Строители ждут законов, а не рекомендаций
Новая финансовая схема строительства жилых объектов с использованием эскроу-счетов вступит в силу менее чем через три месяца, однако строители до сих пор не до конца понимают, как работать после 1 июля.
1 июля 2019 года долевое строительство в России должно уйти в прошлое. С этого момента средства физических лиц к возведению жилья можно будет привлекать только через банки, с использованием эскроу-счетов. Однако ряд проектов, запущенных до даты Х, можно будет завершить по старым правилам.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев еще не подписал окончательный вариант постановления о критериях перехода на новую финансовую схему, однако Минстрой давно обнародовал базовые требования: готовность объекта выше 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а для долгостроев – до 6% (если, конечно, проблемным объектом уже занимается компания-донор).
Сейчас в Ленобласти с привлечением средств дольщиков реализуется 233 проекта, разрешения на строительство выданы почти на 7,2 млн кв. м. По предварительным данным регионального правительства, работа по старой схеме после 1 июля может продолжиться на 152 жилых комплексах с выданными разрешениями на строительство более 4 млн кв. м. Остальным компаниям придется идти в банки.
Именно работа с банками вызывает у строителей больше всего вопросов, ведь именно банки будут решать, какому объекту быть.
Кредит дадут не всем
По данным областного правительства, застройщики, работающие в Ленобласти, подали уже 42 заявки в банки, однако одобрение получили только две из них.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов полагает, что на кредиты могут рассчитывать в первую очередь крупные девелоперы, работающие в Санкт-Петербурге и Москве: «Это понятные для банков компании с хорошими проектами и вменяемой экономикой. Как правило, имеющие опыт работы по кредитованию – проектному либо для пополнения оборотных средств».
Однако не ясно, продолжил Руслан Юсупов, что станет с жилищным строительством в остальных регионах РФ: «Чем дальше от КАД и МКАД идет строительство, тем ниже рентабельность и спрос. Как правило, эти проекты не выдерживают требований банков к уровню рентабельности и тем более не проходят стресс-тест на падение стоимости и спроса. У банков, в отличие от застройщиков, нет никакой «обязаловки». И кредитовать или не кредитовать застройщиков, они решают на свое усмотрение. Сейчас формальным требованиям ЦБ для проектного финансирования застройщиков соответствует больше 60 банков. Но реально в этом сегменте работает только топ-5 банков (как правило, с госучастием) – и им совершенно не интересно возиться с маленькими, низкорентабельными региональными проектами. В связи с этим можно ожидать, что стройка в регионах со временем встанет».
При этом глава ЛенОблСоюзСтроя считает, что массовой остановки строительства после 1 июля, скорее всего, не будет, так как большая часть проектов продолжит строиться по старым правилам. «Многие застройщики заблаговременно нарастили темпы строительства, чтобы достигнуть необходимого уровня реализации проекта», – сказал он.
Однако девелоперы могут столкнуться с проблемой регистрации договоров долевого строительства. «Вряд ли все застройщики к 1 июля успеют получить от уполномоченного органа предусмотренное Минстроем заключение, позволяющее работать по старым правилам. До сих пор нет подписанного постановления Правительства и, соответственно, последующих нормативных актов, регламентирующих порядок взаимодействия и работы органов власти. Да и в принципе нет понимания того, как будет происходить регистрация ДДУ после 1 июля», – считает Руслан Юсупов.
Глава ЛенОблСоюзСтроя уверен, что рекомендации банкам, которые на прошлой неделе опубликовал Минстрой РФ, ситуацию не улучшат: «Нужен закон». Впрочем, полагает он, банки вряд ли будут штамповать отказы застройщикам: «Чтобы не навлечь на себя гнев властей, они могут просто бесконечно затягивать процесс рассмотрения заявки».
Отметим, что Минстрой рекомендует банкам рассматривать заявки застройщиков в течение 45 рабочих дней. В то время как АО «ДОМ.РФ» уверяет, что способен рассмотреть обращение за 20 рабочих дней. «У нас есть заявка, которую мы отработали в рекордно короткие сроки – 10 дней», – сообщил директор по проектному финансированию банка ДОМ.РФ Антон Воронин.
Большинство игроков строительного рынка скептически относится к озвученным срокам. «Как показывает практика, банки рассматривают заявки минимум четыре месяца – и часто процесс затягивается», – отметила генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Своими силами
Исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой говорит, что большинство застройщиков задается вопросом: «А почему мы вообще должны отдавать свои деньги банкам?» «На данный момент закон банки никак не ограничивает, и они могут выдвигать к застройщикам любые требования – вплоть до стопроцентной банковской гарантии. Но компании, у которых есть средства для обеспечения даже 40% собственного участия в проекте, смогут завершить объект самостоятельно», – пояснил он.
Важно и то, продолжил Владимир Мозговой, что на встрече в Смольном министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев подтвердил – обращаться с заявлением о завершении проекта «по старым правилам» можно будет и после 1 июля. «Застройщики, не успевающие к этой дате довести проект до 30-процентной готовности, планируют продолжить строительство за свой счет. Достигнув нужного уровня реализации объекта, они подадут заявление на возобновление продаж квартир по договорам долевого участия. Пока в законодательстве нет четкой даты, после которой подобные обращения приниматься перестанут. Вообще не очень понятно, будет ли она когда-нибудь», – рассказал исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя.
О необходимости рассчитывать исключительно на свои силы говорит и владелец компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев: «Застройщикам возможно объединиться и строить жилье, не привлекая банки».
Надо сказать, что банковское сообщество ничего против таких настроений не имеет.
P.S.
Есть девелоперы, которые уже прошли все пять стадий принятия неизбежного и опасаются того же, чего и всегда – новых перемен. «Изменения в законодательстве, которые вступят в силу в ближайшее время, известны. Отдельную обеспокоенность вызывает возможность принятия новых изменений в 214-ФЗ, которые могут вступить в силу в короткий срок после их принятия», – добавил директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Банки считают строительство высокорискованной сферой деятельности. Никто не заставит банк вкладывать средства в проект, если он не видит в этом прибыли. Банки живут по своим принципам и законам – и сами знают, как сохранить свои инвестиции. И они отчасти правы, так как, защищая свои вложения, они защищают простых вкладчиков, которые, по сути, являются теми же дольщиками. Не так давно ушло из обихода понятие «обманутый вкладчик» – и это результат реформы на банковском рынке, подобной той, через которую проходит сейчас строительная отрасль. Я очень надеюсь, что в результате реформы дольщики будут так же защищены, как и вкладчики.
Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя:
– После встречи с представителями федерального правительства стало ясно, что глава Минстроя Владимир Якушев прекрасно понимает – определенных потрясений не избежать. Однако если рынок рухнет, то отвечать перед Президентом РФ Владимиром Путиным придется именно ему. В связи с этим я уверен, что Минстрой сделает все, чтобы переход на новую схему финансирования жилищных проектов прошел для отрасли как можно более гладко.
Представители власти и экспертного сообщества обсудили на 100+ Forum Russia, что стоит и не стоит регулировать Градкодексом, какими должны быть пресловутые «120 млн квадратных метров жилья в год» и нужна ли открытость BIM.
На протяжении трех дней форума в Екатеринбурге несколько тысяч специалистов в области строительства обсуждали широкий спектр отраслевых проблем – от цифровизации и создания городов будущего до фундаментов и инженерных систем высотных и уникальных объектов.
«Майский указ» надо читать внимательно
Открывая пленарное заседание форума, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев отметил: «Технологические моменты сегодня несколько ушли в сторону, все говорят только об увеличении объемов строительства. Но если мы внимательно почитаем Указ Президента – там еще прописано, что жилье мы должны получить совершенно иного качества».
Тезис главы Минстроя получил развитие в выступлении губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева: «Президент России поставил серьезную задачу по вводу жилья, и мы должны четко понимать, что нам необходимо заниматься также дорожным и коммунальным хозяйством, социальной инфраструктурой». При этом участники форума сошлись во мнении, что реализовать эти масштабные планы можно только при должном нормативном обеспечении и внедрении прогрессивных технологий.
Руки прочь от Конституции
Владимир Якушев считает, что многие процедуры должны прописываться именно в нормативно-технической базе, а не заноситься в Градкодекс: «Наша с вами Конституция, коллеги, – это Градкодекс. Нормы, которые сегодня в нем присутствуют, часто противоречат друг другу. К этому привело желание любой пробел ликвидировать путем внесения в Градкодекс отдельных норм и процедур, не задумываясь о том, для чего вообще нужны своды правил».
В своем докладе министр подчеркнул, что создание нормативно-технической базы является сегодня для Минстроя одним из главных направлений. «Мы находимся в диалоге с нашими коллегами по СНГ и ЕАЭС. И нужно отметить, что в вопросах ценообразования и технического регулирования они идут впереди. Нам есть чему поучиться», – не без сожаления констатировал министр.
Высокую значимость документов техрегулирования для профессионалов отмечал и сенатор Совета Федерации Аркадий Чернецкий: «Мы ждем, что в 2019 году будут приняты и утверждены три свода правил, «Здания и комплексы высотные. Планировка и застройка территорий», «Конструкции фундаментов высотных зданий и сооружений. Правила производства работ»; «Здания и комплексы высотные. Требования к пожарной безопасности».
Руководитель ФАУ «Главгосэкспертиза» Игорь Манылов коллегу поддержал: «Мы с надеждой смотрим на 2019 год в плане принятия сводов правил по пожарным требованиям, потому что в противном случае мы будем вынуждены заставлять хозяев строек каждый раз заниматься разработкой СТУ. А это – удлинение и удорожание процесса».
Об особенностях регулирования высотной городской застройки говорил и глава Екатеринбурга Александр Высокинский. «Как только мы выходим по высоте за пределы 100 м, мы переосмысливаем все: парковки, инженерную инфраструктуру, потоки движения пешеходов. Это совсем другие технологии», – отметил он в своем выступлении.
Без цифровизации нет цивилизации
Цифровые технологии на стройке – одна из наиболее волнующих специалистов тем, и под тем или иным углом зрения ее затрагивало большинство спикеров.
Практический пример пользы от «цифры», экономической и экологической, привел Игорь Манылов: «Экономия по бумаге, только по той, которая не пришла сейчас в нашу экспертизу, составляет 320 млн рублей в год. Это, мы посчитали, – 119 тыс. деревьев, примерно 500 га леса».
Генеральный директор АО «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев говорил о технологических аспектах. «Наша компания сконструировала к ЧМ-2018 стадион «Екатеринбург-Арена». Его кровля представляет собой внешнее опорное кольцо диаметром 190 м, внутреннее опорное кольцо диаметром 90 м, систему радиальных связей. Это 37 элементов, которые смыкаются на последнем элементе с погрешностью 5 см. Я, конечно, слышал про логарифмическую линейку, но вот решение этой задачи без цифровых технологий я, честно говоря, слабо себе представляю», – подчеркнул он.
«Скорость проникновения в нашу повседневную работу новейших технологий чрезвычайно высока», – поделился своими наблюдениями Аркадий Чернецкий. При этом, по мнению сенатора, эффективно занимаются проектированием сложных объектов «отдельные команды, но при тиражировании этих технологий на объекты более простые дело обстоит гораздо хуже».
Откройте шлюзы!
Цифровизация российского стройкомплекса идет не первый год, и работа в этом направлении ведется многими структурами. Но участники форума обратили внимание, что это привело не только к синергии.
По словам Владимира Якушева, между операторами цифровых информационных систем и баз данных сегодня «полная межведомственная разъединенность». «Зачастую мы понимаем, откуда можно получить более верную информацию, но в силу ведомственных интересов нам шлюз туда не открывают», – пояснил свою позицию министр строительства, отметив также, что имеющиеся в стране наработки в области цифровых технологий зачастую сделаны на разных платформах. Поэтому Минстрой при реализации ведомственного проекта «Умный город» ставит своей задачей собрать все лучшие наработки и попытаться предоставить всем возможность доступа к ним.
Схожие трудности испытывает и ФАУ «Главгосэкспертиза». Игорь Манылов в качестве основной задачи в области развития цифровизации обозначил «замыкание всей отрасли в единую информационную среду», указывая на то, что «информационная модель не может жить отдельно в экспертизе, отдельно у проектировщика или отдельно у органов надзора».
С коллегой согласился президент российского отделения BuildingSmart Вячеслав Аленьков: «BIM-технологии нужно применять на всем жизненном цикле, и ни одно конкретное программное обеспечение не может поддержать этот процесс полностью». Принимая во внимание тот факт, что каждые несколько лет программные продукты полностью меняются, Вячеслав Аленьков считает единственным выходом ориентацию на открытые форматы данных.
Требования к информационным моделям и формату представляемых в их рамках данных должны быть отражены в соответствующих ГОСТах. Их создание является функцией ПТК (проектного технического комитета) 705, созданного на базе BIM-Ассоциации. Президент BIM-Ассоциации Александра Никульцева заверила участников пленарного заседания 100+ Forum Russia, что при разработке стандартов основной идеологией является обеспечение и поддержка Open BIM. «Это делается для того, чтобы создать представления цифровой модели, не зависимые от производителей программного обеспечения», – разъяснила она.
Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:
Отсутствие качественного российского программного продукта
– Есть компании, которые серьезно в этом отношении продвинулись, и я думаю, что в ближайшее время у нас такие продукты появятся. Но пока весь цикл по BIM-технологии отработать возможно только на продуктах нероссийского происхождения. Здесь мы готовы помогать и сделать все, чтобы появился наш, российский продукт.
Устаревшая нормативная база
– Нормативная база, которая регулирует представление проектно-сметной документации в экспертизу, не предусматривает возможность представления ее только в формате BIM. Пока мы работаем в режиме пилотных проектов, документация заходит и в том, и в другом виде.
Трудности переходного периода
– Хотелось бы, чтобы процессы, которые будут связаны с цифровизацией строительной отрасли, не привели к разбалансировке процессов, которые на данный момент достаточно неплохо отрегулированы.
Игорь Манылов, руководитель ФАУ «Главгосэкспертиза»:
Качество данных
– Электронные данные, которые загружают экспертные организации и госзаказчики, нуждаются в серьезной доработке для повышения их качества и достоверности».
Доступность данных
– Сейчас уже многие знают о том, что база данных формируется, но инфраструктура доступности и получения полезных продуктов оттуда еще не создана.
Надежность и безопасность систем
– Мы еженедельно сталкиваемся с инцидентами, когда наши системы страдают по техническим причинам. Это касается не только работы систем конкретных организаций, но и в целом федеральных информационных систем.
Кибербезопасность
– Мы подвергаемся серьезным нагрузкам, и наши заявители тоже. Мы вынуждены создавать дополнительные средства защиты для наших информационных потоков, а это тоже нагрузка.
Создание новой ценности для строительного комплекса
– Не ради того, чтобы положить все в одном месте, делается эта работа. Мы хотим получать экономически эффективные решения.
Правильный анализ имеющихся данных может значительно поднять продажи при сохранении рекламных бюджетов.
В 99,9% случаев маркетологи, планирующие рекламную стратегию, забывают о своем клиенте, говорят эксперты. А успех рекламной стратегии зависит от того, насколько она соответствует потребностям целевой аудитории, уверена директор коммуникационного агентства RAZNED PROJECT Виктория Мончинская: «Маркетологи часто «заигрываются» и начинают готовить продукт «под себя», потом приносят на согласование руководителю, который, в свою очередь, вносит правки, исходя из своего видения. В итоге утверждается стратегия, далекая от целевой аудитории проекта, так как ни маркетолог, ни руководитель, как правило, не являются потенциальными потребителями того продукта, под который готовится рекламная компания».
Чем четче определена аудитория, тем дешевле рекламная компания. «Если компания решает конкретную задачу (продать именно эту квартиру этой целевой аудитории), то рекламный бюджет будет минимален. Если компания не понимает своего клиента, то какой бы бюджет она ни вложила, его будет недостаточно», – резюмирует Виктория Мончинская.
Заместитель руководителя отдела маркетинга компании «Охта Групп» Елена Аккуратова призывает изучать не только половозрастные характеристики потенциальных клиентов, но и их образ жизни, приоритеты, требования к комфорту и безопасности, «чтобы не только соответствовать потребностям потенциального клиента, но и превзойти, если это возможно».
При выборе рекламных каналов компании чаще всего оценивают их стоимость, а также количество откликов и сделок, которые они спровоцировали. Многие делают вывод, что чем больше вкладываешься в рекламу, тем больше обращений, а чем больше обращений, тем больше продаж.
«На успешное заключение сделки влияет множество факторов, которые условно можно поделить на неуправляемые и управляемые», – поясняет директор по маркетингу и стратегическому планированию Группы коммуникационных агентств INO Group Александр Савчук.
К первым относится все то, на что девелопер не может повлиять: сезонность, погода, законодательные изменения, курс валют и т. д. «Среди неуправляемых факторов есть тот, который обязательно надо учитывать: активность конкурентов», – отметил руководитель направления Digital Marketing INO Group Алексей Самолин. Чаще всего компании ищут конкурентов по совпадению формальных признаков: ориентация на одну аудиторию, схожая концепция проектов и, в целом, предложение. В результате в поле зрения девелопера попадает не более двух-трех проектов, но их гораздо больше.
Александр Савчук отметил, что в их практике был случай, когда главным конкурентом клиента оказался девелопер, который, казалось бы, предлагал совсем другую недвижимость: «Отличалась и цена, и этажность, и квартирография, и концепция, зато совпадала аудитория. Конкурент делал ставку на однокомнатные квартиры и студии, их быстро раскупили, и его целевая аудитория начала интересоваться другими предложениями в этой же локации».
Эксперты призывают анализировать плановую рекламную деятельность конкурентов по всем каналам, сводить ее воедино и сравнивать.
Часто компании оценивают эффективность рекламных каналов самым бытовым способом – по числу откликов на рекламный контент. В результате компания делает ставку на самый «кликабельный» канал, увеличивает его финансирование, а менее успешные просто отрезаются. «Нельзя забывать о каналах, которые привели вам новых интересантов, даже если они не позвонили. В недвижимости плечо сделки достаточно большое. Вполне возможно – это ваши будущие покупатели. Любой канал имеет свою емкость. Попытка бесконечно наращивать объемы размещения в одном канале приведет к тому, что стоимость целевого трафика станет чрезмерно велика. Необходимо вовремя подключать новые каналы, добиваясь таким образом оптимальной стоимости контакта», – пояснил Алексей Самолин.
Зачастую девелоперы ведут рекламную кампанию линейно, т. е. сначала определяются со стратегией, расписывают все расходы, а в конце цикла подводят итоги. «Стратегию можно и нужно корректировать именно в процессе рекламной кампании. Тогда к концу месяца не будет жалко зря потраченных средств», – подчеркнул Александр Савчук.
Так же считает и Елена Аккуратова: «Мы гибко меняем медиаплан, постоянно анализируя эффективность. Если видим изменения рыночной конъюнктуры, то корректируем рекламную стратегию».
Алексей Самолин призывает буквально по часам оценивать эффективность рекламных каналов: «Работая с одним проектом, мы выяснили, что телевизионная реклама по будням увеличивает продажи, только если выкупать исключительно прайм, т. е. примерно с 20:00 до 22:00. В остальных случаях даже при увеличении откликов продажи не росли, потому что рекламу видела не заинтересованная в покупке жилья аудитория. Зато в выходные ситуация полностью менялась, максимум сделок приносила реклама в первой половине дня субботы».
С умом следует работать и с контекстной рекламой. «Важно оценивать взаимное влияние онлайн- и офлайн-каналов (и своих, и чужих), анализировать их совместно», – добавил Алексей Самолин.
Фрод, т. е. искусственная накрутка лайков, отзывов, кликов и даже звонков в колл-центры – проблема для любого бизнеса. Технологии фрода развиваются ежедневно, поэтому победить его технически просто невозможно.
Есть маркеры, по которым можно вычислить фрод, говорит Александр Савчук. Например, если сразу после размещения рекламного контента фиксируется неправдоподобно идеальная картина: отзываются исключительно представители целевой аудитории, причем нажимают все нужные кнопки в рекордно быстрые сроки. «Чем дороже лид (потенциальный покупатель), тем изощреннее фрод. Вычислить накрученную аудиторию все сложнее, однако одно отличие есть всегда: фрод никогда ничего не покупает. Так что не ленитесь проверять звонки и отслеживайте «красивую» активность на сайтах», – отметил эксперт.