Негосэкспертиза ждет разъяснений по ЗОУИТ
Специалисты рынка негосударственной экспертизы продолжают ждать от органов власти выхода пояснительных нормативных актов в отношении зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
В августе прошлого года, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым экспертизу строительных проектов могут проводить только органы государственной экспертизы, если проектируемый объект находится в ЗОУИТ. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон, но по большинству из них нет утвержденных другими нормативными актами характеристик, а также не установлен порядок определения их границ.
Требуются пояснения
Большинство представителей рынка негосударственной экспертизы обеспокоено этими законодательными поправками, которые были приняты очень быстро и без участия профессионального сообщества. Они посчитали, что данное новшество может привести к монополизации отрасли государственной экспертизой, так как эти 28 зон перекрывают большую часть городских территорий – в особенности это касается Петербурга.
Между тем до настоящего времени никаких пояснительных нормативных актов об определении территорий зон не принято. Судьба негосударственной экспертизы остается неопределенной. Сами эксперты надеются, что правовая коллизия в ближайшее время будет разрешена.
Президент ГК «ННЭ» Александр Орт отмечает, что поправки в Градкодекс существенно перекроили рынок негосударственной экспертизы, заставили отказываться от одних работ и искать другие. По его словам, сейчас на уровне органов законодательной власти РФ ведется большая работа по приведению в соответствие Водного, Земельного и Градостроительного кодексов в части ЗОУИТ, по разработке изменений в принятый закон и подготовке подзаконных актов. «В случае, если в ближайшее время не будет урегулирован этот вопрос на уровне Правительства РФ, то вся проделанная за эти 6 лет работа по разгосударствлению института экспертизы будет напрасной – и все плавно вернется к монополии государственной экспертизы. А сегодня негосударственные экспертизы продолжают работу с объектами, не находящимися на территориях с особыми условиями использования, и отстаивают свое законное право на квалифицированную и профессиональную работу на рынке экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Уверен, что здравый смысл возобладает, на пользу всему строительному сообществу», – подчеркивает президент ГК «ННЭ».
С позицией Александра Орта согласны и его коллеги. Президент ООО «ГК Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля рассказывает, что заказчики после правок Градкодекса сразу же переориентировались и стали работать с госэкспертизой. «Результат плачевный: с рынка негосударственной экспертизы ушло несколько сотен экспертных организаций, остальные выживают. К сожалению, законодатели наши, да и представители Минстроя – далеки от понимания предмета экспертизы, который никоим образом не связан с установлением какой либо зоны, ведь это прерогатива исполнительной власти устанавливать возможность строительства объекта на том или ином земельном участке, предоставленном застройщику», – считает специалист.
Изменения, внесенные Законом № 342-ФЗ, добавляет Виктор Зозуля, в очередной раз, вопреки здравому смыслу и позиции Президента РФ, умышленно возвращают нас к монополии государственной экспертизы.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что установление зон с особым режимом использования насторожило рынок негосударственной экспертизы. По его словам, вольная трактовка этого понятия вызвала волну необоснованных отказов в выдаче разрешений на строительство. «Сообщество ожидает выхода норм с однозначными определениями. Только после их опубликования можно будет понять последствия для всех», – убежден эксперт.
В электронном формате
Большинство игроков рынка негосударственной экспертизы положительно оценивает работу через Единый государственный реестр заключений экспертизы (ЕГРЗ). Обязательным в использовании он стал с 1 июля прошлого года.
Как отмечает Александр Орт, всего в РФ аккредитовано 870 организаций экспертизы. «За 9 месяцев работы ЕГРЗ в нем зарегистрировались только 280 организаций. Мы были одними из первых, участвовали от негосударственной экспертизы в тестировании, давали свои замечания и пожелания по работе ресурса. Для заказчиков введение ЕГРЗ никаких сложностей не создало, оно несколько дисциплинировало сами экспертные организации», – рассказывает он.
Генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик уверен, что ЕГРЗ позволит очистить поле негосударственных экспертиз от недобросовестных исполнителей, поможет исключить ошибки и иные недочеты в работе экспертных организаций. Информационный ресурс содержит в себе не только заключение экспертизы, но и полный комплект экспертируемой проектной документации, исходные данные для проектирования и необходимые согласования.
По мнению Максима Яковлева, ЕРГЗ важен для экспертных организаций. «Мы купили и освоили новое программное обеспечение и эффективно взаимодействуем с Главгосэкспертизой. Заказчикам он полезен тем, что документация вносится в единый всероссийский реестр и сводятся к минимуму необоснованные претензии к объекту», – отмечает эксперт.
Между тем со скепсисом к новшеству относится Виктор Зозуля. Он считает, что на данный момент ЕГРЗ – это только дополнительное заполнение документов в электронном виде. «Это совершенно ненужная затея, никто этим реестром не пользуется и пользоваться не будет. По имеющейся информации, и заказчику пользы от ЕГРЗ никакой, некоторые даже понятия не имеют, что это. Мне кажется, со временем кто-нибудь одумается и этот массив информации «похоронят» так же, как ранее это сделали с заключениями по модифицированной документации», – полагает Виктор Зозуля.
Мнение
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов»:
– Новая редакция Градостроительного кодекса РФ, с учетом ввода в действие ч. 3.4 ст. 49, которая касается ЗОУИТ, по моему мнению, носит катастрофический характер в отношении дальнейшей работы института негосударственной экспертизы, где сейчас рассматривается больше половины всего объема проектной документации. Принятые нововведения исключают предусмотренное законодательством право застройщика по своему усмотрению направлять проектную документацию на государственную либо негосударственную экспертизу, поскольку практически все участки, подлежащие застройке, расположены в той или иной зоне с особыми условиями использования территории.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Заказчик при выборе экспертной организации должен в первую очередь обращать внимание на время создания компании, количество заключений, выданных с этого момента. И, самое главное, на штатный состав: количество экспертов, работающих на постоянной основе на оборудованных рабочих местах. Если в фирме 5 экспертов в штате и их трудовые лежат в сейфе у директора, а сами эксперты заняты поиском дополнительной работы и трудятся удаленно из дома, то такая компания серьезных задач не решит.
Компания «УНИСТО Петросталь» продает складской комплекс возле Сосновой поляны в Петербурге. Актив оценен в 200 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 22 февраля текущего года по поручению ГК «УНИСТО Петросталь» проведет торги по продаже производственно-складского комплекса площадью 11,2 тыс. кв.м. с тремя земельными участками общей площадью 2 га. Комплекс расположен на ул. Рабочей, 7И, впромзоне рядом с развязкой КАД и Таллинского шоссе, недалеко от железнодорожной станции «Лигово». На данный момент 60% площадей комплекса сданы в аренду различным компаниям, что приносит собственнику около 1,9 млн рублей годового дохода.
«Комплекс в хорошем состоянии, и до недавнего времени собственник использовал его под свои нужды. Инвестор может значительно увеличить доход от объекта, сдав его свободные площади. Думаю, в первую очередь объект заинтересует производственные и транспортно-логистические компании», – считает и.о. руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Актив выставлен на аукцион за 200 млн рублей. «На мой взгляд, цена выглядит вполне рыночной для этой локации и объема площадей», - считает генеральный директор УК Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
«Это не первая попытка компании продать актив. Ранее по заявленной цене на него не нашлось покупателей. С учетом состояния объекта, стоимость кажется сильно завышенной. Реально было бы снизить ее раза в два», - отмечает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
«Определенный интерес к торгам будет, так как вблизи города складских площадей немного. Но ждать значительного роста стоимости не стоит. Спрос на покупку комплекса может возникнуть со стороны небольших производственных компаний или торговых операторов», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Напомним, что в работе у «УНИСТО Петросталь» было три проекта комплексного освоения территорий в Ленобласти на 600 тыс. кв.м. жилья и несколько объектов складского и торгового профиля общей площадью более 50 тыс. кв.м. Но в последнее время дела у компании пошли неважно - она столкнулась с кризисом ликвидности. В результате, летом 2018 года была принята антикризисная программа, которая призвана решить проблему задержки сдачи корпусов в ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино и в ЖК «Чудеса света» в Колтушах. В рамках программы компания начала распродавать активы стоимостью более 1,1 млрд рублей, чтобы обеспечить работы по строительству домов. В конце прошлого года «УНИСТО Петросталь» продала склад в Московском районе за 90 млн рублей. Позже на продажу были выставлены строительный комбинат «Муринский» (700 млн рублей), участок размером 6,5 га деревне Аро близ Колтушей (310 млн рублей), а также торгово-складские помещения площадью 2 тыс. кв.м. около станции метро «Московские ворота» (90 млн рублей). Сделки пока не состоялись.
Кстати
На днях появилась информация, что ГК «УНИСТО Петросталь» и власти Ленобласти ведут переговоры о передаче компании «ЛенОблАИЖК» недостроенных корпусов ЖК «Тридевяткино царство». Там проданы около 1200 квартир. И более 1 тыс. квартир пока не реализованы. Власти также не исключают вариант выкупа у девелопера оставшихся в жилом комплексе квартир по цене ниже рыночной.
Отметим, что выдвижение новых кандидатур предполагает также некоторое перераспределение обязанностей между вице-губернаторами. Для строительного комплекса Северной столицы наиболее важны четыре новых выдвиженца, которые неплохо известны в городе, поскольку уже занимали те или иные должности в Смольном.
Напомним, финальным аккордом 2018 года стала отставка ряда ключевых фигур в правительстве Санкт-Петербурга. Ушли вице-губернаторы Игорь Албин и Михаил Мокрецов, глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Уже в этом свои посты покинули вице-губернаторы Сергей Мовчан и Александр Говорунов. И вот, вр. и. о. главы города Александр Беглов направил в ЗакС на согласование свои кандидатуры на освободившиеся должности.
На ключевой для строительной отрасли пост выдвинут Николай Линченко. Ему предлагается поручить решение вопросов капитального строительства и реконструкции, архитектуры и градостроительства (за исключением формирования архитектурного облика), работы с объектами культурного наследия. Николая Линченко дольше других не было в городе, поскольку с 2012 года он занимал пост замдиректора Департамента промышленности и инфраструктуры Правительства РФ. Но перед этим в течение девяти лет (2000-2009 годы) он работал начальником аппарата вице-губернатора города Александра Вахмистрова, который как раз курировал строительный комплекс. Кроме того, в 2009-2012 годах Николай Линченко работал в администрации Приморского, затем Адмиралтейского района Северной столицы.
Евгения Елина представили на должность вице-губернатора, отвечающего за экономическое развитие и стратегическое планирование Петербурга, учет, управление и распоряжение городским имуществом, мониторинг земель и землеустройство, вопросы, связанные с госуправлением в сфере имущественных отношений. Его хорошо помнят в городе как топ-менеджера ряда бизнес-структур, а также главы Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли в 2009-2012 годах. Есть у Евгения Елина и опыт работы в федеральном правительстве: в 2013-2017 годах он занимал пост замминистра экономического развития РФ.
Хорошо известен в Петербурге и Эдуард Батанов, выдвинутый на пост вице-губернатора, отвечающего за вопросы инвестиционной политики и транспорта. Он много лет (2008-2015 годы) был председателем Комитета финансов Смольного. В последние годы был первым замглавы правительства Калининградской области.
Максим Шаскольский, которого прочат на должность вице-губернатора, курирующего вопросы энергетики и тарифного регулирования, много лет (с 2001 года) проработал топ-менеджменте энергетических компаний Петербурга.
Кроме того, на пост вице-губернатора – руководителя Администрации губернатора выдвинута Любовь Совершаева, а вице-губернатора по темам профессионального образования и научной политики – Владимир Княгинин.
В целом представители строительной отрасли позитивно оценивают выдвинутые кандидатуры. «Новые назначения, проведенные руководителем Смольного Александром Бегловым, вполне естественны, ибо он подбирает кадры, с которыми ему предстоит работать. Отрадно, что ряд новых вице-губернаторов – Любовь Совершаева, Евгений Елин, Николай Линченко, Максим Шаскольский – коренные ленинградцы, а Эдуард Батанов и Владимир Княгинин долгое время работали в нашем городе. Отмечу, что с большинством из них мне довелось тесно и плодотворно работать в прежние годы. Полагаю, что наши прежние контакты возобновятся и мы будем активно сотрудничать с каждым из них в целях развития строительного комплекса», - говорит вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Мысль о необходимости преемственности озвучил и Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие». «За последние годы был сформирован, на мой взгляд, крайне эффективный инструмент оперативного разрешения проблем строительного и девелоперского сообщества города, а именно – рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге под руководством губернатора. Хотел бы выразить надежду на продолжение налаженного конструктивного диалога с будущими кураторами строительной отрасли города не только в рамках упомянутой рабочей группы, но и на других площадках взаимодействия», - отмечает он.
Экс-вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров выразил уверенность, что Николай Линченко прекрасно сумеет справиться с возлагаемыми на него обязанностями. «Не сложно догадаться, что раз он девять лет был бессменным руководителем моего аппарата, я был вполне удовлетворен его работой. Николай Линченко прекрасно разбирается во всех вопросах, которые ведет вице-губернатор, курирующий строительный комплекс, поскольку за прошедшие годы, сами по себе эти вопросы не изменились. Несомненно, на пользу пошла ему работа, как говорится, «на земле», в районных администрациях. То же самое можно сказать и о деятельности в федеральных структурах. Таким образом он знает специфику отрасли с разных уровней управления, и этот опыт, конечно, поможет ему на новом посту», - говорит бывший чиновник.
«У десяти комитетов Смольного теперь новые руководители, сегодня Александр Беглов предложил шесть кандидатов на должности вице-губернаторов города. Думаю, в случае их одобрения депутатами мы сможем наблюдать синергетический эффект. Будем ждать активной работы по улучшению инвестиционного климата города. Если вести речь о строительном блоке, то с Николаем Линченко мы знакомы давно – он возглавлял Адмиралтейский район в период начала реализации «Эталон ЛенСпецСМУ» проекта квартала «Галактика». Так что у нас уже есть позитивный опыт взаимодействия», - отмечает генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что перед новым поколением вице-губернаторов города стоит много серьезных задач. «Отрадно, что на эти ответственные посты выдвинуты люди, которые работали в Петербурге, и работали достаточно успешно. Они известны как высокопрофессиональные специалисты с хорошим опытом. Это дает надежду на то, что работа городского правительства станет более эффективной, чем раньше. Пока же система управления избыточно бюрократична и неповоротлива, и, прямо скажем, не повернута лицом ни к людям, ни к бизнесу. В связи с этим хочется пожелать успеха этим отважным людям, которые в очень непростое время готовы взять на себя груз ответственности за развитие нашего города», - подчеркнул он.