Негосэкспертиза ждет разъяснений по ЗОУИТ
Специалисты рынка негосударственной экспертизы продолжают ждать от органов власти выхода пояснительных нормативных актов в отношении зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
В августе прошлого года, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым экспертизу строительных проектов могут проводить только органы государственной экспертизы, если проектируемый объект находится в ЗОУИТ. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон, но по большинству из них нет утвержденных другими нормативными актами характеристик, а также не установлен порядок определения их границ.
Требуются пояснения
Большинство представителей рынка негосударственной экспертизы обеспокоено этими законодательными поправками, которые были приняты очень быстро и без участия профессионального сообщества. Они посчитали, что данное новшество может привести к монополизации отрасли государственной экспертизой, так как эти 28 зон перекрывают большую часть городских территорий – в особенности это касается Петербурга.
Между тем до настоящего времени никаких пояснительных нормативных актов об определении территорий зон не принято. Судьба негосударственной экспертизы остается неопределенной. Сами эксперты надеются, что правовая коллизия в ближайшее время будет разрешена.
Президент ГК «ННЭ» Александр Орт отмечает, что поправки в Градкодекс существенно перекроили рынок негосударственной экспертизы, заставили отказываться от одних работ и искать другие. По его словам, сейчас на уровне органов законодательной власти РФ ведется большая работа по приведению в соответствие Водного, Земельного и Градостроительного кодексов в части ЗОУИТ, по разработке изменений в принятый закон и подготовке подзаконных актов. «В случае, если в ближайшее время не будет урегулирован этот вопрос на уровне Правительства РФ, то вся проделанная за эти 6 лет работа по разгосударствлению института экспертизы будет напрасной – и все плавно вернется к монополии государственной экспертизы. А сегодня негосударственные экспертизы продолжают работу с объектами, не находящимися на территориях с особыми условиями использования, и отстаивают свое законное право на квалифицированную и профессиональную работу на рынке экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Уверен, что здравый смысл возобладает, на пользу всему строительному сообществу», – подчеркивает президент ГК «ННЭ».
С позицией Александра Орта согласны и его коллеги. Президент ООО «ГК Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля рассказывает, что заказчики после правок Градкодекса сразу же переориентировались и стали работать с госэкспертизой. «Результат плачевный: с рынка негосударственной экспертизы ушло несколько сотен экспертных организаций, остальные выживают. К сожалению, законодатели наши, да и представители Минстроя – далеки от понимания предмета экспертизы, который никоим образом не связан с установлением какой либо зоны, ведь это прерогатива исполнительной власти устанавливать возможность строительства объекта на том или ином земельном участке, предоставленном застройщику», – считает специалист.
Изменения, внесенные Законом № 342-ФЗ, добавляет Виктор Зозуля, в очередной раз, вопреки здравому смыслу и позиции Президента РФ, умышленно возвращают нас к монополии государственной экспертизы.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что установление зон с особым режимом использования насторожило рынок негосударственной экспертизы. По его словам, вольная трактовка этого понятия вызвала волну необоснованных отказов в выдаче разрешений на строительство. «Сообщество ожидает выхода норм с однозначными определениями. Только после их опубликования можно будет понять последствия для всех», – убежден эксперт.
В электронном формате
Большинство игроков рынка негосударственной экспертизы положительно оценивает работу через Единый государственный реестр заключений экспертизы (ЕГРЗ). Обязательным в использовании он стал с 1 июля прошлого года.
Как отмечает Александр Орт, всего в РФ аккредитовано 870 организаций экспертизы. «За 9 месяцев работы ЕГРЗ в нем зарегистрировались только 280 организаций. Мы были одними из первых, участвовали от негосударственной экспертизы в тестировании, давали свои замечания и пожелания по работе ресурса. Для заказчиков введение ЕГРЗ никаких сложностей не создало, оно несколько дисциплинировало сами экспертные организации», – рассказывает он.
Генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик уверен, что ЕГРЗ позволит очистить поле негосударственных экспертиз от недобросовестных исполнителей, поможет исключить ошибки и иные недочеты в работе экспертных организаций. Информационный ресурс содержит в себе не только заключение экспертизы, но и полный комплект экспертируемой проектной документации, исходные данные для проектирования и необходимые согласования.
По мнению Максима Яковлева, ЕРГЗ важен для экспертных организаций. «Мы купили и освоили новое программное обеспечение и эффективно взаимодействуем с Главгосэкспертизой. Заказчикам он полезен тем, что документация вносится в единый всероссийский реестр и сводятся к минимуму необоснованные претензии к объекту», – отмечает эксперт.
Между тем со скепсисом к новшеству относится Виктор Зозуля. Он считает, что на данный момент ЕГРЗ – это только дополнительное заполнение документов в электронном виде. «Это совершенно ненужная затея, никто этим реестром не пользуется и пользоваться не будет. По имеющейся информации, и заказчику пользы от ЕГРЗ никакой, некоторые даже понятия не имеют, что это. Мне кажется, со временем кто-нибудь одумается и этот массив информации «похоронят» так же, как ранее это сделали с заключениями по модифицированной документации», – полагает Виктор Зозуля.
Мнение
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов»:
– Новая редакция Градостроительного кодекса РФ, с учетом ввода в действие ч. 3.4 ст. 49, которая касается ЗОУИТ, по моему мнению, носит катастрофический характер в отношении дальнейшей работы института негосударственной экспертизы, где сейчас рассматривается больше половины всего объема проектной документации. Принятые нововведения исключают предусмотренное законодательством право застройщика по своему усмотрению направлять проектную документацию на государственную либо негосударственную экспертизу, поскольку практически все участки, подлежащие застройке, расположены в той или иной зоне с особыми условиями использования территории.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Заказчик при выборе экспертной организации должен в первую очередь обращать внимание на время создания компании, количество заключений, выданных с этого момента. И, самое главное, на штатный состав: количество экспертов, работающих на постоянной основе на оборудованных рабочих местах. Если в фирме 5 экспертов в штате и их трудовые лежат в сейфе у директора, а сами эксперты заняты поиском дополнительной работы и трудятся удаленно из дома, то такая компания серьезных задач не решит.
Корпорация «Ростех» в конце мая текущего года продаст имущественный комплекс предприятия НПО «Импульс» у станции метро «Политехническая». Актив оценен к торгам в 333 млн рублей. По оценке экспертов, это предельная цена для участка, где строить жилье пока нельзя.
Компания «РТ-Стройтех», которая занимается продажей непрофильных активов корпорации «Ростех», 31 мая будет продавать имущество оборонного предприятия «Импульс» в Петербурге. Единым лотом пустят с молотка производственные, административные и хозяйственные постройки предприятия и земельные участки под ними. Всего в составе лота семь построек и земля площадью 0,93 га. Начальная стоимость актива — 332,94 млн рублей. Эксперты считают, что это предельная для этого участка цена. Дело в том, что только небольшая часть территории пригодна для строительства административных и общественных объектов, остальное – под промышленную застройку. Тем не менее, территория относится к зоне ТД-2-2. Это значит, что без изменений в ПЗЗ здесь можно строить апартаменты.
По мнению специалистов аналитического центра «Главстрой-СПб», следует ожидать довольно активных торгов. «Расположение объекта рядом со станцией метро и вблизи крупного ВУЗа повышает привлекательность жилья в этом месте под будущую сдачу в аренду. Еще одна категория возможных покупателей таких квартир – люди, приобретающие недвижимость для собственного проживания в проектах точечной застройки рядом с метро. Ближайший конкурент в данной локации – объект «Дом на Обручевых», вышедший на рынок осенью 2016 года. На старте продаж цена «квадрата» там составляла 98 тыс. рублей при темпе реализации около 15 квартир в месяц», - говорят эксперты «Главстроя-СПб».
«Кроме близости к метро и сложившейся инфраструктуры района, к плюсам проекта можно отнести и благоприятную экологическую обстановку вокруг - рядом зеленая зона и парк Сосновка. Уверена, у проекта хорошие перспективы. Не удивлюсь, если торги выиграет «Группа ЛСР», - рассуждает коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
«Но, если инвестор все-таки решит строить жилье, он наткнется на риски, связанные с согласованием проекта», - предупреждает управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Калининского района Петербурга оценивается в 487 тыс. кв. м. жилья (10,1 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 173,5 тыс. кв. м. жилья (3,4 тыс. квартир). По итогам 2017 года в районе было реализовано 192,8 тыс. кв. м. жилья (4,2 тыс. квартир), что составляет 7% в общем объеме спроса по Петербургу. «Средняя цена предложения в классе масс-маркет составляет 95,9 тыс. рублей за 1 кв. м., что на 1,6% ниже среднего показателя цены по городу в классе» — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Напомним, что это не единственный актив «РТ-Стройтех» в Петербурге, который за последний год предлагают инвесторам. Полгода назад стало известно, что «Ростех» планирует привлечь инвесторов для строительства жилого микрорайона на территории бывшего завода «Краснознаменец» в Красногвардейском районе. Площадь земельного участка, расположенного на Капсюльном шоссе, составляет 34,8 га. Предполагается, что площадь комплекса составит около 600 тыс. кв. м., в том числе - 310 тыс. кв. м. — под жилье. Но о закрытии сделки пока не сообщалось.
24 апреля власти Ленобласти подписали с АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» соглашение, по которому на нее возложена организация деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходам (ТКО), в том числе их сбор, транспортирование, обработка, утилизация, обезвреживание и захоронение.
По результатам проведенного тендера, компания стала единым региональным оператором по обращению с ТКО в Ленобласти. Свои функции в этом качестве она начнет выполнять с 1 января 2019 года. Срок действия договора составляет 10 лет. Таким образом, крупномасштабная реформа в сфере обращения с отходами в регионе перешла в практическую фазу.
Как сообщил начальник Управления Ленобласти по организации и контролю деятельности по обращению с отходами Николай Борисов, АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» в ближайшее время предстоит заключить около 100 тыс. договоров на обслуживание. Соглашения должны быть подписаны с одной стороны, с организациями, образующими отходы, а с другой – с перевозчиками, и структурами по их переработке и захоронению. «Эта работа должна быть выполнена к сентябрю» - отметил Николай Борисов.
По словам генерального директора АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» Николая Хасиева, заключение договоров начнется в ближайшее время. «Отбор компаний, с которыми мы будем работать в части перевозки, переработки и утилизации мусора, будет производиться по понятной прозрачной схеме – через открытые конкурсные процедуры. Это прописано в подписанном нами соглашении с Ленобластью», - подчеркнул он.
Говоря о стратегии компании, Николай Хасиев отметил, что в ее основе лежит постепенное расширение мусоропереработки с целью вторичного использования материалов, что соответствует основным принципам государственной политики в этой сфере. По его словам, на территории Ленобласти АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» развернет работу на 5 мусорных полигонах, расположенных в Сланцевском, Волховском, Приозерском, Кингисеппском и Всеволожском районах. «Компанией принята крупная инвестиционная программа. Она направлена как на организацию приема мусора, так и на его переработку», - сообщил Николай Хасиев.
На всех пяти полигонах намечено создать мусоросортировочные предприятия, которые будут отбирать все «полезные фракции» (к ним относятся, в частности, пластик, бумага, цветной и черный металлы), которые затем будут направляться на вторичную переработку. Доля этих фракций составляет, по экспертным оценкам, 40-50% от общего объема мусора. Захоранивать же на полигонах предполагается только биологические отходы. «Первый мусоросортировочный комплекс - в Приозерском районе будет открыт уже в мае этого года. Остальные начнут свою работу до середины 2019 года», - рассказал Николай Хасиев.
Николай Борисов добавил, что принято решение о начале внедрения на территории Ленобласти практики раздельного сбора мусора. «На первом этапе предполагается запустить двухконтейнерную систему: для биологических отходов и для всех остальных», - рассказал он. По словам чиновника, если будет наблюдаться положительный эффект этого начинания, систему раздельного сбора можно будет расширить, путем разделения небиологического мусора на подвиды: стекло, пластик, металлы, бумага, которые затем будут использоваться в качестве вторичного сырья.
По словам Николая Борисова, это делается в рамках исполнения распоряжения федерального правительства, предусматривающего поэтапное запрещение захоронения небиологических отходов. Он отметил также, что, как и обещал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, все мусорные полигоны в регионе в 3-летний срок будут «отодвинуты» на расстояние не менее 50 км от Санкт-Петербурга». «В соответствии с принятой в области концепцией по обращению с отходами, пригородные полигоны, заполнившие предоставленные карты, расширяться не будут», - подчеркнул чиновник
В частности, он отметил, что полигоны «Промотходы» и «Новый Свет – Эко» по предварительным расчетам исчерпают свой ресурс в 2019 году. «В администрацию Ленинградской области не поступало обращений от владельцев указанных полигонов о разработке новых карт для накопления отходов. В случае их появления будет дано отрицательное заключение», – подчеркнул Николай Борисов.
Кстати
Правительство Санкт-Петербурга отказалось согласовать заявку на корректировку Правил землепользования и застройки на участках в промзоне Каменка, где планировалось строительство двух мусороперерабатывающих заводов предприятиями АО «Автопарк №6 «Спецтранс» и ООО «Анабасис». Принятое решение делает строительство таких объектов в этой локации невозможным.