Постановление по критериям появилось, но вопросы остались
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Медведев подписал постановление о критериях, которые позволят работать по 214-ФЗ после 1 июля
Системные сбои проектного финансирования
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
«Строительный Еженедельник», на основе рассказов мужчин – специалистов компаний, набросал портрет любимой женщины петербургского строителя. Получилась стройная, среднего роста блондинка, с аристократичной бледностью из-за нехватки солнца и переменчивая в настроениях, как весенний петербургский бриз.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Интеллигентность, отзывчивость, ум и обаяние, честность и принципиальность, проницательный взгляд, аккуратная прическа, миловидное, типично русское круглое лицо, искренняя улыбка, способность внимательно выслушать мужчину и настоять на своем, вкусно готовить и... быть всегда желанной.
Олег Семененко, генеральный директор ООО «Производственная компания «ПрофБетон»:
– Идеалом современной женщины в строительном бизнесе можно считать стройную, среднего роста блондинку, которая своими волевыми решениями не раз всем мужчинам доказала, что блондинки – это не глупые люди. При этом у нее за спиной не только построение отличной карьеры в строительном бизнесе, но и успех в семейном благополучии – двое, а лучше трое детей, красивых и таких же успешных, как и их мама!
Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГЛЭСК»:
– Главным в любимых женщинах является разнообразие. Сегодня человек запрограммирован на непостоянство (регулярная смена машин, гаджетов, работы и т. д.), но любовь должна быть одна. Поэтому вторая половина должна меняться. Меняться в стиле одежды, удивляя то образом элегантной леди, то спортивной беспечностью. Мировоззрение и восприятие картины ее мира также должны не останавливаться на достигнутой вершине, а продолжать планомерно совершенствоваться. И в этом, как мне видится, главный секрет идеальной барышни нашего времени.
Александр Плюснин, коммерческий директор «ООО «ННЭ»:
– У нас в компании должности руководителей высшего звена достойно занимают женщины. Вообще, это «заводит», когда девушка с модельной внешностью поднимает вверх длинный палец и на вопрос о трактовке положений Градкодекса, не сбиваясь, читает лекцию минут на пятнадцать, с полными цитатами статей, делая при этом поправку на твой уровень восприятия. Нашей организации везет на руководителей с энциклопедическими знаниями.
Фёдор Туркин, председатель Совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Я где-то слышал, что тело человека состоит на 90% из воды, а сущность – на 85–90% из эмоций. Можно ли – и нужно ли – создавать идеальную женщину? Я думаю, этого не надо делать! Каждая женщина – уникальна, неповторима. В этом гениальность Божьего промысла, женщина – венец Его творчества! Женщины нас рожают, а мы хотим от них чего-то не пойми чего. Возьмут и перестанут нас рожать! Милые, любимые, восхитительные женщины! Счастья вам! Мы вас любим такими, какие вы есть!
Олег Бритов, вице-президент РСС по СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Женщины в строительстве разные, и каждая из них прекрасна. Они уверены в себе, целеустремленны, умеют добиваться результата – и при этом остаются нежными и милыми.
Они очень многогранны. Оставаясь отличными специалистами, наши дамы прекрасно поют на конкурсе «Нам песня строить и жить помогает», показывают впечатляющие результаты в спартакиаде «За труд и долголетие», их дети великолепно рисуют на конкурсе «Мои родители – строители!». От всей души желаем вам оставаться всегда цветущими, пусть вас не покидает хорошее настроение и жизнелюбие. Будьте счастливы!
Александр Дёмин, первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Петербургским строителям нравятся петербурженки. Настоящую петербурженку выделит из толпы гордая осанка, утонченность, аристократичная бледность из-за нехватки солнца, интеллигентный тон, высокий уровень интеллекта.
Петербургская девушка всегда с удовольствием будет слушать, как ты говоришь об архитектуре и строительстве домов в городе, – она любит город и его дома, истории, ей это интересно. Иногда во взгляде промелькнет загадочность и неясная тоска, типичная для петербурженок. И это мы в ней любим больше всего.
Сумма сделки составила 170 млн рублей. Эксперты считают, что производство, скорее всего, расширят за счет выпуска тюбингов для метро.
Компания «СиБ-центр» приватизировала участок в поселке Металлострой, который город предоставил ей для развития производства в 1994 году. Речь идет о территории площадью почти 12 га по адресу Дорога на Металлострой, 7. Актив приобретен за 169 млн рублей.
Согласно СМИ, «СиБ-центр» на 100% принадлежит Александру Семёнову. Он же – генеральный директор компании. На сайте компании история выкупленного предприятия описана довольно детально. В 1994 году, когда «СиБ-центр» вошел на эту территорию, там был бездействующий заводской корпус старого железобетонного завода вместе с прилегающими к нему зданиями, не было даже котельной. «СиБ-центр» постепенно отстроил предприятие. В 2000 году там установили роботизированный сварочный комплекс и запустили производство металлических ограждений. В 2005 году смонтировали бетоносмесительный узел башенного типа HS 500 французской фирмы Couvrot.
Сегодня ООО «СиБ-центр» – одно из самых современных предприятий в отрасли, которое выпускает сборные железобетонные изделия и конструкции, более 250 наименований. В их числе – плиты перекрытий, железобетонные сваи, блоки шахт лифтов, железобетонные элементы оград, дорожные плиты, малые архитектурные формы, а также панели для строительства жилья. Выручка компании в 2017 году, согласно отчетности, превысила 1.2 млрд рублей, а прибыль составила почти 60 млн рублей.
«На 12 га земли можно разместить производство ЖБИ – ежегодно 100–150 тыс. куб. м типовой продукции. Для текущего состояния рынка это чересчур много. Возможно, что там будут строить что-то новое. И, ввиду ситуации со строительством метро, было бы идеально, если бы там появилось производство тюбингов для тоннелей. Этой продукции у «СиБ-центра» еще нет. Запустить производство непросто. Но, я думаю, это будет по плечу компании. К тому же внимание властей намекает на такую поддержку», – рассуждает коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин, который много лет работал коммерческим директором в компании «ФиннПанель».
Действительно, буквально на днях в соцсетях сотрудники организации «СМУ-15», которая ведет строительство станции метро «Театральная», опубликовали внутренний приказ организации, в котором сказано, что до 20 марта текущего года работы на станции проводиться не будут. Согласно документу, продолжать работы мешают «непреодолимые препятствия технологического характера», в том числе отсутствие материалов, необходимых для строительства. Так что проблема дефицита материала налицо.
Также перспективным выглядит и развитие на этой площадке производства панелей для строительства жилья. «Панель – это быстровозводимая технология. А новые условия, в которые ставит застройщиков изменившееся законодательство, требуют скорости. Теперь всех строителей обяжут привлекать проектное финансирование для возведения жилья. А стоимость заемных средств – высокая. Чем быстрее ты построишь и продашь дом, тем быстрее рассчитаешься с банком. Кроме того, получить проектное финансирование смогут далеко не все строители. При помощи ДСК банк сможет финансировать застройщика не напрямую, а через выдачу кредита заводу-производителю под конкретный заказ», – поясняет Вячеслав Засухин.
Кстати
В настоящее время российские строители используют монолитную и крупнопанельную технологии строительства. При этом «монолит» используют в 2–4 раза чаще, чем «панель». Что интересно, в Финляндии и Швеции подавляющая доля (более 80% многоквартирного жилья) строится в «панели».