Строители ждут законов, а не рекомендаций
Новая финансовая схема строительства жилых объектов с использованием эскроу-счетов вступит в силу менее чем через три месяца, однако строители до сих пор не до конца понимают, как работать после 1 июля.
1 июля 2019 года долевое строительство в России должно уйти в прошлое. С этого момента средства физических лиц к возведению жилья можно будет привлекать только через банки, с использованием эскроу-счетов. Однако ряд проектов, запущенных до даты Х, можно будет завершить по старым правилам.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев еще не подписал окончательный вариант постановления о критериях перехода на новую финансовую схему, однако Минстрой давно обнародовал базовые требования: готовность объекта выше 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а для долгостроев – до 6% (если, конечно, проблемным объектом уже занимается компания-донор).
Сейчас в Ленобласти с привлечением средств дольщиков реализуется 233 проекта, разрешения на строительство выданы почти на 7,2 млн кв. м. По предварительным данным регионального правительства, работа по старой схеме после 1 июля может продолжиться на 152 жилых комплексах с выданными разрешениями на строительство более 4 млн кв. м. Остальным компаниям придется идти в банки.
Именно работа с банками вызывает у строителей больше всего вопросов, ведь именно банки будут решать, какому объекту быть.
Кредит дадут не всем
По данным областного правительства, застройщики, работающие в Ленобласти, подали уже 42 заявки в банки, однако одобрение получили только две из них.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов полагает, что на кредиты могут рассчитывать в первую очередь крупные девелоперы, работающие в Санкт-Петербурге и Москве: «Это понятные для банков компании с хорошими проектами и вменяемой экономикой. Как правило, имеющие опыт работы по кредитованию – проектному либо для пополнения оборотных средств».
Однако не ясно, продолжил Руслан Юсупов, что станет с жилищным строительством в остальных регионах РФ: «Чем дальше от КАД и МКАД идет строительство, тем ниже рентабельность и спрос. Как правило, эти проекты не выдерживают требований банков к уровню рентабельности и тем более не проходят стресс-тест на падение стоимости и спроса. У банков, в отличие от застройщиков, нет никакой «обязаловки». И кредитовать или не кредитовать застройщиков, они решают на свое усмотрение. Сейчас формальным требованиям ЦБ для проектного финансирования застройщиков соответствует больше 60 банков. Но реально в этом сегменте работает только топ-5 банков (как правило, с госучастием) – и им совершенно не интересно возиться с маленькими, низкорентабельными региональными проектами. В связи с этим можно ожидать, что стройка в регионах со временем встанет».
При этом глава ЛенОблСоюзСтроя считает, что массовой остановки строительства после 1 июля, скорее всего, не будет, так как большая часть проектов продолжит строиться по старым правилам. «Многие застройщики заблаговременно нарастили темпы строительства, чтобы достигнуть необходимого уровня реализации проекта», – сказал он.
Однако девелоперы могут столкнуться с проблемой регистрации договоров долевого строительства. «Вряд ли все застройщики к 1 июля успеют получить от уполномоченного органа предусмотренное Минстроем заключение, позволяющее работать по старым правилам. До сих пор нет подписанного постановления Правительства и, соответственно, последующих нормативных актов, регламентирующих порядок взаимодействия и работы органов власти. Да и в принципе нет понимания того, как будет происходить регистрация ДДУ после 1 июля», – считает Руслан Юсупов.
Глава ЛенОблСоюзСтроя уверен, что рекомендации банкам, которые на прошлой неделе опубликовал Минстрой РФ, ситуацию не улучшат: «Нужен закон». Впрочем, полагает он, банки вряд ли будут штамповать отказы застройщикам: «Чтобы не навлечь на себя гнев властей, они могут просто бесконечно затягивать процесс рассмотрения заявки».
Отметим, что Минстрой рекомендует банкам рассматривать заявки застройщиков в течение 45 рабочих дней. В то время как АО «ДОМ.РФ» уверяет, что способен рассмотреть обращение за 20 рабочих дней. «У нас есть заявка, которую мы отработали в рекордно короткие сроки – 10 дней», – сообщил директор по проектному финансированию банка ДОМ.РФ Антон Воронин.
Большинство игроков строительного рынка скептически относится к озвученным срокам. «Как показывает практика, банки рассматривают заявки минимум четыре месяца – и часто процесс затягивается», – отметила генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Своими силами
Исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой говорит, что большинство застройщиков задается вопросом: «А почему мы вообще должны отдавать свои деньги банкам?» «На данный момент закон банки никак не ограничивает, и они могут выдвигать к застройщикам любые требования – вплоть до стопроцентной банковской гарантии. Но компании, у которых есть средства для обеспечения даже 40% собственного участия в проекте, смогут завершить объект самостоятельно», – пояснил он.
Важно и то, продолжил Владимир Мозговой, что на встрече в Смольном министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев подтвердил – обращаться с заявлением о завершении проекта «по старым правилам» можно будет и после 1 июля. «Застройщики, не успевающие к этой дате довести проект до 30-процентной готовности, планируют продолжить строительство за свой счет. Достигнув нужного уровня реализации объекта, они подадут заявление на возобновление продаж квартир по договорам долевого участия. Пока в законодательстве нет четкой даты, после которой подобные обращения приниматься перестанут. Вообще не очень понятно, будет ли она когда-нибудь», – рассказал исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя.
О необходимости рассчитывать исключительно на свои силы говорит и владелец компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев: «Застройщикам возможно объединиться и строить жилье, не привлекая банки».
Надо сказать, что банковское сообщество ничего против таких настроений не имеет.
P.S.
Есть девелоперы, которые уже прошли все пять стадий принятия неизбежного и опасаются того же, чего и всегда – новых перемен. «Изменения в законодательстве, которые вступят в силу в ближайшее время, известны. Отдельную обеспокоенность вызывает возможность принятия новых изменений в 214-ФЗ, которые могут вступить в силу в короткий срок после их принятия», – добавил директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Банки считают строительство высокорискованной сферой деятельности. Никто не заставит банк вкладывать средства в проект, если он не видит в этом прибыли. Банки живут по своим принципам и законам – и сами знают, как сохранить свои инвестиции. И они отчасти правы, так как, защищая свои вложения, они защищают простых вкладчиков, которые, по сути, являются теми же дольщиками. Не так давно ушло из обихода понятие «обманутый вкладчик» – и это результат реформы на банковском рынке, подобной той, через которую проходит сейчас строительная отрасль. Я очень надеюсь, что в результате реформы дольщики будут так же защищены, как и вкладчики.
Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя:
– После встречи с представителями федерального правительства стало ясно, что глава Минстроя Владимир Якушев прекрасно понимает – определенных потрясений не избежать. Однако если рынок рухнет, то отвечать перед Президентом РФ Владимиром Путиным придется именно ему. В связи с этим я уверен, что Минстрой сделает все, чтобы переход на новую схему финансирования жилищных проектов прошел для отрасли как можно более гладко.
Правительство Петербурга опубликовало текст проекта бюджета города на 2015 год. Согласно документу, доходы бюджета в следующем году составят 408 млрд рублей, расходы – 458 млрд рублей при дефиците в 49,9 млрд рублей (против 62,8 млрд рублей в текущем году).
Среди лидеров бюджетного распределения расходной части, как и в прошлые годы, находится Комитет по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), которому выделено 48,7 млрд рублей, Комитет по транспорту – 29 млрд рублей, Комитет по строительству – 22,9 млрд рублей, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению – 17,2 млрд рублей. Большой уровень расходов в следующем году придется на социальный блок: расходы Комитета по здравоохранению составят 56 млрд рублей, Комитета по социальной политике – 43,4 млрд рублей, по образованию – свыше 10,5 млрд рублей, Комитета по культуре – 9,3 млрд рублей.
При этом размер адресной инвестиционной программы (АИП) снижается почти на 15 млрд рублей до 85,916 млрд рублей (в этом году – 100,909 млрд). Проект бюджета должен быть утвержден на заседании городского правительства 7 октября, уже 10 октября он будет передан на рассмотрение ЗакСа.
Львиная доля расходов городского бюджета придется на транспортно-дорожный сектор. Так, программа КРТИ увеличена почти до 36 млрд рублей против 34 млрд рублей в 2014 году. Как следует из детализации расходов, в основном средства будут направлены на уже анонсированные Смольным объекты – завершение реконструкции городских шоссе и строительства развязок. Основная часть расходов дорожного ведомства уйдет на строительство новых станций метро: «Спасская» – «Большой проспект» (4,5 млрд рублей), «Приморская» – «Беговая», включая станцию «Новокрестовская» (4 млрд рублей), а также новых станций Красносельско-Калининской линии (4,6 млрд рублей). Еще 1,1 млрд рублей уйдет на достройку второго вестибюля станции «Спортивная».
На создание пилотной зоны платной парковки в Петербурге, ограниченной частью Невского пр., наб. реки Фонтанки, частью Лиговского пр. и Кирочной ул., в бюджете заложено 170 млн рублей. Еще 290 млн уйдет ГКУ «Городской центр управления парковками», которое будет отвечать за сбор платы с водителей.
Вместе с тем в 2015 году значительно снизятся затраты на текущий ремонт дорог и искусственных сооружений, которые составят 3,7 млрд рублей (в 2014 году – 4,9 млрд рублей). С 4,9 млрд до 3,6 млрд рублей сократятся траты на капитальный ремонт городских трасс, мостов и набережных. Сокращение расходов коснется и Комитета по благоустройству. В 2015 году за комитетом закреплено 7 млрд рублей против 7,4 млрд рублей в 2014 году.
Городской Комитет по транспорту со следующего года значительно нарастит финансирование городских перевозчиков – ГУП «Горэлектротранс», ГУП «Пассажиравтотранс» и Петербургского метрополитена. Всего в 2015 году будет выделено 22,1 млрд рублей субсидий. В частности, размер выплат ГУП «Горэлектротранс» увеличится на 300 млн до 4,8 млрд рублей. «Пассажиравтотранс» и другие компании, обслуживающие социальные маршруты, получат из бюджета 7,6 млрд рублей против 7 млрд рублей в 2014 году. ГУП «Петербургский метрополитен» получит субсидии в размере 9,7 млрд рублей (субсидия увеличится на 1,3 млрд рублей). На закупку новых вагонов метро профильное ведомство в следующем году потратит 2 млрд рублей, трамвайных вагонов – 586 млн рублей, троллейбусов – 130 млн рублей, автобусов для социальных перевозок – 950 млн рублей.
Кстати:
Расходы Комитета по строительству в следующем году сократятся почти на 7 млрд рублей. Вместо 28,4 млрд рублей ведомство получит 21,7 млрд. Новых строек почти не предусмотрено. В 2015 году планируется начать лишь новое строительство спортивного комплекса для людей с ограниченными возможностями на Яхтенной ул. стоимостью 1,8 млрд рублей, а также детской школы искусств в городе Ломоносов за 500 млн рублей. Около 17 млн рублей составят расходы комитета на обследование домов и нежилых зданий в исторической части города, ограниченной Лиговским пр., наб. Обводного канала, Воронежской ул., ул. Константина Заслонова и Разъезжей ул. Смольный также выделит 2,1 млрд рублей на выкуп помещений в административно-деловом комплексе «Невская ратуша», куда планирует переехать администрация города.
Холдинг RBI приобрел под жилье участок Невского метизного завода в Петербурге. Инвестиции в его застройку оцениваются в 2,5 млрд рублей. Эксперты говорят, что перспективы редевелопмента городских промзон туманны из-за невнятной позиции властей в отношении этих территорий.
Холдинг RBI приобрел 1,89 га Невского метизного завода на Общественном пер., 5, рядом со станцией метро «Елизаровская». Как сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это совсем свежая покупка. Земля приобретена у частных лиц. Их имена не раскрываются. По оценке экспертов Astera, сумма сделки составила 500-750 млн рублей. Сейчас на участке расположены административные и складские помещения бывшего завода метизов, который не функционирует с 2000-х годов. В RBI сообщили, что статус участка позволяет строить там жилье.
«Переводом территории из промышленной категории в жилую занимался бывший собственник», – подчеркнули в компании RBI, которая в настоящее время разрабатывает градостроительную и проектную документацию для застройки. «Выйти на стройплощадку мы планируем в конце 2015 года», – отметил Эдуард Тиктинский. Там появятся 44 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, коммерческие помещения, а также детский сад. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, они составят около 2,5 млрд рублей.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International SPb Любава Пряникова считает плюсами надела вид на Неву и близость к центру города. «Строительство моста в створе Большого Смоленского пр. и ул. Коллонтай (будет сдан в 2018 году) улучшит транспортную доступность места», – говорит она. «В этом районе сложившаяся инфраструктура, что, безусловно, является плюсом для проекта. А минус – плотная застройка и большое количество промышленных предприятий по соседству, что ограничивает класс реализации проекта уровнем «комфорт», – добавляет директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, новый жилой проект от RBI будет пользоваться спросом со стороны покупателей, поскольку поблизости нет конкурентов. «Средняя стоимость квадратного метра в проекте составит 80 тыс. рублей», – полагает Полина Яковлева. Напомним, что выше по течению Невы у RBI уже есть реализованный проект жилого комплекса рядом с бывшим Речным вокзалом. Кроме того, в Невском районе девелопер строит жилой квартал Green City на 150 тыс. кв. м, который будет сдан в конце 2016 года.
Покупка застройщиками промышленных территорий под застройку в последнее время стала редким для Петербурга явлением. В отличие от своей предшественницы Валентины Матвиенко, считавшей редевелопмент одним из приоритетов развития города, губернатор Георгий Полтавченко нацелен на сохранение промышленности в существующих границах. На периферию собираются переводить только самые вредные для экологии предприятия. С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с этой осени на май следующего года. А без городской стратегии покупать и развивать промышленные территории инвесторы боятся. «Такие проекты очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», – говорит генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. «Ценовые ожидания многих собственников земли сильно завышены. Ленд-лорды годами ходят по кругу, предлагая землю застройщикам, но не пытаются повысить привлекательность активов. Цена на эти участки с годами растет, а качество остается низким», – отмечает генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Тем не менее потенциал редевелопмента в городе высок. По данным Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли (13,6% общей площади Петербурга). Только на территории исторического центра (занимает 5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них почти половина объектов (2,2 тыс. га) изношены на 60-70%. Для сравнения, в европейских столицах под промышленными объектами остается лишь 10-15% центра.