плечах эту проблему не могут», – говорит генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
«Это назначение не окажет никакого влияния на перспективы развития строительной отрасли. В прошлом правительстве эту функцию выполнял Дмитрий Козак – сильная и харизматичная фигура. Но о его идеях и решениях мы мало что слышали. Это дает основание полагать, что влияние вице-премьера на отрасль не так уж и сильно. Гораздо важнее фигура министра. Этого назначения я жду с большим интересом», – заключил генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.