Александр Дрозденко останавливает стройки
Ради того, чтобы строительство социальной инфраструктуры шло опережающими темпами, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко готов «лечь на рельсы». Точнее – остановить стройки тех девелоперов, которые отклоняются от участия в реализации инфраструктурных объектов. Реальные кандидаты уже есть.
Совещание Дирекции комплексного развития территорий Ленобласти, на котором власти региона встретились с представителями строительного рынка, прошло шумно. За сутки до него на совещании только для чиновников Александр Дрозденко призывал подчиненных жестко выступить единым фронтом на встрече с девелоперами, чтобы он не был один «в красной рубахе и черном колпаке». Однако губернатор, по собственному выражению, снова стал «главной Бабой Ягой», ругающей социально неактивных строителей.
«Несмотря на принимаемые нами меры, некоторые застройщики все равно возводят жилье опережающими темпами и не строят социальную инфраструктуру. Я уже дошел до такого состояния, что готов останавливать стройки. Кто-то ложится на рельсы, а я вот так!» – заявил Александр Дрозденко.
Не нравится? Уходите!
Наибольшее негодование губернатора вызвала группа компаний «Патриот», которая возводит ЖК «ЗемлЯнино» в поселке Янино-1 и ЖК «КудроВО» в городе Кудрово. Девелопер не участвовал ни в одной социальной стройке в Кудрово, что тормозит реализацию ряда важных для жителей области объектов: отделения полиции, трех детских садов на 460 мест, общеобразовательной школы на 1100 мест. Единственный соцпроект, в котором «Патриот» выполнил свои обязанности, – строительство примыкания к Колтушскому шоссе.
Представители «Патриота» напомнили, что ГК работает по проектному финансированию на средства ЦБ, однако губернатора это не убедило: «Чем Центробанк отличается от других застройщиков? Вы же не дарите эти квартиры. Если бы дарили, то вопросов бы не было. Ленобласть – регион с нулевой долговой нагрузкой, мы Центробанку ничего не должны. Правила работы для всех одинаковы».
Александр Дрозденко дал распоряжение Комитету государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти собрать всю информацию о проектах компании и найти способ остановить стройки. «Мы привлечем пожарные службы, Роспотребнадзор и другие ведомства для проверки ГК "Патриот"» – сообщил уже после заседания глава Госстройнадзора Денис Горбунов.
При этом губернатор региона усомнился в том, что Центробанк знает о позиции «Патриота», поэтому пообещал лично обратиться в финансовое учреждение.
Критике подверглась и инвестиционно-строительная группа «Мавис», которая также тормозит реализацию пожарного депо в Кудрово, полицейского участка, детских садов, школ и т. д.
Директор по развитию «Мавис» Вероника Казакова напомнила, что все объекты компании в Кудрово уже сданы, а квартиры переданы. Причем «Мавис» также перешел на проектное финансирование, при котором сложно объяснить, зачем компания оплачивает строительство соцобъектов там, где даже не ведет стройку. «Получается, что вы построились, заработали и ушли, а мы теперь должны вкладывать бюджетные деньги в строительство пожарного депо ради безопасности ваших клиентов? Нам такой бизнес не нужен. У нас страна большая, собирайтесь и уезжайте, если не хотите выполнять социальные обязательства», – возразил Александр Дрозденко.
«Мы не терпилы. Здесь уважаемые люди из силового блока. Найдем, как заставить вас выполнить свои обязательства. Можно дать объявление в газету, чтобы люди знали, что это не социально ответственный застройщик, поэтому покупать у него квартиры не надо», – добавил губернатор, но позже извинился за жаргон из лихих 90-х.
Терять лицо из-за копеек
Затягивание строительства полицейского участка в Кудрово вызвало у губернатора больше всего нареканий. В реализацию проекта в разных долях должны вложиться гипермаркеты «Лента» и «МЕГА Дыбенко», компании «Патриот», «Мавис» и «Лидер Групп». Последняя сообщила, что не будет участвовать в проекте потому, что не планирует застраивать свой участок в Кудрово жильем. «В следующую корректировку Генплана переведите этот участок в рекреационную зону, пусть там парк будет, раз «Лидер Групп» жилье строить не собирается», – распорядился Александр Дрозденко.
Позиция гипермаркетов губернатора просто поставила в тупик: «Отделение полиции будет стоить 100 млн рублей максимум. В итоге «Ленте» надо вложить 230 тыс. рублей, а «МЕГЕ» – 4,51 млн рублей. И за эти крохи они уперлись, мне стыдно за них!».
Не только кнут, но и пряник
Впрочем, для застройщиков у Александра Дрозденко был не только кнут, но и пряник. Он заявил, что все соцобъекты, которые будут переданы муниципалитетам в срок до 1 июня 2020 года, область выкупит по стопроцентной цене, если позже, то – за 50% реальной стоимости. «Мы все свои обещания всегда выполняем, все объекты будут переданы», – заявил губернатор региона.
При этом Александра Дрозденко крайне возмутила пробуксовка строительства школы на 1175 мест в Мурино. Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти уже получила разрешение на строительство объекта, однако инвесторы проекта («Арсенал», «Лидер Групп», «Петрострой» и «Евроинвест») договор еще не подписали. «Мы же вернем эти деньги, они уже заложены в трехлетний бюджет. Здесь-то вы чего боитесь? Это же не полицейский участок, мы выкупим школу», – заявил губернатор и предложил оригинальный выход из ситуации.
Он поручил Дирекции взять под бюджетную гарантию кредит в банке и начать строительство школы. С компаниями же надо заключить договор, по которому они получат меньше средств после выкупа. «Вы получите меньше из-за процентов по кредиту», – пояснил Александр Дрозденко. Кажется, присутствующих застройщиков такое развитие событий не вдохновило.
Представитель компании «Инвестторг», которая до сих пор не вложилась в строительство двух детсадов и школы на 825 мест в Кудрово, объяснила все отсутствием свободных денег: «Мы еще строимся, поэтому у нас нет возможности заплатить сразу за все». На это губернатор напомнил, что областное правительство готово подумать о рассрочке или о других вариантах.
В завершение совещания Александр Дрозденко поручил подготовить письмо в Прокуратуру Ленобласти по поводу компаний, с которыми не будут достигнуты договоренности по строительству соцобъектов на следующей неделе.
Губернатор Петербурга пригрозила генподрядчику и проектировщику стадиона на Крестовском острове экономическими санкциями за очередной срыв сроков. Так, сроки передачи подрядчику рабочей документации по созданию крыши перенеслись на две недели, а должны были быть переданы еще в конце мая.
На прошедшем выездном совещании по вопросам проектирования и строительства нового футбольного стадиона в западной части Крестовского острова Валентина Матвиенко заявила журналистам, что недовольна ходом и темпом работ. «Хватит срывать сроки – накорректировались уже», – отчитала она своих подчиненных, отметив, что понимает объективные трудности и считает правильным, что вносятся коррективы, снижающие стоимость проекта.
Глава города подчеркнула, что у нее есть ряд серьезных претензий к генеральному подрядчику – ЗАО «Инжтрансстрой» – и проектировщику – ГУП МНИИП «Моспроект-4». Если сроки и дальше будут переноситься, то градоначальница пообещала наказать виновных внушительными штрафами.
По словам Виктора Лешковича, директора департамента проектирования и строительства стадиона Фонда капитального строительства и реконструкции Комитета по строительству Петербурга, бетонное основание футбольного стадиона будет готово к сентябрю текущего года. Тогда же планируется начать работы по монтажу кровли.
Губернатор в ответ сказала, что необходимо максимально эффективно использовать летний период, работать в несколько смен и увеличить штат. «Основная задача сейчас – правильно организовать процесс строительства, чтобы к августу предоставить фронт работ для монтажа кровли», – подчеркнула она. На работы по крыше потребуется еще год, поэтому отодвигать сроки – значит сорвать дату сдачи объекта. Отметим, что крыша у стадиона будет раздвижной, что позволит закрывать поле при плохой погоде, а сам газон будет выдвигаться на просушку за пределы арены.
Валентина Матвиенко подтвердила, что проблемы со строительством этого масштабного объекта есть и связаны они в первую очередь с отсутствием опыта реализации подобных проектов на территории России и недостаточным количеством профессионалов, способных управлять строительством таких сложных объектов.
К тому же в 2009 году работы были приостановлены в связи с новыми требованиями к стадиону со стороны пожарных и ФИФА (Международной федерации футбольных организаций), ведь новая аренда готовится стать в том числе и площадкой для проведения полуфинальных матчей чемпионата мира по футболу 2018 года.
Изменилась конфигурация трибун и планировка подтрибунных помещений – они были приведены в соответствии с требованиями ФИФА, предъявляемыми к стадионам такого уровня. Появились холлы и свободные пространства, места для размещения дополнительных кафе, баров на всех уровнях стадиона. Количество мест на трибунах увеличилось до 68 тысяч человек.
Пришлось полностью перепроектировать автоматизированные системы управления технологическими процессами, расчеты здания на ветровые и снеговые нагрузки, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций, а также аппаратную и спутниковую станцию для вещания. Изменению подверглись и основные конструкции в части опор, спецсооружений и устройств для возведения раздвижной кровли.
Цифра
33 млрд рублей составляет стоимость строительства стадиона после нескольких корректировок
Справка:
Работы по возведению нового стадиона на Крестовском острове начались в 2007 году.
Изначально проект строительства предусматривал появление стадиона к 2009 году, но сроки ввода неоднократно переносились и изменялись одновременно со стоимостью объекта. Предполагалось, что строительство новой арены обойдется городу в 6,7 млрд рублей, но в январе текущего года вице-губернатор Роман Филимонов заявил, что стоимость возведения новой арены увеличилась до 33 млрд рублей, а сдача объекта в эксплуатацию отложена на ноябрь 2012 года.
На сегодняшний день готовность объекта по бетону составляет 70%, а по конструкциям – 20%. По сообщению пресс-службы, работы на объекте ведутся круглосуточно, задействовано 30 единиц техники, а общая численность рабочих на площадке составляет 1313 человек.
Сегодня здесь продолжаются бетонные работы, монтаж специальных вспомогательных систем и устройств крыши, ведутся работы по возведению моста над выдвижным полем, на котором разместится часть трибун для болельщиков, идет реконструкция двух исторических павильонов.
Окончание всех работ и открытие стадиона намечено на ноябрь 2012 года.
Автор: Алена Филипова
Кризис сопровождался массовой заморозкой строителями своих объектов. В некоторые моменты без движения стояло около трети строящихся домов. Сейчас, как говорят эксперты, проблемных объектов осталось не более десятка. И власти в «ручном режиме» размораживают оставшиеся дома.
Размороженная цена
Мнения экспертов относительно размороженных объектов разделились. Значительная часть участников рынка убеждена, что простой никак не сказался ни на ценах, ни качестве возводимых домов. Так, по словам Александра Лелина, генерального директора «Ленстройтреста», никаких особых цен на объекты, строительство которых приостанавливалось в кризис, а изначальные сроки сдачи сдвигались, нет. «Во время кризиса, когда покупатели квартир в таких домах осознали, что его строительство затягивается, а они долго ждать не хотят или не могут, получили возможность либо расторгнуть свои договоры, либо (и этим воспользовалось большинство) переехать в другие дома высокой степени готовности от того же застройщика. Когда же приостановленные стройки возобновились в нормальном темпе, цена на непроданные на тот момент квартиры определилась уровнем среднерыночных цен на объекты с аналогичными характеристиками», – вспоминает господин Лелин. С ним согласен Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City: «Так называемая заморозка большинства проектов проводилась на нулевой стадии готовности. Проекты на стадии строительства не замораживались, а помешать завершить проект в высокой степени готовности могли финансовые проблемы самой компании, а не общая экономическая ситуация. После возобновления проекты, реализация которых была отложена в кризис, ведут себя точно так же, как и другие проекты на рынке. Возможно, на момент планирования проекта перед кризисом ожидания инвесторов были больше, но изменилась и себестоимость строительства, и ситуация на рынке. Многие замороженные проекты прошли серьезную доработку и только выиграли от этого». Более того, при покупке жилья в таких домах никаких дополнительных рисков нет, говорит Александр Лелин. «Если у компании есть все действующие разрешительные документы, то он ничем не отличается по степени риска от любых других объектов. Однако стоит отметить, что это утверждение верно с поправкой на такой аспект, как надежность застройщика», – уверен эксперт.
С застройщиками не соглашается Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». «Ситуация на замороженных стройках чаще всего значительно отличается от проектов, строящихся в графике», – говорит он. По мнению Ильи Логинова, ситуация от одной размороженной стройки к другой разная, но, как правило, такие проекты стоят существенно ниже среднерыночных цен в этом районе на тех же этапах строительства.
В «ручном режиме»
По оценке Павла Андреева, руководителя компании ЛЭК, в кризис в Петербурге было порядка 70 остановленных проектов. Восстановление спроса в 2010 году и активизировавшийся параллельно с этим денежный поток оживил большую часть заморозки. В 2011 году из кризиса начинают выходить проекты, которые размораживают в том числе власти – в «ручном режиме». Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена», напротив, убежден, что цены у размороженных строек в основном завышенные, если оценивать их с точки зрения возникающих рисков и состояния построенного. «Заморозка стойки ведет к ухудшению качеств возведенной части дома, особенно при резких перепадах температур, при передаче объекта новым инвесторам повышается риск двойной продажи помещений и риск новых остановок. Поэтому как покупатели, так и инвесторы относятся к входу в такие проекты с осторожностью», – отмечает господин Гниденко.
Посткризисный 2010 год ознаменовался либо быстрым подключением «живых» застройщиков к «мертвым» проектам, либо перекупкой активными девелоперами прав на замороженные объекты, поясняет Павел Андреев. По первой схеме застройщик, пришедший на проект, завершает строительство, получая за это право на оставшиеся не проданными квадратные метры. Но юридически право собственности на участок и все обязательства по договору с городом остаются у прежнего застройщика. «Белый рыцарь», спасающий рынок, работает по подрядному договору, а оплата происходит по бартеру.
Тем не менее надежда на успешную реализацию проекта есть, если на размороженную стройку пришли деньги, считает Илья Логинов: «Чаще всего это происходит вместе со сменой застройщика или инвестора. Если это сильная известная компания, проблем с продажами, как правило, не возникает. Стройка оживает, и цены быстро возвращаются к среднерыночным. Таких случаев за последнее время немало». Причем, по мнению эксперта, если стройка стояла 1-2 года с незакрытым «контуром», то последствия не катастрофичны. Несущие способности конструкций за это время не ухудшатся. Кроме того, застройщик в обязательном порядке проведет экспертизу фундаментов и стен и усилит их при необходимости. «Однако материал стен и перекрытий за время простоя наберет влагу, которую тяжело будет высушить полностью. Как следствие, жильцы могут получить грибок на стенах через некоторое время после ремонта», – предостерегает господин Логинов.
Мнение:
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости»:
– Частыми спутниками размороженных строек являются бартерные сделки. Причина в том, что продавать квартиры на такой стройке тяжело даже со значительными дисконтами, так как нет доверия. Вот и приходится раздавать квартиры подрядчикам. Те, в свою очередь, ставят цены один ниже другого, так как каждый хочет продать свои квартиры, даже потеряв в прибыли. В конце концов застройщик вынужден еще больше снижать цены. Ситуация усугубляется. В итоге возникает как минимум 20-30%-я разница в ценах на аналогичные проекты в окружении.
Автор: Николай Волков