Постановление по критериям появилось, но вопросы остались
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Медведев подписал постановление о критериях, которые позволят работать по 214-ФЗ после 1 июля
Системные сбои проектного финансирования
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Жюри международного конкурса на создание проекта музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда» отправило в шорт-лист четыре работы. Выбор победителя оно доверило тем, кто пережил блокаду.
В минувшую пятницу в Петербурге подвели предварительные итоги международного архитектурно-градостроительного конкурса на проект здания музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда».
Победителя в этот день объявлять не стали, а лишь отметили четыре проекта, которые будут рекомендованы к возможной реализации. Окончательный вариант выберут в октябре этого года путем голосования среди петербуржцев, переживших блокаду.
В шорт-лист по итогам голосования жюри вошли проекты архитектурной мастерской «Студия 44», бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», архитектурной мастерской Мамошина и архитектурного бюро «Лахдельма и Махламяки» (Финляндия). Как сообщил генеральный директор АО «Центр выставочных и музейных проектов» Сергей Важенин, при голосовании помимо позиций одиннадцати членов жюри были также учтены мнения губернатора Петербурга Георгия Полтавченко и двух вице-губернаторов.
«Все проекты достаточно сильные, но мы поняли, что не имеем морального права вынести решение без учета мнения блокадников», – прокомментировал главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре города Владимир Григорьев.
Выставка проектов открыта в течение месяца. По словам г-на Григорьева, Правительство Петербурга в ближайшее время начнет работу с Советом ветеранов, чтобы собрать мнения блокадников.
У посетителей выставки, также имевших возможность отдать свой голос, наибольший отклик получил финский проект. Места со второго по четвертое заняли проекты архитектурной мастерской Мамошина, бюро «А.Лен» и «Студии 44» соответственно.
Принимали участие в голосовании и интернет-пользователи, которые могли выбирать понравившийся проект на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре. Первое место они отдали бюро «А.Лен», далее в списке лидеров – «Студия 44», мастерская Мамошина и бюро «Лахдельма и Махламяки».
Всего же с момента открытия выставки (с 25 августа текущего года) в Манеже Конюшенного ведомства проголосовали 2,7 тыс. человек, в Интернете – 3,5 тыс.
Напомним, территория для музея находится в историческом центре Санкт-Петербурга на широком мысу у излучины Невы, на Смольной набережной в непосредственной близости от ансамблей Смольного монастыря и Таврического дворца. Участок для застройки – 1,73 га. Площадь нового комплекса составит 25 тыс. кв. м.
Участникам конкурса было предложено разработать планировочное и объемно-пространственное решение музейно-выставочного комплекса, органично включив новое здание в панораму стрелки Невы, создав связь музея с экспозицией под открытым небом на территории парка. В том числе: предложить композиционное и образное решение пространства музейно-выставочного комплекса, с организацией функциональных зон, коммуникаций, направленных на получение максимального эмоционального воздействия на посетителей; найти положение и параметры музейно-выставочного комплекса, соответствующие местоположению в ландшафте Смольной набережной Невы; предложить оптимальные транспортно-пешеходные и функциональные связи комплекса с окружающей территорией.
Мнение
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин:
– Мы должны понимать, что в нашем городе появляется еще одна точка тяготения, и я думаю, что региональный компонент образовательной программы будет способствовать притяжению к этому объекту школьников, студентов, жителей и всех ленинградцев, петербуржцев. Причем перед разработчиками проектов стояла сложная задача – вписаться в исторические пейзажи Петербурга, между Музеем воды, прекрасным собором Растрелли и набережной. Это исторический центр города, поэтому нам предстоит пройти «чистилище» Совета по культурному наследию, широкое общественное обсуждение, понять позицию блокадников, жителей Петербурга.
Архитектурная мастерская «Студия 44»
Архитектурная мастерская Мамошина
Архитектурное бюро «Лахдельма и Махламяки»
Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры»
С 1 января 2018 года на все виды государственного строительного надзора будет распространен риск-ориентированный подход. Строящиеся объекты поделят на три категории, проверять которые можно будет регламентированное количество раз.
Подробности реформы контрольно-надзорной деятельности обсудили эксперты на V межрегиональной конференции органов Госстройнадзора в минувший вторник. В мероприятии приняли участие 132 человека из 71 региона РФ.
Как сообщила заместитель директора Департамента разрешительной деятельности и контроля Минстроя России Елена Чеканова, согласно исследованию Всемирного банка Doing Business, в 2016 году Россия заняла 115 место в рейтинге стран мира по показателю создания благоприятных условий ведения бизнеса. В 2013 году наша страна была на 178 месте. «Результаты за прошлый год хорошие, но коллеги из Минстроя поделились информацией о том, что при составлении рейтинга международные эксперты сняли России один балл из-за отсутствия рискориентированного подхода в осуществлении контроля», – сказала Елена Чеканова.
Первый вариант проекта Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в Положение об осуществлении строительного надзора в РФ» был представлен в Минстрой в мае текущего года. Однако в ведомстве документ отклонили, и этим летом разработчики подготовили новую редакцию, к составлению которой подключились сотрудники контрольных ведомств со всей страны. В итоге появился новый проект, который делит все объекты на три категории риска: высокий, значительный и умеренный. К первой категории относятся общественные здания и сооружения, многоквартирные жилые дома, путепроводы, мосты, эстакады и объекты с пролетом от 20 до 100 м, во вторую включены производственные здания, а в третью – все остальные.
Для каждой категории предполагается установить определенное количество проверок, которые будет проводить Госстройнадзор. Для объектов высокого риска проверок должно быть не больше 12, значительного – до 10, умеренного – до 7.
Однако в некоторых случаях для каждой из категорий число контролирующих действий может быть увеличено. Так, дополнительные проверки нужны, если работы по строительству или реконструкции ведутся в условиях стесненной городской застройки, в сложных инженерно-геологических условиях или в случае, если общая площадь объекта превышает 20 тыс. кв. м.
Кроме того, под самым пристальным контролем Госстройнадзора будут находиться долгострои, график строительства которых сорван больше чем на полгода, а также объекты, во время работ над которыми застройщик был привлечен за год три раза и более к административной ответственности за правонарушения, предусмотренные ст. 28.3 КоАП РФ.
Эта редакция проекта получила одобрение у нескольких федеральных министерств. Однако в Минюсте добавили интересную деталь – застройщик может подать заявление об изменении присвоенной категории риска. Каким будет окончательный вариант Постановления, разработчики документа надеются узнать в октябре-ноябре текущего года. Тогда его планируют утвердить все профильные ведомства. Документ изучают также и представители Госстройнадзора в регионах – уже 65 субъектов РФ его согласовали.
Кстати
Участники межрегиональной конференции предложили создать при Минстрое РФ новую структуру, которая будет контролировать деятельность подразделений Госстройнадзора в регионах. По словам председателя Совета Российской коллегии органов государственного строительного надзора Татьяны Березниковой, сейчас взаимодействие регионального и федерального уровней минимально. «Мы варимся в собственном соку. В каких-то субъектах страны Госстройнадзор объединен с Жилкомитетом, где-то с экспертизой. Нет однообразного подхода», – объяснила Татьяна Березникова, добавив, что помимо контроля новая структура определила бы четкие критерии для штатной численности ведомств, размера зарплаты сотрудникам и пр.