В программу КУРТ включены еще две городские территории
Это участки на Петроградской стороне и в Пушкинском районе, общей площадью более 2.3 тыс. га.
В Пушкинском районе речь идет обо всей территории бывшего совхоза «Детскосельский» общей площадью более 2,3 тыс. га. А на Петроградской в программу комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) включен участок площадью 42 га, ограниченный Вяземским переулком и набережными Малой Невки и Карповки. На этой территории находятся завод «Ригель», Электротехнический университет, Иоанновский монастырь.
В случае с территорией в Пушкинском районе решение комиссии стало, судя по всему, реакцией на поправку в Генплан, которую лоббировал депутат ЗакС Юрий Бочков. Она давала зеленый свет застройке многоэтажным жильем 270 га бывших совхозных угодий. О планах построить там жилье заявляли собственники участка – предприятия «Детскосельское» и СПК «Племзавод «Детскосельский».
Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов предположил, что решение включить в зону КУРТ всю территорию совхоза – не что иное, как «режим санкций против собственника, который не согласовал свои действия с кем надо».
«КУРТ – как оно изложено в Гражданском кодексе – штука полезная. Нельзя строить без проекта планировки. Нельзя строить жилье, не обеспеченное социальной инфраструктурой и транспортом. В общем – правильная идея. Но сделать ППТ на такую территорию – это как генплан небольшого города. Поэтому решение комиссии – не про устойчивое развитие, а про то, чтобы выращивали капусту и не дергались, пока не позовут», – считает он.
Решение по участку на Петроградской стороне тоже для многих стало неожиданностью. «Тут никто не сможет сказать, что досталось одному предприятию, которое сделало что-то не то. Досталось всем», – говорит Александр Карпов. Но с чем это связано – непонятно.
Понятие КУРТ ввел Федеральный закон № 373-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс по регулированию подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но фактически ввел совершенно новый градостроительный институт, КУРТ, для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры. Сначала Петербург определил пять территорий для КУРТ. Позже их список расширили до 14 адресов по заявлениям районных администраций.
«Инициатива с КУРТ очень напоминает идею возрождения Агентства по развитию территории, но уже на новом витке истории. Она ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Без КУРТ рынок живет в состоянии перетягивания каната в условиях правовой неопределенности», – так описывал идею КУРТ глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев.
«Практики реализации таких проектов нет. А значит, не все понятно по процедуре. Но я уверен, что в проектах КУРТ – большой потенциал. По сути, до сих пор большие территории город и бизнес развивали в качестве юридического экспромта. А договор КУРТ придаст больше легитимности этой деятельности: позволит прогнозируемо получить документацию по планировке территории, упростит процедуру взаимного контроля при ее застройке. И данный пилотный проект в «сером поясе» это докажет. Важно только найти профессиональную компанию, которая возьмется за развитие участка», – говорит управляющий партнер «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
Но девелоперы, чьи земли попали в КУРТ, вовсе не пляшут от радости. «Это тупик, поскольку никто не знает, как функционирует этот режим», – говорит глава УК «Теорема Игорь Водопьянов, у которого в КУРТ попали 200 га земли в Петродворцовом районе.
«Группа ЛСР» подала заявку на изменение функционального назначения нескольких бывших промышленных территорий – около рынка «Юнона», в Рыбацком и на Октябрьской набережной. Там может появиться более 750 тыс. кв. м жилья.
«Группа ЛСР» Андрея Молчанова обратилась в Смольный с просьбой изменить в Генплане назначение четырех промышленных зон, которые находятся у нее в собственности. Там в перспективе девелопер рассчитывает построить многоквартирное жилье.
Речь идет об участке площадью 17,3 га на ул. Маршала Казакова, недалеко от рынка «Юнона». Там сейчас располагается принадлежащая «Группе ЛСР» пескобаза «Красненькая». «Мы планируем перевести ее на другую площадку. Развивать это предприятие на прежнем месте невозможно, поскольку улично-дорожная сеть района не выдержит возрастающую нагрузку транспортировки сырья. Также у территории есть ограничения по инженерии», – пояснили в компании.
Второй участок – 10 га на Тепловозной ул., 32, где находится одно из производств OOО «ЛСР. Железобетон». «Это предприятие находится на изолированной территории, где отсутствует сформированная улично-дорожная сеть. Мы также будем его переводить на другую площадку. А поскольку пятно расположено близко от станции метро «Рыбацкое» и на берегу реки Славянки, самое перспективное его использовать под застройку жильем. Но для этого придется изменить его функциональное назначение», – пояснили в «Группе ЛСР».
Третий участок площадью 12,9 га (тоже пескобаза) находится на Октябрьской наб., 102. Последний (2,7 га) – на Партизанской ул., 5 (там расположены промышленные активы «ЛСР. Базовые»). Причина та же – редевелопмент эффективней сохранения промышленной функции.
По оценке экспертов ГК Docklands development, на ул. Маршала Казакова можно построить 270 тыс. кв. м жилья эконом-класса, в Рыбацком – 180 тыс. кв. м, на Октябрьской набережной – 230-240 тыс. кв. м, а на Партизанской улице – 65 тыс. кв. м. «Общие инвестиции в развитие территорий, с учетом перевода промышленных активов, рекультивации и вложений в стройку, могут достичь 45-50 млрд рублей», – считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Пока процесс редевелопмента серого пояса Петербурга движется медленно. В ColliersI nternational SPb подсчитали, что на территории Петербурга находятся 60 крупных промышленных зон. Из них 26 площадью около 6 тыс. га подлежат редевелопменту. Но за последние 7 лет в него удалось вовлечь всего 536 га бывших заводских земель. Там построено 4,3 млн кв. м жилья.
«Промышленные территории вовлекаются в оборот. Но медленно – 1-4 % в год. Главная причина – активная смена градостроительного законодательства в Петербурге, в результате чего меняются параметры застройки участков и их функциональное назначение», – заключил гендиректор компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий.
Мнение
Максим Мейксин,
глава Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга:
– Редевелопмент разрешают лишь тем территориям, где оставить производства невозможно, где экономика и перспективы предприятий туманны. Но даже те предприятия, которые придется выводить, мы постараемся разместить там, где есть жилье и рабочие руки. Иначе возникнет эффект «маятниковой миграции» и проблемы города только усугубятся.
Девелопер построит апарт-отель в Московском районе и будет самостоятельно обслуживать его. Объем инвестиций в проект составит 1,1 млрд рублей.
Группа RBI заявила о новом направлении своей работы. Ведущий петербургский девелопер намерен строить и управлять сетью сервисных апарт-отелей. Первый гостиничный объект под названием Studio Moskovsky компания начнет возводить до конца третьего квартала этого года в Московском районе города на Заозерной улице. Открытие апарт-отеля запланировано на начало 2022 года. Инвестиции в проект составят 1,1 млрд рублей.
Апарт-отель будет состоять из двух корпусов в 10-13 этажей и рассчитан на 357 номеров (юнитов). Сдаваться номера будут с полной отделкой и мебелью. Площадь их составит от 19 до 55 кв. метров. Концепцией проекта также предусмотрены коммерческие помещения общего пользования на первых этажах, которые будут сдаваться в аренду, а не продаваться.
По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, в настоящее время на рынке наблюдается повышенный спрос на апартаменты. «Такой формат недвижимости запрашивают и наши клиенты. Для многих из них апартаменты цивилизованная форма вложения средств. Нам это направление бизнеса также интересно. Сейчас рассматриваем локации под запуск и строительство других апарт-отелей», - отметил девелопер.
Для управления апарт-отелями RBI создало отдельную структуру – компанию RBIPM. Возглавила ее Карина Шальнова, ранее управлявшая апарт-отелями YE'S ГК «Пионер».
Предполагается, что продажи апартаментов начнутся этой осенью с использованием схемы ДДУ. Стоимость их составит от 145 тыс. рублей за кв. м. С управляющей компанией инвесторы смогут заключать на выбор три вида договорных программ. В зависимости от задействованных в них сервисов будет зависеть комиссионное вознаграждение УК.
В RBI подчеркивают, что несмотря на выход холдинга на рынок сервисных апартаментов, они не собирается снижать свое присутствие в жилищном строительстве. «Оба рынка (жилье и апартаменты) сейчас очень сложные. Они скромные по доходности, но отвечают на запросы дальнейшего развития компании», - полагает Эдуард Тиктинский.
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg рынок сервисных апартаментов в Петербурге в настоящее время активно развивается. Предложения в этом сегменте за первое полугодие 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросли на 34% до 3340 номеров. Продажи увеличились в 2,6 раза – с января по июль было продано 1230 апартаментов.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко считает, что такая динамика в сегменте сервисных апартаментов обусловлена в первую очередь их популярностью у инвесторов. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости, например, помещениями street retail или отдельными офисами, апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», - делает вводы эксперт.
Мнение
Константин Сторожев, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам, генеральный директор УК «Вало Сервис»
Апарт-отели – формат, в котором на данный момент очень небольшая конкуренция. Это основная причина привлекательности такого формата для девелоперов. Из порядка 40 проектов на рынке, к апарт-отелям относятся единицы. Остальные представляют собой так называемое «псевдожилье», то есть они спроектированы как жилые дома, без необходимых для гостиниц технологических решений.
Грамотные инвесторы предпочитают вкладываться именно в проекты с гостиничной инфраструктурой, что формирует высокий спрос на апарт-комплексы. Например, в нашем апарт-комплексе VALO более 80% покупателей – инвесторы.
В Московском районе уже есть несколько как реализованных, так и строящихся проектов апарт-отелей. Важный вопрос - на какой сегмент данный отель будет ориентирован. На мой взгляд, для отеля в черте "серого пояса" больше подошел бы уровень 3 "звезды". В нашем комплексе VALO мы также ориентировались на этот сегмент. Удачное расположение в непосредственной близости к станции метро - один из важнейших факторов успеха.