Постановление по критериям появилось, но вопросы остались
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Медведев подписал постановление о критериях, которые позволят работать по 214-ФЗ после 1 июля
Системные сбои проектного финансирования
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Смольный не смог взыскать 450 млн рублей с проектировщика трамвайных сетей для «Группы ЛСР» в Красногвардейском районе.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти не поддержал иск СПб ГКУ «Дирекция транспортного развития» к АО «ИнкомПроект». В его рамках структура Смольного пыталась взыскать с проектной организации 446 млн рублей.
Из судебного решения, выложенного на сайте «Электронное правосудие», следует, что городские власти в 2006 году заказали компании «ИнкомПроекту» проект развития транспортной инфраструктуры Красногвардейского района в локации Ладожского вокзала, в том числе с новым трамвайным сообщением. В 2013 году проект получил положительное заключение, включая представленную смету разработчика на строительство новых объектов.
Спустя два года чиновники нашли инвесторов строительства частной трамвайной сети от Ладожского вокзала в сторону Ржевки. Им стал консорциум из застройщиков «Группы ЛСР» и УК «Лидер». Возводить трамвайную сеть вызвалось ООО «ЛСР-Строй». Стоимость строительства оценивалась в 33,7 млрд рублей. «Дирекция транспортного развития» как заказчик предложила генподрядчику за основу взять проектную документацию «ИнкомПроекта». Чуть позже «ЛСР-Строй» в документации нашел неточности, требующие исправления. Сроки работ на площадке стали затягиваться. Подгонять строителей пришлось вице-губернатору Петербурга Игорю Албину, который грозился разорвать контракт. В итоге трамвайная сеть была запущена в эксплуатацию в марте этого года, а не в декабре 2017-го, как планировалось изначально.
«Дирекция транспортного развития», ссылаясь на то, что стоимость строительства объекта увеличилась в результате допущенной в проектной документации ошибки, подала иск к «ИнкомПроекту», считая убытками для заказчика разницу между сметной стоимостью, определенной «ЛСР-Строй», и стоимостью, определенной проектировщиком.
Тем не менее, арбитраж пришел к выводу, что иск не может быть удовлетворен. Одна из основных причин – прошедший срок исковой давности. Проект был принят в 2013 году без замечаний, претензии к нему появились только в 2017-м. Кроме того, посчитал суд, истец не предоставил доказательств того, что увеличение сметной стоимости работ является убытком. Было отмечено, что корректировки в проектную документацию после замечаний «ЛСР-Строй» «ИнкомПроект» выполнил на безвозмездной основе. Обновленную проектную документацию без проблем согласовало СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы», а «Дирекция транспортного развития» воспользовалась результатом сделанной «ИнкомПроектом» разработки и согласования проектной документации объекта.
Эксперт МОО «Город и транспорт» Владимир Валдин не удивлен, что по частной трамвайной сети в Красногвардейском районе идут судебные тяжбы. По его словам, проекты транспортной инфраструктуры специфичны. Тем более, если в них участвуют и чиновники и бизнес. «В целом, городская транспортная инфраструктура не является самодостаточной для получения прибыли. И даже нормально, когда проекты в ней номинально убыточны. Это относится и к ЗСД, и к трамваям, и к автобусам. Прибыль данных проектов заключается не в плате за проезд, а в том, насколько они сопутствуют развитию прилегающих к ним территорий», – подчеркивает специалист.
Кстати:
Смольный готовится объявить конкурс на создание трамвайного сообщения с Петергофом. Предполагаемому инвестору предстоит построить 20 км трамвайных путей до исторического пригорода Петербурга. Проект будет разбит на два этапа: сначала протянут шестикилометровую ветку до Петергофского шоссе, затем от него до Петергофа. Стоимость оценивается в 10,6 млрд рублей.
Этот год должен стать для Петербурга прорывным в плане открытия станций метрополитена. По обещаниям властей, на карте города появятся сразу пять новых станций.
В северо-западной части Петербурга завершается строительство участка Невско-Василеостровской линии. В срок до 29 апреля работу в штатном режиме начнут две станции: «Новокрестовская» и «Беговая» (рабочее название – «Улица Савушкина»).
Как рассказали в Санкт-Петербургском научно-исследовательском проектно-изыскательском институте («Ленметрогипротранс»), это будут многоярусные многопролетные станции мелкого заложения. Ранее в России такой метод строительства метро не применялся.
Дизайн «Новокрестовской» связан с ее уникальным географическим положением. Во-первых, она расположена возле стадиона «Санкт-Петербург Арена», во-вторых, на краю Крестовского острова; а в-третьих, это самая близкая станция к Финскому заливу. И поэтому в оформлении станции используются все оттенки синего спектра: от светло-голубого до бирюзового. Эта гамма ассоциируется и с водой, и с цветами футбольного клуба «Зенит». Кроме того, она соответствует негласному «бренд-буку» городов, ведь за Петербургом «закреплен» именно синий цвет. Пропускная способность «Новокрестовской» составит рекордные 35 тыс. человек в час.
«Беговая» будет выходить на улицу Савушкина, названную в память о герое СССР, летчике-истребителе Александре Савушкине. Дизайн станции будет напоминать о героических подвигах во время Великой Отечественной войны: внутреннее убранство «Беговой» украсят тематическими декоративными панно, а также светильниками в виде пропеллеров. Главным цветом этой станции станет насыщенный оранжевый с черными вставками.
«Таких станций еще не было в нашем городе. Их интерьер полностью соответствует передовым тенденциям транспортных объектов XXI века», – пояснили в «Ленметрогипротрансе».
До конца 2018 года начать работу должны три станции Фрунзенского радиуса: «Проспект Славы», «Дунайская» и «Шушары» («Южная»).
«Проспект Славы» – пилонная станция глубокого заложения. Дизайн станции посвящен победе в Великой Отечественной войне, а двух вестибюлей – паркам, на которые они выходят: парку Интернационалистов и парку Героев-пожарных.
«Дунайский проспект» строится по тому же принципу, что и «Беговая» с «Новокрестовской», т. е. это многоярусная многопролетная станция мелкого заложения. Архитектурно-художественное оформление посвящено Дунаю и городам на этой реке. «Мотивы и образы, запечатленные на флорентийских мозаиках, на витражах и рельефных композициях облицовки стен и потолков, напоминают о культуре и искусстве народов, проживающих вдоль Дуная», – рассказали в «Ленметрогипротрансе».
«Южная» станет частью транспортно-пересадочного узла, который включает в себя остановки для скоростных трамваев и автобусов. Соответственно, дизайн станции метро призван напоминать обо всех видах транспорта: на витражах в вестибюле расположатся композиции с поездами и самолетами.
К концу ноября 2019 года будут достроены две станции Лахтинско-Правобережной линии: «Горный институт» (проектное название – «Большой проспект») и «Театральная». «Согласно действующему контракту с ОАО «Метрострой», станция «Театральная» пока будет построена «на проход», т. е. без выхода на поверхность. Для входа пассажиров станцию планируется открыть в IV квартале 2023 года», – пояснили в Комитете по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга.
Также будет продолжена работа по строительству Красносельско-Калининской линии метрополитена. Сдача станций «Юго-Западная» (проектное название – «Казаковская») и «Путиловская», согласно срокам, указанным в госконтракте, запланирована на июнь 2022 года. Помимо этого, уже началась разработка проектной документации по станциям метро «Боровая», «Броневая», «Заставская» («Черниговская») и «Каретная» («Обводный канал 2»). Проектные работы должны завершиться в IV квартале 2018 года. Сроки ввода объектов пока неизвестны.
Это далеко не все планы по развитию петербургского метро. В частности, в Смольном давно и всерьез обсуждается строительство Кольцевой линии длиной 40 км, с двадцатью станциями. По данным губернатора Петербурга Георгия Полтавченко, стоимость проекта составит около 300 млрд рублей. Сроки реализации столь глобального проекта назвать сложно, однако по последней информации из Смольного – не ранее 2030 года.
Кстати
Архсовет Москвы выбрал победителей международного конкурса на разработку дизайна двух станций метро Большой кольцевой линии столичного метрополитена. Лучшую концепцию «Кленового бульвара» предложила архитектурная мастерская Archslon, а «Нагатинского затона» – бюро Za bor. Обе команды – из Москвы.
Станция Новокрестовская.
Станция Дунайский проспект.
Станция Проспект славы.
Станция Театральная.