Самострои могут амнистировать
Федеральные власти предпринимают решительные шаги для решения ключевых проблем строительной отрасли. Вслед за реформированием системы привлечения средств в жилищное домостроение и созданием новой схемы достройки проблемных объектов Минстрой взялся за вопрос жилых самостроев.
Точное число самостроев в России (как, впрочем, и долгостроев) не известно, наверное, никому. Очевидно, что речь идет как минимум о тысячах объектов. Самой распространенной причиной признания зданий незаконными постройками является возведение объектов, не соответствующих функциональному назначению земли (прежде всего, многоквартирных домов на территориях, предназначенных под ИЖС), а также при отсутствии необходимой разрешительной документации.
Не против, при условии…
Вопрос о необходимости легализации самостроев был поднят в ходе совместного заседания правлений Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» и Ассоциации «НП «Опора». Член президиума и председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отметил, что таких объектов много как в Краснодарском крае, так и в других регионах. «В них проживают люди, получены свидетельства о собственности. Если все порушить, это может вызвать социальную напряженность», – подчеркнул он.
Отметим, что ранее с аналогичным предложением к Правительству РФ обратился руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем неповинные граждане лишаются своих квартир», – отмечает он в обращении на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По мнению Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы (такая «амнистия», разумеется, возможна лишь для тех объектов, которые построены до принятия решения об «амнистии» и в которых в настоящее время проживают люди).
Глава Минстроя Владимир Якушев, присутствовавший на мероприятии «Опоры России», поддержал эту инициативу, уточнив, что это и позиция Правительства РФ в целом. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан, – заявил он. – Но это должна быть совместная работа региональных властей и федерального министерства, нужно вместе искать пути». При этом, по словам министра, важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
Не слишком забытое старое
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты в целом позитивно оценивают позицию федеральных властей. «Такой подход можно только приветствовать, причем по обоим пунктам – и относительно легализации таких зданий, и в смысле того, что необходимо произвести их тщательную техническую проверку на предмет соответствия объектов строительным нормам и требованиям», – говорит Михаил Голубев, инвестор и девелопер проекта «Никитинская усадьба» – одного из самых известных в Петербурге самостроев.
По его словам, отнюдь не все девелоперы, объекты которых попали в категорию самостроев, являются какими-то злоумышленниками или мошенниками. «Нередки случаи, когда проекты стали заложниками постоянно меняющихся на строительном рынке «правил игры». Принимаются новые законы, вносятся бесконечные поправки. И вот проект, который еще вчера соответствовал всем юридическим нормам, сегодня оказывается за рамками правового поля», – отмечает предприниматель.
При этом юристы считают, что, в сущности, в позиции властей нет ничего радикально нового. Однако политическая воля властей, видимо, скажется на судебной практике.
«Глава Минстроя, по сути, предлагает вернуться к старым нормам о самовольных постройках, действовавшим до 2006 года, – по крайней мере, в том, что касается жилой недвижимости. Первоначальная редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускала признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, при условии, что ему предоставлен земельный участок, а также если постройка безопасна и не нарушает прав третьих лиц. В такой редакции норма действовала более 10 лет. Была наработана определенная судебная практика по различным аспектам рассмотрения подобных исков. Безопасность объектов определялась на основании судебных экспертиз», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Михаил Голубев подчеркивает, что по-настоящему важно именно проверить, соответствует ли возведенный объект строительным нормам и требованиям, смогут ли люди жить безопасно. «Если речь идет именно о мошенниках, они вполне могли сэкономить и на качестве строительства. Такие объекты, безусловно, легализовывать нельзя. Совершенно очевидно, что несоответствие юридическим нюансам и опасность для жизни человека – это разные вопросы», – говорит он.
По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмилы Степановой, при наличии необходимых механизмов в законодательстве встречается в правоприменительной практике целый ряд позиций, усложняющих возможность признания права на самовольную постройку. «Например, судами выработан подход, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений. Соответственно, в настоящее время для достижения обозначенных Минстроем целей в корректировке нуждается именно правоприменительная практика, а не законодательство», – отмечает эксперт.
Юристы полагают также, что позиция Минстроя России не должна стать стимулом для появления новых самостроев. «С одной стороны, перспектива возведения самовольной постройки может стать менее пугающей при учете возможных последствий, но с другой, суд – это всегда риск, и большинству застройщиков такая схема не покажется привлекательной. Кроме того, норму всегда можно сформулировать таким образом, чтобы оставить власти возможность для маневра. Например, указать, что суд (или другой уполномоченный орган) обязан учитывать добросовестность застройщика или какие-либо иные оценочные категории», – отмечает Елена Крестьянцева.
Кстати
Между тем в начале апреля вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов подписал принятый ЗакСом закон, наделяющий правительство города полномочиями по принятию решений о сносе самовольной постройки. Ранее снести самострои можно было только по решению суда. Как отмечают в Смольном, нововведение позволит Петербургу эффективно защищать свои права. Принятые изменения будут способствовать эффективному использованию земельных участков и позволят создать благоприятные условия для улучшения инвестклимата.
Ленинградская область передала часть трассы А-120 «Магистральная» в федеральное ведение. Предполагается, что в среднесрочной перспективе она станет частью второй Кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга (КАД -2).
Несколько дней назад власти Ленобласти передали в федеральную собственность часть трассы А-120 «Магистральная» («Северное полукольцо»), соединяющую дороги А-181 «Скандинавия», А-121 «Сортавала» и Р-21 «Кола». Протяженность этого отрезка А-120 составляет 122 км. Значительная часть транспорта, идущего по трассе, – большегрузы, объезжающие Северную столицу. «Северное полукольцо» помогает распределять транспортные потоки, идущие во Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти.
Южная часть А-120 («Южное полукольцо») находится в федеральном ведении еще с 2005 года. Оперативным ее управлением и реконструкцией в настоящее время занимается ФКУ «Управление федеральных автомобильных дорог «Северо-Запад» (структура Росавтодора).
Как отмечают в Правительстве Ленобласти, передача дороги в федеральную собственность будет способствовать началу предпроектных проработок по возможному соединению Северного и Южного полуколец А-120 с последующим объединением их в единую трассу, которая может стать второй Кольцевой автодорогой, расположенной на большем расстоянии от Петербурга, чем КАД.
По словам председателя Дорожного комитета Ленобласти Юрия Запалатского, интенсивность движения по «Магистральной» превышает 30 тыс. машин в сутки. «По этому параметру дорога, конечно же, подпадает под категорию федеральной. Работа по передаче трассы велась последние несколько лет, так как мы понимали, что у дороги на всем протяжении должен быть единый хозяин. Передавая «Магистральную» из региональной в федеральную собственность, Ленобласть вносит свой вклад в амбициозный проект создания вокруг Петербурга «второго дорожного кольца», значимость которого трудно переоценить, учитывая темпы увеличения транзитного потока транспорта», – считает он.
В наследство от военных
В обиходе трассу А-120 называют «бетонка», так как изначально она была выложена из больших бетонных плит. Магистраль была построена военными в 1970-х годах как рокадная дорога и соединяла расположенные по соседству с ней воинские части. Для гражданских лиц она была закрыта, но в самом начале 2000-х передана в региональную собственность.
В 2006 году Правительство Ленобласти признало перспективным размещение у трассы А-120 современных промышленных площадок, что упрощало логистику передвижения транспорта. В 2007 году чиновники региона озвучили инициативу по модернизации автодороги. В тот же год Федеральное дорожное агентство включило в планы своей работы на 2010–2015 годы строительство второго транспортного кольца Петербурга на базе трассы А-120. Неоднократно выступали за строительство КАД-2 и в Смольном. Тем не менее, реализация проекта не начиналась, так как у федерального центра не было на него средств.
Два года назад Максим Соколов, руководивший в тот период Министерством транспорта РФ, сообщил, что второе кольцо – это вопрос перспективный, но входящий в рамки Стратегии развития транспортной системы России до 2030 года. «Но сейчас мы не просто задумались над этим вопросом, а уже прорабатываем его активно, чтобы увидеть перспективу развития всей агломерации Петербурга и Ленобласти», – отмечал он тогда.
Основной вариант
В последние годы рассматривались два основных варианта прохождения КАД-2. Первый из них – по действующей А-120, второй – строительство новой трассы примерно по траектории «бетонки», но ближе на 10–15 км к Петербургу. Сторонники первого варианта обосновали свой выбор удешевлением работ, предполагающих только расширение действующей дороги. Поддерживающие второй вариант утверждали противоположное. Они считали, что из-за конструктивных особенностей отдельные отрезки «бетонки» будет чрезвычайно затратно привести к действующим дорожным стандартам, кроме того, по оценке некоторых экспертов, такая КАД-2 будет слишком далека от Петербурга.
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти», ранее ею были выполнены предпроектные работы по проекту «Развитие автомобильно-дорожного маршрута от федеральной автомобильной дороги А-181 «Скандинавия» до федеральной автомобильной дороги А-121 «Сортавала» у "Северного полукольца"». В местах примыканий к трассам А-121 и А-181 предусматривается строительство транспортных развязок в разных уровнях. При пересечении с региональными дорогами намечено устройство путепроводов. Предполагается, что данная работа может быть использована для дальнейшей реализации проекта КАД- 2.
Как отмечают в Дирекции, реализация нового дорожного проекта для Петербурга и Ленобласти будет иметь огромное значение. КАД-2 обеспечит отвод транзитного транспорта от КАД, что особенно важно для ее южной части, где в настоящий момент особенно высок уровень загрузки. В целях определения экономической эффективности реализации проекта КАД-2 (и в частности, реализации его по схеме ГЧП) необходимо разработать финансово-экономическое обоснование, провести соответствующие исследования и социологические опросы по определению платности.
По мнению партнера консалтинговой группы «Центр экономических разработок» Андрея Костикова, идеальный формат ГЧП при реализации проекта по строительству КАД-2 мог бы быть при участии двух субъектов Федерации (Петербурга и Ленобласти), федеральных властей и коммерческих структур. «Чем больше участников проекта, тем меньше финансовая нагрузка на каждого из них. Соответственно, проект может быть реализован быстрее. Безусловно, КАД-2 необходима. Трасса укрепит транспортную связь Петербурга, Ленобласти с другими регионами и окажет положительное экономическое воздействие», – считает эксперт
Кстати
Дорожный комитет Ленобласти и ГКУ «Ленавтодор» в настоящее время ведут работу по передаче в собственность РФ еще двух региональных трасс: «Лодейное Поле – Вытегра» и «Зуево – Новая Ладога». Первая из них является частью маршрута, соединяющего Петербург и Архангельскую область в обход Вологды, и подходит к космодрому «Плесецк», имеющему особое значение. Необходимость придания федерального статуса дороге «Зуево – Новая Ладога» обусловлена высокой интенсивностью движения большегрузных автомобилей, которые используют ее как связующее звено между федеральной трассой М-10 «Москва – Петербург» и Р-21 «Кола». Также по ней постоянно курсируют бензовозы, перевозящие нефтепродукты по всему Северо-Западу России. В этом году ГКУ «Ленавтодор» завершило ремонт на 19-километровом участке трассы, который был взят Ленобластью в безвозмездное пользование у Новгородской области.
В Генплане Петербурга официально появится зона среднеэтажной застройки. Где именно – пока не ясно. Участники рынка радоваться не торопятся. Они говорят, что покупатели на этажность жилья смотрят мало. Успех проекта по-прежнему определяют локация и цена.
Комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга согласовала появление в городе нового вида застройки – среднеэтажной (4ЖД). Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные – до 4 этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет.
В зоне 4ЖД можно будет строить дома высотой до 6 этажей (а не 8, как разрешает классификатор Минэкономразвития). Какие именно районы города охватит зона 4ЖД, пока не ясно. Не исключено, что в нее попадет территория исторического центра, где сейчас разрешена многоэтажная застройка. В частности, Петроградская сторона.
Утвердят новую зону в процессе корректировки нынешнего Генплана, который действителен до 2021 года. Но законную силу изменение получит только в новой редакции Генплана. А пока напишут территориальные регламенты в ПЗЗ, где уточнят режим использования земли.
Участники рынка говорят, что само по себе введение новой зоны не является ни полезным, ни плохим. Но вопрос в том, как она будет применяться и зачем вообще это делать. «Продекларировано, что среднеэтажной застройкой будет считаться строительство до 6 этажей. Но это противоречит федеральному законодательству (в котором – до 8). Так что будет риск споров (особенно для объектов от 6 до 8 этажей), поскольку непонятно, какие нормативы и СНиП к ним применять. Кроме того, пока не приведут ПЗЗ в соответствие с Генпланом, будет период, когда у определенного числа участков будет несоответствие градостроительных документов между собой. Так что риск оспаривания проектов градозащитниками в этот период значительно возрастет. Поэтому я не очень понимаю текущей целесообразности создавать зону среднеэтажной застройки. Особенно в том виде, который предлагается», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Девелоперы тоже отнеслись к инициативе настороженно. «Нужно смотреть на конкретный список территорий, где будет введено среднеэтажное строительство. В центральных районах города высотность и так ограничена, это зона регулируемой застройки с очень жесткими правилами. Но не исключаю, что по ряду участков действительно требуется пересмотр высотных норм. Со стороны кажется, что снизить высотность было бы логичнее вне центра. Но целесообразность массового среднеэтажного строительства вне центра остается спорным вопросом. Во-первых, любой застройщик столкнется с повышением себестоимости, а большинство покупателей не смогут позволить себе приобретать квартиры со стоимостью на 30–50% выше, чем в многоэтажных новостройках. А во-вторых, ускоренное увеличение площади жилых кварталов потребует больше социальной, транспортной и другой инфраструктуры, а это означает дополнительные затраты не только на их возведение, но и содержание», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами «СПБ Реновации» Дмитрий Михалев.
С коллегами согласна директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко. «Нам прекрасно известно, что ограничение высотности зданий и так введено в ПЗЗ, но не в этажах, а в метрах. И это обоснованно, так как этаж может быть, к примеру, и пятиметровым. При этом в историческом центре высотность регулируется отдельным порядком, установленном КГИОП. Значение такого регулирования в охраняемых зонах исторической застройки – в сохранении композиционного пространства нашего города», – отмечает она. По ее словам, анализ текущего спроса показывает, что проекты малоэтажного строительства, допустим, в Приморском, Колпинском и Пушкинском районах востребованы меньше, чем многоэтажное жилье в том же Красносельском или Красногвардейском районах. «При этом к среднеэтажной застройке те же требования, к примеру, по озеленению прилегающей территории и количеству машино-мест, а также характеристикам самого здания. Но для покупателя этажность не так важна. При выборе будущей квартиры решающими становятся другие параметры – локация, планировка, сопутствующая инфраструктура, школы и детские сады рядом, транспортная доступность. А этажность – уже дело очень индивидуальных предпочтений», – отмечает Ольга Михальченко.
Аналогичное мнение у генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» Константина Матыцына. «Сильнее всего на спрос влияют локация проекта и цена. Например, 25-этажный проект в Приморском районе наверняка будет продаваться хорошо, если с другими характеристиками проекта все будет хотя бы на «четыре с минусом». А шестиэтажка в Ленобласти может быть мало востребована из-за одного-двух просчетов в концепции или маркетинге. Будет ли востребована среднеэтажка в Девяткино? Да, за справедливую цену. Рентабельно ли это для застройщика? Рентабельность высотного проекта выше», – заключил он.