Александр Дрозденко останавливает стройки
Ради того, чтобы строительство социальной инфраструктуры шло опережающими темпами, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко готов «лечь на рельсы». Точнее – остановить стройки тех девелоперов, которые отклоняются от участия в реализации инфраструктурных объектов. Реальные кандидаты уже есть.
Совещание Дирекции комплексного развития территорий Ленобласти, на котором власти региона встретились с представителями строительного рынка, прошло шумно. За сутки до него на совещании только для чиновников Александр Дрозденко призывал подчиненных жестко выступить единым фронтом на встрече с девелоперами, чтобы он не был один «в красной рубахе и черном колпаке». Однако губернатор, по собственному выражению, снова стал «главной Бабой Ягой», ругающей социально неактивных строителей.
«Несмотря на принимаемые нами меры, некоторые застройщики все равно возводят жилье опережающими темпами и не строят социальную инфраструктуру. Я уже дошел до такого состояния, что готов останавливать стройки. Кто-то ложится на рельсы, а я вот так!» – заявил Александр Дрозденко.
Не нравится? Уходите!
Наибольшее негодование губернатора вызвала группа компаний «Патриот», которая возводит ЖК «ЗемлЯнино» в поселке Янино-1 и ЖК «КудроВО» в городе Кудрово. Девелопер не участвовал ни в одной социальной стройке в Кудрово, что тормозит реализацию ряда важных для жителей области объектов: отделения полиции, трех детских садов на 460 мест, общеобразовательной школы на 1100 мест. Единственный соцпроект, в котором «Патриот» выполнил свои обязанности, – строительство примыкания к Колтушскому шоссе.
Представители «Патриота» напомнили, что ГК работает по проектному финансированию на средства ЦБ, однако губернатора это не убедило: «Чем Центробанк отличается от других застройщиков? Вы же не дарите эти квартиры. Если бы дарили, то вопросов бы не было. Ленобласть – регион с нулевой долговой нагрузкой, мы Центробанку ничего не должны. Правила работы для всех одинаковы».
Александр Дрозденко дал распоряжение Комитету государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти собрать всю информацию о проектах компании и найти способ остановить стройки. «Мы привлечем пожарные службы, Роспотребнадзор и другие ведомства для проверки ГК "Патриот"» – сообщил уже после заседания глава Госстройнадзора Денис Горбунов.
При этом губернатор региона усомнился в том, что Центробанк знает о позиции «Патриота», поэтому пообещал лично обратиться в финансовое учреждение.
Критике подверглась и инвестиционно-строительная группа «Мавис», которая также тормозит реализацию пожарного депо в Кудрово, полицейского участка, детских садов, школ и т. д.
Директор по развитию «Мавис» Вероника Казакова напомнила, что все объекты компании в Кудрово уже сданы, а квартиры переданы. Причем «Мавис» также перешел на проектное финансирование, при котором сложно объяснить, зачем компания оплачивает строительство соцобъектов там, где даже не ведет стройку. «Получается, что вы построились, заработали и ушли, а мы теперь должны вкладывать бюджетные деньги в строительство пожарного депо ради безопасности ваших клиентов? Нам такой бизнес не нужен. У нас страна большая, собирайтесь и уезжайте, если не хотите выполнять социальные обязательства», – возразил Александр Дрозденко.
«Мы не терпилы. Здесь уважаемые люди из силового блока. Найдем, как заставить вас выполнить свои обязательства. Можно дать объявление в газету, чтобы люди знали, что это не социально ответственный застройщик, поэтому покупать у него квартиры не надо», – добавил губернатор, но позже извинился за жаргон из лихих 90-х.
Терять лицо из-за копеек
Затягивание строительства полицейского участка в Кудрово вызвало у губернатора больше всего нареканий. В реализацию проекта в разных долях должны вложиться гипермаркеты «Лента» и «МЕГА Дыбенко», компании «Патриот», «Мавис» и «Лидер Групп». Последняя сообщила, что не будет участвовать в проекте потому, что не планирует застраивать свой участок в Кудрово жильем. «В следующую корректировку Генплана переведите этот участок в рекреационную зону, пусть там парк будет, раз «Лидер Групп» жилье строить не собирается», – распорядился Александр Дрозденко.
Позиция гипермаркетов губернатора просто поставила в тупик: «Отделение полиции будет стоить 100 млн рублей максимум. В итоге «Ленте» надо вложить 230 тыс. рублей, а «МЕГЕ» – 4,51 млн рублей. И за эти крохи они уперлись, мне стыдно за них!».
Не только кнут, но и пряник
Впрочем, для застройщиков у Александра Дрозденко был не только кнут, но и пряник. Он заявил, что все соцобъекты, которые будут переданы муниципалитетам в срок до 1 июня 2020 года, область выкупит по стопроцентной цене, если позже, то – за 50% реальной стоимости. «Мы все свои обещания всегда выполняем, все объекты будут переданы», – заявил губернатор региона.
При этом Александра Дрозденко крайне возмутила пробуксовка строительства школы на 1175 мест в Мурино. Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти уже получила разрешение на строительство объекта, однако инвесторы проекта («Арсенал», «Лидер Групп», «Петрострой» и «Евроинвест») договор еще не подписали. «Мы же вернем эти деньги, они уже заложены в трехлетний бюджет. Здесь-то вы чего боитесь? Это же не полицейский участок, мы выкупим школу», – заявил губернатор и предложил оригинальный выход из ситуации.
Он поручил Дирекции взять под бюджетную гарантию кредит в банке и начать строительство школы. С компаниями же надо заключить договор, по которому они получат меньше средств после выкупа. «Вы получите меньше из-за процентов по кредиту», – пояснил Александр Дрозденко. Кажется, присутствующих застройщиков такое развитие событий не вдохновило.
Представитель компании «Инвестторг», которая до сих пор не вложилась в строительство двух детсадов и школы на 825 мест в Кудрово, объяснила все отсутствием свободных денег: «Мы еще строимся, поэтому у нас нет возможности заплатить сразу за все». На это губернатор напомнил, что областное правительство готово подумать о рассрочке или о других вариантах.
В завершение совещания Александр Дрозденко поручил подготовить письмо в Прокуратуру Ленобласти по поводу компаний, с которыми не будут достигнуты договоренности по строительству соцобъектов на следующей неделе.
Банк "ВТБ" с прошлой пятницы приостановил финансирование всех работ по реализации проекта "Набережная Европы". Об это на совещании с подрядчиками заявил вице-президент банка Александр Ольховский. Приостановка проекта, как говорят участники рынка, может быть связана с решением федеральный властей разместить на этом месте Верховный и Высший арбитражный судов (ВС и ВАС).
Как рассказали участники рынка, в конце прошлой недели ООО "Петербург Сити" (контролируется "ВТБ девелопмент"), которое является инвестором проекта строительства "Набережная Европы", уведомило контрагентов о приостановке финансирования. Подрядчикам разосланы письма, извещающие об остановке всех работ и приостановке оплаты всех счетов за выполняемые работы. Кроме того, в пятницу вице-президент ВТБ Александр Ольховский, который курирует в банке проект, провел совещание, на котором подтвердил эту информацию. Об этом рассказали несколько компаний, участвующих в реализации проекта. В "ВТБ девелопмент" эту информацию так же подтвердили, но отказались от дальнейших комментариев. Александр Ольховский пояснил, что пока речь идет о паузе в две-четыре недели, в течение которых ситуация прояснится. На остальных проектах "ВТБ девелопмент", по словам вице-президента ВТБ, это решение никак не скажется.
Проект "Набережная Европы", который предполагает реновацию территории площадью 10 га в Петроградском районе, между набережной Малой Невы и проспектом Добролюбова, один из самых больших, дорогих и долгих в Петербурге. Идея преобразования этого участка набережной существовала еще при мэре Анатолии Собчаке, но президент РФ Владимир Путин издал поручение "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы"" только в марте 2003 года. О намерении реконструировать набережную заявили две фирмы - "Русские инвестиции" и московская "КВ Инжиниринг". Специально под проект было создано ООО "Петербург-Сити". В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между ООО "Петербург-Сити", ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. В августе 2004 года к проекту подключилась корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", которая входит в группу ЛСР - она объявила о покупке 70-процентной доли в "Петербург-Сити". В 2006 году произошла очередная смена инвестора, и владельцем проекта стал банк "ВТБ", который и стал управлять проектом через свою дочернюю компанию "ВТБ девелопмент", генеральным директором которой является Сергей Матвиенко, сын экс-губернатора Петербурга Валентины Матвиенко.
В данный момент с территории полностью выведен занимавший ее ГИПХ - для этого было профинансировано строительство административного здания на ул. Крыленко и реконструированы производственные, административные и лабораторные корпуса института в поселке Кузьмолово. Так, Федеральной службе безопасности переданы 8 тыс. кв. м жилья в Петербурге и 2 тыс. кв. м - в различных городах Ленинградской области. Практически завершен снос бывших зданий ГИПХа. Сколько конкретно вложено в проект, в "ВТБ девелопмент" не говорят, но по оценкам Александра Ольховского - около 10 млрд руб.
Как стало известно, одной из причин, по которой проект приостановлен, стал интерес к этой территории со стороны федеральных властей. Идея разместить Верховный и Высший арбитражный суд на будущей набережной Европы, построив для них здания в 2013-2014 годах, принадлежит главе управделами президента Владимиру Кожину, однако конкретной договоренности с ВТБ на этот счет не достигнуто.
Примечательно, что структуры управделами президента проявляли интерес к набережной еще 10 лет назад, когда проект только начинал развитие. "ВТБ" сопротивляется такому развитию событий, поскольку не видит возможности реализовать предложенный управделами президента формат без кардинальной корректировки уже готового проекта.
Петербургский рынок ипотеки замедлил темпы роста. Если в прошлом году рынок прирастал в 2-3 раза ежеквартально, то в этом году рост планомерно замедляется. Так, в III квартале прирост по отношению к аналогичному периоду 2011 года составил всего 51%. Однако банкиры не унывают и планируют к концу текущего года выдать в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.
По данным "Санкт-Петербургского центра доступного жилья", в III квартале 2012 года в городе было выдано свыше 8,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 17,9 млрд рублей. По объему выданных кредитов прирост составил 51%, а по количеству - порядка 40%. В I квартале текущего года прирост составлял около 97%, а в прошлом году рынок вырос практически в 3 раза.
"Замедление темпов прироста можно объяснить высокой послекризисной активностью 2011 года. В прошлом году был реализован отложенный после кризиса спрос на покупку жилья. Таким образом, отправная точка 2012 года по сравнению с 2011-м выше, поэтому рост выглядит не так впечатляюще. Более того, в этом году на рынке появились новые игроки, вследствие чего произошло его перераспределение", - объясняет Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка.
В Петербурге за III квартал 2012 года Росбанком было выдано 143 кредита на общую сумму 417,1 млн рублей, что по сумме превышает аналогичный показатель 2011 года примерно в 1,5 раза, сообщает господин Главатских.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург", добавляет, что такая ситуация связана кроме того и с осторожностью и взвешенностью клиентов в своем подходе в принятии решения по получению займов. Госпожа Гориловская говорит, что Банк "Санкт-Петербург" по результатам III квартала выдал 787 ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. По сравнению с III кварталам 2011 года рост составил свыше 400%, отмечает она.
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, итоги III квартала оценивает положительно. За этот период банк выдал свыше 1,5 тыс. ипотечных займов на сумму порядка 3,07 млрд рублей. "Одним из основных позитивных факторов, повлиявших на результат, думаю, стал принципиальный отказ ВТБ24 от повышения ставок по ипотечным кредитам сразу вслед за другими участниками рынка. Из негативных факторов, которые продолжают сдерживать развитие рынка ипотечного кредитования в целом, можно отметить слишком долгий процесс регистрации сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге", - рассказывает господин Иоффе.
Индексация ставок
Эксперты рынка полагают, что ставки по ипотеке неминуемо будут расти в связи с недавним повышением Центробанком ставки рефинансирования и нестабильной ситуацией в мировой экономике. Так Сбербанк, лидер рынка ипотеки, уже дважды за последние несколько месяцев индексировал ставки. Остальные игроки осторожничают и говорят, что повышать ставки пока не намерены.
"В течение 2011 и первого полугодия 2012 года Росбанк не поднимал ставки по ипотечному кредитованию. В ближайшее время планов по увеличению ставок в нашем банке также нет", - отмечает Алексей Главатских.
"В последний раз ВТБ24 поднял базовые процентные ставки по ипотечным кредитам в начале нынешнего года, одновременно с отменой комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Повышение в зависимости от кредитной программы составило 0,7-1%. Пока никакого решения о повышении базовых ставок по ипотечным кредитам у ВТБ24 нет, но исключать его мы не можем. Очень многое будет зависеть от того, как будет изменяться макроэкономическая ситуация в стране и мире в ближайшем будущем", - объясняет Михаил Иоффе.
Марина Гориловская также заверила, что банк повышения ставок не планирует, «но все будет зависеть от ситуации на рынке в целом».
Заманить условиями
Банки продолжают бороться за клиентов, разрабатывают новые программы и снижают требования к заемщикам.
"Банки, в том числе и ВТБ24, продолжили снижать требования к заемщикам. Так, наш банк запустил ипотечный кредит с 10% первоначальным взносом без дополнительной страховки финансовых рисков заемщика, существенно снизил требования к степени готовности строящихся домов", - рассказывает господин Иоффе. При этом просроченная задолженность по ипотечному портфелю продолжает оставаться на низком уровне, отмечает он.
Алексей Главатских также отмечает тенденцию к послаблению требований к заемщикам (уменьшение списка документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит). Например, совсем недавно в Росбанке стартовала программа "Ипотека по одному документу" для зарплатных клиентов, поясняет господин Главатских.
Оптимистичный прогноз
Всего за 9 месяцев 2012 года в Петербурге было выдано 25,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 45 млрд рублей. Банкиры оптимистично оценивают этот показатель и говорят, что в IV квартале объем выдачи увеличится на 15-20% по сравнению с III кварталом. Эксперты прогнозируют, что по итогам года суммарный объем выдачи увеличится в 1,5 раза.
"В июле и августе на рынке наблюдался традиционный летний спад активности, в сентябре был постепенный рост. В IV квартале ожидаемый рост составит 15-20% по сравнению с III кварталом. Что касается Росбанка, то по итогам года мы планируем увеличить объем выдач в 1,5-2 раза по сравнению с 2011 годом. В IV квартале ставим цель в 500-550 млн рублей", - говорит господин Главатских.
"По итогам 9 месяцев 2012 года мы выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 8,16 млрд рублей, тогда как по итогам 9 месяцев прошлого года этот показатель составил 3,49 млрд рублей.
Мы ожидаем в нынешнем году увеличения объемов выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в 1,5 раза. При этом в наших планах по итогам года выдать ипотечных кредитов на 12 млрд рублей, в 2 раза больше, чем в 2011 году", - прогнозирует Михаил Иоффе.
Мнение:
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
- Вполне понятно, что темпы роста рынка ипотеки по сравнению с прошлым годом снизились. Ведь в 2010 году рынок еще не успел восстановиться после кризиса 2008-2009 годов, а в 2011 году крайне большую роль в сфере ипотечного кредитования играл отложенный спрос.