Постановление по критериям появилось, но вопросы остались
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Медведев подписал постановление о критериях, которые позволят работать по 214-ФЗ после 1 июля
Системные сбои проектного финансирования
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Процесс реформирования жилищного строительства от теоретической концепции все активнее переходит в практическую плоскость. Очередная встреча застройщиков с заместителем главы Комитета по строительству Смольного Евгением Барановским прошла на базе Союза строительных объединений и организаций.
Важность и сложность момента осознаются всеми участниками строительной отрасли. Поэтому консультации игроков рынка с представителями власти и банками, которые теперь займут важное место в девелоперском процессе, проходят все чаще.
На встрече в ССОО Евгений Барановский рассказал о ходе контактов городского строительного ведомства с Минстроем РФ и подчеркнул, что, по его мнению, ситуация развивается по оптимистичному сценарию. Выражается это прежде всего в том, что федеральные власти «слышат застройщиков».
Евгений Барановский напомнил, что, согласно планам по реформе строительной отрасли, с 1 июля 2019 года напрямую привлекать деньги дольщиков застройщики смогут только на объекты, «находящиеся в высокой степени готовности». По предварительным данным Минстроя, критерии намечено установить следующие: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте – не менее 10%.
«Если вспомнить, что еще месяц назад рассматривались варианты в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отметил чиновник.
Он подчеркнул, что этому помогла, в частности, и активная позиция петербургских застройщиков. «Комитет по строительству организовал сбор предложений от девелоперов на эту тему, суммировал их, формируя консолидированную позицию Северной столицы, и представил ее в Минстрой. Многие крупные застройщики напрямую писали в федеральное ведомство с изложением своих пожеланий. И это возымело эффект», – считает Евгений Барановский.
Замглавы Комстроя призвал сохранять активность на том же высоком уровне. «Остается еще немало неурегулированных вопросов, связанных с переходом на новую систему. Они касаются проектов КОТ и КУРТ, создания объектов социальной инфраструктуры, вопросов участия в достройке проблемных объектов и многого другого. И чем тщательнее все нюансы будут продуманы сейчас, тем проще будет перейти на новую схему привлечения средств», – отмечает он.
Евгений Барановский заверил, что в Минстрое понимают всю сложность положения, в котором находится отрасль. «Никто не хочет, чтобы реформа негативно отразилась на строительном комплексе. Никому не нужны новые банкротства, проблемные объекты и пострадавшие дольщики. Кроме того, на Минстрой возложена задача по реализации нацпроекта в сфере строительства жилья, включая увеличение объемов его ввода. Так что интересы застройщиков никто игнорировать не собирается. Ситуация такова: девелоперы по всей стране «набрали» разрешений на строительство вплоть до 2035 года. Зная об этом, законодатели приняли решение о введении критерия готовности, чтобы вновь запускаемые проекты девелоперы не пытались строить через «долевку», а все-таки внедряли схемы эскроу-счетов. Те проекты, которые уже имеют серьезный уровень реализации по старой схеме, «ломать о колено» не будут», – убежден чиновник.
В Петербурге документ, удостоверяющий уровень строительной готовности объекта, будет выдавать Комитет по строительству Смольного, сообщил он. «Застройщики подготовят пакеты документов по своим объектам. Затем их будет проверять уполномоченный орган. Это может быть Служба госстройнадзора, или институт кадастровых инженеров, или и те, и другие – вопрос пока еще не решен. На основании их заключения Комитет по строительству будет принимать решение об уровне строительной готовности объекта и выдавать соответствующий документ», – описал алгоритм Евгений Барановский. Причем получить его необходимо до 1 июля, в противном случае застройщик не сможет продавать квартиры по ДДУ, даже если его объект полностью соответствует установленным критериям.
Чиновник рассказал, что при оценке уровня строительной готовности будут учитываться как физические объемы выполненных работ, так и суммы освоенных средств. «Конкретная технология и детали – пока в стадии обсуждения. Но будет учитываться специфика проекта, в том числе затраты на инфраструктуру», – заверил он.
По словам Евгения Барановского, если на 1 июля на объекте 10% квартир будут проданы по ДДУ, но нет 30-процентной строительной готовности, тогда есть вариант достроить объект до уровня соответствия критерию за свой счет, а затем получить возможность реализовывать проект по долевой схеме.
В заключение замглавы Комстроя выразил уверенность в том, что в Петербурге мощное строительное сообщество – и совместными с властями усилиями оно сумеет преодолеть все сложности и перейти на новую схему работы.
Собрание кредиторов проблемного жилого комплекса «Ванино» закончилось неожиданно. По крайней мере, для инвестора проекта и правительства Ленинградской области. Дольщики не поддержали мировое соглашение, зато проголосовали за внешнее управление «Тареалом».
Реализация ЖК «Ванино» началась в 2011 году. Компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи», планировала возвести 99 малоэтажных сити-вилл, 145 коттеджей, детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории планировалось превратить в зеленые зоны.
Однако у «Тареала» начались финансовые проблемы, стройка забуксовала, а директор компании Игорь Клещенок бежал за границу. Первая очередь проекта, т.е. 15 домов, была сдана с полуторагодовой задержкой – в марте 2015 года. Судьба еще 12 домов, в которых были проданы квартиры, не решена до сих пор.
Счастье близко?
Благодаря активному участию правительства Ленобласти «Тасмо» не только не покинуло проект, но и направило летом 2018 года 800 млн рублей на его завершение. Новым застройщиком проекта стало специально созданное ООО «ЖК Ванино» под руководством приглашенного специалиста Петра Верцинского.
Работы возобновились. Первые шесть домов планировалось завершить до конца прошлого года, а оставшиеся – летом 2019-го. На этом история могла бы и прийти к своему счастливому финалу, однако часть кредиторов «Тареала» требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. В отношении горе-застройщика давно открыта процедура наблюдения, однако если начнется конкурсное производство, то, как уверяет инвестор, ЖК «Ванино» вообще никогда не завершится. «Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Это не выгодно ни нам, ни дольщикам», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти должен был рассмотреть вопрос начала конкурсной процедуры 12 февраля, однако заседание отложили до 12 марта 2019 года. Тогда инвестор и дольщики сочли это добрым знаком, ведь казалось, что подписание мирового соглашения – вопрос времени. К тому же, заседание кредиторов намечалось на 22 февраля. Однако все пошло не по плану.
Мир без ЖСК
60% кредиторов проголосовали за введение внешнего управления в отношении «Тареала», а мировое соглашение большинство не поддержало. Все это неприятно удивило как инвестора, так и заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, который присутствовал на собрании.
«По сути, дольщики обеспечили введение конкурсной процедуры в отношении «Тареала», которая поставит крест на достройке «Ванино». Я вынужден приостановить работы на стадии отделки домов», – пояснил Петр Верцинский.
На данный момент работы заморожены, однако окончательно все решит суд. «Арбитражный управляющий должен будет предложить свой план завершения работ. Каким он будет, мы не знаем, поэтому об участии в завершении проекта говорить не можем», – ответил Петр Верцинский.
Дольщиков же, в свою очередь, удивила реакция руководства ООО «ЖК Ванино», ведь покупатели квартир уверены, что введение внешнего управления – это надежный способ уберечь «Тареал» от конкурсной процедуры. «Мы рассчитывали спокойно заключить мировое соглашение уже во внешнем управлении. Поступок застройщика нас неприятно удивил», – сообщил один из дольщиков Александр Багышов.
Не устроил дольщиков и обновленный текст документа, в котором появился пункт о том, что если «Тареал» не будет выполнять договоренности, прописанные в мировом соглашении в течение трех месяцев, то земельные участки вместе с долгостроем будут переданы жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), который должны будут создать дольщики. «По такому соглашению компания может просто ничего не делать, а потом мы вынуждены будем создавать ЖСК, чтобы остаться один на один с проектом», – пояснил дольщик «Ванино» Юрий Щербаков.
Петр Верцинский отметил, что этот пункт появился по рекомендации правительства Ленобласти: «Это защитит права дольщиков, например, они сохранят права на квартиры даже если в отношении «Тареала» начнется конкурсная процедура».
Петр Верцинский подчеркнул, что дольщикам была представлена гарантия эстонского концерна и денежная гарантия на 800 млн в рамках соглашения с правительствам Ленобласти. Пункт про создание ЖСК стал бы актуальным, если ООО «ЖК Ванино» не достроит дома или денег по гарантии не хватит. В таком случае администрация области завершила бы проект через механизм ЖСК без доплат дольщиков.
«С точки зрения администрации Ленобласти заключение мирового соглашения является единственным вариантом, который гарантирует дольщикам соблюдение существующих условий финансирования и сроков передачи ключей», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Замглавы правительства Ленобласти отметил, что своим решением о внешнем управлении дольщики ввели седьмую сторону, которая фактически сводит на нет заключенное ранее шестистороннее соглашение и серьезно сокращает возможности для помощи. Сейчас в администрации области ждут внешнего управляющего с планом достройки домов.
В свою очередь, дольщики подчеркнули, что не отказываются от мирового соглашения, однако хотят заключить его по закону и на выгодных для всех условиях. «Если сложить все пени и выплаты, то «Тареал» задолжал дольщикам около 800 млн рублей. Однако мы хотим получить квартиры и готовы отказаться от пеней», – добавил Юрий Щербаков.
Вместе с тем, Петр Верцинский сообщил, что намерен заявить в ходе внешнего управления все вложенные «Тасмо» через «ЖК «Ванино» средства - более 600 млн рублей. «Эти деньги должны быть выплачены в первую очередь, при продаже активов сейчас, вырученных денег не хватит даже для достройки домов», — сказал он.
Участники долевого строительства надеются, что ООО «ЖК Ванино» и «Тасмо» не оставят проект.