В конце мая состоится Съезд управляющих компаний Ленинградской области
30 мая текущего года состоится VII Региональный съезд организаций по управлению и обслуживанию жилищного фонда и ресурсоснабжающих организаций Ленинградской области. Участники съезда намерены подписать резолюцию о проблемах отрасли и способах их решения.
С тем, что проблем в сфере ЖКХ не просто много, а очень много, не спорят ни игроки этого рынка, ни жители многоквартирных домов, ни власти. Однако причины сложившейся ситуации все называют разные.
Нужна база
Представители жилищно-коммунальной отрасли уверяют, что эффективно работать им мешают несколько объективных факторов. Главные из них – несовершенная правовая база и часто меняющееся законодательство.
«Необходимо внести мораторий на изменения в Жилищный кодекс РФ на 5 лет», – уверен директор МУП ЖКХ «Сиверский», председатель Ассоциации управляющих и обслуживающих организаций Ленобласти Алексей Рыжов.
«В коммунальном законодательстве множество противоречий. Например, по закону, офис управляющей компании (УК) должен быть расположен в пешеходной доступности, т. е. в 3 км от зданий либо от земельного участка, если он относится к территории дома. При этом не уточняется, каким образом должны проводиться измерения. И это только один пример», – отметил первый заместитель генерального директора ГК «КВС-Сервис» Евгений Перминов.
Генеральный директор группы компаний «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков говорит, что в Ленобласти до сих пор отсутствует адекватная методика ценообразования на работы по содержанию дома.
Евгений Перминов уверен, что таковая должна рассчитываться по каждому дому отдельно, чтобы можно было оценить состояние конкретного объекта и его насыщенность инженерными коммуникациями. «Комитет по тарифам Петербурга установил рекомендуемый тариф на текущий ремонт – 6,31 рубля за 1 кв. м. В Ленобласти этот тариф не установлен и должен приниматься либо конкурсной документацией, либо общим собранием собственников», – добавил он, обозначив еще одну глобальную проблему
отрасли.
Общее значит ничье?
Вся система управления многоквартирными домами (МКД) базируется на самоуправлении, однако далеко не все владельцы квартир правильно оценивают свои права и обязанности.
«Одна из важных проблем – это предвзятое отношение собственников по причине изначально негативного имиджа сферы ЖКХ среди населения. Люди заранее подозревают коммунальщиков в обмане, использовании средств не по назначению и ищут подвох там, где его нет», – считает Евгений Перминов.
При этом большая часть жителей не спешит принимать участие в судьбе дома, чем, по сути, блокирует работу УК. «В соответствии с законодательством, любое решение по управлению МКД принимается либо на общем собрании собственников квартир, либо на совете МКД. Однако посещае-
мость общих собраний собственников оставляет желать лучшего, собрать кворум сложно», – сообщил Евгений Жуков.
Такое мнение разделяет и Алексей Рыжов: «Инертность собственников, их пассивность создают сложности в принятии и реализации решений по управлению МКД».
Евгений Перминов добавил, что проблемы создают и активные, но не грамотные в вопросах ЖКХ люди: «Зачастую некоторые жители выдвигают инициативы, которые в принципе не могут быть реализованы технически или с точки зрения законодательства»
Евгений Жуков уверен, что низкая активность владельцев квартир связана с тем, что большинство из них не воспринимает общедомовое имущество как что-то свое. Кроме того, люди просто не понимают, за что платят деньги.
В связи с этим игроки рынка уверены, что для решения существенной части жилищно-коммунальных проблем нужно вести работу с населением. «Необходимо сформировать эффективного собственника помещений в МКД», – заявил Алексей Рыжов.
Многие УК стимулируют участие собственников в жизни МКД, однако отраслевики уверены, что здесь нужна государственная поддержка. «Мы поощряем жителей грамотами и отмечаем их заслуги публично на досках почета. Но материальная поддержка тоже нужна – например, льготы на оплату коммунальных услуг», – рассказал Евгений Перминов.
Евгений Жуков добавил, что не лишним будет увеличить и меру ответственности тех собственников, которые принимают решения о будущем своего МКД
Точка зрения
Валерий Калюжный, директор ОАО «Управляющая Компания»
– Проблемы управления МКД остаются одними из самых болезненных и актуальных в регионе. В чем основные причины?
– В жилищно-коммунальной сфере огромное количество участников: поставщики ресурсов (тепло, вода, канализация, газ, электричество); операторы по вывозу бытовых отходов; специализированные организации по эксплуатации лифтов, газового оборудования и т. д. У каждого из них своя специфика работы. Однако весь процесс управления и распределения ресурсов ложится на плечи управляющей компании. Обычному жителю очень тяжело разобраться, кто за что отвечает и куда бежать. Отсюда и возникает ощущение беспорядка и болезненных проблем. Компании, которые давно в сфере ЖКХ, понимают, что нужно делать в каждом конкретном случае, и успешно решают проблемы жильцов, но отсутствие грамотности населения в этом вопросе и порождает ощущение непроходящих проблем.
– Есть ли какие-то противоречия в законодательстве, которое регулирует сферу ЖКХ? Что необходимо изменить?
– Необходимо пересмотреть схему взаимоотношений управляющих компаний с поставщиками коммунальных ресурсов. На сегодняшний день управляющая компания является «концентратором» долгов населения перед коммунальными предприятиями, т. е. неплатежи ложатся на плечи УК, что нередко приводит к банкротству.
Последние изменения в законодательстве позволяют собственникам заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, однако проблему это не решает. Ресурсникам просто невыгодно работать сразу с сотней физических лиц, ведь вести переговоры с одной УК гораздо проще. В результате они просто мешают заключению прямых договоров. На мой взгляд, эту ситуацию надо изменить и окончательно перейти именно на работу по прямым договорам.
– С какими сложностями сталкиваются УК в реализации решений собственников квартир?
– Основная сложность заключается, скорее, в принятии решений, а не в исполнении. Собственники неохотно ходят на собрания. Активные жители есть всегда, однако для принятия многих важных решений требуется присутствие на собрании более 50% собственников. Собрать кворум сложно, поэтому сотрудникам УК приходится ходить по квартирам и убеждать людей принять участие в голосовании по жизненно важным для дома решениям. А ведь должно быть наоборот.
– Насколько адекватна методика расчета стоимости работ по содержанию и текущему ремонту МКД?
– Надо понимать, что идеальных методик расчета не бывает, во всех есть изъяны. Кроме того, у каждого жителя свое понимание о том, что такое, например, «чисто». Для кого-то и паутина на стене – норма, а кому-то нужна стерильная чистота, как в операционной. При этом тариф рассчитывается исходя из усредненных понятий о содержании дома и текущем ремонте, закрепленных в нормативных документах РФ. Если жители хотят лучше и чище, то наша компания готова рассчитать индивидуальный тариф, однако для этого собственникам необходимо принять соответствующее решение. Тут и начинаются проблемы, о которых я говорил, отвечая на предыдущий вопрос.
– Стоит ли государству усиливать поддержку собственников, которые берут на себя ответственность за улучшение состояния своего МКД?
– Я думаю, что государство должно объединяться с управляющими компаниями, чтобы вместе вести работу с населением. Нужна социальная реклама, формирующая позитивный образ ответственного собственника, который заботится о состоянии не только своей квартиры, но и всего дома и двора. Надо понимать, что безынициативность собственников в конечном итоге приводит к безынициативности управляющих компаний – возможно, поэтому у нас возникают вопросы и проблемы с ЖКХ.
Мнение
Валерий Пикалёв, заместитель председателя Правительства Ленобласти по безопасности:
– В 2018 году Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области занял первое место в рейтинге Минстроя РФ. Это заслуга не только комитета и других органов власти, но и управляющих компаний, работающих в регионе. В коммунальной отрасли, конечно, не все идеально, от жителей поступает очень много жалоб. Власти и управляющие организации должны объединить усилия и сделать жизнь в Ленобласти более комфортной.
По данным Центробанка РФ, почти треть всех «серых» финансовых услуг в России приходится на строительную сферу. Сами строители говорят, что это похоже на правду.
Центробанк РФ впервые обнародовал данные о ситуации с «серыми» финансовыми схемами в разных отраслях экономики. По сведениям регулятора, самый большой объем теневых финансовых услуг (30% от общего объема) в первом полугодии этого года пришелся на строительную сферу, еще 20% – на оптово-розничную торговлю стройматериалами и промтоварами, и 13% на продажу товаров народного потребления.
Основные «серые» операции в сфере строительства – обналичивание денежных средств и их вывод за рубеж по фиктивным основаниям. Это позволяет уйти от уплаты налогов, легализовать доходы, полученные преступным путем, а также – скрыть факты коррупции, говорят в ЦБ. «Серая» наличность, по данным регулятора, используется для расчетов с нанятыми в обход трудового законодательства рабочими-мигрантами, а также для взяток многочисленным контролерам и чиновникам.
Участники рынка с оценками ЦБ не спорят, но пытаются по-своему объяснить негативную статистику регулятора. «Почему такие печальные цифры по стройке? Потому что в этой сфере есть еще какие-то живые деньги, а не просто заемный капитал. Но ситуация уже существенно изменилась благодаря усилению контроля за расходами застройщиков, введению спецсчетов, а также использованию программных продуктов в налоговой. Они позволяют сверять сразу всю цепочку операций по расчетам контрагентов. Некоторые меры контроля в настоящее время очевидно излишни (например, в рамках Закона № 115-ФЗ даже добросовестные компании сталкиваются с необоснованными отказами в проведении ряда операций). Но будем надеяться, что это временные перекосы», – говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
«Помните, три года назад преступники расстреляли омоновцев, перевозивших «черный нал» на строительные площадки в Мурино? Но тогда проблема «черного нала» в стройке для Центробанка была явно «неочевидной». Почему же сейчас Центробанк обозначил эту проблему? Произошли тектонические изменения в деле борьбы глобальных и национальных элит за право эмитировать деньги ЦБ. В стране переизбрали президента, переназначили глав Центробанка и Правительства, поменяли губернаторский корпус, зачистили банковскую систему и ушли от схемы долевого строительства через изменение законодательства. Теперь у Центробанка появились законные и технологические ресурсы взять стройку под контроль, чего раньше не было. И выставить на всеобщее обозрение проблему, победив которую, ЦБ заработает политические очки в битве элит», – говорит коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин.
«На сегодняшний день организован серьезный контроль со стороны государственных органов за строительной сферой. Налоговые органы осуществляют полный сквозной контроль практически всех цепочек платежей. Если в какой-то момент в цепочке возникает недобросовестный участник, она вся подвергается встречной проверке. И это известно уже всем. Тем более, значительный вес сейчас приобрела репутация. Игры с незаконными финансовыми инструментами могут стоить для строительной компании очень и очень дорого. Поэтому серьезные игроки рынка в рамках своей деятельности тщательно следят за чистотой юридических и финансовых процессов», – заключил заместитель генерального директора компании «МASTER Девелопмент» Владимир Антонов.
Развитие Санкт-Петербурга как современного «умного города», комфортного для жизни, невозможно без создания комплексной стратегии, учитывающей все многообразные и сложные задачи, стоящие перед мегаполисом. А ее грамотная разработка, в свою очередь, невозможна без «умных» цифровых технологий. Об этом говорили эксперты, принявшие участие в III Инвестиционном форуме.
III Инвестиционный форум, прошедший в Петербурге 12–13 ноября 2018 года, посетило более 800 участников из 13 стран и 17 регионов РФ; среди них – представители федеральных и региональных органов власти, международных и российских финансовых институтов, топ-менеджеры инвесткомпаний, руководители бизнес-сообществ, финансовых институтов и общественных организаций, а также эксперты инвестиционной отрасли.
Деловая программа форума, включавшая пленарное заседание и работу в 17 специализированных секциях, была объединена главной темой «Инвестиционные вызовы мегаполисам – потенциал Санкт-Петербурга». Она охватывала самый широкий круг актуальных вопросов: от новых принципов региональной политики до конкретных мер по поддержке бизнеса, от социального предпринимательства и обеспечения комфортного делового климата в городе до экспортной политики и развития фармакластера.
Напомним, Инвестиционный форум – крупнейшая региональная площадка для обсуждения инвестиционной проблематики. Организатором мероприятия выступает Комитет по инвестициям Смольного. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер.
Единым фронтом
Тон мероприятию задал вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов, выступивший с инвестиционным посланием. В нем глава города наметил основные направления городской политики в сфере развития Северной столицы в целом и совершенствования инвестиционной политики в частности. Необходимо отметить, что многие мысли, высказанные Александром Бегловым, нашли затем развитие в выступлениях других участников форума, что говорит о близости мыслей городских властей и бизнес-сообщества и не может не радовать.
Отметив имеющиеся достижения в деле улучшения делового климата, вр. и. о. губернатора подчеркнул: «В сегодняшних условиях требуется «перезагрузка» всей системы работы с инвесторами. Для запуска нового цикла инвестиций правительство города намерено не только совершенствовать существующие процедуры, с которыми сталкивается бизнес, но и менять, хочу подчеркнуть, и структуру органов власти. Недопустимо, когда на получение в аренду земельного участка уходит до десяти месяцев, а иногда и несколько лет. Правительство Петербурга готово активно вести диалог и оказывать содействие бизнес-сообществу».
Эта мысль нашла полную поддержку участников форума. Так, генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов, напомнив, что строительная сфера традиционно является крупнейшей сферой привлечения инвестиций в регионе и прямым мультипликатором для пяти смежных отраслей, отметил: «Для дальнейшего динамичного развития экономики Петербурга нужен открытый диалог между властью и бизнесом – как на региональном, так и на федеральном уровне. Пока никто не представляет, как отреагирует рынок на введение новых норм в Закон № 214-ФЗ. Поэтому сейчас этот диалог особенно необходим».
Добавить «ума»
Городские власти отчетливо понимают, что ни привлечение новых инвестиций в экономику Северной столицы, ни вообще эффективное развитие мегаполиса невозможны без развития и распространения «умных технологий», что предусматривается и «майским указом» Президента России Владимира Путина.
«Правительство Петербурга приняло принципиальное решение о модернизации города по всем направлениям развития. Мы намерены использовать все имеющиеся в нашем распоряжении финансовые и административные ресурсы для сбалансированного роста. Пространственное развитие мегаполиса должно сочетаться с обязательным резервированием территорий для создания рабочих мест в новых высокотехнологичных отраслях, с инвестициями в цифровую экономику, рынки Национальной технологической инициативы, в новую энергетику и «зеленые» производства», – подчеркнул Александр Беглов.
О развитии Петербурга как «умного города» и федеральных инициативах в этой сфере много говорил и замглавы Минстроя РФ Андрей Чибис. «Сейчас перед нами стоит задача перейти от пейджеров к смартфонам», – так образно он охарактеризовал стоящие перед страной задачи в сфере цифровизации.
По его словам, в рамках программы «Умный город» российским мегаполисам, в том числе Петербургу, предстоит создать полноценную 3D-модель города – цифровой комплекс централизованной статистической и оперативной информации, а также онлайн-аналитики по вопросам экономики, безопасности, госуправления, госуслуг, социальной поддержки, экологии и др. «Цель нашего проекта – повышение качества принятия решений, удобства ведения бизнеса, качества жизни людей в целом. «Умный город» – это не гаджеты; это, прежде всего, – идеология, это система принятия разумных, рациональных и эффективных решений. Только это позволит создать по-настоящему комфортную среду», – отметил Андрей Чибис.
О важности именно фактора роста комфортности жизни говорили и другие эксперты. «Надо понимать, что «умный город», – это не тот город, где много гаджетов, а тот, в котором комфортно жить. В настоящее время, при все большей мобильности граждан, в том числе квалифицированных специалистов, без которых невозможно никакое развитие ни в одной сфере, этот фактор становится особенно актуальным», – подчеркнул генеральный директор компании Biocad Дмитрий Морозов.
Стратегическое мышление
Решение стоящих перед городом грандиозных задач неосуществимо без продуманной стратегии развития. И эта тема стала одной из центральных в дискуссиях на форуме. «Нужно понимать, каким должен быть наш вклад в настоящее и будущее города. Правительство ставит перед собой задачу совместно с петербуржцами принять план стратегического развития Северной столицы. Мы будем использовать и развивать свои конкурентные преимущества, конкретные способности и конкретные возможности нашего города во всех абсолютно отраслях», – отметил Александр Беглов.
Председатель Совета директоров ОАО «СТАРТ Девелопмент» Захар Смушкин также коснулся этого вопроса. «Петербургу необходимо определиться с вопросами собственной идентичности. Нужно понять, что может стать драйвером развития города, исходя из его специфики и имеющегося потенциала в самых разных областях. Необходимо осмыслить и принять стратегию дальнейшего развития Северной столицы. Предыдущая городская администрация вела серьезную работу в этом направлении, и хочется надеяться на преемственность в этом вопросе», – отметил он.
По мнению бизнесмена, стратегия Петербурга может быть принята уже в 2019 году. «Без этого основополагающего документа эффективное и динамичное развитие такого сложного и многостороннего организма, как наш мегаполис, просто невозможно. Думаю, разработка документа должна вестись в открытой форме, к этому целесообразно привлечь различные экспертные советы, существующие при губернаторе и городских ведомствах – Совет по инвестициям, Экономический совет, Совет по наследию, Градостроительный совет и др. В результате нужно сформировать базу для интенсивного развития Петербурга. Пока развитие, к сожалению, носит по-преимуществу экстенсивный характер», – считает Захар Смушкин.
Андрей Чибис подчеркнул важность «умных технологий» и в этом вопросе. «Сегодня много говорится о важности формирования стратегии Петербурга. Это, действительно, очень актуальная задача. Но на основании чего ее готовить? Необходимы информационные базы, массивы данных, грамотный их анализ. И в совокупности именно это позволит сформировать современную стратегию, учитывающую весь комплекс проблем, стоящих перед городом», – считает замминистра.
Захар Смушкин согласился, что без «умных технологий» невозможно развивать инженерную и транспортную инфраструктуру, отставание по которым тормозит привлечение инвестиций. «То же касается вопросов управления. Здесь переоценить цифровые системы «умного города» просто невозможно», – подчеркнул он. Бизнесмен считает также, что стратегия Петербурга обязательно должна включать в себя «Цифровой Генплан» и «Цифровой Фонд имущества», работа с которыми призвана радикально упростить деятельность инвесторов.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга:
– Комфортная среда тесно связана и с развитием городской инфраструктуры. Многочасовое стояние в пробках, ввод в эксплуатацию жилья без детских садов, школ, поликлиник и больниц негативно сказывается на жителях и «убивает» инвестиционный климат.