Даешь полномочия Минстрою!
В Санкт-Петербурге на совещании, инициированном Национальным объединением изыскателей и проектировщиков, при обсуждении проекта изменений в Федеральный закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» предложили расширить полномочия Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства в части регулирования конкурсных электронных закупок в строительной отрасли.
В июле 2019 года вводятся в действие положения 71-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"». В частности, строителей затронут нормы ч. 3.1 ст. 66, убирающие конкретные показатели значения «товар» в закупках на строительство и капремонт в проектах с проектно-сметной документацией.
Dangers!!!
Напомним, что электронные аукционы в нашей стране стали проводиться с 2009 года, а в 2011 году, в рамках исполнения требований законодательства о защите прав конкурентов, в нормативных актах появилось значение «товар».
Интерпретация данной нормы впервые была озвучена в сентябре 2011 года на пресс-конференции ФАС России – и сейчас, спустя 8 лет, данная не актуализированная под нынешние реалии трактовка вводится в действие на уровне федерального законодательства.
Действительно, сегодняшняя ситуация в корне отличается от той, которая была в 2009 и 2011 годах, когда не существовало никакой контрактной системы, действовали нормы Закона «О размещении заказов» и процедурного Закона «О подборе подрядчика», а отношения «заказчик – подрядчик» регулировались Градостроительным кодексом.
С появлением контрактной системы возник ряд нормативных ограничений, вынуждающих по каждому изменению в договорах подряда обращаться в суд.
С 1 июля 2019 года заказчик будет размещать проектно-сметную документацию (ПСД), прошедшую государственную экспертизу, на официальном сайте электронной торговой площадки, где компании, желающие принять участие в аукционе, в свою очередь размещают заявки.
Все вроде неплохо. Однако, если ранее ФАС – как контролирующий орган – не вникала в ГОСТы, СНиПы и товары, указанные в ПСД, то со введением 71-ФЗ она будет вынуждена это делать, следуя букве закона. В связи с этим далее возможно два сценария развития событий: подрядчики будут вынуждены сниматься с торгов, либо допущенные к аукциону участники не смогут внести в заключенные контракты никакие изменения, даже при выявлении необходимости поменять тот или иной товар (к примеру, введение санкций на указанный в ПСД продукт или изменение нормативно-технических требований).
Выходная тройка
Для выхода из этой патовой ситуации, которая проявит себя в ближайшие полгода с момента начала действия 71-ФЗ, ведущий эксперт ООО «АКГ «Базис» Кирилл Шамин на рабочем совещании представил Концепцию доработки законопроекта с учетом тенденций актуального блока изменений в Федеральный закон № 44-ФЗ. Он отметил: «Главное, что сейчас волнует нас, как разработчиков Концепции, это актуальность предлагаемых нами изменений. Поэтому участие в обсуждении предлагаемой редакции документа профессионального сообщества крайне важно».
В проекте Концепции предлагается три выводящих «из законодательного пата» нововведения.
Первое: введение электронных подрядных торгов (ЭПТ), базирующихся на проектно-сметной документации, то есть соблюдающих требования вводимого законодательства и предоставляющих участникам возможность соглашаться при условии, что в случае победы работы будут выполняться только по ПСД и строго по указанной в ней цене (без снижения).
«Сходиться» в аукционе ЭПТ можно только один раз. При этом в определенных случаях – когда участник конкурса захочет что-либо поменять в ПСД и выступит с соответствующими предложениями – будет проводиться оценка предоставляемой потенциальными победителями информации.
Второе: отражение в контрактной системе полномочий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства (как регулирующего органа) в рамках положений, регламентирующих строительство и проектирование торгов.
Это позволит профессиональному сообществу более оперативно реагировать на изменения в законодательстве, а профильному Министерству – выполнять буферную роль и предотвращать «внезапность» таких нежелательных изменений.
В дальнейшем это сделает, по аналогии с Минпромторгом, возможным получить на уровне Министерства строительства нормативно-правовую систему документации с возможностью ее корректировки.
Начать предлагается с делегирования Минстрою в рамках ЭПТ разработки определенных форм и методических рекомендаций, обоснований и указаний, которые прописывали бы возможность внесения изменений в ПСД. На данный момент при отсутствии таких правил и рекомендаций это можно сделать только через суд.
Подобные полномочия Минстроя помогут и в легализации решений проблем, возникающих у заказчиков при формировании заданий на проектирование. Министерство могло бы своим приказом утвердить разработанные, к примеру, Национальным объединением строителей или Национальным объединением изыскателей и проектировщиков задания на проектирование или строительство типовых объектов.
Третье: возможность коллективного участия в закупке. Это позволит саморегулируемым организациям привлечь в свои ряды новых членов, которые «в складчину» могли бы принимать участие в торгах на более крупные контракты и не брать на себя заведомо завышенные обязательства.
Сегодня участники закупок вынуждены конкурировать между собой, так как легальная возможность договориться между собой об их совместном участии в проекте, превосходящем по стоимости их возможности, исключена на законодательном уровне (135-ФЗ «О защите конкуренции»).
Внесение данного изменения никак не отразится на контрактной системе, технологически это просто выполнимо выбором титульного участника торгов и заключением соглашения с коллективными участниками. При этом нужно особо прописать требования к данным коллегиальным партнерам для предотвращения негативных ситуаций. К слову, СРО в данном аспекте может играть роль дополнительного гаранта и стать площадкой для открытого диалога потенциальных участников ЭПТ.
Результатом введения коллегиальной закупки послужит и частичное снижение уровня демпинга на рынке, а также его эмоциональная стабилизация.
Профессиональные предложения
В целом одобрив предложенные в Концепции варианты, участники совещания живо откликнулись на предложение директора Правового департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Олега Сперанского, который, выступая на мероприятии, подчеркнул: «Мы много говорим о том, что «плохо», но практически не вносим предложений, которые сделали бы «хорошо». Сейчас строителям, изыскателям и проектировщикам представилась возможность повлиять на 44-ФЗ, внести свои замечания и рекомендации. Этим шансом необходимо обязательно воспользоваться. Я призываю профессионалов отрасли отправлять свои предложения в профильные комитеты общественных организаций, в НОСТРОЙ и НОПРИЗ. Нацобъединения должны стать институтами гражданского профессионального общества, консолидировать и аккумулировать предложения, чтобы представить их в Минстрой для внесения поправок в действующее законодательство. Да, времени мало, но строителям не привыкать бороться со сроками. Механизмы для реализации ваших предложений есть. Уверен, у нас получится».
На мероприятии в ходе дискуссии было отмечено, что предложения, представленные в проекте Концепции, очень правильные. Но для создания качественно работающего норматива и внесения необходимых изменений в законодательство от строительного сообщества нужно профессиональное наполнение и дополнение указанных в Концепции поправок.
Модератор совещания, вице-президент, член Совета НОПРИЗ от СЗФО, координатор нацобъединения по СФЗО Александр Гримитлин, напомнил собравшимся, что среди приоритетных направлений деятельности НОПРИЗ, утвержденных на прошедшем съезде нацобъединения, президентом Национального объединения изыскателей и проектировщиков Михаилом Посохиным были обозначены задачи по активному участию профсообщества в совершенствовании действующего законодательства: «У архитекторов, проектировщиков, изыскателей, строителей есть возможность начать реализовывать это направление незамедлительно. Предложения по внесению изменений в 44-ФЗ, полученные аппаратами нацобъединений, рекомендации и пожелания будут консолидированы и представлены на совместной встрече президентов НОСТРОЙ и НОПРИЗ, а затем переданы в Министерство строительства и ЖКХ для дальнейшего внесения в проект поправок в 44-ФЗ».
Предложения не заставили себя ждать. Так, председатель Совета АС СРО «Содружество проектных организаций» Лариса Ерёмина заявила: «Нужно прописать требования к организациям, выполняющим заказы по подготовке пакета документов для участия в торгах. Такие компании обязательно должны иметь допуски на выполнение данных работ. Очень много отзывов заказчиков о некачественном исполнении подготовки документов».
С ней согласился член Совета НОПРИЗ от СЗФО, заместитель директора АС СРО «Проектировщики Северо-Запада» Анатолий Каталевич: «Абсолютно правильное замечание. В штатах компаний, выполняющих подготовку пакетов документов, зачастую работают некомпетентные в строительном деле сотрудники. В результате в готовом пакете указываются нереальные сроки или не учитывается оплата ряда необходимых видов работ. Мер воздействия на такие компании при выявлении недочетов нет».
В свою очередь, член Окружной контрольной комиссии при координаторе по СЗФО, директор СРО АПО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев предложил прописать критерии приоритета в прохождении торгов при равном стартовом ценовом предложении: «Это может быть региональный принцип, когда приоритет отдается компаниям, располагающимся на территории планируемого строительства объекта торгов. Или принцип первенства подачи заявки, принцип рекомендаций от СРО. Уверен, что хотя бы одна из этих форм, правильно сформированная юридически, не будет противоречить нормам закона».
Высказали свое мнение и представители электронных торговых площадок. Директор по развитию Универсальной электронной торговой площадки «ЕСТП», член Совета АС СРО «Центр объединения проектировщиков «СФЕРА-А» Анатолий Король также внес предложения по вопросу определения критериев: «На мой взгляд, нужно обозначить законодательно полномочия для НОСТРОЙ и НОПРИЗ или для Министерства строительства и ЖКХ в части разработки критериев определения надежности участников тендеров. Это позволит избежать допуска к торгам организаций с завышенными параметрами, не регламентированными законодательством. К примеру, организация участвует в ряде ЭПТ, выигрывает их, но выполнить контракты не в состоянии по причине превышения критерия трудовой занятости. Помочь в проработке этого предложения, я думаю, смогут и Торгово-промышленная палата, и крупные сетевые корпорации, имеющие опыт в торгах по 223-ФЗ».
Юридические тонкости
Поскольку основной темой обсуждения на совещании было все же законодательство, в копилку предложений сделали свой вклад и юристы. В частности, член Совета Общественной палаты РФ, председатель Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами, вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ Владислав Гриб призвал строителей лоббировать идею делегированного законодательства: «Для правового регулирования процессов с участием государственных структур, на мой взгляд, нужно возродить систему третейских судов. И, конечно, стремиться к делегированному законодательству в строительстве. НОСТРОЙ и НОПРИЗ – мощные профессиональные объединения, способные самостоятельно вырабатывать предложения по внесению изменений в законодательные нормы при содействии Минстроя и общественных организаций. Строительному сообществу нужно стремиться к построению собственного законодательства, оставляя на государственное регулирование лишь общие нормы. Со стороны Общественной палаты – готовность к диалогу гарантирую».
Предложение о третейских судах поддержал и председатель Коллегии по спорам в сфере строительства Арбитражного центра при Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) Марк Геллер, аргументируя свои рекомендации сокращением сроков судебных разбирательств: «Суды, в том числе и касающиеся строительной отрасли, взаимоотношений «заказчик – подрядчик» и внесения изменений в ПСД после торгов, занимают много времени, и решить вопрос при ограниченных временных рамках заключенных контрактов практически нереально. Поэтому считаю целесообразным внести в проект изменений к 44-ФЗ поправки, связанные с возможностью разбирательства подобных исков с привлечением третейских судов. Может быть, не сразу передавать весь объем, а начать хотя бы с исков по небольшим по сумме контрактам, составляющих подавляющее большинство дел в судебных разбирательствах».
Напомним, что сегодня третейские суды вправе рассматривать общегражданские экономические споры, регулируемые 223-ФЗ и Постановлением № 615 Правительства РФ, а также некоторые споры, регулируемые 44-ФЗ.
Вместе с Минстроем
В завершение совещания член Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей», вице-президент, генеральный директор СРО АС «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отразил готовность представителей строительной отрасли Северо-Западного федерального округа в дальнейшем активно участвовать в законо- и нормотворчестве: «Думаю, что выражу уверенность всех участников этого совещания в том, что стройкомплекс Северо-Западного федерального округа под эгидой НОСТРОЙ и НОПРИЗ не останется в стороне и будет принимать активное участие в выработке конструктивных предложений по совершенствованию редакции Концепции в частности и законодательства в целом».
Его поддержал и вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз: «Есть задачи, поставленные Правительством России перед стройкомплексом. Мы должны иметь собственное выражение в контрактной системе, выработанное нами самими – то есть строителями, изыскателями, проектировщиками – при активном взаимодействии и поддержке профильного министерства. В своей программе президент НОСТРОЙ Антон Глушков высказывал предложение об исключении необходимости предоставления банковских гарантий организациям с малой стоимостью контрактов и о базировании законов, регулирующих конкурсные процедуры, на региональном принципе. Это даст возможность отдавать приоритет в конкурсах до определенной суммы финансовых средств местным строительным компаниям».
Все участники совещания отметили при этом необходимость ввести Минстрой России в качестве основного фигуранта моделирования процесса нормотворчества в строительной деятельности и консолидирования предложений от профсообщества.
Кстати
Участники совещания:
директор Правового департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Олег Сперанский;
вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз;
вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин;
председатель Коллегии по спорам в сфере строительства Арбитражного центра при РСПП Марк Геллер;
член Совета Общественной палаты РФ, председатель Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами, вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ Владислав Гриб;
председатель Комитета по строительству Санкт-Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов;
представители аппаратов НОСТРОЙ и НОПРИЗ, а также руководители строительных, проектных и изыскательских организаций СЗФО.
Еще несколько лет назад на быстрорастущем рынке новостроек любая квартира считалась инвестиционной. Сегодня ситуация изменилась, и доход может обеспечить далеко не каждый объект недвижимости. По мнению экспертов, лучшим посравнению с квартирами инвестиционным потенциалом обладает коммерческая недвижимость, в том числе – апартаменты.
На Ярмарке недвижимости, прошедшей в конце октября в Петербурге, состоялся круглый стол «Инвестиции в новостройки», организатором которого стала газета «Строительный Еженедельник». Деловым партнером круглого стола выступил «Промсвязьбанк».
Каждая десятая
По оценкам аналитиков ЦРП «Петербургская Недвижимость», 8-10% квартир в новостройках Петербурга сегодня приобретаются с инвестиционными целями. «После пика 2014 года, когда инвестиционными считались около трети всех сделок на рынке, этот показатель снизился и в последнее время стабилен», – отметила Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Г-жа Литвинова напомнила, что инвестиционными считаются сделки двух типов: покупка с целью перепродажи объекта на более высокой стадии строительной доходности или приобретение квартиры с целью сдачи в аренду.
Метро и КОТ
К объектам с высокой степенью капитализации эксперты единодушно причисляют новостройки в пешей доступности от станций метро, причем как уже существующих, так и тех, что предполагается открыть в обозримом будущем. Инвестиционным потенциалом обладают квартиры и в проектах комплексного освоения территорий (КОТ), однако далеко не всегда. «В проектах КОТ, реализуемых в пригородных районах, этот потенциал незначителен, а в проектах в пределах городской черты – значительно выше», – считает Евгения Литвинова. По ее мнению, перспективными для инвестиций являются проекты КОТ вдоль проспекта Маршала Блюхера, в Каменке, в районе Октябрьской набережной.
По мнению Кристины Никитиной, руководителя PR-отдела строительной компании «Эльба», наибольшим инвестиционным потенциалом обладают точечные объекты в плотно застроенных и обжитых районах города. «Квартиры в проектах КОТ, районах массовой застройки – Мурино, Кудрово, Парнасе – имели определенные инвестиционные перспективы на своем старте, 5-7 лет назад. Сегодня это совсем не инвестиционная история. Квартиры в проектах точечной застройки, благодаря отсутствию конкурирующих предложений, перепродаются гораздо лучше и с хорошей прибылью. То же самое относится и к сдаче квартир в аренду», – считает Кристина Никитина.
Например, компания «Эльба» строит все свои дома в шаговой доступности от метро. Объекты расположены в пешей доступности от станций метро «Фрунзенская», «Выборгская», «Удельная», что пользуется высоким спросом у покупателей: все квартиры раскупаются еще на стадии строительства.
Николай Иордан, управляющий проектами Becar Asset Management Group, согласен с тем, что инвестору сегодня стало труднее отыскивать «золотые» предложения на рынке, но, тем не менее, такие встречаются. Николай Иордан рассказал, что самый доступный по цене юнит в первом апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» (на Московском проспекте), который предлагался инвесторам за 2,8 млн рублей, недавно был продан по переуступке за 4,6 млн. рублей. Другой пример – проект компании RBI «Русские Сезоны» в Сестрорецке. «За один месяц цена студии в этом проекте увеличилась на 30%, причем уже сейчас все они раскуплены и новых предложений нет. Отличные предложения на рынке есть. Чтобы их найти, нужно обращаться к специалистам», – констатировал г-н Иордан.
Инструмент инвестиций
У инвесторов, которые приобретают квартиры в аренду, сегодня появилась альтернатива – апартаменты. Многие продавцы апарт-отелей предлагают профессиональное управление объектом и программы доходности, освобождая инвестора от бремени забот по сдаче апартаментов в аренду.
Николай Иордан подсчитал, что средняя доходность от аренды юнита в апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» на Московском проспекте сегодня составляет 12% годовых. «Доход от сдачи в аренду квартиры сегодня достигает в лучшем случае 6%, причем такие же показатели демонстрируют и апартаменты, управляющие компании которых не предлагают сформированных программ доходности и не обеспечивают высокую загруженность», – считает Николай Иордан. Вместе с тем среднегодовая загрузка «Вертикали» на Московском составляет 80%.
«В Петербурге серьезный дефицит качественных трехзвездочных гостиниц, апартаменты отлично восполняют этот недостаток и демонстрируют высокую загрузку, – объяснил популярность апартаментов генеральный директор Hospitality Management, консультант апарт-комплекса VALO Блейк Андерсон-Бунтз. – Это играет на руку инвесторам. Наличие профессиональной управляющей компании гарантирует удобство жизни как тем, кто арендует апартаменты, так и тем, кто приобретает их для собственного проживания».
Как сообщил Блейк Андерсон-Бунтз, более 70% покупателей апартаментов VALO – инвесторы, желающие получить доход. VALO предлагает инвесторам программу доходности от 9% (при длительных сроках аренды) и от 14% (при краткосрочной аренде), а также программу гарантированного дохода – 29 тыс. руб. в месяц
Инвестиции для «продвинутых»
Эксперты отмечают, что все чаще объектом инвестиций становятся небольшие коммерческие помещения в новостройках. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Строительный трест» Ирина Ражева рассказала на круглом столе о том, какими параметрами должны обладать коммерческие помещения, чтобы быть востребованными арендаторами и приносить доход. «Коммерческую недвижимость приобретают опытные инвесторы – те, кто уже прошел через инвестиции в квартиры и желает получать более высокий доход, – отметила Ирина Ражева. – При выборе объекта нужно учесть целый ряд параметров – плотность застройки, близость метро и транспортных магистралей, оценить покупательский поток».
У каждой группы арендаторов «свой» метраж, подчеркнула Ирина Ражева. Покупая помещения до 50 кв. м, нужно иметь в виду, что их арендаторами будут операторы бытового обслуживания – химчистки, ателье, страховые компания. Метраж до 120 кв. м, как правило, выбирают аптеки, лабораторные службы, небольшие медицинские центры, цветочные магазины. Метраж до 250 кв. м арендуют детские центры, кафе, малоформатные спортклубы. Помещениями от 350 кв. м заинтересуются сетевые ритейлеры.
«Чтобы спектр арендаторов был максимально широким, помещение должно обладать определенными техническими параметрами – свободной планировкой с максимальным количеством входов (два и более), большим количеством окон (особенно этот параметр важен для организаций медицинской направленности), высокими потолками, выделенной электрической мощностью», – перечислила Ирина Ражева.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», рассказала о предложениях в малоэтажном жилом комплексе «Шотландия», который строится компанией Navis Development Group во Всеволожском районе Ленинградской области, рядом с деревней Скотное.
Средняя стоимость «квадрата» в ЖК «Шотландия» в начале строительства составляет 50 тыс. рублей, то есть однокомнатную квартиру в 30 кв. м можно приобрести за 1,5 млн рублей. «На стадии готовности стоимость однокомнатной квартиры достигает 2,3 млн рублей, и при перепродаже она может принести неплохой доход», – считает Елизавета Яковлева.
Квартиры в малоэтажных пригородах интересны тем, кто устал от городской суеты и хочет жить в локациях с хорошей экологией, арендует дачу за городом или любит отдыхать на лыжных курортах (недалеко от жилого комплекса расположен курорт «Охта-парк»).
Не менее интересными для инвесторов будут и коммерческие помещения в ЖК «Шотландия». «Качественных объектов торговли и услуг вокруг немного, что повышает спрос на них у обладателей квартир в жилом комплексе и, соответственно, подогревает интерес арендаторов», – объяснила Елизавета Яковлева.
Коммунальное счастье
Может ли быть объектом инвестиций комната в коммунальной квартире, рассуждал Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге». «Это самое интересное предложение для тех, кто обладает суммой меньше 2,5 млн рублей, – считает эксперт. – Дело в том, что рынок «затоварен» переуступками квартир-студий. Продать такую квартиру сложно, а в случае успешной ее реализации накладные расходы превышают ту прибыль, которую инвестор планировал получить. Другое дело – комнаты. Комнату сегодня можно купить по цене от 800 тыс. рублей, причем доходность от сдачи в аренду комнат выше, чем у квартир, – примерно 10-12% годовых на вложенные средства. Кроме того, еще бывают чудеса расселения коммунальных квартир, и при расселении можно получить 15-20% прибыли».
Однако, как обратил внимание Николай Лавров, у инвестиций в комнаты есть и недостатки. Самый существенный из них – невозможность прогнозирования личных отношений с соседями, а сдавать в аренду комнату можно только с согласия сособственников.
Дмитрий Девлеткильдеев, руководитель по развитию ипотечного кредитования Ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк», рассказал, в каких случаях доход от аренды квартиры может компенсировать выплаты по ипотеке: «Промсвязьбанк» предлагает очень выгодные программы для заемщиков, причем как для тех, кто желает приобрести квартиру, так и для тех, кто рассматривает покупку апартаментов. Минимальный первоначальный взнос, который предусматривают программы «Промсвязьбанка», – 10-15%. Приобретая в перспективной локации малобюджетную квартиру, при последующей сдаче ее в аренду можно выйти на ее окупаемость».
Кстати
Выставка «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге в 35-й раз. Экспозиция выставки включала стенды 300 участников. В рамках деловой программы Ярмарки состоялось более 60 семинаров, круглых столов и консультаций. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Власти Ленинградской области разработали механизм упрощенной передачи недостроев новому инвестору. Завершать проблемные объекты предлагается по схеме жилищно-строительных кооперативов.
Правительство Ленинградской власти подготовило законодательную инициативу, которая, как предполагается, поможет ускорить процесс достройки проблемных объектов. В ближайшее время она будет рассмотрена на заседании Законодательного собрания региона, а затем в случае одобрения направлена в Госдуму РФ.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин на Всероссийском саммите «Надежный застройщик», прошедшем на прошлой неделе в Стрельне, сообщил, что правительство области предлагает внести поправки в ст. 6 214-ФЗ, где идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В соответствии с данной инициативой, в случае нарушения срока по договору более чем на один год, застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительному банкротству.
По словам Михаила Москвина, принцип этой схемы прост: не достроил – отдай. Она позволяет не мучить дольщиков длительной процедурой банкротства застройщика и ускорить работы по достройке проблемного объекта. «Мы в этой же инициативе вводим принцип поэтапного финансирования стройки со счета, на котором хранятся деньги дольщиков. Это позволит передать дольщикам не только недострой, но и все оставшиеся на счетах средства. В целом, предлагаемая нами мера может стать промежуточной при переходе от долевого строительства к другим формам финансирования строительства объектов. Необходимость ухода от долевого строительства уже также обозначил президент страны Владимир Путин», – добавил Михаил Москвин.
Отметим, что власти Ленинградской области в последнее время неоднократно высказывали замечания в адрес действующего 214-ФЗ, который так и не смог эффективно защитить обманутых дольщиков.
Коллег из Ленобласти поддерживают и чиновники Петербурга. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга Евгения Барановского, необходимо развивать формат проектного строительства. Это поможет снизить количество обманутых дольщиков. В настоящее время Петербург уже активно использует схему банковского сопровождения на стройках по госзаказу. Предполагается такой формат распространить на коммерческие стройки.
Между тем, президент НКО «Общество по защите прав потребителей Санкт-Петербурга» Евгений Владимиров категорически против использования формата ЖСК в строительстве жилья – и уж тем более в завершении проблемных объектов. «Никто давно законодательно не занимался кооперативами. В их схемах работы существует множество лазеек, позволяющих выводить средства граждан. Ответственность за это почти не предусмотрена, так как на кооперативы не распространяется 214-ФЗ. Соответственно, проблем с обманутыми гражданами будет больше», – считает эксперт.
Кстати
С 2012 года усилиями властей Ленинградской области были введены в эксплуатацию более 15 проблемных домов, квартиры получили свыше 2,5 тыс. человек.