Постановление по критериям появилось, но вопросы остались
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Медведев подписал постановление о критериях, которые позволят работать по 214-ФЗ после 1 июля
Системные сбои проектного финансирования
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Крупная петербургская подрядная компания «НСК-Монолит» погрязла в судебных исках из-за невыполнения обязательств перед партнерами. Один из них банкротный – из-за долга в 5,6 млн рублей.
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на прошлой неделе был направлен иск о банкротстве ООО «НСК-Монолит». Истцом является ООО «Вертикаль». Компания, банкротящая «НСК-Монолит», ранее выполняла для ответчика субподрядные работы на строительстве жилого дома на Петергофском шоссе. Их оплата была произведена только частично, остался долг в сумму 5,6 млн рублей. «Вертикаль» сначала подала обычный иск, который был удовлетворен, а затем и банкротный, дата рассмотрения которого пока не определена.
Между тем в открытом небанкротном производстве находятся еще около 20 исков к «НСК-Монолит». Все они были поданы в последние два месяца. Среди истцов – «Мегалит», «ГЕОИЗОЛ», ГК «Норма», «Карелия Девелопмент», «Бетиз» и ряд других организаций. Суммы взысканий сравнительно небольшие. Компании требуют оплатить проведенные работы или поставленный товар. В июле 2015 года к «НСК-Монолит» подавало иск о банкротстве АО «Северсталь дистрибуция» из-за долга в 8 млн рублей. Позднее иск был отозван из-за погашения задолженности. На петербургском строительном рынке «НСК-Монолит» считается крепким середнячком.
По данным СПАРК, организация принадлежит Дмитрию Семенову (62,5%) и Дмитрию Сидорову (37,5%). Холдинг объединяет семь компаний строительного профиля. «НСК-Монолит» осуществляла подрядные и генподрядные работы на строительстве многих жилых, коммерческих и социальных объектов Петербурга и Ленобласти. В том числе организация была задействована на возведении стадиона «Зенит-Арена». В начале 2015 года холдинг приобрел бетонный актив – завод «ТСК-Бетон». «Дочка» «НСК-Монолит» – компания «Скавери» – строит в Шлиссельбурге ЖК «Моя крепость». Этой организации власти Ленобласти планировали передать долгострой ТД «Сигма» – ЖК «Шлиссельбургский дворик». В последнее время «НСК-Монолит» стали преследовать неудачи.
Был свернут проект по строительству элитного ЖК «Гроссмейстер» на Шпалерной ул., 51б. Структуры холдинга выступали как заказчики строительства, так и генподрядчики возведения объекта. Однако построить жилой комплекс на месте остатков исторического здания Аракчеевских казарм не дали девелоперу градозащитники. В декабре прошлого года собственник участка планировал продать площадку через РАД за 1,4 млрд рублей. Однако торги не состоялись, на лот не нашлось покупателей. Также в декабре 2015 года Группа ЛСР отказалась от услуг «НСК-Монолит» как генподрядчика на строительстве ЖК Verona на Крестовском острове.
Контракт был расторгнут в связи с неудовлетворительными темпами строительных работ. На запрос «Строительного Еженедельника» о банкротном иске и текущей ситуации в «НСК-Монолит» не ответили. Другие игроки рынка также уклонились от публичных комментариев. Однако при этом отметили, что проблемы «НСК-Монолит» связаны с экономическим кризисом и отсутствием у организации хорошей финансовой подушки.
При уменьшении заказов, в том числе связанных со снижением темпов строительства, любая подрядная компания начинает испытывать материальные трудности, подчеркнули специалисты. Тем не менее, считают они, холдинг «НСК-Монолит» вряд ли уйдет с рынка, вероятнее всего, оптимизирует свою работу. Не исключено, что строительной компании придется продать часть своих активов.
Кстати:
В 2012 году была признана банкротом «дочка» «НСК-Монолит» – компания «НСК-Энерго». Организация выполняла электромонтажные работы на ряде крупных городских объектов. Среди них «Парадный квартал», ЖК «Шпалерная, 60», ЖК «Дом у моря» и ряд других.
Механизм создания службы единого заказчика обсудили участники круглого стола в Национальном объединении строителей.
Указание президента России о создании службы единого заказчика поступило еще в 2014 году, однако процесс этот затянутся. Споры у экспертов возникают, начиная от определения самого понятия до уровня контролирующей структуры.
В обсуждении на круглом столе приняли участие представители субъектов Российской Федерации, Российского Союза строителей, Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и Российского Союза промышленников и предпринимателей, а также профессионального сообщества.
Проблемы и решения
По словам генерального директора Ассоциации «Сахалинстрой» Валерия Мозолевского, начинать создание службы единого заказчика следует с актуализации существующих документов. Последние редакции были приняты в 90-х и в начале 2000-х годов.
«Документы необходимо актуализировать. Например, речь идет о Методическом пособии по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика - МДС 11-15.2001, ряда постановлений правительства», - перечислил Валерий Мозолевский.
Правда, по словам участников встречи, подобный перечень документов был передан в Минстрой, однако там его не рассмотрели. Для усиления механизма воздействия решено создать рабочую группу под руководством г-на Мозолевского, провести общественные обсуждения и обратиться в министерство с просьбой актуализировать важные и нужные документы еще раз.
Следующая проблема на пути к созданию службы единого заказчика – утверждение общей терминологии.
«Мы говорим и о «службе технического заказчика» и просто о «единой службе заказчика». В Законе «Об архитектурной деятельности» - одно понятие, «Об инвестиционной деятельности» - другое, в Федеральном законе № 214 ФЗ – третье, - подчеркнула генеральный директор СРО НП «ГЛАВКУЗБАССТРОЙ» Ирина Кузеванова. – В профессиональной среде мы должны говорить на одном языке».
Следующий вопрос – кто будет контролировать службу единого заказчика. Стоит ли отдавать эти полномочия только лишь федеральным властям или нужно их распределить.
Как объяснил гендиректор СРО НП «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков, централизовать управление службой нельзя. «У нас опыт работы заказчика на федерального уровне был - строили стадион, и заказчик посетил объект два раза: когда начинали стройку и когда ее закончили. Остальные согласования проходили по фотографиям. Такого надо избежать. Контролировать должен регион», - сказал г-н Десятков.
Гендиректор СРО НП «Союздорстрой» Леонид Хвоинский считает, что служба заказчика должна быть двойного подчинения и распоряжаться как региональными, так и федеральными средствами: «Нужно создать межмуниципальные филиалы региональной службы единого заказчика. В целом же, во многих муниципалитетах уровень руководящего состава оставляет желать лучшего. Этими вопросами занимаются люди без соответствующего образования и компетенции». Сложности в работе с муниципалами усугубились, по его мнению, после выхода новой редакции Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», когда ряд полномочий, в том числе по земельным или жилищным вопросам, перешел с регионального уровня на муниципальный.
Негативные изменения в этой сфере отметил и заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павел Созинов.
«В рамках работы Координационного совета при полпредстве в СЗФО мы проводим мониторинг по 11 субъектам, - говорит Созинов. - После того, как из-за изменения в законодательстве муниципальные власти получили существенные рычаги влияния, эффективность исполнения в рамках государственных жилищных программ на этом уровне стала минимальной. На уровне субъектов по областному заказчику, например УКС, исполнение госпрограмм вдвое выше, чем на муниципальном. Это происходит из-за отсутствия кадровых и финансовых возможностей МО». Для того чтобы исправить эту ситуацию, в некоторых регионах стараются вернуть данные полномочия обратно на региональный уровень, объяснил Созинов.
Опыт регионов
Первые попытки внедрения службы единого заказчика появились в нескольких регионах страны. Так, в Челябинской области такая структура функционирует уже год. Это областное государственное учреждение, подведомственное региональному Минстрою. Создано оно для осуществления функций технического заказчика на объектах, финансируемых за счет федерального и регионального бюджетов. С момента ее открытия в регионе построили уже несколько социальных объектов.
«Для качественной работы техзаказчика мы внесли предложение об изменении перечня госуслуг. Там строительный контроль на объектах может осуществлять только казенное учреждение. Поэтому мы будем менять свою правовую форму на казенное учреждение», - сказал директор ОГБУ «Челябоблинвестстрой» Николай Запьянцев.
По мнению заместителя губернатора Вологодской области Виталия Тушинова, вопросы создания службы технического заказчика в регионах - процессуально-законодательные. При ее разработке появляется основная проблема – распределение зоны ответственности между разными уровнями власти. «Для того чтобы придумать закон о создании службы единого заказчика, нужно поменять несколько госпрограмм. Это все растянется на долгие годы, - уверен г-н Тушинов. - Мы для себя определили другой механизм создания службы техзаказчика – передачу полномочий на уровне соглашения, в рамках которого всегда можно найти компромисс с муниципальными властями. А полномочия по проведению всех конкурсных процедур передаем областному комитету по госзаказу».
В целом же, на всероссийском уровне есть подвижки по созданию службы единого заказчика, отмечает президент НОСТРОЙ Николай Кутьин. Так, Минстрой продолжает разработку типовых контрактов на проведение работ по строительству, проектированию и инженерным изысканиям. В конце прошлого года специалисты министерства согласовали техзадание по разработке типовых контрактов.