Складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» подешевел на 20%
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».
Группа компаний «РосСтройИнвест» начала строительство клубного дома в центре Москвы. Инвестиции в проект составят 8 млрд рублей. Другие застройщики Петербурга тоже активно осваивают рынок столицы, считая его рынком больших возможностей.
Как рассказал председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, первый московский проект девелопер реализует на Звенигородском шоссе, 11. По этому адресу раньше располагался «Хлебозавод № 16», входивший в холдинг «Объединенные кондитеры» группы «Гута» известного бизнесмена Юрия Гущина. Но в 2014 году предприятие было закрыто, и последние годы корпуса на участке площадью 0,6 га использовались под склады.
Участок был куплен в 2017 году. Памятников архитектуры на участке нет. Старые промышленные корпуса девелопер снес. И уже получил разрешение местных властей на строительство элитного жилого комплекса высотой 75 м (19 этажей). Проект разработан архитектурным бюро «Меганом» под руководством Юрия Григоряна. «Общая площадь жилья в здании составит 18,3 тыс. кв. м. Квартиры будут большие, с видами на «Москва-Сити» и Дом Правительства РФ», – сообщил Игорь Креславский.
Продажи откроются в I квартале 2019 года. Средняя цена составит от 650 тыс. рублей за 1 кв. м. Ожидается, что стройка продлится три года и потребует около 8 млрд рублей инвестиций.
Останавливаться на первом проекте «РосСтройИнвест» не планирует. «Для нас выход в Москву – диверсификация портфеля и новые возможности. Мы открыли там филиал и ищем участки под новые стройки. Это перспективный рынок со своими правилами игры и трудностями. В спросе на жилье мы уверены», – говорит Игорь Креславский.
Эксперты отмечают высокий потенциал дебютного проекта «РосСтройИнвеста» в Москве. «"Пятен" под застройку в центре столицы почти не осталось. А спрос на жилье там всегда высок. Близость к метро (рядом находится станция «Улица 1905 года») в данном случае на продажах не отразится. Потенциальные покупатели элитного жилья метро не пользуются, а некоторые даже рассматривают близость к нему как угрозу приватности своего жилья», – говорит исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
В Москве уже много лет работают другие петербургские девелоперы – «Группа ЛСР» и Группа «Эталон». Они стабильно демонстрируют рост объемов продаж в этом регионе.
«Мы вышли на рынок Московского региона в 2006 году. Сегодня для нас это не менее важный регион, чем Петербург. В нашем столичном портфеле – 11 проектов общей реализуемой площадью 2,5 млн кв. м. И примерно половина площадей уже проданы. В Москве есть огромные возможности для развития девелоперского бизнеса: сформирован платежеспособный спрос, есть хорошие участки, и емкость рынка там выше, чем в Петербурге», – говорит генеральный директор Группы «Эталон» Дмитрий Кашинский.
«Мы работаем на московском рынке с 2001 года и уже находимся в тройке лидеров по объемам строящегося жилья. Здесь мы возводим почти 800 тыс. кв. м недвижимости. И намерены укреплять свои позиции на московском рынке, запуская новые проекты в различных сегментах недвижимости. Экспансия для любой крупной – компании вполне закономерный ход событий. Тем более, в столицу – крупнейший экономический и финансовый центр в стране», – сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Открыт офис в Москве и у Setl City. Через него компания продает жилье в своих петербургских проектах. И присматривается к обстановке, хотя строить в столице Setl City пока не начала. «Безусловно, Москва – это рынок возможностей. Это самый крупный рынок недвижимости в стране. Выход на этот рынок застройщика из Петербурга – это, с одной стороны, престиж, а с другой – диверсификация бизнеса», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Как новый тип организации и проведения досуга, креативные пространства становятся все более популярными.
Когда-то подобные объекты были пристанищем свободных художников, у которых просто не было средств на аренду традиционных культурных площадок. Однако с ростом популярности начала расти и доходность арт-пространств – и в нишу потянулся серьезный бизнес, констатировали участники панельной дискуссии «Креативные пространства в городской среде», которая состоялась в рамках VII Санкт-Петербургского Международного культурного форума.
Времена, когда содержание творческих пространств было чистой воды меценатством, прошли. Сегодня в России, где этот сегмент недвижимости только начал развиваться, уже есть доходные объекты. Пример – Центр современного искусства «Винзавод» в Москве. Основатель этого пространства Софья Троценко отметила, что ее команда изначально ставила цель организовать самоокупаемую площадку: «Мы постоянно задаемся вопросом, как нам быть актуальными. Мы постоянно изучаем нашу аудиторию». На данный момент «Винзавод» полностью себя окупает за счет сдачи помещений в аренду.
Однако Софья Троценко оговорилась, что повторить позитивный опыт «Винзавода» в других городах России, за исключением Петербурга, будет гораздо сложнее: «Компаний, которые могут финансировать организацию подобного пространства на первых порах, не так много. Но можно обратиться за помощью к местным властям или в соответствующие фонды».
Директор «Мультимедиа Арт Музея» Ольга Свиблова призвала расширять аудиторию креативных пространств: «В нашей стране принято считать, что арт-площадки – территория молодых людей, но это не так. Если взрослым и пожилым людям предложить интересные способы времяпрепровождения, то они с большим удовольствием будут приходить в такие места, чтобы пообщаться и с ровесниками, и с молодыми людьми». «Мультимедиа Арт Музей» является примером такой успешной разновозрастной площадки.
Позитивный экономический эффект арт-пространств, естественно, отражается и на экономике города. «В Лондоне и Берлине отрасль обеспечивает 6–8% ВВП. В Петербурге этот показатель пока составляет 1%, однако специалисты из «Фонда Кудрина по развитию гражданских инициатив» прогнозируют, что к 2024 году 8,5% ВВП города будут обеспечивать именно такие объекты. Арт-пространства оживляют все вокруг. Увеличивающаяся посещаемость объекта стимулирует открытие кафе, ресторанов, магазинов и других объектов. Недвижимость дорожает», – отмечает бывший заместитель министра культуры РФ Александр Журавский.
Это мнение разделяет и исполняющая обязанности директора отдела выставочной деятельности Ведомства музеев Катара Шейха Рим Аль-Тани: «Если объект становится достопримечательностью, то рано или поздно там появится туристическая инфраструктура. Однако будет ли дорожать жилье, все же зависит от локации».
Развитие креативной индустрии становится выгодным не только для бизнеса, который зарабатывает, и местного населения, которое получает современный инфраструктурный объект, но и для местных властей, которые почти без вложений получают экономический рост территории или сразу всего города. Исследователь из Института городского планирования Республики Словения Матей Никшич отметил, что без помощи властей организовать успешное арт-пространство практически невозможно: «Всегда необходимо заручиться поддержкой чиновников, однако инициатором создания нового пространства должны быть все же местные жители», – уверен он.
Российские власти давно осознали пользу творческих пространств. О необходимости развивать креативные кластеры говорил и Президент РФ Владимир Путин в своих «майских указах». В Северной столице власти от слов уже перешли к делу.
Смольный пытается повысить привлекательность исторических объектов, поэтому готов сдавать их в аренду по льготной цене. «Существует два варианта реализации данного механизма поддержки – путем заключения договора аренды объекта недвижимости или концессионного соглашения, предусматривающего предоставление объекта недвижимости без концессионной платы», – пояснили в Комитете по инвестициям.
На Инвестиционном портале Петербурга можно ознакомиться с перечнем объектов, которые город готов сдать в аренду для развития креативной индустрии.