Госдума атакует долгострои
Последнее время ознаменовалось новой вспышкой в Госдуме РФ законодательной активности, направленной на ликвидацию долгостроев. Документы находятся на разных этапах рассмотрения, но все они предлагают те или иные меры, которые призваны помочь решить проблему. Эксперты по-разному оценивают эффективность предлагаемых мер, хотя в целом приветствуют усилия депутатов.
По мысли законодателей, переход на новую схему финансирования жилищного строительства через банковское проектное финансирование и эскроу-счета должен предотвратить появление новых долгостроев в стране. Поэтому главный упор делается на создание условий для достройки уже существующих.
Спустить в регионы
Наиболее значимый из принятых в первом чтении законопроектов, «Об участии в долевом строительстве…», наделяет субъекты РФ правом создать НКО в форме региональных фондов, которые будут заниматься достройкой проблемных объектов.
Эти фонды будут финансироваться, в частности, федеральным компенсационным Фондом защиты прав дольщиков. Завершение строительства будет осуществляться региональным фондом после передачи ему имущества застройщика, включая права на объект и земельный участок под ним. При этом фонд обязан будет передать жилье дольщикам не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему имущества и обязательств застройщика.
«Финансирование региональных фондов будет обеспечиваться, в том числе, из федерального и региональных бюджетов, а также мы даем возможность привлечения дополнительных средств этими фондами», – заявил глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев.
У экспертов разный взгляд на идею. «В целом, создание дополнительных региональных фондов повысит мобильность властей субъектов РФ в вопросе решения проблем долгостроя. Между тем лучшее, как известно, враг хорошего, и в связи с этим представляется целесообразным убедиться, что дополнительное регулирование не будет чрезмерным и не повлечет сложностей практического применения – и, соответственно, обратного эффекта стагнации отрасли», – говорит советник практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко.
«Проект привносит б´ольшую правовую определенность в процедуру достройки домов, что является безусловным плюсом. Преимущество достройки дома именно региональным фондом – в том, что он может привлекать средства из дополнительных источников. Тонким моментом предложенной системы является вопрос качества управления фондом и целесообразного расходования средств. Пока в проекте не закреплены механизмы, которые сделали бы работу фонда прозрачной, гарантированно эффективной и контролируемой», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
На последний момент обращает внимание и юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. «Не ясно, что принципиально нового даст отрасли создание региональных фондов, которые планируется наделить тем же самым функционалом, что Фонд защиты дольщиков. При существовании одинаковых институций существует риск того, что ни та, ни другая не будет справляться с возложенными на них задачами должным образом. На данный момент видится создание нового института, потребляющего бюджетные ресурсы, и который вправе заниматься иной деятельностью, не связанной с осуществлением возложенных на него функций, что может вызвать вопросы к прозрачности деятельности такой организации», – считает он.
Кроме того, законопроект предусматривает обязанность застройщиков отчислять в Фонд защиты дольщиков взносы не только за жилые площади, но и за машино-места и нежилые помещения, что в случае банкротства застройщика позволит дольщику получить возмещение и за них тоже. «Новелла позволит заполнить существующее сейчас техническое упущение в законодательном регулировании и представляется вполне логичной и ожидаемой», – говорит Арина Довженко.
Дестрахование
Согласно также принятому в первом чтении законопроекту «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства…», предлагается, в частности, досрочно прекратить действующие договоры страхования гражданской ответственности застройщика, а также аналогичные договоры поручительства банков – и передать часть страховой премии или платы по договорам поручительства Фонду защиты дольщиков.
«Не вполне обоснована необходимость прекращения договоров и возможность изъятия в пользу Фонда 99% от полученной страховщиком (банком) премии (платы). Авторы законопроекта не приводят ни одной причины в поддержку необходимости признания таких договоров прекращенными, а также ни одного аргумента за то, что цифра 99% является более обоснованной, чем, например, 39%», – считает Максим Алексеев.
Елена Крестьянцева не столь категорична. «Принятие законопроекта имеет свои плюсы, так как страхование не решает проблему достройки объектов. Кроме того, страховые премии будут аккумулироваться не как доход отдельных страховщиков, а как актив Фонда, который должен быть потрачен целевым образом. Из минусов: страхование – это столетиями отработанный и всем понятный механизм, в то время как отладка работы фонда еще только предстоит», – отмечает она.
Выйти за рамки 44-ФЗ
Депутат Николай Николаев выступил инициатором еще одного законопроекта – «О внесении изменений в статью 78.3 Бюджетного кодекса РФ». В соответствии с ним, Фонд защиты прав дольщиков предлагается вывести из-под действия Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок» в случае, когда речь идет о завершении проблемных жилищных проектов.
«Сегодня Фонд имеет право заключать договоры долевого участия с проблемными застройщиками, но не направлять в проект бюджетные деньги, так как это нарушает требования законодательства о госзакупках. Законопроект эту проблему решает», – отмечает Николай Николаев.
Эту инициативу эксперты поддерживают. «Поправки носят технический характер, чтобы устранить несоответствия в правовом регулировании деятельности Фонда. Изменения касаются только приобретения за счет субсидий помещений в проблемных объектах, в этом случае требования 44-ФЗ, очевидно, не могут быть применены», – говорит Елена Крестьянцева. «Проект устраняет существующее на данный момент в законе противоречие. Напомним, конкурсным или внешним управляющим от имени застройщика могут заключаться ДДУ с Фондом. При этом имущество Фонда формируется, в частности, за счет субсидии РФ, в то время как, согласно БК РФ, при осуществлении закупок на средства субсидий на Фонд распространяются требования о соблюдении Закона № 44-ФЗ о порядке определения поставщиков (подрядчиков). Однако Фонд должен заключать ДДУ с определенным застройщиком, и положения 44-ФЗ не могут быть применены в данных отношениях», – уточняет Арина Довженко.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ:
– В регионах появятся специальные фонды, которые будут достраивать проблемные объекты за счет федерального, регионального бюджетов и других источников. Все операции четко регламентированы, определен перечень действий, которые можно осуществлять. Если фонд в регионе начинает эту работу, в законопроекте прописано, что в течение трех лет он обязан передать квартиры дольщикам. То есть где-то в пределах трех, максимум пяти лет мы должны полностью решить проблему обманутых дольщиков.
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Любые инициативы, направленные на реализацию гарантии прав дольщиков, должны приветствоваться, если в их основании лежат концептуально проработанные идеи. В ином случае такие инициативы являются не более чем формальным воплощением идеи и «отчетом о проделанной работе». На мой взгляд, создание региональных фондов, предложенное в рамках принятого в первом чтении законопроекта, вряд ли сможет концептуально усилить гарантии дольщиков.
Кстати
По всей России на начало 2019 года насчитывалось 894 объекта с сорванными сроками строительства, почти 39 тыс. дольщиков ждут жилья. Об этом на правительственном часе в Госдуме заявил генеральный прокурор РФ Юрий Чайка.
«Принимаемые меры приносят результат, ситуация постепенно меняется. Так, в 2018 году восстановлены права почти 10 тыс. пострадавших, урегулирована ситуация в отношении 239 долгостроев», – сообщил он.
По словам Юрия Чайки, в настоящее время Генпрокуратура вместе с региональными властями и Госдумой собирает детальные сведения обо всех недостроях, официально не подпадающих под критерии проблемных, но по разным причинам так и не сданных в эксплуатацию.
Между тем, по данным Рабочей группы Президиума Генсовета «Единой России» по вопросам обманутых дольщиков, всего в России на конец марта насчитывалось 1,2 тыс. проблемных объектов и 180 тыс. пострадавших граждан.
Современные тренды во всех сферах жизни требуют больше цифровизации, больше интерактивности, больше возможности действия. И оператор развития территории бывшего завода «Красный треугольник», АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», вырабатывая музейные перспективы проекта, не хочет отстать от актуальных тенденций.
Напомним, концепцию развития зоны «Красного треугольника» подготовила архитектурная мастерская Евгения Герасимова. В соответствии с ней, на бывшей территории завода предлагается органично совместить объекты различного функционала – от жилья и бизнес-центров до образовательных учреждений и музейно-выставочных проектов. Планируется сохранить основную транспортную артерию, проходящую через всю территорию. В центре квартала будет образован большой парк, а также общественные пространства. Также предполагается снос зданий, не представляющих исторической ценности.
Заметную роль в концепции играет размещение объектов креативной индустрии, в частности, различных музейных проектов. «В настоящее время мы проводим большую работу по сбору информации о том, кому потенциально интересно участие в музейном проекте в составе создаваемого комплекса «Красного треугольника». При этом мы с удивлением узнали, что наше классическое, сформировавшееся еще в школьные годы, представление о музеях сейчас совершенно устарело», – сообщил генеральный директор Фонда имущества Петербурга Денис Мартюшев.
Новые форматы
Он отметил, что современный музейный проект не просто демонстрирует некий набор экспонатов, а очень сильно тяготеет к образовательной, творческой функции, предполагает интерактивность, соучастие посетителей в выставочном действе. «Именно такой подход мы хотели бы реализовать в рамках проекта «Красный треугольник», – говорит Денис Мартюшев. – Классических музеев в городе много, конкурировать, например, с Эрмитажем в этой сфере – дело бесперспективное. Поэтому мы ищем новые форматы, способные привлечь посетителей».
Доцент Института дизайна и урбанистики ИТМО Александра Ненько рассказала о проведенных исследованиях в сфере потенциального интереса к размещению творческих проектов на территории «Красного треугольника». Согласно полученным данным, наивысший интерес наблюдается со стороны представителей сфер ремесла, дизайна, культуры, спорта.
«При этом надо подчеркнуть, что это не только теоретические выкладки. Фиксируется рост числа резидентов проекта, относящихся к креативному кластеру», – отмечает она.
По мнению Александры Ненько, в перспективе для формирования полноценного креативного кластера необходимо появление на территории проекта общественных пространств, конференц-зон, предприятий общественного питания и даже своего отеля. Кроме того, в составе реновируемого пространства целесообразно реализовать крупный музейный проект. Им мог бы стать, например, Музей индустриализации.
По словам эксперта, подобного музея в России не существует, а размещение его в Петербурге – оптимально, поскольку город был в авангарде всех этапов индустриализации страны. Этапы этого процесса можно было бы продемонстрировать как с привлечением «классических» экспонатов – различных артефактов и свидетельств материальной культуры индустриализации, так и с помощью современных интерактивных музейных технологий.
Александра Ненько отметила, что, хотя исторические строения на территории «Красного треугольника» очень важны как «атмосферная составляющая», для Музея индустриализации целесообразно было бы построить новое здание («например, в форме треугольника»), поскольку приспособление старых к современным формам музейной индустрии – дело очень сложное и дорогостоящее.
С этим не согласилась PR-директор «Студии 44» Людмила Лихачёва. В качестве очень интересных примеров приспособления исторических зданий под современное музейное пространство она привела два проекта: один уже реализованный (Музей железных дорог России за Балтийским вокзалом), а другой – только разрабатываемый (реконструкция Музея Москвы). «Я ни в коем случае не принципиальный противник строительства новых зданий под музеи, но современные технологии прекрасно позволяют адаптировать исторические объекты», – заключила эксперт.
Музеи на выбор
Елена Чекалина, коммерческий директор Центра Михаила Шемякина, рассказала о проекте «трех треугольников», возможном на рассматриваемой площадке: «Первый треугольник – наука, образование, искусство. Второй – архитектура, музей, театр. Третий – мировое сотрудничество, новый формат биеннале. Три глобальные задачи, смысловая доминанта ярко начинает звучать в этом "Красном треугольнике"».
Кроме того, Ассоциация мотоциклистов предлагает создать музей мототехники, а команда «Невский баталист» – развернуть экспозицию о Великой Отечественной войне на 2,5 тыс. кв. м. Не исключено, что в процессе преобразования «Красного треугольника» будут реализованы все эти проекты. Как бы то ни было, представители креативной индустрии рассматривают локацию как перспективное арт-пространство.
На прошлой неделе в Санкт-Петербурге состоялся IV Международный форум пространственного развития – «Гармония многогранности». В этом году он посвящен теме «iГорода: новые смыслы – новые правила».
Организаторами форума традиционно выступают Правительство Санкт-Петербурга и Университет ИТМО. Газета «Строительный Еженедельник» стала официальным информационным партнером мероприятия.
Его цель – перейти от безличного обсуждения пространств, зданий, технологий и программ развития к сути современного города, основанного на принципах участия граждан, экономики знаний, стабильного развития и устойчивой эстетики, на применении интеллектуальных цифровых инструментов и технологий для стратегического планирования.
Форум собрал более 80 российских и зарубежных экспертов из разных регионов страны, Европы, Азии и Америки. В их числе – представители государственной власти, бизнес-сообщества, культуры, сферы науки и инноваций, общественных организаций и др. Участники форума постарались проанализировать современные тренды, выявить перспективы развития городов в новую эпоху всеобщей цифровизации – в экономической, политической, социокультурной и пространственно-архитектурной сферах.
Как подчеркнул вице-губернатор Петербурга Сергей Мовчан, конечная цель инноваций, заключающихся в формировании «умной экономики», «умного управления», «умной энергетики», – улучшение условий жизни каждого человека. «Цифровые технологии проникают сегодня во все без исключения сферы жизни. Без них невозможно обеспечение комфорта в современном его понимании. И надо понимать, что «умные технологии» нужны не сами по себе, они должны служить людям», – заявил он.
Вице-губернатор отметил, что Петербург многое делает для развития инновационных технологий. «В Северной столице действует программа «Умный город», реализуются системные мероприятия в сфере повышения энергоэффективности, поддерживаются разработчики инновационных технологий. В сентябре 2017 года петербургский «Инноград науки и технологий» был включен в Перечень кластеров – участников приоритетного проекта Минэкономразвития РФ. И совсем не случайно по итогам 2017 года наш город стал лидером рейтинга, составляемого Ассоциацией инновационных регионов России, обогнав даже столицу. Кстати, с прошлого года этот рейтинг был дополнен новым критерием «Инновационная активность региональных властей», ставшим ключевым для признания кластером-лидером», – напомнил он.
По словам чиновника, Форум пространственного развития зарекомендовал себя как площадка, формирующая повестку дня в сфере обсуждения новейших технологий и их внедрения в жизнь. Сергей Мовчан призвал экспертов не бояться ставить самые острые вопросы и пообещал, что город готов прислушиваться и учитывать новые идеи при реализации уже конкретных программ развития в архитектурно-градостроительной, пространственно-планировочной и иных сферах.
Мнение вице-губернатора разделяет профессор практики Московской школы «Сколково», член экспертного совета Агентства стратегических инициатив Павел Лукша. «Будущее отличает «человекоцентричность» пространства при максимальном технологическом обеспечении комфортности», – подчеркнул он.
«Не надо говорить о будущем. Будущее уже наступило, и мы в нем живем. Примерно пять лет назад началось радикальное видоизменение городов, их встраивание в новый мир», – считает профессор компьютерных наук Городского университета Нью-Йорка Лев Манович. «В Лондоне происходят те же перемены, что и в Петербурге, и во всех мегаполисах мира, и они так же обсуждаются экспертным сообществом. Глобализация затронула всех, нас волнуют общие проблемы, вызовы и пути их решения», – отметил экс-президент Королевского института британских архитекторов Сунанд Прасад.
Декан философско-социологического факультета Института общественных наук РАНХиГС Виктор Вахштайн высказал мнение, что современные научные кластеры не должны выселяться из мегаполисов. Напротив, именно развитие в живой городской среде с ее потенциалом во всех сферах дает им дополнительные возможности для развития.
По этому пути идет Университет ИТМО. «Петербург развивается по полицентричной модели, и кампусы – лучшие якоря и центры притяжения для органичного развития территорий. «ИТМО Хайпарк» строится в городе-спутнике Южный, который сам по себе будет образцом органичного развития территорий, а рядом расположены известные научные, интеллектуальные и туристические центры – Гатчина и Пушкин. При этом развитие транспортной инфраструктуры Петербурга позволяет говорить об устойчивой связи «ИТМО Хайпарка» с уже работающим кампусом в центре Петербурга», – отметил ректор Университета ИТМО Владимир Васильев.