«Негоска» в круговороте проблем
Сегмент негосударственной экспертизы переживает серьезный кризис. Причиной тому – непродуманные законодательные новации, внесшие неопределенность в полномочия компаний, работающих в этой сфере. Но этим, по словам экспертов, проблемы не исчерпываются.
В августе 2018 года, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым, если планируемый объект будет находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), проект подлежит исключительно государственной экспертизе. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон.
В глубоком пике
По единодушному мнению специалистов, новации серьезно подорвали отрасль негосударственной экспертизы. «Пострадал весь строительный сектор. А больше всего – заказчики, у которых оказались сорваны сроки по получению разрешения на строительство. В связи с юридической непроработанностью внесенных изменений появилось огромное количество разночтений, в том числе необоснованных требований проведения госэкспертизы», – констатирует генеральный директор ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» Наталья Пирогова.
«Несмотря на отсутствие правовой базы для ЗОУИТ, заказчики «на всякий случай» несут проекты в госэкспертизу, а у нас проводят лишь повторную экспертизу документации возводящихся объектов. Негосударственным экспертизам остается рассматривать проекты строительства «в чистом поле» или довольствоваться мелкими заказами», – подчеркивает генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик.
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт отмечает, что негативные последствия новаций очевидны уже для всех. «По данным Минстроя, за прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до 450 работающих в настоящее время. Именно столько структур внесли в Единый государственный реестр заключений экспертизы (ЕГРЗ) информацию о выданных заключениях. При этом около 100 из них загрузили в ЕГРЗ всего по 1-2 документа. То есть активно работают сегодня всего около 350 организаций, включая госэкспертизы», – говорит он.
«Ущерб – и немалый – нанесен не только самому институту негосударственной экспертизы, но и бизнесу, который наше Правительство и Президент постоянно призывают защищать. А как же быть с мнением Владимира Путина, еще в 2010 году сформулировавшего основную задачу реформирования системы экспертизы как «необходимость ликвидации искусственной монополии в этой сфере»?» – задается вопросом президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля. «Не говоря открыто о ликвидации института негосударственной экспертизы, принятием таких законодательных актов, если не внести никаких поправок, можно достичь этого результата уже к концу этого года», – добавляет Александр Орт. «Создается впечатление, что институт негосударственной экспертизы просто хотят ликвидировать», – соглашается Наталья Пирогова.
Исправить или усугубить?
В Санкт-Петербурге, по словам экспертов, положение несколько стабилизировалось. «К счастью, сейчас предприняты меры, чтобы ситуация вернулась в рабочее русло. Органы исполнительной власти дали четкие юридически обоснованные критерии, связанные с ЗОУИТ, по которым можно определить подведомственность проекта», – отмечает Наталья Пирогова.
Как разъяснял ранее начальник Юридического управления Службы госстройнадзора Петербурга Виктор Свистунов, не все 28 видов ЗОУИТ, указанные в Земельном кодексе, типичны для Северной столицы. «Для города наиболее актуальны три ЗОУИТ, определенные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов культурного наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ«Об объектах культурного наследия…»). Четвертая ЗОУИТ – это охранные зоны объектов культурного наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7», – подчеркнул он.
Тем не менее, специалисты единодушно призывают власти исправить совершенную ошибку. Соответствующее обращение к властям уже направила Ассоциация «Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве» (НОЭКС). «Полностью поддерживаю инициативу по исключению пресловутой ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса или, по крайне мере, отсрочки на год или два ввода ее в действие», – говорит Алексей Чепик.
Между тем, по словам Виктора Зозули, очередные изменения, планируемые ко внесению в Градкодекс (законопроект № 374843-7), нанесут по «негоске» новый удар. «Минстрой, видимо, хочет окончательно «похоронить» институт негосударственной экспертизы. Ведь с принятием законопроекта в очередной раз увеличится финансовая нагрузка на организации негосударственной экспертизы (первую мы пережили в результате всеобщей цифровизации и введения системы ЕГРЗ), которые перейдут под эгиду НОПРИЗ (что само по себе противоречит здравому смыслу и основному принципу любой экспертной деятельности – принципу независимости)», – подчеркивает он.
Но это не всё
Этим проблемы сегмента негосударственной экспертизы, увы, не исчерпываются. Если проблема демпингующих компаний-однодневок утратила остроту («Однодневки, в большинстве своем, прекратили свою деятельность. На рынке остались только те экспертизы, которые серьезно относятся к своей работе», – говорит Александр Орт), то зачастую непреодолимые административные барьеры отнюдь не исчезли.
Алексей Чепик относит к ним крайне непрозрачную, сложную и заорганизованную процедуру аттестации экспертов в Минстрое и аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы и многое другое.
О том же говорит Наталья Пирогова: «Считаю реальной проблемой бесконечные изменения в области аттестации экспертов. Очень много некорректных вопросов, не отражающих реальные знания экспертов в конкретных областях проектирования. Непонятно, кто формирует вопросы для тестирования, каков профессиональный уровень тех, кто их готовит. Очень много формальных и необоснованных отказов специалистам, претендующим на допуск к экзаменам».
Мнение
Генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик:
– В последнее время разговоры о существовании некоего пула так называемых онлайн-экспертиз с функцией мгновенной выдачи положительных заключений практически сошли на нет, так как качество подготовленного заключения играет для заказчика очень важную роль. Например, при строительстве многоквартирных домов и сам заказчик, и проверяющие органы, и дольщики часто обращаются в экспертизу за различного рода разъяснениями и консультациями, чего «однодневки» обеспечить не могут.
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКСАлександр Орт:
– Мы еще в прошлом году приняли для себя решение более активно работать в регионах, что пока позволяет нам уверенно держаться на плаву. Но в целом надзорные органы продолжают вести свою линию. Самым надежным и правильным путем в этой ситуации будет откорректировать федеральное законодательство и более четко и внятно определить правила работы в регионах.
Генеральный директор ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» Наталья Пирогова
– У общественности вызывают непонимание мотивы законодателя, которыми он руководствовался, лишая институт негосударственой экспертизы права рассматривать проекты по объектам, находящимся в ЗОУИТ. Для этого не требуются особая квалификация и специальная аттестация, как для особо опасных и технически сложных объектов. Самое мудрое, что можно сделать, – это ввести долгосрочный мораторий на вступление в силу изменений ч. 3.4 ст. 49 Градкодекса и детально доработать ее. После принятия данных изменений в законодательстве возникли противоречия и нестыковки с другими законодательными актами, например, с Земельным кодексом, Водным кодексом, Законом № 73-ФЗ.
Собрание кредиторов, на котором должна была решиться судьба компании «Тареал», не состоялось. Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино», его инвестор, застройщик и власти Ленинградской области снова надеются на мировое соглашение. Однако не все кредиторы готовы ждать.
ЖК «Ванино» - один из самых сложных долгостроев Ленобласти. Реализацию проекта в 2011 году начала эстонская компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи». ЖК задумывался масштабным: 99 малоэтажных сити-вилл и 145 коттеджей по индивидуальным проектам, а также детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории должны были стать зелеными зонами.
Однако этим планам не суждено было сбыться. У «Тареала» начались проблемы с налогами, и директор компании – Игорь Клещенок – бежал за границу. Первая очередь проекта из 15 малоэтажных домов была сдана с задержкой на полтора года – в марте 2015-го. Однако компания успела продать квартиры в еще 12 домах, которые достроить уже не могла.
Поиски нового застройщика ни к чему не привели, и областные власти убедили «Тасмо Эригрупи», входящую в холдинг «Техномар», вернуться в проект. «Тасмо» стало единственным учредителем «Тареала» и гарантировало направить на завершение проекта 800 млн рублей, коих более чем хватало на достройку домов. Бенефициар «Техномар» Игорь Израэльян пригласил стороннего специалиста Петра Верцинского, который создал и возглавил ООО «ЖК Ванино». Эта компания и возобновила строительные работы.
Первые шесть домов должны были быть завершены до конца 2018 года, а оставшиеся – уже в этом. ООО «ЖК Ванино» работало по графику и успело освоить порядка 500 млн рублей, выделенных «Тасмо». Однако новоселье еще никто не справил.
Часть кредиторов «Тареала», куда входят расторгшие договоры дольщики, требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. Отметим, что процедура наблюдения в отношении «Тареала» открыта давно, однако это не ограничивает работы по завершению объекта, а вот конкурсная процедура остановит стройку окончательно.
«Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Конечно, это не выгодно ни нам, ни дольщикам. Даже если найдутся желающие продолжить стройку, то это будет уже не «Ванино», а совершенно другой проект», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Судьба «Тареала» и ЖК «Ванино» должна была решиться на собрании кредиторов, которое было назначено на 18 января 2019 года. Там все стороны конфликта могли либо прийти к миру, либо к окончательному банкротству «Тареала». Однако все отменилось.
«Собрание кредиторов не состоится по причине болезни управляющего. О месте и времени собрания кредиторов будет сообщено дополнительно», – говорится в официальном сообщении.
Дольщики «Ванино» связывают это с решением Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, который 15 января 2019 года отложил заседание по поводу введения конкурсной процедуры в рамках банкротства «Тареала» на 12 февраля. «С одной стороны, я рад, что собрание кредиторов отложили, ведь там могло быть принято решение о конкурсном производстве. Однако мировое соглашение не подписано, поэтому рано радоваться», – рассказал один из дольщиков «Ванино».
Отметим, что за мировое соглашение выступают не только дольщики проекта. «Комитет Гостройнадзора готов поддержать указанное соглашение, в случае официального согласования всех его условий сторонами, подписания и утверждения в рамках судебного производства в установленном законодательством РФ порядке», – сообщили в пресс-службе областного Госстройнадзора.
Пойти на мировую готовы и в ООО «ЖК Ванино». «Начало конкурсной процедуры – самый неблагоприятный сценарий для дольщиков проекта, т.к. строительные работы придется остановить на неопределенный срок», – отметил Петр Верцинский.
Против начала конкурсного производства выступили и в «Тасмо Эригрупи». «Мы профинансировали проект, строительство активизировалось, и люди уже могли бы получить ключи от квартир. Однако кредиторы, по сути, тянут компанию на дно, оказывая медвежью услугу подавляющему большинству дольщиков. Там работ осталось на четыре месяца, все дома могли бы быть построены в оговоренные в июне 2017 года сроки», – прокомментировала ситуацию юрист инвестора Юлия Комиссарова.
Трагедии с человеческими жертвами, произошедшие одна за другой в разных частях страны – Магнитогорске (Челябинская область) и Шахтах (Ростовская область), – вновь всколыхнули «извечные русские вопросы»: «Кто виноват?» и «Что делать?». Предложения по второму пункту содержатся во многочисленных законодательных инициативах.
В опрошенных «Строительным Еженедельником» ведомствах и компаниях, в компетенции которых находится газовая проблематика, корень проблемы видят прежде всего в несознательности граждан.
Кто виноват?
В компании «ПетербургГаз» выделяют три основные причины аварий. «Чаще всего «газовые ЧП» в жилых домах происходят из-за нарушения правил пользования газом в быту или из-за самовольной перепланировки газифицированных помещений, которая приводит к нарушению работы вентиляционных каналов и дымоходов. Кроме того, некоторые собственники загромождают газопроводы и запорные устройства мебелью, зашивают их в гипрочные короба, замуровывают в стены. Это ограничивает обслуживание и затрудняет ремонтные работы. Третья причина – горе-специалисты, которые не обучены надлежащим образом, но, тем не менее, берутся выполнять газоопасные работы, или сами жители, которые своими силами пытаются подключить или починить газовые приборы. Сотрудникам «ПетербургГаза» приходится устранять печальные последствия таких «любительских подключений». При выполнении плановых действий по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования сотрудники ГРО «ПетербургГаз» регулярно выявляют самовольное переустройство квартирных сетей газопотребления и установку газоиспользующего оборудования (в первую очередь водонагревательных колонок) без проекта. И даже без отвода продуктов сгорания в вентиляционные каналы», – говорят в компании.
В Комитете государственного жилищного надзора и контроля Ленобласти видят риск возникновения чрезвычайных происшествий в отсутствии контроля за техническим состоянием газового оборудования в квартирах и непринятии мер по его ремонту: «Это происходит из-за недостаточной сознательности и ответственности жителей по заключению договоров на обслуживание внутриквартирного газового оборудования, нежелания жителей пускать газовые службы в жилые помещения. Жители вправе заключить договоры с любой организацией, имеющей соответствующую лицензию». В реестре, который ведет Комитет, сегодня 15 организаций. «Также на ситуацию влияет отсутствие правового механизма, который бы обязывал собственников жилья неукоснительно выполнять требование Жилищного кодекса в части заключения договора на внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО) и обеспечения беспрепятственного доступа в квартиру. Однако на сегодняшний день, обязанность установлена, а вот ответственность – нет», – добавили в ведомстве.
Там отметили также, что представители комитета регулярно осуществляют проверки состояния газового оборудования в жилых домах региона. «В 2018 году проведено 359 внеплановых проверок, по результатам которых нарушений не выявлено», – говорится в ответе.
Что делать?
Однако ни федеральные ведомства, ни законодатели, видимо, не рассчитывают в обозримом будущем как-то повлиять на сознательность граждан. Поэтому произошедшие катастрофы породили ряд инициатив, призванных предотвратить ЧП – главным образом, путем задействования технических средств.
Минстрой РФ вернулся к инициативе установить в многоквартирных домах специальные газоанализаторы, которая была внесена в Правительство РФ еще около года назад, но не получила одобрения других федеральных ведомств.
Со схожим предложением выступили депутаты Госдумы РФ Сергей Миронов, Галина Хованская, Олег Нилов, Михаил Емельянов, Ирина Гусева (затем к инициативе присоединилось еще около десятка думцев). В пояснительной записке к подготовленному ими законопроекту отмечается, что в настоящее время на рынке инновационных технологий разработана продукция, которая используется в системах дистанционного аварийного отключения газовых потребителей.
«Данная автоматизированная система позволяет не только оповестить о высокой концентрации бытового газа в квартире аварийно-диспетчерскую службу, но и автоматически перекрыть подачу газа к газовому оборудованию, открыть аварийные вентиляционные люки или включить дополнительную вентиляцию. Таким образом, происходит предотвращение взрыва бытового газа, и аварийно-диспетчерская служба может своевременно принять меры, направленные на устранение причины, послужившей образованию высокой концентрации бытового газа, что в результате может спасти жизни множества людей», – отмечается там.
Монтаж оборудования предполагается осуществлять в рамках региональных программ капитального ремонта. А поскольку, как следует из пояснительной записки, «дополнительная финансовая нагрузка по установке автоматизированной системы контроля за обеспечением газовой безопасности для большинства наших граждан является непосильным бременем», работы предлагается финансировать из Фондов капитального ремонта.
При этом, согласно парадоксальному мнению главы Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, установка автоматизированных систем контроля за счет Фондов капремонта не потребует увеличения взносов с граждан (многие эксперты, впрочем, в этом сомневаются). Она же говорит о необходимости все новостройки и дома, прошедшие капремонт, оснащать газовыми плитами, оборудованными термоэлектрической системой «газ-контроль». Данная система заблокирует поступление газа, если пламя конфорки погаснет.
Кроме того, законодатели хотят ужесточить требования по обслуживанию внутридомового газового оборудования. В феврале текущего года Госдума РФ должна рассмотреть во втором чтении законопроект, обязывающий управляющие организации заключать договоры на обслуживание газового оборудования в многоквартирном доме. «Сейчас это все отдано на откуп жителям, а они зачастую эти вопросы не отслеживают и заключают договоры, не располагая необходимыми сведениями о требованиях к таким организациям. Это позволит избежать, как минимум, вопиющих случаев утечки газа в подвалах и других технических помещениях», – говорит заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
Он также поддерживает установку систем раннего оповещения об утечке газа и приводит в пример индивидуальные жилые дома на газовом отоплении, где обязательное требование – установка электромагнитного клапана по перекрытию системы подачи газа при превышении уровня топлива в котельной. Аналогичные системы можно интегрировать и в оборудование, размещенное в квартирах. «Необходимо в строящихся домах, в которых предусмотрено использование газа, ставить такие системы», – считает депутат.
За чей счет банкет?
Этого вопроса в числе «извечных русских», как известно, нет. Но сложно оспорить его актуальность.
Не случайно им задался президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. «В стране более 65,9 млн квартир общей площадью 3,49 млн кв. м. Городской жилищный фонд оборудован газовыми плитами на 68,7%. Это примерно 44 млн квартир. Стоимость электромагнитного клапана-отсекателя – примерно 1,5 тыс. рублей. Простой газовый анализатор для дома с минимальным набором функций может стоить порядка 2–3 тыс. рублей. Средние по возможностям устройства оцениваются уже в 5–7 тыс. Многофункциональные индикаторы с высокотехнологичными датчиками могут стоить 15–20 тыс. рублей. Вот и считайте! А некоторые еще «умные счетчики» на газовые плиты ставить хотят», – обрисовывает он ситуацию.
Понятно, что точный бюджет реализации появившихся законодательных инициатив назвать сейчас не сможет никто. Но, по примерным «прикидкам» экспертов, он может достигать триллиона рублей.
А это затраты серьезные даже в общефедеральном масштабе. Неслучайно поэтому предлагается обсудить существующие предложения на самом высоком уровне. К решению вопроса подключается Совет Федерации. На одно из его ближайших заседаний планируется пригласить вице-премьера Виталия Мутко, курирующего в Правительстве РФ жилищную сферу.
Справка:
Самые крупные «газовые аварий» за последние несколько лет
ЧП в Волгограде 20 декабря 2015 года – погибло 5 человек
ЧП в Ярославле 16 февраля 2016 года – погибло 7 человек
ЧП в Ижевске 9 ноября 2017 года – погибло 7 человек
ЧП в в Магнитогорске 31 декабря 2018 года – погибло 39 человек
ЧП в Шахтах 14 января 2019 года – погибло 4 человека.