Постановление по критериям появилось, но вопросы остались
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Медведев подписал постановление о критериях, которые позволят работать по 214-ФЗ после 1 июля
Системные сбои проектного финансирования
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Законодатели ни на мгновение не оставляют строительную отрасль без новаций. А они вызывают изменения в работе не только застройщиков, но контролирующих органов. Сотрудники Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга разъяснили свою позицию по ряду новшеств.
Наибольший интерес застройщиков вызывают нюансы практического применения новаций, связанных со вступлением в силу требований Федерального закона № 342-ФЗ от 4 августа 2018 года «О внесении изменений в Градкодекс РФ…».
Что входит в ЗОУИТ
В соответствии с одним из положений Закона № 342-ФЗ, все проекты, которые реализуются в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), подлежат обязательной государственной экспертизе.
Сразу после принятия этого законодательного акта было немало споров, какие именно зоны входят в число ЗОУИТ. В частности, многие эксперты отмечали, что до утверждения Правительством РФ положений в отношении каждого вида ЗОУИТ (требование ч. 1 ст. 106 Земельного кодекса РФ) и до внесения в Градкодекс изменений, необходимых для определения критериев влияния объекта капстроительства на ЗОУИТ (и наоборот), застройщик может выбирать негосударственную или государственную экспертизу, исходя из своих запросов.
Как разъяснил начальник Юридического управления Службы госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов, в 105-й статье Земельного кодекса РФ определены 28 видов ЗОУИТ. «Для Северной столицы наиболее актуальны три ЗОУИТ, определенные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов культурного наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…»). Четвертая ЗОУИТ – это охранные зоны объектов культурного наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7», – подчеркнул эксперт.
По его словам, включение охранной зоны объектов наследия в число ЗОУИТ некоторыми оспаривается. Для обоснования позиции Госстройнадзора Виктор Свистунов привел цитату из письма КГИОП Петербурга от 1 марта 2019 года: «Установленные Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…» зоны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга соответствуют требованиям ст. 106 Земельного кодекса РФ, что является основанием для применения п. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ».
«С этим не все согласны. Есть прецедент: одна из компаний подала на нас в суд, оспаривая отказ в разрешении на строительство из-за отсутствия госэкспертизы проекта. Слово за Фемидой. Но пока мы придерживаемся этой точки зрения», – заключил специалист.
Непродление разрешений
В Петербурге на данный момент не может быть продлено действие более 400 разрешений на строительство. Впрочем, для объективного понимания ситуации нужно учитывать, что часть объектов, которых они касаются, строиться еще не начинали. Об этом заявил вр. и. о. начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров.
По его словам, это очень серьезная проблема: доля разрешений, которые не могут быть продлены, превышает треть от общего числа действующих таких документов (около 1,1 тыс.).
Вячеслав Захаров напомнил, что 4 августа 2018 года вступили в силу новые положения Закона № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градкодекс РФ…», в соответствии с которыми застройщик должен обратиться в соответствующий орган с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство не менее чем за 10 рабочих дней до окончания срока действия документа. «Подчеркну: речь идет именно о 10 рабочих днях. Если девелопер обратится к нам за 10 календарных дней, мы не сможем продлить действие разрешения на строительство. А значит, надо будет получать его заново – уже в соответствии со всеми новыми требованиями законодательства», – разъяснил специалист.
По его словам, в Госстройнадзоре Петербурга считают такую строгость избыточной, но обязаны соблюдать требования законодательства. «Петербург обратится в Минстрой с инициативой смягчить это положение, но пока оно действует, мы будем работать в соответствии с ним», – отметил он, призвав компании, которые понимают, что по каким-либо причинам не смогут сдать объект в срок, заранее обеспокоиться продлением разрешающей документации.
В рамках юбилейной выставки «Мир Климата» прошли мероприятия деловой программы XVI Международного конгресса «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные способы снижения энергопотребления», где были озвучены государственные задачи по снижению энергопотребления.
По традиции открыла форум пленарная сессия. В этот раз она была посвящена обсуждению вопросов, связанных с обеспечением требований по энергоэффективности при реализации нацпроектов. Выступающие затронули темы нормативно-правового регулирования, стандартизации, технологического обеспечения и инноваций.
Открывая конгресс 4 марта 2019 года, модератор пленарной сессии, президент НОЭ, председатель Оргкомитета форума Владимир Пехтин подчеркнул важность всестороннего подхода при выработке предложений и решений задач по снижению ресурсо- и энергопотребления: «Требования по энергоэффективности сегодня – один из приоритетных курсов России. Поэтому задачи этого направления напрямую или косвенно отражаются в различных главах Указа Президента России № 204 и в госпрограммах «Экология», «Жилье и городская среда», «Цифровая экономика». Кроме того, Приказом Министерства строительства № 1550/пр задача поставлена четко: к 2028 году снизить на 50% расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию. Поэтому профессиональное сообщество обязано принимать самое активное участие в выработке предложений по повышению энергоэффективности и решению обозначенных задач».
Поддержал этот тезис в своем приветствии конгрессу президент НОПРИЗ, народный архитектор России, академик Михаил Посохин: «Для создания энергоэффективных зданий у проектировщика должны быть актуальные, работающие нормативно-правовая и нормативно-техническая базы. Здесь, на конгрессе, уже не первый год, всесторонне подходя к решению задач, вырабатывают достойные профессиональные предложения по актуализации этих баз. И, в частности, по этой причине НОПРИЗ является многолетним партнером форума и принимает в мероприятиях его деловой программы активное участие».
Тему обеспечения энергоэффективности на протяжении всего жизненного цикла объектов строительства затронул вице-президент НОПРИЗ и НОЭ, президент Ассоциации «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД» Александр Гримитлин: «Под эгидой нацобъединений была разработана Методика жизненного цикла объектов капитального строительства, подразумевающая создание правильной информационной модели, на основе предоставленных достоверных данных и соответствующего программного обеспечения. Сейчас НОПРИЗ ведет доработку Методики – и вскоре она вступит в действие».
Продолжил тему разработки нормативов и создания технических библиотек президент НП «АВОК» Юрий Табунщиков. Он представил участникам конгресса расчеты создания и область применения искусственного интеллекта управления климатизацией зданий.
О применении инновационных и энергоэффективных технологий при реновации жилищного фонда в РФ и перспективах нормативного регулирования рассказал председатель секции «Энергосбережение» Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы, член Экспертного совета Правительства РФ Валерий Казейкин, а вопросы стандартизации озвучил вице-президент, руководитель аппарата Национального объединения организаций в области энергосбережения и повышения энергетический эффективности Леонид Питерский.
Завершилась пленарная сессия выступлением специалиста Минстроя России по энергосбережению и повышению энергоэффективности в ЖКХ Александра Фадеева, ознакомившего гостей и участников форума с ретроспективой развития нормативно-правовой базы по энергоэффективности в строительстве зданий с момента принятия 10 лет назад Закона «Об энергосбережении».
Деловую программу конгресса продолжили секции.
Участники дискуссии «Строительная теплофизика: соответствие зданий требованиям энергетической эффективности» обсудили классификацию зданий по энергоэффективности и опыт определения значений нормируемых показателей эксплуатируемых зданий при совместном учете затрат теплоэнергии на отопление и горячее водоснабжение, стандарты по определению герметичности наружной оболочки и воздухообмена зданий, а также практику их применения.
Кроме этого в докладах были озвучены методика проведения натурных испытаний по определению фактического энергопотребления вводимых в эксплуатацию зданий и оценки их соответствия требованиям энергоэффективности, анализ фактических режимов потребления горячей воды в многоквартирных домах и энергоэффективные решения применения теплонасосных систем в городах с открытой системой теплоснабжения.
Также слушателям были представлены регионы приоритетного внедрения в России теплонасосных систем теплохолодоснабжения МКД.
В завершение были рассмотрены вопросы влияния различных факторов на расчетные значения удельных теплоэнергетических характеристик зданий, оценка размера теплопотерь энергии через конструкции МКД, заглубленные в грунт, анализ получаемого при этом экономического эффекта, а также обсуждены разработка региональных и отраслевых методических документов, направленных на повышение энергоэффективности зданий, соответствие характеристик теплоизоляционных материалов по результатам независимых испытаний.
Участникам секции «Способы снижения энергопотребления системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха» были представлены примеры применения в России высокоэффективных газовых воздухонагревателей в приточных и приточно-вытяжных рекуперативных установках, адиабатическое охлаждение как инструмент обеспечения энергоэффективности промышленного климатического оборудования, особенности проектирования противодымной вентиляции, последствия глобальной реструктуризации таможни для импортеров климатического оборудования (и в целом для рынка ВЭД), объекты федерального значения, реализованные на базе энергоэффективного оборудования Danfoss Turboco, вентиляционное оборудование с термоприводами как эффективный способ снижения затрат, холодильное оборудование компании WHEIL, новые требования к энергетической эффективности промышленных вентиляторов в Техническом регламенте Евразийского экономического союза, а также перспективы российского рынка HVAC.
На этом XVI Международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления», в работе которого приняли участие более 250 специалистов, завершил свою работу.
Следующий конгресс пройдет в ноябре 2019 года в Санкт-Петербурге.
Справка
Организаторами форума выступили АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», НО «АПИК», НОПРИЗ, НОСТРОЙ, НОЭ, при поддержке Государственной Думы РФ, Правительства Москвы и Российского союза строителей.
Генеральными партнерами московского конгресса стали РОО «Общественный совет по развитию саморегулирования», ОА «Инженерные системы» и ООО НПП «ЭКОЮРУС-ВЕНТО», а деловым – Союз «ИСЗС-Монтаж», при участии ООО «Евроэкспо» и НП «АВОК».
Генеральным информационным партнером выступила газета «Энергетика и промышленность России», а генеральным интернет-партнером – портал «Энергоэффект.Инфо». Стратегическими медиапартнерами стали «АСН-Инфо» и газета «Строительный Еженедельник».
Постоянными генеральными медиапартнерами конгресса являются журналы «Мир Климата» и «Инженерные системы».
Ход подготовки и проведения форума освещали более тридцати профильных СМИ.