Госдума атакует долгострои
Последнее время ознаменовалось новой вспышкой в Госдуме РФ законодательной активности, направленной на ликвидацию долгостроев. Документы находятся на разных этапах рассмотрения, но все они предлагают те или иные меры, которые призваны помочь решить проблему. Эксперты по-разному оценивают эффективность предлагаемых мер, хотя в целом приветствуют усилия депутатов.
По мысли законодателей, переход на новую схему финансирования жилищного строительства через банковское проектное финансирование и эскроу-счета должен предотвратить появление новых долгостроев в стране. Поэтому главный упор делается на создание условий для достройки уже существующих.
Спустить в регионы
Наиболее значимый из принятых в первом чтении законопроектов, «Об участии в долевом строительстве…», наделяет субъекты РФ правом создать НКО в форме региональных фондов, которые будут заниматься достройкой проблемных объектов.
Эти фонды будут финансироваться, в частности, федеральным компенсационным Фондом защиты прав дольщиков. Завершение строительства будет осуществляться региональным фондом после передачи ему имущества застройщика, включая права на объект и земельный участок под ним. При этом фонд обязан будет передать жилье дольщикам не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему имущества и обязательств застройщика.
«Финансирование региональных фондов будет обеспечиваться, в том числе, из федерального и региональных бюджетов, а также мы даем возможность привлечения дополнительных средств этими фондами», – заявил глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев.
У экспертов разный взгляд на идею. «В целом, создание дополнительных региональных фондов повысит мобильность властей субъектов РФ в вопросе решения проблем долгостроя. Между тем лучшее, как известно, враг хорошего, и в связи с этим представляется целесообразным убедиться, что дополнительное регулирование не будет чрезмерным и не повлечет сложностей практического применения – и, соответственно, обратного эффекта стагнации отрасли», – говорит советник практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко.
«Проект привносит б´ольшую правовую определенность в процедуру достройки домов, что является безусловным плюсом. Преимущество достройки дома именно региональным фондом – в том, что он может привлекать средства из дополнительных источников. Тонким моментом предложенной системы является вопрос качества управления фондом и целесообразного расходования средств. Пока в проекте не закреплены механизмы, которые сделали бы работу фонда прозрачной, гарантированно эффективной и контролируемой», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
На последний момент обращает внимание и юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. «Не ясно, что принципиально нового даст отрасли создание региональных фондов, которые планируется наделить тем же самым функционалом, что Фонд защиты дольщиков. При существовании одинаковых институций существует риск того, что ни та, ни другая не будет справляться с возложенными на них задачами должным образом. На данный момент видится создание нового института, потребляющего бюджетные ресурсы, и который вправе заниматься иной деятельностью, не связанной с осуществлением возложенных на него функций, что может вызвать вопросы к прозрачности деятельности такой организации», – считает он.
Кроме того, законопроект предусматривает обязанность застройщиков отчислять в Фонд защиты дольщиков взносы не только за жилые площади, но и за машино-места и нежилые помещения, что в случае банкротства застройщика позволит дольщику получить возмещение и за них тоже. «Новелла позволит заполнить существующее сейчас техническое упущение в законодательном регулировании и представляется вполне логичной и ожидаемой», – говорит Арина Довженко.
Дестрахование
Согласно также принятому в первом чтении законопроекту «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства…», предлагается, в частности, досрочно прекратить действующие договоры страхования гражданской ответственности застройщика, а также аналогичные договоры поручительства банков – и передать часть страховой премии или платы по договорам поручительства Фонду защиты дольщиков.
«Не вполне обоснована необходимость прекращения договоров и возможность изъятия в пользу Фонда 99% от полученной страховщиком (банком) премии (платы). Авторы законопроекта не приводят ни одной причины в поддержку необходимости признания таких договоров прекращенными, а также ни одного аргумента за то, что цифра 99% является более обоснованной, чем, например, 39%», – считает Максим Алексеев.
Елена Крестьянцева не столь категорична. «Принятие законопроекта имеет свои плюсы, так как страхование не решает проблему достройки объектов. Кроме того, страховые премии будут аккумулироваться не как доход отдельных страховщиков, а как актив Фонда, который должен быть потрачен целевым образом. Из минусов: страхование – это столетиями отработанный и всем понятный механизм, в то время как отладка работы фонда еще только предстоит», – отмечает она.
Выйти за рамки 44-ФЗ
Депутат Николай Николаев выступил инициатором еще одного законопроекта – «О внесении изменений в статью 78.3 Бюджетного кодекса РФ». В соответствии с ним, Фонд защиты прав дольщиков предлагается вывести из-под действия Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок» в случае, когда речь идет о завершении проблемных жилищных проектов.
«Сегодня Фонд имеет право заключать договоры долевого участия с проблемными застройщиками, но не направлять в проект бюджетные деньги, так как это нарушает требования законодательства о госзакупках. Законопроект эту проблему решает», – отмечает Николай Николаев.
Эту инициативу эксперты поддерживают. «Поправки носят технический характер, чтобы устранить несоответствия в правовом регулировании деятельности Фонда. Изменения касаются только приобретения за счет субсидий помещений в проблемных объектах, в этом случае требования 44-ФЗ, очевидно, не могут быть применены», – говорит Елена Крестьянцева. «Проект устраняет существующее на данный момент в законе противоречие. Напомним, конкурсным или внешним управляющим от имени застройщика могут заключаться ДДУ с Фондом. При этом имущество Фонда формируется, в частности, за счет субсидии РФ, в то время как, согласно БК РФ, при осуществлении закупок на средства субсидий на Фонд распространяются требования о соблюдении Закона № 44-ФЗ о порядке определения поставщиков (подрядчиков). Однако Фонд должен заключать ДДУ с определенным застройщиком, и положения 44-ФЗ не могут быть применены в данных отношениях», – уточняет Арина Довженко.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ:
– В регионах появятся специальные фонды, которые будут достраивать проблемные объекты за счет федерального, регионального бюджетов и других источников. Все операции четко регламентированы, определен перечень действий, которые можно осуществлять. Если фонд в регионе начинает эту работу, в законопроекте прописано, что в течение трех лет он обязан передать квартиры дольщикам. То есть где-то в пределах трех, максимум пяти лет мы должны полностью решить проблему обманутых дольщиков.
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Любые инициативы, направленные на реализацию гарантии прав дольщиков, должны приветствоваться, если в их основании лежат концептуально проработанные идеи. В ином случае такие инициативы являются не более чем формальным воплощением идеи и «отчетом о проделанной работе». На мой взгляд, создание региональных фондов, предложенное в рамках принятого в первом чтении законопроекта, вряд ли сможет концептуально усилить гарантии дольщиков.
Кстати
По всей России на начало 2019 года насчитывалось 894 объекта с сорванными сроками строительства, почти 39 тыс. дольщиков ждут жилья. Об этом на правительственном часе в Госдуме заявил генеральный прокурор РФ Юрий Чайка.
«Принимаемые меры приносят результат, ситуация постепенно меняется. Так, в 2018 году восстановлены права почти 10 тыс. пострадавших, урегулирована ситуация в отношении 239 долгостроев», – сообщил он.
По словам Юрия Чайки, в настоящее время Генпрокуратура вместе с региональными властями и Госдумой собирает детальные сведения обо всех недостроях, официально не подпадающих под критерии проблемных, но по разным причинам так и не сданных в эксплуатацию.
Между тем, по данным Рабочей группы Президиума Генсовета «Единой России» по вопросам обманутых дольщиков, всего в России на конец марта насчитывалось 1,2 тыс. проблемных объектов и 180 тыс. пострадавших граждан.
Ленинградская областная электросетевая компания (ЛОЭСК) завершила строительство подстанции «Криогаз» на 110/10 кВ для нужд одноименного завода и жителей города Высоцк. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко одним кликом компьютерной мыши запустил объект.
Подстанция «Криогаз» была построена в предельно сжатые сроки (всего за год), однако стала самым современным электросетевым объектом не только в России, но и в Европе. Уникальность проекта – в полной автономности. Благодаря системе телемеханики специалисты высоковольтной службы северного филиала ЛОЭСК будут управлять объектом из Выборга. Для обеспечения безопасности на подстанции установлены охранная сигнализация, система пожаротушения, а также 24 камеры видеонаблюдения, которые будут транслировать происходящее на подстанции со всех точек в режиме реального времени. «Обычно для поддержания работы подстанции требуется четыре-пять человек, здесь же постоянное присутствие персонала не требуется в принципе. В случае нештатной ситуации сюда прибудет оперативно-выездная бригада», – сообщил генеральный директор ЛОЭСК Дмитрий Симонов.
На всех линиях, ведущих к потребителям, установлены вакуумные выключатели, отвечающие всем современным энергетическим стандартам. «С особой гордостью хочу подчеркнуть, что при реализации проекта использовалась только российская продукция, так что мы полностью поддерживаем политику импортозамещения», – сообщил главный инженер Северного филиала ЛОЭСК Михаил Конюхов.
Подстанция строилась в первую очередь для потребностей терминала по производству и перегрузке сжиженного природного газа завода «Криогаз», однако электросетевой объект запитает и часть города Высоцк. Сейчас там работает технологически устаревшая подстанция. Выделенная мощность нового объекта ЛОЭСК составляет 25 МВА. Подстанция имеет вторую категорию надежности, а значит, в случае нештатной ситуации будет работать по резервной схеме.
«Отрадно, что в Ленобласти строятся не просто электросетевые объекты, а лучшие объекты, причем лучшие не только в нашей стране, но и в Европе. Также отрадно, что у нас реализуются проекты, которые решают не только проблемы бизнеса, но и делают жизнь жителей Ленинградской области лучше, ведь подстанция повысит надежность электроснабжения социальных и жилых объектов Высоцка», – сказал Александр Дрозденко.
Дмитрий Симонов добавил, что проект был реализован без участия бюджетных средств, строительство подстанции оплатило руководство завода «Криогаз». «Этот проект не ограничивается строительством подстанции, для ее работы мы провели капитальный ремонт инженерных сетей, в том числе на территории Высоцка. Если подсчитать все эти расходы, то инвестиции в проект составили около миллиарда рублей», – пояснил он.
Отметим, это не единственный проект ЛОЭСК, способствующий повышению надежности электроснабжения Высоцка. К 2020 году компания планирует построить линию электропередач на 110 кВ между подстанциями «Криогаз» и «Попово-Тяговая» для нужд завода «Криогаз» и города.
Предсказание будущего – дело неблагодарное (уж больно редко прогнозы сбываются), но очень увлекательное. Не чужды интереса к грядущему оказались и представители экспертного сообщества рынка недвижимости.
Изменения «от человека»
Основой грядущих (а отчасти уже и начавшихся) перемен в сфере недвижимости станут глобальные тектонические изменения общества, общественного сознания, считает управляющий директор AM Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «С каждым новым поколением, которые, условно, сменяют друг друга раз в 20–25 лет, происходит сдвиг в образе мышления и предпочтениях людей. И если «границы» между «соседними» поколениями размыты и перемены не слишком видны и требуют доказательств, то при сравнении представителей разных поколений на дистанции, скажем, 60–70 лет, разница между ними очевидна», – считает она.
Опираясь на работы западных социологов, Ольга Шарыгина указывает на появление с середины ХХ века четырех поколений: «бэби-бумеры» и «буквенные» поколения X, Y, Z (последние именуются также миллениалами). По ее мнению, происходящие в человеческом обществе перемены важны и интересны не из-за «неформальности» внешнего вида «новопоколенцев», а из-за нового образа мышления – и в частности, отношения к собственности.
«Общество потребления вещей постепенно уходит в прошлое. Ему на смену идет (и в значительной степени уже пришло) общество потребления эмоций. Растет креативный класс. Для миллениалов важно не владение чем-то, а увеличение возможностей для коммуникаций, путешествий, впечатлений, творчества», – полагает Ольга Шарыгина.
С ней согласен президент компании Becar Asset Management Александр Шарапов. «Главный подход нового поколения: не владеть, а пользоваться, – считает он. – Кроме того, надо подчеркнуть, что, согласно исследованиям социологов, принадлежность к тому или иному поколению – вопрос не столько возраста, сколько мировосприятия, «состояния души». Выяснилось, например, что я вполне могу относить себя к миллениалам». При этом, по мнению эксперта, жизненные предпочтения «новопоколенцев» радикально меняют специфику объектов недвижимости, которая им интересна, и уже сейчас вызывают к появлению новые, нестандартные форматы.
Меньше «одиночества»
Управляющий директор PM NAI Becar Мария Онучина поведала грустную историю о том, что «несмотря на все имеющиеся гаджеты и прочие средства коммуникации, современный человек очень одинок». «У него тысячи «друзей» в соцсетях и контактов в мессенджерах, но ему сплошь и рядом не с кем пообщаться тет-а-тет», – полагает она.
Этот фактор вызывает к жизни и делает востребованными такие объекты недвижимости, которые предоставят людям больше возможностей для личного общения. Это могут быть и коливинги, и апартаменты и отели новых форматов. «В таких объектах (и на Западе они появляются уже сейчас и бьют все рекорды по популярности) очень небольшие комнаты или номера, но при этом довольно много площадей отданы под «общественные пространства». Это и кинотеатры, и библиотеки, и игровые комнаты, и просто помещения, где можно будет пообщаться с соседями», – говорит Мария Онучина.
Александр Шарапов разделяет это мнение и отмечает, что уже сейчас четко наметился тренд на уменьшение площади номеров в отелях, особенно невысоких классов, при параллельном росте различных общественных пространств и дополнительных сервисов. «Это не значит, конечно, что многозвездные шикарные гостиницы с огромными номерами исчезнут. Часть потребителей в любом случае будет ориентироваться на них. Но уже появилось (и продолжит расти) множество недорогих отелей нового формата, рассчитанных под значительно более скромные потребности миллениалов по площадям и возросший интерес к живому общению», – считает эксперт.
По оценке специалистов NAI Becar, в будущем, на горизонте 20–25 лет, можно ожидать роста числа апарт-отелей на Ближнем Востоке, в Азии и в Африке, а также увеличения количества отелей (в том числе «модерновых» форматов), открываемых международными операторами с известными брендами. Среди новых форматов можно выделить отели-трансформеры, отели дополненной реальности, pop-up или временные отели (быстровозводимые при необходимости модули, которые столь же быстро можно собрать после оказания услуги), эко-отели, уединенные отели за пределами городов, призванные обеспечить желающим полное одиночество.
К более смелым футурологическим прогнозам относятся перспективы появления роботов-дворецких, 3D-принтеров и 3D-шоппинга в номерах, персональных снов и цифровых тренеров, а также оказание услуг на основе данных ДНК.
Больше «социальности»
Директор бизнес-инкубатора «Ингрия» Полина Лукьянова также согласна с тенденцией «обобществления пространств» в нынешней недвижимости, но не считает, что современный человек так уж одинок. «Наоборот, с появлением современных систем коммуникации возможности для общения радикально выросли. Просто контакты приобрели другие формы. Человек получил возможность сам выбирать круг общения, определять, кто и почему ему интересен», – говорит она.
По словам эксперта, это уже сейчас можно наблюдать в развитии формата коворкингов и современных офисов. «С одной стороны, можно четко констатировать тренд «Меньше отдельных кабинетов – больше пространств с социальной функцией» – от кухонных уголков до игровых помещений и комнат для личного релакса. С другой – коворкинги приобретают все более выраженную отраслевую направленность. Люди предпочитают работать в одном месте с теми, кто близок им по интересам и сфере приложения сил, это расширяет возможности для того же общения, сотрудничества и взаимодействия», – подчеркивает Полина Лукьянова.
По оценке аналитиков, коворкинги из области футурологии во многих странах мира давно перешли в сферу реальной данности. Первый на планете коворкинг появился в 2005 году. В 2011 году их было всего около 1 тыс. Затем пошел лавинообразный рост: в 2014 году коворкингов насчитывалось уже примерно 6 тыс., в 2017-м – 14 тыс. По итогам этого года эксперты ждут роста до 19 тыс. объектов, работать в которых будет около 2 млн человек.
Александр Шарапов отмечает, что этот тренд, конечно, не означает, что традиционные офисные центры полностью уйдут в прошлое. «Тем не менее, формат станет более гибким, трансформируется. Кроме того, можно ожидать появления брендовых сетей коворкингов и определенного расслоения этого формата по классам, в зависимости от комфортности, локации, качества предоставляемых услуг. Тогда удавшиеся стартапы из коворкингов будут перемещаться уже не в бизнес-центры, а в другие коворкинги, но уже более высокого класса», – считает он.
На ближайшую четверть века специалисты NAI Becar прогнозируют рост числа коворкингов в среднем на 16% в год, увеличение средней площади коворкинга и количества мест в них, распространение нишевых проектов этого формата, сотрудничество с корпорациями; появление коворкинг-пространств в ресторанах и неофисных объектах, развитие сервисных офисов.