«Негоска» в круговороте проблем
Сегмент негосударственной экспертизы переживает серьезный кризис. Причиной тому – непродуманные законодательные новации, внесшие неопределенность в полномочия компаний, работающих в этой сфере. Но этим, по словам экспертов, проблемы не исчерпываются.
В августе 2018 года, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым, если планируемый объект будет находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), проект подлежит исключительно государственной экспертизе. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон.
В глубоком пике
По единодушному мнению специалистов, новации серьезно подорвали отрасль негосударственной экспертизы. «Пострадал весь строительный сектор. А больше всего – заказчики, у которых оказались сорваны сроки по получению разрешения на строительство. В связи с юридической непроработанностью внесенных изменений появилось огромное количество разночтений, в том числе необоснованных требований проведения госэкспертизы», – констатирует генеральный директор ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» Наталья Пирогова.
«Несмотря на отсутствие правовой базы для ЗОУИТ, заказчики «на всякий случай» несут проекты в госэкспертизу, а у нас проводят лишь повторную экспертизу документации возводящихся объектов. Негосударственным экспертизам остается рассматривать проекты строительства «в чистом поле» или довольствоваться мелкими заказами», – подчеркивает генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик.
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт отмечает, что негативные последствия новаций очевидны уже для всех. «По данным Минстроя, за прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до 450 работающих в настоящее время. Именно столько структур внесли в Единый государственный реестр заключений экспертизы (ЕГРЗ) информацию о выданных заключениях. При этом около 100 из них загрузили в ЕГРЗ всего по 1-2 документа. То есть активно работают сегодня всего около 350 организаций, включая госэкспертизы», – говорит он.
«Ущерб – и немалый – нанесен не только самому институту негосударственной экспертизы, но и бизнесу, который наше Правительство и Президент постоянно призывают защищать. А как же быть с мнением Владимира Путина, еще в 2010 году сформулировавшего основную задачу реформирования системы экспертизы как «необходимость ликвидации искусственной монополии в этой сфере»?» – задается вопросом президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля. «Не говоря открыто о ликвидации института негосударственной экспертизы, принятием таких законодательных актов, если не внести никаких поправок, можно достичь этого результата уже к концу этого года», – добавляет Александр Орт. «Создается впечатление, что институт негосударственной экспертизы просто хотят ликвидировать», – соглашается Наталья Пирогова.
Исправить или усугубить?
В Санкт-Петербурге, по словам экспертов, положение несколько стабилизировалось. «К счастью, сейчас предприняты меры, чтобы ситуация вернулась в рабочее русло. Органы исполнительной власти дали четкие юридически обоснованные критерии, связанные с ЗОУИТ, по которым можно определить подведомственность проекта», – отмечает Наталья Пирогова.
Как разъяснял ранее начальник Юридического управления Службы госстройнадзора Петербурга Виктор Свистунов, не все 28 видов ЗОУИТ, указанные в Земельном кодексе, типичны для Северной столицы. «Для города наиболее актуальны три ЗОУИТ, определенные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов культурного наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ«Об объектах культурного наследия…»). Четвертая ЗОУИТ – это охранные зоны объектов культурного наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7», – подчеркнул он.
Тем не менее, специалисты единодушно призывают власти исправить совершенную ошибку. Соответствующее обращение к властям уже направила Ассоциация «Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве» (НОЭКС). «Полностью поддерживаю инициативу по исключению пресловутой ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса или, по крайне мере, отсрочки на год или два ввода ее в действие», – говорит Алексей Чепик.
Между тем, по словам Виктора Зозули, очередные изменения, планируемые ко внесению в Градкодекс (законопроект № 374843-7), нанесут по «негоске» новый удар. «Минстрой, видимо, хочет окончательно «похоронить» институт негосударственной экспертизы. Ведь с принятием законопроекта в очередной раз увеличится финансовая нагрузка на организации негосударственной экспертизы (первую мы пережили в результате всеобщей цифровизации и введения системы ЕГРЗ), которые перейдут под эгиду НОПРИЗ (что само по себе противоречит здравому смыслу и основному принципу любой экспертной деятельности – принципу независимости)», – подчеркивает он.
Но это не всё
Этим проблемы сегмента негосударственной экспертизы, увы, не исчерпываются. Если проблема демпингующих компаний-однодневок утратила остроту («Однодневки, в большинстве своем, прекратили свою деятельность. На рынке остались только те экспертизы, которые серьезно относятся к своей работе», – говорит Александр Орт), то зачастую непреодолимые административные барьеры отнюдь не исчезли.
Алексей Чепик относит к ним крайне непрозрачную, сложную и заорганизованную процедуру аттестации экспертов в Минстрое и аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы и многое другое.
О том же говорит Наталья Пирогова: «Считаю реальной проблемой бесконечные изменения в области аттестации экспертов. Очень много некорректных вопросов, не отражающих реальные знания экспертов в конкретных областях проектирования. Непонятно, кто формирует вопросы для тестирования, каков профессиональный уровень тех, кто их готовит. Очень много формальных и необоснованных отказов специалистам, претендующим на допуск к экзаменам».
Мнение
Генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик:
– В последнее время разговоры о существовании некоего пула так называемых онлайн-экспертиз с функцией мгновенной выдачи положительных заключений практически сошли на нет, так как качество подготовленного заключения играет для заказчика очень важную роль. Например, при строительстве многоквартирных домов и сам заказчик, и проверяющие органы, и дольщики часто обращаются в экспертизу за различного рода разъяснениями и консультациями, чего «однодневки» обеспечить не могут.
Президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКСАлександр Орт:
– Мы еще в прошлом году приняли для себя решение более активно работать в регионах, что пока позволяет нам уверенно держаться на плаву. Но в целом надзорные органы продолжают вести свою линию. Самым надежным и правильным путем в этой ситуации будет откорректировать федеральное законодательство и более четко и внятно определить правила работы в регионах.
Генеральный директор ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» Наталья Пирогова
– У общественности вызывают непонимание мотивы законодателя, которыми он руководствовался, лишая институт негосударственой экспертизы права рассматривать проекты по объектам, находящимся в ЗОУИТ. Для этого не требуются особая квалификация и специальная аттестация, как для особо опасных и технически сложных объектов. Самое мудрое, что можно сделать, – это ввести долгосрочный мораторий на вступление в силу изменений ч. 3.4 ст. 49 Градкодекса и детально доработать ее. После принятия данных изменений в законодательстве возникли противоречия и нестыковки с другими законодательными актами, например, с Земельным кодексом, Водным кодексом, Законом № 73-ФЗ.
«Группа ЛСР» в целях поддержания большого сегментного разнообразия приступила к реализации нового проекта – жилого комплекса бизнес-класса Riviere Noire, который появится по адресу: наб. Черной речки, д. 3, лит. А, К, Д, на границе Петроградского и Приморского районов Санкт-Петербурга.
Компания уже приступила к подготовке территории для строительства комплекса, а на осень назначена официальная премьера проекта – старт продаж. ЖК Riviere Noire будет построен на участке почти 1,7 га. К 2021 году появятся три монолитных дома высотой до 11 этажей. Комплекс рассчитан на 559 квартир. Его общая площадь составит чуть более 52 тыс. кв. м, из них полезная – 33 тыс. кв. м.
Проект разработали специалисты архитектурного бюро Intercolumnium, создавшие запоминающийся образ каждого из трех домов комплекса. Один из домов расположится параллельно набережной Черной речки, второй будет построен в Красногвардейском переулке, третий – в глубине квартала, вблизи уникального памятника архитектуры классицизма – дачи Головина. При этом внутренние дворы домов обращены в сторону Большой Невки.
«Достойных участков для реализации проектов бизнес-класса немного. Именно поэтому каждый новый комплекс, выходящий на рынок, можно считать большой удачей и для девелопера, и для клиента. Покупатели квартир в этом сегменте очень требовательны. Они хотят жить в хорошем районе, с развитой транспортной доступностью, желательно недалеко от центра города. Парки и скверы вблизи дома – обязательный критерий. Большинство покупателей недвижимости бизнес-класса отдает предпочтение видовым квартирам», – говорит коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.
Эксперты отмечают, что локация активно развивается. «В районе Черной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации высокий. Там реализует свои проекты ряд крупных девелоперов», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Плюсом является развитая инфраструктура локации: детские сады, гимназии и школы, поликлиники и больницы, офисы банков, торговые центры, спортивные клубы. «Зона около Черной речки достаточно бурно развивается. Еще несколько лет назад Группа RBI реализовала здесь проект «Новелла», затем пришли другие крупные застройщики, и в ближайшие лет пять активное строительство продолжится. Главной целевой аудиторией станут покупатели «нового бизнес-класса», которые стремятся улучшить свои условия проживания и приобрести более престижное жилье. Ведь это место – очень перспективное, рядом, через мост, находится Петроградская сторона», – добавляет директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
По оценке Knight Frank St Petersburg, инвестиции в реализацию проекта превысят 2,47 млрд рублей. По мнению Веры Серёжиной, о цене жилья в проекте пока говорить сложно. «Все зависит от темпов продаж, запланированных компанией. По нашей оценке, стоимость на старте не превысит 135–140 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает она.
Всего через несколько дней закончится срок, до которого все застройщики обязаны открыть в уполномоченных банках специальные счета, через которые будут проводиться все финансовые операции, связанные со строительством жилья на деньги дольщиков. После этого у девелоперов появятся новые надзирающие органы в лице кредитных учреждений.
Как известно, с 1 июля 2018 года в силу вступили очередные поправки к Закону № 214-ФЗ, главными задачами которых являются защита прав дольщиков и недопущение появления новых проблемных объектов. По мысли российских законодателей, лучше всего с надзором за застройщиками и тем, как они используют деньги соинвесторов, справятся банки. Нецелевое использование средств станет невозможно, соответственно, новых обманутых дольщиков появляться не будет, существующие проблемные объекты постепенно достроят, и, таким образом, проблема в конце концов получит свое разрешение.
В принципе, банки готовы взяться за дело, но, по мнению экспертов, остается еще слишком много вопросов и по практике осуществления такого контроля, и по развитию реформы, которая предполагает полную ликвидацию долевого механизма привлечения средств граждан, переход на проектное кредитование и эскроу-счета.
Под бдительным оком
Напомним, в соответствии с законодательными новациями, банки будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков. В отношении тех объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года, надзор будет выполняться по упрощенной схеме (исключаются из расчетов 6 видов транзакций; по обязательствам, возникшим до 1 июля, плата производится). Для проектов, получивших разрешительную документацию после «дня Х» (а также тех, где первый договор долевого участия заключен после 1 июля), контроль вводится в полной мере (в постановлении Правительства РФ перечислено 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для этого девелоперы до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках специальные счета по схеме «одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) – один счет». При попытке нецелевого использования средств банк отказывает в проведении транзакции (на уточнение вопроса дается до 3 дней).
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова сообщила, что работа по переходу на новую схему взаимодействия с застройщиками уже началась. «Вести банковское сопровождение девелоперов по упрощенной схеме мы уже можем. В настоящее время Корпоративный блок банка разрабатывает условия по углубленному сопровождению, думаю, к 1 сентября они будут готовы», – рассказала она.
Ведущий менеджер отдела по развитию отношений с клиентами регионального корпоративного бизнеса «Альфа-Банка» Екатерина Антонова также говорит о том, что регламент для работы по новой схеме готов и первые спецсчета открыты. «При этом для тех застройщиков, которые у нас уже имеют счет, процедура перехода на спецсчета упрощена. Для других они будут оформляться по более сложной схеме проверки и идентификации», – уточнила она.
По словам начальника отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргариты Клименко, банком создано специальное подразделение в Новосибирске. «Для него наняты и обучены около 200 сотрудников, которые готовы удаленно вести работу по контролю за расходованием застройщиками средств дольщиков», – рассказала она.
По мнению Екатерины Антоновой, конкуренция между банками за открытие спецсчетов застройщиков усилится. «Скорее всего, девелоперы, реализующие несколько жилищных проектов, сначала откроют счета в разных банках, чтобы оценить их условия и комфортность работы, а уже затем сделают выбор в пользу наиболее для них удобного варианта», – считает она. По словам Маргариты Клименко, базовый тариф за обслуживание спецсчета составит дополнительно 5 тыс. рублей в месяц.
Однако не все банки готовы приступить к работе по новой схеме. «Пока к этому вопросу мы подходим осторожно. Схема ясна только в самых общих чертах, опыта работы по ней нет. Ждем разъяснений федеральных органов по ряду вопросов», – отмечает управляющий директор по ипотеке банка ВТБ Светлана Киселева.
О том же говорит председатель правления банка «Уралсиб» Константин Бобров. «Нам хотелось бы изучить опыт коллег, прояснить для себя все риски такой деятельности – и только потом включаться в эту работу», – уточнил он. В связи с этим банк пока не намерен активизировать свою деятельность в данном направлении. «Сейчас объем кредитования строительной отрасли составляет около 20% общего кредитного портфеля. И мы не планируем его агрессивно увеличивать», – отметил эксперт, добавив, что банк старается избегать ускоренных темпов наращивания кредитования, особенно в таких рисковых сегментах, каким будет сейчас являться строительная сфера.
После «долевки»
В дальнейшем намечен отказ от «классической долевки» и переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов. Вкратце принцип схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Пока эта схема предлагается на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года станет обязательной. При этом надзор банков за тратами застройщиков сохранится.
На сегодняшний день, по данным Центробанка, в перечень кредитных организаций, уполномоченных открывать эскроу-счета, входит 22 банка. Среди них такие как Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Альфа-Банк», «Связь-Банк», «ЮниКредит Банк», банк «Санкт-Петербург» и др. «При этом на российском финансово-кредитном рынке в настоящее время около 60 банков, соответствующих установленным требованиям, так что список вполне может быть расширен», – отмечает зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский.
По оценке представителей банковского сообщества, схема эскроу-счетов для строителей более выгодна и удобна, чем «поднадзорная долевка». «Это более гибкая система, позволяющая существенно снизить процентную ставку по кредиту для застройщика. Кроме того, может быть уменьшена сумма собственных средств девелопера, с которой он входит в проект», – отмечает Екатерина Синельникова. С этим согласна Маргарита Клименко, которая, впрочем, отмечает, что банки будут очень тщательно оценивать как проект, на который застройщик хотел бы получить кредит, так и саму компанию. «Все финансовые риски теперь будут ложиться на банк, поэтому всестороннее их изучение необходимо», – отмечает она.
По словам эксперта, при входе в проект и открытии кредитной линии процентная ставка будет соответствовать базовой рыночной ставке долгосрочного кредитования, но по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, вплоть до «значений, близких к нулевым» в том случае, если объем средств дольщиков будет превышать объем выданного кредита. «В итоге за весь период строительства средневзвешенная ставка по кредиту может составить 4-5% годовых, по проектам с хорошей динамикой продаж», – резюмировала Маргарита Клименко.
Близкие цифры назвала Екатерина Антонова. «На входе в проект процентная ставка по кредиту будет составлять 8-9%. Затем она будет снижаться тем быстрее, чем больше денег будет накапливаться на эскроу-счетах. В итоге средневзвешенный показатель за весь период реализации проекта, по нашим оценкам, будет составлять 4,8-5% годовых», – говорит она. Таким образом, выгодность проектного кредитования ставится в прямую зависимость от успешности девелоперского проекта.
Между тем, пока застройщики явно не оценили достоинств новой схемы. Первым девелопером, недавно начавшим работать со эскроу-счетами, стала компания «Брусника». Ей Сбербанк открыл кредитную линию на 1,2 млрд рублей для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. И это стало чуть ли не единственным прецедентом. «Интересантов по открытию эскроу-счетов пока нет, хотя работать по ним мы уже готовы», – признает Екатерина Антонова.
Нужно отметить, что платить гражданам проценты за размещение средств на эскроу-счетах (этот вопрос неоднократно поднимался, в том числе и законодателями) банки не намерены. «Мы исходим из того, что цель этих счетов не приумножение средств, а их накопление в целях приобретения жилья. Поэтому Сбербанк не планирует выплачивать проценты. Для этих целей служат другие банковские продукты», – отметила Маргарита Клименко.
При этом остается много вопросов по реализации новой схемы работы, ответы на большую часть которых вряд ли могут быть получены до появления практического опыта ее применения.
«Хотелось бы, чтобы была четко обозначена верхняя граница процентной ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков, использующих схему эскроу-счетов. Ведь от этого, в большей степени, зависит цена квартиры. Здесь возможны различные схемы государственной поддержки, как это было, например, с ипотекой несколько лет назад. Не очень понятна взаимосвязь между количеством заключенных застройщиком с использованием этой схемы договоров участия в долевом строительстве (а следовательно, и объемом полученных по ним денежных средств) и размером выдаваемого банком кредита (как и процентов по нему). Желательно, чтобы были четко обозначены для банков критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливаемые в договорах с застройщиками критерии контроля использования кредитных ресурсов», – отмечает Олег Островский.