Строители ждут законов, а не рекомендаций
Новая финансовая схема строительства жилых объектов с использованием эскроу-счетов вступит в силу менее чем через три месяца, однако строители до сих пор не до конца понимают, как работать после 1 июля.
1 июля 2019 года долевое строительство в России должно уйти в прошлое. С этого момента средства физических лиц к возведению жилья можно будет привлекать только через банки, с использованием эскроу-счетов. Однако ряд проектов, запущенных до даты Х, можно будет завершить по старым правилам.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев еще не подписал окончательный вариант постановления о критериях перехода на новую финансовую схему, однако Минстрой давно обнародовал базовые требования: готовность объекта выше 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а для долгостроев – до 6% (если, конечно, проблемным объектом уже занимается компания-донор).
Сейчас в Ленобласти с привлечением средств дольщиков реализуется 233 проекта, разрешения на строительство выданы почти на 7,2 млн кв. м. По предварительным данным регионального правительства, работа по старой схеме после 1 июля может продолжиться на 152 жилых комплексах с выданными разрешениями на строительство более 4 млн кв. м. Остальным компаниям придется идти в банки.
Именно работа с банками вызывает у строителей больше всего вопросов, ведь именно банки будут решать, какому объекту быть.
Кредит дадут не всем
По данным областного правительства, застройщики, работающие в Ленобласти, подали уже 42 заявки в банки, однако одобрение получили только две из них.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов полагает, что на кредиты могут рассчитывать в первую очередь крупные девелоперы, работающие в Санкт-Петербурге и Москве: «Это понятные для банков компании с хорошими проектами и вменяемой экономикой. Как правило, имеющие опыт работы по кредитованию – проектному либо для пополнения оборотных средств».
Однако не ясно, продолжил Руслан Юсупов, что станет с жилищным строительством в остальных регионах РФ: «Чем дальше от КАД и МКАД идет строительство, тем ниже рентабельность и спрос. Как правило, эти проекты не выдерживают требований банков к уровню рентабельности и тем более не проходят стресс-тест на падение стоимости и спроса. У банков, в отличие от застройщиков, нет никакой «обязаловки». И кредитовать или не кредитовать застройщиков, они решают на свое усмотрение. Сейчас формальным требованиям ЦБ для проектного финансирования застройщиков соответствует больше 60 банков. Но реально в этом сегменте работает только топ-5 банков (как правило, с госучастием) – и им совершенно не интересно возиться с маленькими, низкорентабельными региональными проектами. В связи с этим можно ожидать, что стройка в регионах со временем встанет».
При этом глава ЛенОблСоюзСтроя считает, что массовой остановки строительства после 1 июля, скорее всего, не будет, так как большая часть проектов продолжит строиться по старым правилам. «Многие застройщики заблаговременно нарастили темпы строительства, чтобы достигнуть необходимого уровня реализации проекта», – сказал он.
Однако девелоперы могут столкнуться с проблемой регистрации договоров долевого строительства. «Вряд ли все застройщики к 1 июля успеют получить от уполномоченного органа предусмотренное Минстроем заключение, позволяющее работать по старым правилам. До сих пор нет подписанного постановления Правительства и, соответственно, последующих нормативных актов, регламентирующих порядок взаимодействия и работы органов власти. Да и в принципе нет понимания того, как будет происходить регистрация ДДУ после 1 июля», – считает Руслан Юсупов.
Глава ЛенОблСоюзСтроя уверен, что рекомендации банкам, которые на прошлой неделе опубликовал Минстрой РФ, ситуацию не улучшат: «Нужен закон». Впрочем, полагает он, банки вряд ли будут штамповать отказы застройщикам: «Чтобы не навлечь на себя гнев властей, они могут просто бесконечно затягивать процесс рассмотрения заявки».
Отметим, что Минстрой рекомендует банкам рассматривать заявки застройщиков в течение 45 рабочих дней. В то время как АО «ДОМ.РФ» уверяет, что способен рассмотреть обращение за 20 рабочих дней. «У нас есть заявка, которую мы отработали в рекордно короткие сроки – 10 дней», – сообщил директор по проектному финансированию банка ДОМ.РФ Антон Воронин.
Большинство игроков строительного рынка скептически относится к озвученным срокам. «Как показывает практика, банки рассматривают заявки минимум четыре месяца – и часто процесс затягивается», – отметила генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Своими силами
Исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой говорит, что большинство застройщиков задается вопросом: «А почему мы вообще должны отдавать свои деньги банкам?» «На данный момент закон банки никак не ограничивает, и они могут выдвигать к застройщикам любые требования – вплоть до стопроцентной банковской гарантии. Но компании, у которых есть средства для обеспечения даже 40% собственного участия в проекте, смогут завершить объект самостоятельно», – пояснил он.
Важно и то, продолжил Владимир Мозговой, что на встрече в Смольном министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев подтвердил – обращаться с заявлением о завершении проекта «по старым правилам» можно будет и после 1 июля. «Застройщики, не успевающие к этой дате довести проект до 30-процентной готовности, планируют продолжить строительство за свой счет. Достигнув нужного уровня реализации объекта, они подадут заявление на возобновление продаж квартир по договорам долевого участия. Пока в законодательстве нет четкой даты, после которой подобные обращения приниматься перестанут. Вообще не очень понятно, будет ли она когда-нибудь», – рассказал исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя.
О необходимости рассчитывать исключительно на свои силы говорит и владелец компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев: «Застройщикам возможно объединиться и строить жилье, не привлекая банки».
Надо сказать, что банковское сообщество ничего против таких настроений не имеет.
P.S.
Есть девелоперы, которые уже прошли все пять стадий принятия неизбежного и опасаются того же, чего и всегда – новых перемен. «Изменения в законодательстве, которые вступят в силу в ближайшее время, известны. Отдельную обеспокоенность вызывает возможность принятия новых изменений в 214-ФЗ, которые могут вступить в силу в короткий срок после их принятия», – добавил директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Банки считают строительство высокорискованной сферой деятельности. Никто не заставит банк вкладывать средства в проект, если он не видит в этом прибыли. Банки живут по своим принципам и законам – и сами знают, как сохранить свои инвестиции. И они отчасти правы, так как, защищая свои вложения, они защищают простых вкладчиков, которые, по сути, являются теми же дольщиками. Не так давно ушло из обихода понятие «обманутый вкладчик» – и это результат реформы на банковском рынке, подобной той, через которую проходит сейчас строительная отрасль. Я очень надеюсь, что в результате реформы дольщики будут так же защищены, как и вкладчики.
Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя:
– После встречи с представителями федерального правительства стало ясно, что глава Минстроя Владимир Якушев прекрасно понимает – определенных потрясений не избежать. Однако если рынок рухнет, то отвечать перед Президентом РФ Владимиром Путиным придется именно ему. В связи с этим я уверен, что Минстрой сделает все, чтобы переход на новую схему финансирования жилищных проектов прошел для отрасли как можно более гладко.
Активное освоение территорий Ленобласти, граничащих с городом, заставило экспертов говорить о том, что в будущем значительная часть населения может стать жителями «одноэтажного пояса» вокруг Петербурга. Но среди экспертов нет единого мнения, как скоро это произойдет.
В России идея о массовом переселении в индивидуальные дома в пригороды мегаполисов обычно имеет в своей основе традиционный образ «одноэтажной Америки».
Сейчас в Штатах в пригородах проживает примерно 40% населения, около 130 млн человек. В некоторых штатах, например в Калифорнии, Флориде, в пригородах проживает большинство населения.
«Но проецировать эти цифры на Россию нельзя. Возникновение «одноэтажной Америки» имеет свои причины и свою многолетнюю историю», – считает Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс».
Теоретизируя насчет массового переселения в одноэтажные пригороды, нужно учитывать ряд моментов, полагает она.
Во-первых, американские пригороды, какие они есть в нашем представлении, начали формироваться в начале XX века. Их расширение было связано с развитием транспорта, в том числе с появлением массового автомобиля и, конечно, масштабным строительством автодорог. После Второй мировой войны при господдержке в пригородах массово строились каркасные дома для семей военных. И уже в 1960-е годы в пригород пришли коммерческие предприятия, производства, то есть новые рабочие места. Также в пригороды сместились крупные образовательные, научно-исследовательские и технологические центры.
«Ничего этого, по крайней мере в Ленобласти, не происходит. Единственным центром образования, заработка и социальной инфраструктуры остается Петербург», – отмечает госпожа Агеева.
Во-вторых, в Штатах была реальная господдержка. Невысокие цены на землю, низкие ставки кредитов, государственные программы дорожного и жилищного строительства, благоприятная налоговая политика. В 1970-е годы объем налоговых льгот для домовладельцев в три раза превысил сумму всех прямых государственных дотаций, направляемых на решение жилищного вопроса. Федеральное жилищное агентство гарантировало кредиты для строительства миллионов частных домов.
В-третьих, в 1960-е годы, когда в Штатах число жителей в пригородах увеличилось в 2,5 раза, росли доходы населения и появился массовый средний класс, чего у нас опять-таки не наблюдается. Жизнь в собственном загородном доме стоит дороже, чем в городской квартире. Сегрегация по этому принципу позволяла сформировать единую социальную среду.
«У нас сейчас все перевернуто с ног на голову – жилье за городом позиционируется как дешевая альтернатива квартире. В некоторых случаях строятся заведомые гетто для малообеспеченных жителей. К сожалению, высок риск, что они не смогут оплачивать содержание общей дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры. Их налогов также вряд ли хватит на обеспечение муниципального обслуживания занимаемых территорий», – сетует госпожа Агеева.
«В США одной из ключевых причин «исхода» в пригород состоятельных горожан стал массовый приток в города иммигрантов и этнических групп, что сопровождалось экономическими проблемами, напряженностью в межрасовых отношениях и ростом преступности. Это вызывало желание отгородиться от проблем и угроз, обеспечить комфорт и безопасность своей семье. Американский социолог М. Дэниелсон писал: «...Большинство американцев были убеждены, что условие найти для себя хороший дом в хорошем районе, с хорошей школой означало только одно – по соседству не будут жить национальные меньшинства или просто люди с низким уровнем дохода», – цитирует госпожа Агеева.
Однако постепенно пригороды в Штатах начали сталкиваться с теми же проблемами, что и города: перенаселенность, социальное расслоение, ухудшение криминогенной обстановки.
И с 1980-1990-х годов в США начала набирать силу обратная тенденция – джентрификация – переезд среднего класса в новые современные дома, построенные на месте старых и мало популярных ранее городских кварталов.
В странах Западной Европы малоэтажное жилье составляет примерно половину всех площадей застройки. В России этот показатель – порядка 10%. Однако нужно учитывать, что процесс субурбанизации в Европе завершился в 1960-1970-х годы, и современные показатели формировались в течение десятилетий.
Елена Шишулина, директора по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент», считает, что сравнивать Америку и Россию некорректно. По ее мнению, стандартной схемы развития малоэтажных пригородов, которую можно было бы прилагать, как кальку, к разным городам и странам, не существует: «В каждой местности складывались своя история и образ жизни. На крупные американские субурбии может приходиться до 50% населения, в Европе эта доля заметно меньше, так как там больше маленьких автономных городков и деревень».
Мнение:
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Рынок загородной недвижимости для постоянного проживания в настоящее время один из самых неразвитых сегментов, самых пассивных. Нет четкого понимания портрета покупателя, поэтому девелоперы до сих пор не определились, какой формат оптимален для застройки, и перспективы этого рынка в Петербурге по-прежнему не очень ясны. В любом случае это должно быть предложение не далее 30 км от города.
В 2013 году рынок ипотеки Петербурга замедлил темпы роста, но положительную динамику сохранил. Так, по отношению к показателям успешного 2012 года рынок в среднем вырос на 25-30%. Опрошенные «Строительным Еженедельником» банкиры говорят, что довольны полученными результатами, и от 2014 года ждут роста на уровне 15-20%.
Несмотря на общее замедление экономического роста, рынок ипотечного кредитования в 2013 году чувствовал себя хорошо. Темпы его развития вполне соответствовали ожиданиям начала года и, по оценкам экспертов, составили 25-30%.
Алексей Богатов, глава Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, считает, что драйвером роста, по его мнению, стал первичный рынок.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», отмечает, что у основных игроков рынка ипотеки существенно увеличился объем кредитования на первичном рынке.
По словам Марины Чубриной, заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка России, показатели выдачи жилищных кредитов росли опережающими темпами от квартала к кварталу, даже без характерной для рынка стагнации в летние месяцы.
Так, по итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей, превысив прогнозируемый показатель в 21,6 млрд рублей и улучшив результат 2012 года.
Филиал ВТБ24 в Петербурге выдал в 2013 году более 22,7 млрд рублей ипотеки. В 2012 году этот показатель был на уровне 13 млрд рублей.
Объемы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» в 2013 году увеличились более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», в 2013 году было выдано порядка 6,3 тыс. жилищных кредитов на 12,6 млрд рублей, а в 2012 году было выдано 2,64 тыс. кредитов на 5,98 млрд рублей. «Наши планы по увеличению объемов бизнеса были перевыполнены», – констатирует господин Алексеев.
Клиенты Росбанка в Санкт-Петербурге оформили по итогам 2013 года 623 ипотечные сделки на сумму 1,7 млрд рублей. Прирост количества выданных кредитов по сравнению с 2012 годом составил 9%, делится данными Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
Абсолют банк в Санкт-Петербурге также увеличил показатели и в прошлом году выдал 1,9 млрд рублей ипотеки, что более чем на 15% больше итогового значения за 2012 год, когда было выдано 1,65 млрд рублей. Антон Горнушкин, заместитель управляющего филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге, добавляет, что количество ипотечных кредитов, выданных клиентам филиала в 2013 году, составило 770 штук, что на 23,7% больше, чем в 2012 году.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, ипотечный портфель банка по итогам 2013 года увеличился в 2,7 раза и превысил 1 млрд рублей.
Участники рынка настроены умеренно оптимистично. Взрывного развития никто не ждет, но на рост в пределах 15-20% банкиры рассчитывают.
Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, уверен Алексей Богатов. «Сегодня макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население и требуют от них оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки. Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в этом году», – полагает господин Богатов.
Дмитрий Алексеев прогнозирует рост рынка на уровне 15-20%.
Оптимизм коллег разделяет и Антон Горнушкин: «В I квартале 2014 года филиал Абсолют банка в Санкт-Петербурге планирует нарастить объем выданных кредитов на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года».
По словам Дмитрия Григоровича, спрос на ипотеку в 2014 году подстегнет растущий интерес покупателей к приобретению квартир в строящихся на границе Петербурга и области проектах.
Евгения Андреева говорит, что от 2014 года Банк БФА ждет существенного увеличения показателей, достигнутых в 2013 году.