Все дороги ведут к мастер-плану
Что такое мастер-план в понимании чиновников, архитекторов и девелоперов, и в чем его основное отличие от уже существующих документов?
В рамках Международного форума пространственного развития "Клуб лидеров" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и Бюро пространственного развития Санкт-Петербурга при информационной поддержке газеты «Строительный Еженедельник» организовали и провели круглый стол «Переход на мастер-план: кто, как и когда будет его делать?».
Комплекс стратегий
С 2019 года согласно Постановлению Правительства РФ крупные города должны переходить от генерального плана на мастер-план. Требования к мастер-плану до сих пор не определены. Однако предполагается, что этот документ должен быть основан на стратегии социально-экономического развития.
Руководитель проектов компании MLA+ Андрей Головин занимался подготовкой мастера-плана и генплана Перми, работал над проектами в Уфе и Екатеринбурге. В ходе работы над пермским проектом была разработана уникальная система планирования городского развития и предложена новая модель, включающая в себя как нормативно правовые документы, так и новые способы вовлечения горожан в планирование развития города.
«Мастер-план - это комплекс стратегий, документ, который представляет в графическом виде разные направления развития города, которые невозможно или недостаточно описать только в текстовом виде. В период подготовки мастер-плана Перми социально-экономической концепции развития города не существовало, поэтому планировщики вынуждены были формировать ее, исходя из лучших практик, которые могли бы быть адаптированы и применены к условиям пост-советского российского города», - рассказал Андрей Головин.
Он подчеркнул, что мастер-план не является заменой генеральному плану. «Это формирование ценностного стержня для документов планирования муниципальных бюджетов, планирования развития инфраструктуры, основ регулирования застройки. Документы градпланирования российских городов страдают тем, что в них нет ценностного ряда, мы не понимаем, что мы защищаем и что хотим создать, какие у нас приоритеты», - считает Андрей Головин.
«Система градостроительного регулирования, безусловно, нуждается в совершенствовании. В настоящее время, в соответствии с Градостроительным кодексом, Генплан – это закон, документ, который фиксирует определенную программу развития города на ближайший период и долгосрочную перспективу. По итогам реализации принятых в городе Генпланов, а также по итогам текущей работы по изменению этого стратегического документа можно констатировать, что спланировать абсолютно все невозможно – жизнь всегда вносит коррективы. В этом смысле создание документа, который был бы способен реагировать на объективные изменения условий жизни и позволял бы инкорпорировать решения в области территориального планирования более гибко и при этом был бы максимально ориентированным на потребности развития города – это, безусловно, очень своевременная и правильная задача, поставленная Президентом. С другой стороны, важно не поддаться желанию заменить Генплан, как документ, определяющий цели и задачи развития города, в том числе, на долгосрочный период, на некую систему документов, которая позволит и допустит возможность каждый раз принимать решения, отвечающие сиюминутным потребностям», - считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.
Идея и оператор
Основатель и руководитель архитектурного бюро «Оркестра» (Париж – Санкт-Петербург) Эдуард Моро работал над несколькими проектами стратегического планирования в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, в частности, стратегией развития крупнейшего города Нигерии – Лагоса. А в 2014 году стал победителем международного конкурса на развитие прибрежных территорий Москвы-реки совместно с архитектурным бюро «Проект Меганом».
Эдуард Моро рассказал о европейском подходе к работе с документами градостроительного развития. «Например, во Франции существуют три уровня планирования. Первый – публичная стратегия, в которой городское правительство объясняет, как собирается развивать те или иные городские территории. Второй уровень – мастер-план. Это документ, который интегрирует планы развития различных городских сфер. Третий уровень – это конкретные проекты, вопросы их реализации на отдельных территориях. На каждом уровне к обсуждению тех или иных решений подключена общественность», - объяснил г-н Моро.
Архитектор бюро ASoffice и исследователь городской среды Imperial College London Станислава Бошкович говоря о необходимости принятия для мегаполиса мастер-плана, привела пример Барселоны, которая в 70-е гг. прошлого века, как и многие крупные города Европы, столкнулась с необходимостью перехода к постиндустриальной экономике.
Бюро ASoffice основано в 2007 году Хосе Асебильо – одним из самых известных урбанистов современности, который на протяжении последних тридцати лет на различных постах руководит градостроительным развитием Барселоны.
«Была начата большая трансформация и приняты два основных решения: создать инструмент, который позволили бы не увеличить город, а преобразовать его в уже сложившихся границах, и определить институцию, междисциплинарное агентство, которое бы взяло на себя роль модератора этих преобразований», - рассказала г-жа Бошкович.
Барселона отказалась от генерального плана, заменив его на мастер-план. «В основе преобразования лежала идея, а не документ, как бы он не назывался», - подчеркнула Станислава Бошкович.
Дискуссии на тему что работает эффективнее – генеральный план или мастер план – г-жа Бошкович относит к безнадежно устаревшим. Время идет, сегодня перед Барселоной и другими городами стоят уже иные задачи, и инструменты требуются новые: «В современном городе слишком много условий, от которых зависит его развитие, и особенно - в сфере новейших технологий. Это по своему определению не пространственные элементы, и существующими инструментами градостроительного планирования его учесть невозможно».
Бюро пространственного развития – один из проектов Форсайт-флота, который прошел в Санкт-Петербурге в 2017 году, и было задумано как экспертная организация, которая берет на себя функцию модератора между властью, обществом и экспертами, и работает над проектами развития территорий. «В ходе подготовки дискуссии мы связались с Министерством строительства и ЖКХ РФ – исполнителем поручения Президента РФ о переходе на мастер-план, которое заинтересовано в экспертизе этого вопроса. Мы приглашаем всех заинтересованных специалистов к обсуждению и обещаем, что сформируем ряд предложений, которые передадим Минстрой», - сообщила руководитель Бюро пространственного развития Алиса Тимошина.
«В Петербурге уже принята стратегия социально-экономического развития, мастер-план мог бы войти в нее, так как это также документ стратегического планирования. Тем более, что сейчас в структуре стратегии отсутствует раздел пространственного развития, вместе с тем для Петербурга такой документ был бы крайне актуален. Бюро пространственного развития готово выступить модератором и участвовать в разработке этого раздела Стратегии», - говорит Алиса Тимошина.
Методология нуждается в тестировании и для этого необходимы пилотные проекты. «Сейчас у Бюро пространственного развития есть несколько таких проектов, - например, территория т.н. «Французского ковша» вдоль Обводного канала. Одна из главных проблем, с которой мы столкнулись при работе с этим проектом, - дефицит данных о собственниках объектов, расположенных на этой территории. Мы начали сотрудничество с Центром пространственных исследований Geointellect, и вместе с ними пытаемся систематизировать разрозненные данные», - рассказала Алиса Тимошина.
видеоотчет: https://m.asninfo.ru/events/video-reports
Суды различных инстанций принимают взаимоисключающие решения по пролонгации договоров между ООО «СПб Реновация» и Комитетом имущественных отношений Смольного (КИО) о реновации петербургских кварталов «хрущевок». Со вторым оператором программы – компанией «Воин-В» – ситуация еще менее понятная.
10 декабря 2018 года Тринадцатый апелляционный арбитражный суд Санкт-Петербурга утвердил мировое соглашение между КИО и «СПб Реновацией» о продлении на 10 лет трех соглашений о развитии застроенных территорий. Речь идет о договорах № 05/РЗТ-05096 от 25.01.2010, № 06/Р-03235 от 28.01.2010 и № 04-РЗТ02940 от 29.01.2010. Поскольку в августе был пролонгирован договор № 21/Р000001 от 25.01.2010, было объявлено, что все четыре соглашения по программе реновации, заключенные сторонами, будут действовать до 2029 года.
Интересно то, что и в КИО, и в компании привлечение Фемиды называют, по сути, формальностью. «Такие договоры, согласно действующему законодательству, не подлежат продлению без торгов, поэтому было принято решение решить данный вопрос в судебном порядке», – говорят в ведомстве. «Обращение в суд было единственным способом продления договора о развитии застроенных территорий в рамках правового поля, – соглашаются в «СПб Реновации». – И город, и мы солидарны в том, что программа реновации необходима Петербургу».
В итоге в ходе рассмотрения судебного спора с между КИО и компанией были достигнуты договоренности о заключении мирового соглашения. Суд апелляционной инстанции данное мировое соглашение утвердил. Казалось бы, вопрос закрыт.
Впрочем, очевидно, что «закрыт» он вполне условно. Дело в том, что из-за непрерывно меняющегося законодательства в сфере градостроительства, с 2008 года, когда была утверждена программа сноса «хрущевок», требования настолько ужесточились, что на большинстве из выбранных под реновацию территорий начать ее просто юридически неневозможно. «Мы намерены уложиться в указанные сроки (до 2029 года). Но все участники программы понимают, что для ее успешного завершения нужны шаги законодательного характера. Надеемся, что в этом направлении будет вестись более активная деятельность», – отметили в «СПб Реновации».
Однако уже 13 декабря стало известно, что Арбитражный суд Петербурга отменил принятое в конце августа решение по пролонгации договора № 21/Р000001 от 25.01.2010. Суд, таким образом, удовлетворил кассационную жалобу Федеральной антимонопольной службы, которая считает, что продление соглашений по реновации без проведения новых торгов нарушает законодательство. По другим договорам ведомство занимает ту же позицию, а это означает, что судебные споры продолжатся.
«Во-первых, необходимо дождаться мотивировочной части решения суда. Во-вторых, у компании есть право на обжалование его в Верховном суде. В-третьих, в случае окончательного проигрыша решение о дальнейшей реализации программы будет приниматься Правительством Петербурга», – так прокомментировали новости в КИО. В «СПб Реновации» подчеркнули: «Рассматривалось исключительно участие ФАС в качестве стороны в процессе. Дело направлено на рассмотрение в первую инстанцию с участием ФАС, что позволит подтвердить отсутствие нарушений антимонопольного законодательства».
Впрочем, есть еще и второй оператор программы реновации – ООО «Воин-В». Недавно Арбитражный суд СЗФО отказал девелоперу в пересмотре определения кассационной инстанции, которая не согласилась утвердить мировое соглашение между ним и КИО. Причины разных вердиктов в отношении двух компаний не ясны. В КИО говорят о единой позиции ведомства при переговорах с обоими операторами. «С «Воин-В» были достигнуты аналогичные договоренности, но суд не утвердил мировое соглашение. В настоящее время компанией подана жалоба в Верховный суд», – сообщили в комитете.
Таким образом, судьба программы реновации в Петербурге остается пока в руках Фемиды.
О трендах, определявших развитие рынка недвижимости в этом году, говорили на Рождественском саммите. В жарких дискуссиях относительно того, кто виноват в текущем положении дел и что делать в сложившейся ситуации, не обошлось без перехода на личности.
Впрочем, начиналась центральная сессия саммита «Подведение итогов года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга» вполне миролюбиво. Пытались выяснить, сколько квадратных метров жилья в городе будет сдано в этом году. Традиционно в декабре Петербург ставит рекорды по вводимым объемам, но в этом году цифра должна стать особенно впечатляющей, чтобы выйти на запланированные показатели.
Напомним, согласно планам Смольного, в 2018 году в Петербурге должно быть введено 3,2 млн кв. м жилья. Председатель городского Комитета по строительству Леонид Кулаков заверил участников саммита, что «у комитета еще достаточно времени, чтобы совершить необходимый объем административных действий». «Реальная статистика появится только после новогодних каникул», – заявил он.
Затем перешли к вопросу отмены долевого строительства. По мнению генерального директора корпорации «Мегалит» Александра Бреги, законодатели несколько перестарались, выполняя поручение Президента об устранении проблемы обманутых дольщиков, ликвидировав схему долевого финансирования строительства в целом: «Вполне достаточно было бы заставить банки контролировать счета застройщиков, куда попадают деньги дольщиков, и на этом остановиться. Изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, это в принципе и реализовали, и сегодня мы уже видим результат».
Эскроу-счета, как считает Александр Брега, интересны банкам, но не выгодны ни гражданам, ни застройщикам. Дольщики не готовы покупать жилье на этапе котлована по цене готового жилья, а девелоперы не имеют никаких гарантий, что банк им выдаст проектное финансирование и ставка при этом будет разумной. «В эскроу-счетах нет ни логики, ни экономики. Я считаю, что побороться за их отмену шанс еще есть, и надо его всем миром использовать», – призвал он к сопротивлению.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева допустила вероятность того, что девелоперы будут вынуждены упрощать свои проекты, чтобы иметь возможность привлечь банковское финансирование: «Банк скорее одобрит проект в городской локации у метро с типовыми планировками, чем что-то нестандартное и оригинальное. Может статься, что и архитектурный облик будущих проектов будут определять специалисты отделов кредитования».
Михаил Возиянов, вице-президент по инвестициям «ЮИТ», сегмент «Жилищное строительство, Россия», перечислил основные затратные статьи для застройщиков с будущего года: повышение ставки НДС, общая строительная инфляция, затраты по счетам эскроу. «А если говорить о региональных обязательствах – отчисления в Фонд социальных обязательств, который должен заработать в Петербурге в будущем году», – добавил он.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что с юридической точки зрения Фонд социальных обязательств не имеет ясной правовой основы, поскольку в Законе № 214-ФЗ нет такого вида расходов. «Изначально создается «серая» схема. Может быть, стоит сначала предпринять усилия по внесению соответствующих поправок в 214-ФЗ?» – задался вопросом эксперт.
Общий прогноз застройщиков на ближайшую перспективу был неутешительным: цены на новостройки неизбежно вырастут, жилье окончательно перестанет быть доступным. И только президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров был, как всегда, оптимистичен. Призывы к сопротивлению оставили его безучастным: «Никаких усилий предпринимать не надо. Принято политическое решение – отменить долевую схему финансирования строительства. Бороться с этим бессмысленно, как и настаивать на возврате старых схем. Не надо и драматизировать ситуацию в целом – 2019–2020 годы пройдут для рынка достаточно спокойно, не будем забывать, что стройка – процесс инерционный».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев в оценке ситуации был более радикален: «Вы мне напоминаете собрание чартистов или луддитов, которые боролись против внедрения машин во время промышленной революции в Англии, – обратился он к участникам саммита. – Как правильно уже было сказано – все решения приняты. Это не государство наплодило обманутых дольщиков и настроило 25-этажных коробок. Пора перестать множить ошибки и ущемлять права граждан. В ПЗЗ написано, что строить жилье можно там, где будет социальная инфраструктура. А если так, есть две возможности – подождать, когда АИП подойдет, или принимать какое-то решение».
По мнению Владимира Григорьева, застройщикам надо рассуждать не о повышении цены, а о снижении себестоимости, в том числе и путем повышения качества проектирования: «То, что вы часто «рисуете», неоправданно дорого. Поэтому главная наша задача – это повышение качества проектирования в целом и внедрение BIM-проектирования в частности».
Справка
Чарти́зм (англ. Chartism) – социальное и политическое движение в Англии в 1836–1848 годах, считается предтечей социал-демократов. Непосредственной причиной, создавшей чартистское движение, были промышленные кризисы и безработица.
Лудди́ты (англ. luddites) – участники стихийных протестов первой четверти XIX века против внедрения машин в ходе промышленной революции в Англии.
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).