Ипотека – драйвер развития розничного кредитования
Несмотря на последовавшее за ростом ключевой ставки некоторое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, рынок в этом сегменте демонстрирует активное развитие. Потенциал его по-прежнему высок, хотя тренды и несколько изменились, считает начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
На пресс-конференции, посвященной подведению итогов I квартале, он рассказал, что за первые три месяца 2019 года в Петербурге и области ВТБ выдал более 4,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 млрд рублей. В денежном выражении это на 43% больше, чем за аналогичный период 2018 года, когда было выдано ипотеки на 9,8 млрд рублей. Ипотечный портфель ВТБ в двух регионах с начала года увеличился на 6% и превысил 125,3 млрд рублей. Средний размер кредита вырос с 2,7 млн до 2,9 млн рублей.
«Ипотека остается одним из драйверов развития розничного кредитования. В этом смысле сохраняется тренд, который доминировал в течение всего прошлого года. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – рассказал Сергей Кульпин, уточнив, что по итогам 2019 года в банке надеются на четверть увеличить объем выдачи ипотеки в сравнении с прошлогодними показателями.
Эксперт отметил, что качество ипотечного портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
При этом, по словам Сергея Кульпина, доля сделок на вторичном рынке недвижимости за I квартал 2019 года выросла более чем на 10%. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил эксперт, добавив, что тренд характерен не только для Петербурга и Ленобласти, но и для других регионов.
«Этот тренд сформировался еще во второй половине 2018 года. В I квартале этого года он заметно усилился. В связи с этим мы стараемся больше внимания уделять работе с нашими партнерами – агентствами недвижимости», – сообщил Сергей Кульпин.
Еще один заметный тренд – рост интереса к так называемой «детской» ипотеке. Одной из ключевых причин этого стало то, что недавно премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал Постановление Правительства РФ, согласно которому льготная ставка по ипотеке для семей с детьми продлевается на весь срок кредита.
Этот тренд простимулировал банк ВТБ в рамках программы «Ипотека с господдержкой» сделать ставку по кредиту на жилье для таких заемщиков ниже рекомендуемых 6% годовых. «В рамках предлагаемых нами особых условий по этому продукту мы уменьшаем процентную ставку на 1 п. п. и устанавливаем ее на уровне 5% годовых», – говорит Сергей Кульпин.
По его словам, популярность «детской» ипотеки будет расти. «Это связано и с чисто временным фактором: чем дальше, тем больше граждан получают право на льготную ипотеку в связи с рождением детей. Свою роль, безусловно, играет и решение продлить государственное субсидирование процентной ставки на весь период кредита», – отмечает специалист, добавляя, что банк намерен выбрать в 2019 году весь лимит госфинансирования программы, составляющий для ВТБ 1 млрд рублей.
Сергей Кульпин сообщил также, что ВТБ полностью подготовился к работе в рамках новой системы привлечения средств в жилищное строительство с проектным кредитованием и использованием эскроу-счетов, а российские власти сделали все необходимое для того, чтобы обеспечить максимально плавный переход на новую схему.
В перспективе ВТБ планирует дисконтирование процентной ставки по ипотечным кредитам для тех проектов, которые получат проектное кредитование в этом банке. Но конкретные условия будут определяться для каждого проекта индивидуально.
Законодательное собрание Ленинградской области одобрило предложения правительства региона по изменениям в региональное и федеральное законодательство, касающееся завершения проблемных жилых объектов.
Если федеральные власти прислушаются к регионалам, то в стране появится автоматизированная схема по изъятию прав у не справившегося со стройкой девелопера в пользу госструктур или нового застройщика.
Выступая на депутатских слушаниях, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко предложил ввести в законодательство понятие «компания-донор»: «Так будет называться компания, готовая завершить проблемный проект. Донорам нужны гарантии, и мы должны их обеспечить».
Финансовые гарантии будут обеспечены рядом преференций. Власти готовы выделять «донорам» компенсационные участки под другие проекты, строить инженерную и дорожную инфраструктуру за счет федерального, регионального и муниципального бюджетов, выкупать в проектах «донора» помещения для госнужд, отклоняться от предельных параметров разрешенного строительства, а благоустройство прилегающих к долгострою территорий выполнять в рамках реализации муниципальных контрактов.
Юридические гарантии «доноров» также будут обеспечены. «Если кредиторы долгостроя обратятся в суд, то есть вероятность, что «донор» потеряет свои права на проект. Чтобы этого избежать, мы должны уравняться в правах с обманутыми дольщиками. Для этого мы предлагаем недобросовестным застройщикам продать или переуступить нам все непроданные площади по договору долевого или паевого участия», – сказал губернатор, напомнив, что дольщики и пайщики не могут быть лишены прав на участие в завершении объекта, а значит, права «донора» будут в безопасности.
Помимо этого, Александр Дрозденко предложил создать штаб по каждому проблемному проекту, чтобы и дольщики, и власти всегда были в курсе реального положения дел. «В штаб войдут представители правительства, депутаты, дольщики и другие специалисты», – сообщил Александр Дрозденко, отметив, что первые штабы начнут создаваться уже с 17 декабря текущего года.
На федеральном уровне чиновники предлагают поправить законы о банкротстве (№ 127-ФЗ) и долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что ключевых поправок две. Первая предлагает законодательно обязать застройщиков, на год и более просрочивших сдачу объекта в эксплуатацию, в течение пяти дней заручиться поддержкой всех своих дольщиков и передать объект на достройку либо новому застройщику, либо компании, которая полностью или частично принадлежит государству. В Ленобласти такой компанией станет ЛеноблАИЖК. «Все должно происходить автоматически», – пояснил Александр Дрозденко.
Вторая инициатива призвана облегчить процесс банкротства застройщика. По действующему законодательству, на время банкротства застройщика (которое в лучшем случае занимает год, а в большинстве случаев гораздо больше) строительные работы на объекте приостанавливаются. Возобновляется стройка только после создания жилищно-строительного кооператива и получения им земли. Чиновники предлагают передавать долгострои госкомпаниям или «донорам» на первом этапе банкротства. «После начала банкротства назначенный арбитражный управляющий должен будет в течение семи дней получить согласие всех дольщиков проекта на передачу долгостроя госпредприятию или новому девелоперу», – объяснил Михаил Москвин.
Одобренные поправки областное Заксобрание направит в Государственную Думу РФ.
Актив оценен в 1,85 млрд рублей. Итоги торга объявят 25 января 2019 года.
Имущество ЗАО «Логопарк Колпино» выставлено на торги в рамках процедуры банкротства. Самый большой актив компании – недостроенный логистический парк на Колпинском шоссе, 135. В его составе – участок площадью 115 га, два незавершенных здания площадью около 92 тыс. кв. м каждое, готовые к сдаче на 45% и 70% соответственно, а также построенный наполовину корпус площадью 30 тыс. кв. м и несколько небольших незавершенных построек. Стартовая цена имущества – 1,85 млрд рублей. Итоги закрытого аукциона станут известны 25 января.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, с учетом того, что готовность сооружений на площадке логопарка составляет в среднем 65%, стоимость всего лота может оказаться в пределах 3 млрд рублей.
Другие эксперты настроены более скептически. «В этом сегменте обычно продаются участки площадью 3–10 га. И совсем по другим ценам. С продажей объекта такого масштаба рынок не сталкивался. Поэтому в успешный исход торгов верится с трудом. Особенно, если часть земли в этом проекте не обеспечена инженерией. Без возможности подключения – это просто неликвид. Крупных инвесторов, способных приобрести актив по заявленной цене, я на рынке сейчас не вижу», – говорит начальник отдела складской и индустриальной недвижимости Rusland SP Сергей Фёдоров.
С коллегой согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. «Если девелопер сможет изменить сельскохозяйственное назначение части участков в проекте (лоты №№ 1–7), можно будет построить жилье эконом-класса. А лот № 8 (большой участок земли – 114 га и 213 тыс. кв. м производственного недостроя) может заинтересовать логистических девелоперов или крупное производственное предприятие», – говорит Ольга Шарыгина.
Напомним, что «Логопарк Колпино» начала строить в середине «нулевых» компания «Евразия Логистик», которую контролировал совладелец «Славинвестбанка» (позже переименованного в «АМТ Банк») Мухтар Аблязов. Под «Логопарк Колпино» приобрели 180 га бывших сельхозземель. Комплекс должен был стать самым крупным логистическим объектом региона: там, по проекту, должно быть 600 тыс. кв. м складов и 100 тыс. кв. м промышленной недвижимости. Но в кризис 2008 года у девелопера начались проблемы. Работы были прерваны. Позже «АМТ Банк» потерял лицензию. Его ликвидацию контролирует Агентство по страхованию вкладов. По его инициативе банкротится и «Логопарк Колпино», у которого есть большая задолженность перед «АМТ Банком». Логопарк собирались продавать в 2016 году. Но торги были отменены.