Негосэкспертиза ждет разъяснений по ЗОУИТ
Специалисты рынка негосударственной экспертизы продолжают ждать от органов власти выхода пояснительных нормативных актов в отношении зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
В августе прошлого года, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым экспертизу строительных проектов могут проводить только органы государственной экспертизы, если проектируемый объект находится в ЗОУИТ. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон, но по большинству из них нет утвержденных другими нормативными актами характеристик, а также не установлен порядок определения их границ.
Требуются пояснения
Большинство представителей рынка негосударственной экспертизы обеспокоено этими законодательными поправками, которые были приняты очень быстро и без участия профессионального сообщества. Они посчитали, что данное новшество может привести к монополизации отрасли государственной экспертизой, так как эти 28 зон перекрывают большую часть городских территорий – в особенности это касается Петербурга.
Между тем до настоящего времени никаких пояснительных нормативных актов об определении территорий зон не принято. Судьба негосударственной экспертизы остается неопределенной. Сами эксперты надеются, что правовая коллизия в ближайшее время будет разрешена.
Президент ГК «ННЭ» Александр Орт отмечает, что поправки в Градкодекс существенно перекроили рынок негосударственной экспертизы, заставили отказываться от одних работ и искать другие. По его словам, сейчас на уровне органов законодательной власти РФ ведется большая работа по приведению в соответствие Водного, Земельного и Градостроительного кодексов в части ЗОУИТ, по разработке изменений в принятый закон и подготовке подзаконных актов. «В случае, если в ближайшее время не будет урегулирован этот вопрос на уровне Правительства РФ, то вся проделанная за эти 6 лет работа по разгосударствлению института экспертизы будет напрасной – и все плавно вернется к монополии государственной экспертизы. А сегодня негосударственные экспертизы продолжают работу с объектами, не находящимися на территориях с особыми условиями использования, и отстаивают свое законное право на квалифицированную и профессиональную работу на рынке экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Уверен, что здравый смысл возобладает, на пользу всему строительному сообществу», – подчеркивает президент ГК «ННЭ».
С позицией Александра Орта согласны и его коллеги. Президент ООО «ГК Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля рассказывает, что заказчики после правок Градкодекса сразу же переориентировались и стали работать с госэкспертизой. «Результат плачевный: с рынка негосударственной экспертизы ушло несколько сотен экспертных организаций, остальные выживают. К сожалению, законодатели наши, да и представители Минстроя – далеки от понимания предмета экспертизы, который никоим образом не связан с установлением какой либо зоны, ведь это прерогатива исполнительной власти устанавливать возможность строительства объекта на том или ином земельном участке, предоставленном застройщику», – считает специалист.
Изменения, внесенные Законом № 342-ФЗ, добавляет Виктор Зозуля, в очередной раз, вопреки здравому смыслу и позиции Президента РФ, умышленно возвращают нас к монополии государственной экспертизы.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что установление зон с особым режимом использования насторожило рынок негосударственной экспертизы. По его словам, вольная трактовка этого понятия вызвала волну необоснованных отказов в выдаче разрешений на строительство. «Сообщество ожидает выхода норм с однозначными определениями. Только после их опубликования можно будет понять последствия для всех», – убежден эксперт.
В электронном формате
Большинство игроков рынка негосударственной экспертизы положительно оценивает работу через Единый государственный реестр заключений экспертизы (ЕГРЗ). Обязательным в использовании он стал с 1 июля прошлого года.
Как отмечает Александр Орт, всего в РФ аккредитовано 870 организаций экспертизы. «За 9 месяцев работы ЕГРЗ в нем зарегистрировались только 280 организаций. Мы были одними из первых, участвовали от негосударственной экспертизы в тестировании, давали свои замечания и пожелания по работе ресурса. Для заказчиков введение ЕГРЗ никаких сложностей не создало, оно несколько дисциплинировало сами экспертные организации», – рассказывает он.
Генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик уверен, что ЕГРЗ позволит очистить поле негосударственных экспертиз от недобросовестных исполнителей, поможет исключить ошибки и иные недочеты в работе экспертных организаций. Информационный ресурс содержит в себе не только заключение экспертизы, но и полный комплект экспертируемой проектной документации, исходные данные для проектирования и необходимые согласования.
По мнению Максима Яковлева, ЕРГЗ важен для экспертных организаций. «Мы купили и освоили новое программное обеспечение и эффективно взаимодействуем с Главгосэкспертизой. Заказчикам он полезен тем, что документация вносится в единый всероссийский реестр и сводятся к минимуму необоснованные претензии к объекту», – отмечает эксперт.
Между тем со скепсисом к новшеству относится Виктор Зозуля. Он считает, что на данный момент ЕГРЗ – это только дополнительное заполнение документов в электронном виде. «Это совершенно ненужная затея, никто этим реестром не пользуется и пользоваться не будет. По имеющейся информации, и заказчику пользы от ЕГРЗ никакой, некоторые даже понятия не имеют, что это. Мне кажется, со временем кто-нибудь одумается и этот массив информации «похоронят» так же, как ранее это сделали с заключениями по модифицированной документации», – полагает Виктор Зозуля.
Мнение
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов»:
– Новая редакция Градостроительного кодекса РФ, с учетом ввода в действие ч. 3.4 ст. 49, которая касается ЗОУИТ, по моему мнению, носит катастрофический характер в отношении дальнейшей работы института негосударственной экспертизы, где сейчас рассматривается больше половины всего объема проектной документации. Принятые нововведения исключают предусмотренное законодательством право застройщика по своему усмотрению направлять проектную документацию на государственную либо негосударственную экспертизу, поскольку практически все участки, подлежащие застройке, расположены в той или иной зоне с особыми условиями использования территории.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Заказчик при выборе экспертной организации должен в первую очередь обращать внимание на время создания компании, количество заключений, выданных с этого момента. И, самое главное, на штатный состав: количество экспертов, работающих на постоянной основе на оборудованных рабочих местах. Если в фирме 5 экспертов в штате и их трудовые лежат в сейфе у директора, а сами эксперты заняты поиском дополнительной работы и трудятся удаленно из дома, то такая компания серьезных задач не решит.
Группа депутатов Госдумы РФ выступила с инициативой внесения очередных поправок в многострадальный Закон № 214-ФЗ. На сей раз парламентарии решили всерьез взяться за вопрос достройки проблемных объектов и ряд других вопросов. Эксперты в целом позитивно оценивают новую законодательную инициативу.
Законопроект разработан депутатами Госдумы РФ Николаем Николаевым, Анатолием Аксаковым, Михаилом Кузьминым и Николаем Говориным. Изменения предлагается внести в Закон «Об участии в долевом строительстве…» и отдельные законодательные акты РФ.
Примерно много
Главная задача законопроекта – сформировать механизм достройки проблемных объектов и решить тем самым застарелую проблему обманутых дольщиков.
Точное число пострадавших соинвесторов в России не известно, наверное, никому. То, что реестры Минстроя РФ по проблемным объектам и обманутым дольщикам не полны, признают и в самом федеральном ведомстве. Поэтому даже компетентные органы предпочитают оперировать примерными, «округленными» данными.
«В России сохраняется около 900 проблемных объектов долевого строительства и десятки тысяч дольщиков, оставшихся в результате мошеннических действий и без денег, и без жилья», – говорится в сообщении Следственного комитета России, распространенном в середине марта. Чуть ранее вице-премьер РФ Виталий Мутко заявил, что всего в стране насчитывается 2006 проблемных домов и порядка 200 тыс. пострадавших семей, без учета домов Urban Group и ГК «СУ-155».
В любом случае очевидно, что масштабы проблемы огромны – и предпринимать меры для ее решения необходимо.
Во исполнение поручения
Председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев подчеркивает, что законопроект разработан по исполнение поручения Президента России Владимира Путина в части создания эффективного правового механизма завершения строительства проблемных объектов. «Наряду с этим законопроект должен обеспечить плавный переход осуществляемых проектов строительства на использование счетов эскроу и реализацию новой модели финансирования застройщиков с 1 июля этого года», – добавляет он.
Законопроект состоит из нескольких блоков. «Наиболее важный блок – это те нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Речь идет о порядке работы со средствами федерального и региональных бюджетов для достройки проблемных объектов. Принципиальный шаг состоит в том, что мы наделяем регионы правом создания НКО в форме фонда, который будет заниматься достройкой проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства федерального и регионального бюджетов, а также муниципалитетов. Решается законопроектом и проблема двойных продаж. Квартиру получат люди, чей ДДУ зарегистрирован первым в ЕГРН, денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже», – рассказывает Николай Николаев.
Также документ призван урегулировать целый ряд вопросов, связанных с совершенствованием института банкротства застройщиков. «Новшество, которое мы предлагаем: чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. Именно Фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты. Фонд должен также осуществлять контроль за их деятельностью», – отмечает депутат.
Помимо этого, предлагается целый ряд норм, которые должны усовершенствовать Единую информационную систему жлищного строительства (ЕИСЖС). «Мы предлагаем на законодательном уровне закрепить за системой реестр проблемных объектов, а также обязать контролирующие органы вносить сведения в этот реестр», – уточняет Николай Николаев.
Еще один важный момент, по его словам, – выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок. «Также нашим законопроектом мы предлагаем разрешить проблему, которая не давала возможности использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков. Уточняется и порядок использования средств материнского капитала. У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося житься через счета эскроу», – заключает депутат.
Лучше поздно…
В целом эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», позитивно оценивают предлагаемые законодательные новации. Прежде всего потому, что они призваны урегулировать вопросы, долгое время остававшиеся непроясненными. «Законопроект является еще одним шагом на пути к практической реализации гарантий, предоставленных государством участникам долевого строительства. Он восполняет пробел в регулировании полномочий субъектов РФ по обеспечению ввода в эксплуатацию проблемных объектов», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
«Предложение ввести такой способ достройки проблемных объектов можно считать позитивной новостью. Просто потому, что раньше единого понятного механизма в этой сфере не было вообще. По сути, для каждого проблемного объекта власти региона вынуждены формировать индивидуальную схему достройки», – подчеркивает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Будут созданы фонды субъектов РФ, которые, привлекая средства из разных источников (включая бюджеты всех уровней), будут обязаны завершить строительство в течение трех лет. «Ранее власти регионов также пытались разрешать ситуации с проблемными объектами, – отмечает Елена Крестьянцева. – Однако правовое регулирование их деятельности отсутствовало, что значительно усложняло задачу даже при наличии политической воли».
По словам Майи Петровой, сейчас слишком много переменных, в зависимости от которых изыскивается вариант решения проблемы, и разобраться в них, особенно обычному человеку – дольщику, попавшему в сложное положение, – зачастую просто не под силу. «Для перезапуска проекта с новым застройщиком необходимо дожидаться признания изначального девелопера банкротом. Не ясно, как урегулировать вопрос при наличии двойных и тройных продаж. Добросовестные застройщики крайне нехотя берутся за достройку, поскольку даже выйти на уровень рентабельности в большинстве случаев – очень трудно. Все это втягивает людей в длинную сложную череду судов, причем без ясных перспектив достижения положительного результата», – отмечает эксперт.
По ее словам, законопроект предлагает понятную процедуру достройки проблемных объектов, включая механизм «разруливания» ситуаций с двойными продажами (ясно, кто имеет право на квартиру, а кто – на возмещение). «Конечно, здесь возникает вопрос размера компенсации. Если исходить из рыночной стоимости, то как она будет определяться? Если же ее рассчитывать, исходя из суммы ДДУ, то из-за инфляции и роста стоимости жилой недвижимости это может не устроить потерпевших. Но в любом случае, общий механизм решения проблем предлагается», – заключает Майя Петрова.
«Если региональным фондом будет принято решение о нецелесообразности финансирования строительства за счет компенсационного фонда, то дольщики получат возмещение и им будет предложено завершить строительство путем образования ЖСК. Дольщики получат компенсацию даже в том случае, когда застройщик не отчислял взносы в компенсационный фонд: выплата возмещения в этом случае производится за счет взноса РФ и других публичных образований», – добавляет Елена Крестьянцева.
Для застройщиков, по мнению Майи Петровой, появление этого законопроекта тоже может считаться позитивным событием. «Не секрет, что власти, вынужденные решать проблему долгостроев, всеми силами стараются привлечь к этому застройщиков, которым, напротив, это не слишком интересно. Достаточно часто готовность поучаствовать в достройке проблемного объекта становилась условием позитивного отношения власти к новым проектам девелоперов. Теперь, после формирования понятного инструмента достройки долгостроев, эта проблема тоже уйдет в прошлое», – отмечает она.
По словам Елены Крестьянцевой, имеется в проекте и ряд норм, направленных на отказ от излишних действий в процессе банкротства застройщиков и сокращение сроков рассмотрения дела. «Кроме того, законопроект устранил пробел, который был допущен при введении проектного финансирования жилищного строительства. Ранее не было предусмотрено софинансирование строительства несколькими банками. Теперь же законопроект указывает на возможность синдицированного кредита и открытия эскроу-счетов в нескольких банках – участниках синдиката кредиторов», – добавляет эксперт.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
В Госдуме предлагают создать региональные фонды помощи дольщикам
На завершение проблемных объектов в регионах могут выделить 9 млрд рублей
Закон о фонде долевого строительства одобрен в третьем чтении
На достройку станций фиолетовой ветки выделят еще 500 млн рублей.
В Петербурге возобновилось строительство трех станций метро Фрунзенского радиуса. На объект уже вышли субподрядчики из ЗАО «Управление-15 Метрострой». Речь идет о завершении строительства станций фиолетовой ветки – «Проспект Славы», «Дунайская» и «Шушары». Сейчас их готовность составляет 80%. Сдать их в эксплуатацию метростроители обещают до конца этого лета и пока держатся в заданном графике. На завершение работы дополнительно выделено 500 млн рублей.
В первую очередь застройщик намерен продолжить работы на эскалаторных тоннелях станций метро «Проспект Славы» и «Дунайская». «Проспект Славы» будет располагаться на Бухарестской улице. У станции будет два выхода, а также площадки и ленты травелатора для передвижения людей с ограниченными возможностями. На «Дунайской» тоже будет два вестибюля. Один – в районе пересечения Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. Второй – на углу улиц Бухарестской и Ярослава Гашека. А выход станции «Шушары» будет на Софийскую улицу (это будет наземная крытая станция с выездом в депо). Проход на платформу будет над путями, через переходной мост. Такой же проход сейчас используется на станции «Парнас».
Пропускная способность этого участка метро оставит 40 пар поездов в час. На первом этапе эксплуатации эти станции будут перевозить 997 тыс. пассажиров в сутки.
«Метрострой» должен был открыть Фрунзенский радиус до 20 декабря прошлого года. Но из-за проблем с финансированием сильно отстал от графика. В результате в январе власти Петербурга расторгли три из четырех контрактов с «Метростроем» на строительство «подземки» и собирались передать работы другому подрядчику, из-за долгов компании перед Федеральной налоговой службой. Налоговики требовали в суде признать «Метрострой» банкротом. Но в феврале «Метрострой» смог заключить с налоговой службой мировое соглашение и получил отсрочку по уплате долгов по налогам, предоставив в залог имущество. Смольный также передумал: контракты были восстановлены, и «Метрострой» получил из бюджета дополнительные деньги (1 млрд рублей, из которых половина пошла на Фрунзенский радиус, а остальное – на строительство станций «Путиловская» и «Юго-Западная» коричневой ветки).
На минувшей неделе с ходом работ на Фрунзенском радиусе ознакомились вице-губернатор Петербурга Эдуард Батанов и представители городского комитета по развитию транспортной инфраструктуры. Они спустились под землю, но рассказывать о том, что там увидели, не стали. По неподтвержденной информации, на этой неделе стройку должен посетить сам вр. и. о. губернатора Александр Беглов.
Строители очень ждут открытия Фрунзенского радиуса. «Стоимость жилья, располагающегося вблизи вновь открытых станций метрополитена, возрастет. Доступность метро является важным фактором, а шаговая доступность – очень существенное преимущество, которое всегда сказывается на стоимости жилья. Но поскольку районы разные, дать прогноз роста стоимости довольно сложно», – говорит директор направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем рынка жилья Фрунзенского района, где расположены все три станции метро, составляет 230 тыс. кв. м, из них в предложении находятся 90 тыс. кв. м (около 2% от общего объема предложения агломерации). Всего в продаже находится 8 жилых комплексов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
У строящейся станции метро «Проспект Славы» перевернулся автокран
Осторожно, стройка закрывается? Конфликт Смольного и Метростроя грозит остановить строительство метро
Смольный не будет докапитализировать «Метрострой»