Ипотека – драйвер развития розничного кредитования
Несмотря на последовавшее за ростом ключевой ставки некоторое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, рынок в этом сегменте демонстрирует активное развитие. Потенциал его по-прежнему высок, хотя тренды и несколько изменились, считает начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
На пресс-конференции, посвященной подведению итогов I квартале, он рассказал, что за первые три месяца 2019 года в Петербурге и области ВТБ выдал более 4,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 млрд рублей. В денежном выражении это на 43% больше, чем за аналогичный период 2018 года, когда было выдано ипотеки на 9,8 млрд рублей. Ипотечный портфель ВТБ в двух регионах с начала года увеличился на 6% и превысил 125,3 млрд рублей. Средний размер кредита вырос с 2,7 млн до 2,9 млн рублей.
«Ипотека остается одним из драйверов развития розничного кредитования. В этом смысле сохраняется тренд, который доминировал в течение всего прошлого года. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – рассказал Сергей Кульпин, уточнив, что по итогам 2019 года в банке надеются на четверть увеличить объем выдачи ипотеки в сравнении с прошлогодними показателями.
Эксперт отметил, что качество ипотечного портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
При этом, по словам Сергея Кульпина, доля сделок на вторичном рынке недвижимости за I квартал 2019 года выросла более чем на 10%. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил эксперт, добавив, что тренд характерен не только для Петербурга и Ленобласти, но и для других регионов.
«Этот тренд сформировался еще во второй половине 2018 года. В I квартале этого года он заметно усилился. В связи с этим мы стараемся больше внимания уделять работе с нашими партнерами – агентствами недвижимости», – сообщил Сергей Кульпин.
Еще один заметный тренд – рост интереса к так называемой «детской» ипотеке. Одной из ключевых причин этого стало то, что недавно премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал Постановление Правительства РФ, согласно которому льготная ставка по ипотеке для семей с детьми продлевается на весь срок кредита.
Этот тренд простимулировал банк ВТБ в рамках программы «Ипотека с господдержкой» сделать ставку по кредиту на жилье для таких заемщиков ниже рекомендуемых 6% годовых. «В рамках предлагаемых нами особых условий по этому продукту мы уменьшаем процентную ставку на 1 п. п. и устанавливаем ее на уровне 5% годовых», – говорит Сергей Кульпин.
По его словам, популярность «детской» ипотеки будет расти. «Это связано и с чисто временным фактором: чем дальше, тем больше граждан получают право на льготную ипотеку в связи с рождением детей. Свою роль, безусловно, играет и решение продлить государственное субсидирование процентной ставки на весь период кредита», – отмечает специалист, добавляя, что банк намерен выбрать в 2019 году весь лимит госфинансирования программы, составляющий для ВТБ 1 млрд рублей.
Сергей Кульпин сообщил также, что ВТБ полностью подготовился к работе в рамках новой системы привлечения средств в жилищное строительство с проектным кредитованием и использованием эскроу-счетов, а российские власти сделали все необходимое для того, чтобы обеспечить максимально плавный переход на новую схему.
В перспективе ВТБ планирует дисконтирование процентной ставки по ипотечным кредитам для тех проектов, которые получат проектное кредитование в этом банке. Но конкретные условия будут определяться для каждого проекта индивидуально.
Дмитрий Астафьев, совладелец компании «ЛенСпецСтрой», вышел из СИЗО под подписку о невыезде. Но строителей, допустивших ошибки в бизнесе, все чаще призывают к ответственности. Задержание совладельца «Норманна» Владимира Смирнова – самый свежий пример.
Петербургский городской суд на днях изменил миру пресечения по делу совладельца «ЛенСпецСтроя» Дмитрия Астафьева. Бизнесмена под подписку о невыезде отпустили из СИЗО, где он провел последние полгода. В окружении Дмитрия Астафьева информацию подтвердили, но сообщили, что по настоянию адвокатов бизнесмен никаких комментариев давать не будет.
Дмитрия Астафьева задержали 9 августа прошлого года. Его подозревают в мошенничестве в особо крупном размере с деньгами дольщиков. Речь идет о проекте жилого комплекса «Ленинградская перспектива» в Мурино, который под руководством Астафьева с 2013 года строили его же компании. В этом проекте дольщикам продали 779 квартир на сумму 2,4 млрд рублей. Сдать объект обещали еще осенью 2017 года. Но воз и ныне там. Следствие полагает, что часть собранных денег – минимум 200 млн рублей – девелопер израсходовал нецелевым образом. Но адвокат бизнесмена обвинения отрицал, подчеркивая, что дело сфабриковано, и речь идет о рейдерском захвате активов компании. Как освобождение Дмитрия Астафьева скажется на судьбе «Ленинградской перспективы», пока можно лишь гадать. Сроки сдачи дома уже продлевали: первую очередь должны были завершить до конца 2018 года (пока не закончили), срок окончания второй - декабрь 2019 года.
Глава «ЛенОблСтройСоюза» Руслан Юсупов считает, что сам девелопер проект вряд ли закончит. «Мне кажется это дело бесперспективное. Скорее всего, стройку передадут для завершения какой-нибудь областной структуре. Бизнесу она не будет интересна, поскольку у проекта слабая готовность, но большой объем распроданного жилья. Для достройщика там практически нет экономики», - говорит он. По мнению Руслана Юсупова, ситуация с «ЛенСпецСтроем» развивалась логично. «Финал ожидаем. Еще в начале «нулевых» компания «Маяк-ЛенСпецСтрой», к которой Астафьев имел отношение, чуть не засыпалась. Их проект в Приморском районе был напротив нашего, и я видел, с каким скрипом его завершали. Были просрочки, недоделки, низкое качество, из-за которых и Госстройнадзор получал выговоры - мол, зачем приняли. А если бы не приняли, уже тогда получили бы множество обманутых дольщиков…Но в тот раз Бог миловал. А второй раз – не обошлось», - вспоминает Руслан Юсупов.
«Уголовное преследование (или его угроза) никогда не улучшало финансовые показатели застройщика и не помогало ему достроить дом. Обычно оно больше демотивирует строителей, чем стимулирует. Но все зависит от добросовестности конкретного застройщика», - добавляет партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его словам, законодательство создает предпосылки для увеличения рисков для дольщиков, так как многие поправки в 214-ФЗ, продиктованные лучшими побуждениями, на практике оказались крайне губительными для рынка и поставили под угрозу даже вполне добропорядочных застройщиков.
«Ограничения по размеру займов от материнских компаний при очевидной невозможности получения банковского кредита, правило об автоматической остановке продаж на всех объектах при просрочке по одному и другие нормы - это избыточные или вообще неправильные методы помощи дольщикам. Удивляет то, что при наличии специальных составов преступлений в УК РФ по нарушению прав дольщиков в данном деле разбирательство шло по "резиновой" статье о мошенничестве. Не знаю, как обстоят финансовые и прочие дела у девелопера, но уверен, что на свободе у него точно больше возможностей и стимулов довести начатую работу до конца», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Кстати:
На днях был задержан по делу о мошенничестве в особо крупном размере и совладелец ГК «Норманн» Владимир Смирнов (правда, уже на следующий день бизнесмена отпустили под обязательство о явке по требованию следователя). У компании возникли серьезные просрочки в сдаче объектов в Петербурге и Ленобласти. Девелопер объяснял их тем, что продавал жилье по низким ценам, делая бизнес на объемах продаж. Но в кризис число сделок сократилось, и экономическая модель рассыпалась – начались сбои в графике. «Норманн» начал продавать активы и искать партнеров. Процесс затянулся. Недавно власти Ленобласти заявили, что ведут переговоры о передаче строек «Норманна» другой компании. В январе текущего года сам девелопер сообщил, что нашёл финансирование для достройки комплексов «Ижора Парк» (в Металлострое») и «Десяткино» (в Мурино). Но имя инвестора до сих пор не раскрыто.
Руководитель Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Должность (пока с приставкой и. о.) получил его бывший зам Вячеслав Захаров. Строители этому назначению рады.
Глава Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Он написал заявление по собственному желанию. Некоторые источники поспешили связать эту отставку с состоявшимся 24 января этого года визитом в Госстройнадзор сотрудников ФСБ. Но, по официальным данным, обыски в ведомстве никто не проводил и никаких уголовных дел в отношении сотрудников организации не возбуждалось.
Вакантный пост главы Госстройнадзора, с приставкой и. о., занял Вячеслав Захаров, бывший зам Евгения Кима. О кадровой перестановке коллективу Госстройнадзора сообщил «строительный» вице-губернатор Николай Линченко. Он поблагодарил Евгения Кима за плодотворную работу и призвал коллектив надзорного ведомства к большей прозрачности.
«Уверен, что слаженная работа службы будет продолжена. Вы должны полагаться не только на свой опыт, но и учесть достижения в развитии электронного документооборота федеральных органов исполнительной власти, таких как Главгосэкспертиза и Ростехнадзор. Важно работать на результат. А основная задача на текущий год – строительство и ввод в эксплуатацию городских объектов по государственному заказу», – цитирует вице-губернатора пресс-служба Госстройнадзора.
Напомним, что Евгений Ким занимал должность главы Госстройнадзора Петербурга с апреля 2018 года. До этого он с 2008 года был первым замом начальника Службы Леонида Кулакова, который перешел на работу в городской Комитет по строительству. До работы в ведомстве Евгений Ким был генеральным директором в совместном советско-норвежском предприятии «Внешстройсервис», работал в предприятии «Фирма Русский Дизель», руководил финансово-экономическим управлением Российского агентства по государственным резервам, а также Внешнеэкономическим объединением «Тяжпромэкспорт» Минэкономразвития.
Его отставку бизнес воспринял спокойно. «Неожиданно немного. Но для рынка в этой рокировке никакой беды не вижу. Застройщикам региона Вячеслав Захаров известен даже лучше Евгения Кима, поскольку именно он работал «на земле» – то есть решал основные рабочие вопросы с бизнесом. А Евгений Ким непосредственно в надзоре не участвовал. Решал, видимо, какие-то другие задачи. Вячеслав Захаров – профи. Знает работу службы «от и до». Если назначат именно его постоянным главой Службы, это будет очень неплохо. Он знает всех застройщиков города, поскольку работает в ведомстве со времен Александра Орта», – говорит глава «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.
«Строителям важна четкая работа Госстройнадзора и прозрачность процедур, определяющих его взаимодействие с бизнесом. Поэтому от нового главы Службы ждем желания и готовности создавать условия, в которых ведомство будет четко функционировать в соответствии с утвержденными процедурами. Надеемся, что переходный период, связанный со сменой руководства, пройдет быстро и без потерь», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.