Самострои могут амнистировать
Федеральные власти предпринимают решительные шаги для решения ключевых проблем строительной отрасли. Вслед за реформированием системы привлечения средств в жилищное домостроение и созданием новой схемы достройки проблемных объектов Минстрой взялся за вопрос жилых самостроев.
Точное число самостроев в России (как, впрочем, и долгостроев) не известно, наверное, никому. Очевидно, что речь идет как минимум о тысячах объектов. Самой распространенной причиной признания зданий незаконными постройками является возведение объектов, не соответствующих функциональному назначению земли (прежде всего, многоквартирных домов на территориях, предназначенных под ИЖС), а также при отсутствии необходимой разрешительной документации.
Не против, при условии…
Вопрос о необходимости легализации самостроев был поднят в ходе совместного заседания правлений Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» и Ассоциации «НП «Опора». Член президиума и председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отметил, что таких объектов много как в Краснодарском крае, так и в других регионах. «В них проживают люди, получены свидетельства о собственности. Если все порушить, это может вызвать социальную напряженность», – подчеркнул он.
Отметим, что ранее с аналогичным предложением к Правительству РФ обратился руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем неповинные граждане лишаются своих квартир», – отмечает он в обращении на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По мнению Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы (такая «амнистия», разумеется, возможна лишь для тех объектов, которые построены до принятия решения об «амнистии» и в которых в настоящее время проживают люди).
Глава Минстроя Владимир Якушев, присутствовавший на мероприятии «Опоры России», поддержал эту инициативу, уточнив, что это и позиция Правительства РФ в целом. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан, – заявил он. – Но это должна быть совместная работа региональных властей и федерального министерства, нужно вместе искать пути». При этом, по словам министра, важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
Не слишком забытое старое
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты в целом позитивно оценивают позицию федеральных властей. «Такой подход можно только приветствовать, причем по обоим пунктам – и относительно легализации таких зданий, и в смысле того, что необходимо произвести их тщательную техническую проверку на предмет соответствия объектов строительным нормам и требованиям», – говорит Михаил Голубев, инвестор и девелопер проекта «Никитинская усадьба» – одного из самых известных в Петербурге самостроев.
По его словам, отнюдь не все девелоперы, объекты которых попали в категорию самостроев, являются какими-то злоумышленниками или мошенниками. «Нередки случаи, когда проекты стали заложниками постоянно меняющихся на строительном рынке «правил игры». Принимаются новые законы, вносятся бесконечные поправки. И вот проект, который еще вчера соответствовал всем юридическим нормам, сегодня оказывается за рамками правового поля», – отмечает предприниматель.
При этом юристы считают, что, в сущности, в позиции властей нет ничего радикально нового. Однако политическая воля властей, видимо, скажется на судебной практике.
«Глава Минстроя, по сути, предлагает вернуться к старым нормам о самовольных постройках, действовавшим до 2006 года, – по крайней мере, в том, что касается жилой недвижимости. Первоначальная редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускала признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, при условии, что ему предоставлен земельный участок, а также если постройка безопасна и не нарушает прав третьих лиц. В такой редакции норма действовала более 10 лет. Была наработана определенная судебная практика по различным аспектам рассмотрения подобных исков. Безопасность объектов определялась на основании судебных экспертиз», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Михаил Голубев подчеркивает, что по-настоящему важно именно проверить, соответствует ли возведенный объект строительным нормам и требованиям, смогут ли люди жить безопасно. «Если речь идет именно о мошенниках, они вполне могли сэкономить и на качестве строительства. Такие объекты, безусловно, легализовывать нельзя. Совершенно очевидно, что несоответствие юридическим нюансам и опасность для жизни человека – это разные вопросы», – говорит он.
По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмилы Степановой, при наличии необходимых механизмов в законодательстве встречается в правоприменительной практике целый ряд позиций, усложняющих возможность признания права на самовольную постройку. «Например, судами выработан подход, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений. Соответственно, в настоящее время для достижения обозначенных Минстроем целей в корректировке нуждается именно правоприменительная практика, а не законодательство», – отмечает эксперт.
Юристы полагают также, что позиция Минстроя России не должна стать стимулом для появления новых самостроев. «С одной стороны, перспектива возведения самовольной постройки может стать менее пугающей при учете возможных последствий, но с другой, суд – это всегда риск, и большинству застройщиков такая схема не покажется привлекательной. Кроме того, норму всегда можно сформулировать таким образом, чтобы оставить власти возможность для маневра. Например, указать, что суд (или другой уполномоченный орган) обязан учитывать добросовестность застройщика или какие-либо иные оценочные категории», – отмечает Елена Крестьянцева.
Кстати
Между тем в начале апреля вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов подписал принятый ЗакСом закон, наделяющий правительство города полномочиями по принятию решений о сносе самовольной постройки. Ранее снести самострои можно было только по решению суда. Как отмечают в Смольном, нововведение позволит Петербургу эффективно защищать свои права. Принятые изменения будут способствовать эффективному использованию земельных участков и позволят создать благоприятные условия для улучшения инвестклимата.
Несколько месяцев застройщики России с нетерпением ждали опубликования Минстроем критериев «высокой степени готовности», позволяющих (согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре) достраивать объекты после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку». И вот – свершилось.
Опубликован подготовленный Минстроем проект соответствующего постановления Правительства РФ. В соответствии с ним, основные критерии предлагается установить следующие: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте – не менее 10%.
Переходный период
В целом отношение экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», к озвученным Минстроем критериям можно охарактеризовать как сдержанно-позитивное.
«Всегда плохо, когда ранее установленные правила игры меняются. Строительный бизнес должен иметь возможность просчитать экономику проекта уже при покупке земельного участка. При этом девелопер учитывает все затраты, которые его ожидают, исходя из существующих правил. Если они меняются, меняется и экономика. Тут же возникают проблемы с финансированием. Как следствие, появляются долгострои и, наконец, обманутые дольщики. Поэтому инициатива хоть каким-то образом дать возможность достроить дома по ранее озвученным правилам – это хорошо», – подчеркивает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов считает сформулированные критерии «вполне адекватными». «Фактически они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, застройщикам фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли», – отмечает эксперт.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин указывает на важность создания переходного периода. «Особенно для проектов в высокой степени готовности. Это позволит их застройщикам продолжать работу в привычном режиме и не тратить время на переговоры с банками», – говорит он. «Реализация постановления позволит добросовестным застройщикам в нормальном режиме достроить начатые дома и исполнить свои обязательства перед дольщиками без срыва сроков и авралов. И это позволит сгладить негативные последствия реформы. Надеемся, что к 1 июля Государственная Дума не перекроет это постановление каким-нибудь новым необдуманным законом», – добавляет вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России Фёдор Цуринов.
Слышащий Минстрой
Эксперты отмечают также важность того, что в Минстрое учли позицию строительного сообщества. «Отрадно, что Минстрой услышал застройщиков – и объявленные параметры устраивают большинство. Осталось их только узаконить», – отмечает Беслан Берсиров.
О том же говорит Олег Бритов: «Можно констатировать, что на уровне Минстроя голос строительного комплекса страны был услышан. Об этом, собственно, и свидетельствуют предлагаемые критерии готовности, которые в целом соответствуют пожеланиям девелоперов, присланным из разных регионов. Конечно, не все пожелания строителей были удовлетворены, но разумный компромисс, «золотая середина», на мой взгляд, найдены. А значит, отрасль не уйдет в стагнацию и сможет эффективно решать стоящие перед ней задачи».
А вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов считает, что мотивацией решения Минстроя стало понимание, что в противном случае отрасли грозит коллапс: «Был издан закон о переходе на эскроу, и отрасль ускорилась с получением разрешительной документации. Это абсолютно нормально для бизнеса – желание создать задел на переходный период. Потом законодатели решили, что такой задел – это очень плохо, и надо с 1 июля 2019 года перевести на эскроу все проекты, включая уже стартовавшие. Затем пришло осознание того, что банки станут «узким горлом» для перевода уже строящихся и финансируемых банками проектов, в силу огромного количества строек. А главное – стало очевидным, что остановятся проекты, которые строятся без кредитов и которые не смогут получить банковское финансирование вообще. То есть вместо решения одной проблемы регионы получат другую – замороженные стройки».
Но есть «но»
При этом эксперты считают, что к документу есть вопросы, которые необходимо учесть. Так, Беслан Берсиров считает, что Минстрою нужно задуматься о проектах небольших застройщиков. «Как быть с теми застройщиками, которые не смогут соответствовать критериям? Удастся ли им привлечь проектное финансирование, чтобы завершить дом? Я бы поставил жирный вопрос. Если нет, вот вам и «искусственно созданные» обманутые дольщики», – говорит он.
«В проекте говорится о 10% заключенных договоров (процент от площади реализуемых жилых и коммерческих помещений). На мой взгляд, этот показатель следовало бы варьировать в зависимости от размеров дома – чем больше квартир в доме, тем меньше требуемый процент», – считает Николай Гражданкин.
Фёдор Цуринов негативно оценивает возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». «Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же не очень понятно, как считать эти преференции», – полагает он.
«Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом (я имею в виду Приложение № 1). Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли», – считает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строи-тельство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Кстати
Минстрой России предлагает создать межведомственную комиссию для решения спорных вопросов при определении соответствия объекта критериям, позволяющим достраивать его по долевой схеме. Об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин.
«Если возникнет ситуация, когда застройщик оценит готовность в 30%, а уполномоченные органы – в 29%, то ситуацию нужно будет разбирать в «ручном режиме». Для таких случаев мы предлагаем создать комиссию при Минстрое, которая сможет такие спорные моменты регулировать. Это важно», – отметил он.
Мнение
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– В целом, документ не самый плохой, и основные критерии точно учитывают реалии рынка – причем интересы не только отрасли, но и дольщиков. Всем очевидно, что просто переводить все текущие проекты на финансирование через эскроу-счета с 1 июля 2019 года – это безумие. Ведь не все застройщики смогут получить быстро средства на достройку. А если финансирование остановится, то встанет и стройка, дом не сдадут вовремя, и тогда с застройщика начнут «драть» штрафы. В итоге дом не достроится, компания – обанкротится, а все дольщики пополнят число «обманутых», и таких будет целая армия. В Минстрое это понимают. Поэтому сформулированные критерии в 30% готовности и 10% заключенных ДДУ в долевом строительстве – это весьма разумный компромисс.
Опубликован подготовленный Минстроем проект постановления Правительства РФ, где основными критериями, позволяющими достраивать объект по долевой схеме, названы: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия на квартиры в объекте – не менее 10%.
Олег Бритов, вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Сформулированные на сегодняшний день критерии, как мне кажется, вполне адекватны. Они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Предлагаемые критерии в целом соответствуют пожеланиям девелоперов.
Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
– Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом. Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли.
В Приложении № 1 вводятся разные пороги степени готовности строительства для определения возможности привлечения денежных средств граждан без использования счетов эскроу:
- не менее 30% в качестве общего основания;
- не менее 15% для проектов развития застроенной территории, комплексного освоения территории (такие проекты предполагают большие финансовые и строительные риски; при этом, если в отношении конкретного жилого дома степень готовности может быть гораздо ниже 15%, а в целом по территории она будет 15%, то дольщики конкретного дома будут поставлены в менее защищенное положение, чем дольщики другого дома на данной территории с гораздо большей степенью готовности);
- не менее 6% для проекта, который осуществляется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ. (То есть законодатель полагает, что если предприятие системообразующее, оно защищено от банкротства более других. Очень спорное основание.)
Отдельный интересный момент – соглашение, которое должно заключаться между Правительством РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ и которым перечень оснований для понижающих коэффициентов к степени готовности, может быть уточнен. Во-первых, непонятно, в какую сторону. Во-вторых, это перечеркивает степень однозначности акта федерального уровня, который планируется принять. То есть в одном субъекте РФ оснований для применения снижающих коэффициентов к степени готовности будет больше, в других меньше? И от чего это должно зависеть? А если застройщик работает в нескольких субъектах РФ – как к нему будут применяться такие основания?
Отдельные вопросы вызывает сама методика определения соответствия проекта строительства критериям. Имеется путаница понятий «фактических понесенных затрат на строительство» и их подмена в конце методики «фактически выполненными работами». Возможны манипуляции с планируемой стоимостью строительства для подстановки в формулу расчета степени готовности проекта строительства. Аналогичная ситуация – с показателями, подставляемыми в формулу в соответствии с готовностью конструктивных элементов.
Принципы суммирования расчетов по этапам строительства и по проекту в целом также не очень ясны для определения степени готовности проекта в целом.
Непонятно, как будет подтверждаться расчет степени готовности, произведенный застройщиком, – поскольку в документе есть только отсылка к нормативным правовым актам субъекта РФ. То есть возможна ситуация, когда в разных субъектах процедура подтверждения будет разная.
Опять же, передача спорных вопросов на откуп некой комиссии, которая пока непонятно как будет формироваться, – это отдельной повод для коррупционной составляющей.
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– Основным недочетом документа видится п. 5 «методики расчета готовности», который призван урегулировать ситуацию, где в рамках одного разрешения на строительство возводится несколько домов. Хорошо, что этот пункт вообще появился (в более ранних проектах постановления его не было). Но он требует доработки.
В частности, написано, что «степень готовности проекта строительства может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам, если в отношении объектов капитального строительства, поименованных в каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту строительства в целом».
Что значит «суммарно по этапам»? Я читаю это так: я должен включить в расчет все этапы, по которым заключен хоть один ДДУ. Конкретный пример: у меня шесть этапов в одном разрешении, но при этом строятся первые два. А ДДУ сделаны по каждому из шести. Я обязан считать все шесть суммарно? Тогда у меня не набирается 30%. Почему я не могу взять и суммировать первые три из шести, к примеру, где точно есть 30%? И хотя бы эти первые три достроить спокойно? Или я для этого обязан расторгнуть ДДУ по трем остальным? И вообще, зачем обязательно суммарно? Почему нельзя вообще отдельно считать каждый этап? А введенные этапы учитываем? Этого вообще не написано.
Проект предполагает принятие для его применения других актов нижнего уровня. Так, Минстрой должен еще утвердить форму и содержание декларации о готовности проекта строительства (почему бы сразу ее не включить в постановление?), а правила проверки и удостоверения проведенного застройщиком расчета степени физической готовности объекта каждый регион будет утверждать свои, что вряд ли правильно. В первом варианте проекта постановления предлагалось удостоверять проект расчета кадастровому инженеру, что было бы не самым плохим решением. Во втором – Госстройнадзору. А теперь вообще ничего не написали.
Не нравится возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Непонятно, кто такие эти «системообразующие». Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же, не очень понятно, как считать эти преференции.
Очень странная формулировка применяется для снижения степени готовности проектов в рамках КОТ, РЗТ, КРТ и т. п. Но поскольку там теперь предложен коэффициент 0,5, то не имеет значения, как считать, ибо все равно выходит 15%. И все-таки – почему не могли написать просто «15%»?
Не очень понятны и правила расчета понесенных затрат при определении степени понесенных затрат. В частности, непонятно, входят ли в расчет выплаченные подрядчикам авансы или не входят. Об этом ничего не написано – между тем это может быть очень важным, ведь даже по новым нормам, не применимым к застройщикам, строящим проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля, авансы могут доходить до 30% проектной стоимости строительства.