Складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» подешевел на 20%
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».
Холдинг RBI приобрел под жилье участок Невского метизного завода в Петербурге. Инвестиции в его застройку оцениваются в 2,5 млрд рублей. Эксперты говорят, что перспективы редевелопмента городских промзон туманны из-за невнятной позиции властей в отношении этих территорий.
Холдинг RBI приобрел 1,89 га Невского метизного завода на Общественном пер., 5, рядом со станцией метро «Елизаровская». Как сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это совсем свежая покупка. Земля приобретена у частных лиц. Их имена не раскрываются. По оценке экспертов Astera, сумма сделки составила 500-750 млн рублей. Сейчас на участке расположены административные и складские помещения бывшего завода метизов, который не функционирует с 2000-х годов. В RBI сообщили, что статус участка позволяет строить там жилье.
«Переводом территории из промышленной категории в жилую занимался бывший собственник», – подчеркнули в компании RBI, которая в настоящее время разрабатывает градостроительную и проектную документацию для застройки. «Выйти на стройплощадку мы планируем в конце 2015 года», – отметил Эдуард Тиктинский. Там появятся 44 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, коммерческие помещения, а также детский сад. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, они составят около 2,5 млрд рублей.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International SPb Любава Пряникова считает плюсами надела вид на Неву и близость к центру города. «Строительство моста в створе Большого Смоленского пр. и ул. Коллонтай (будет сдан в 2018 году) улучшит транспортную доступность места», – говорит она. «В этом районе сложившаяся инфраструктура, что, безусловно, является плюсом для проекта. А минус – плотная застройка и большое количество промышленных предприятий по соседству, что ограничивает класс реализации проекта уровнем «комфорт», – добавляет директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, новый жилой проект от RBI будет пользоваться спросом со стороны покупателей, поскольку поблизости нет конкурентов. «Средняя стоимость квадратного метра в проекте составит 80 тыс. рублей», – полагает Полина Яковлева. Напомним, что выше по течению Невы у RBI уже есть реализованный проект жилого комплекса рядом с бывшим Речным вокзалом. Кроме того, в Невском районе девелопер строит жилой квартал Green City на 150 тыс. кв. м, который будет сдан в конце 2016 года.
Покупка застройщиками промышленных территорий под застройку в последнее время стала редким для Петербурга явлением. В отличие от своей предшественницы Валентины Матвиенко, считавшей редевелопмент одним из приоритетов развития города, губернатор Георгий Полтавченко нацелен на сохранение промышленности в существующих границах. На периферию собираются переводить только самые вредные для экологии предприятия. С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с этой осени на май следующего года. А без городской стратегии покупать и развивать промышленные территории инвесторы боятся. «Такие проекты очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», – говорит генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. «Ценовые ожидания многих собственников земли сильно завышены. Ленд-лорды годами ходят по кругу, предлагая землю застройщикам, но не пытаются повысить привлекательность активов. Цена на эти участки с годами растет, а качество остается низким», – отмечает генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Тем не менее потенциал редевелопмента в городе высок. По данным Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли (13,6% общей площади Петербурга). Только на территории исторического центра (занимает 5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них почти половина объектов (2,2 тыс. га) изношены на 60-70%. Для сравнения, в европейских столицах под промышленными объектами остается лишь 10-15% центра.
Региональные власти не разрешили компании Fort Group построить в Кудрово новый жилой квартал со стадионом для футбольного клуба «Тосно». Идея строительства там межвузовского кампуса по-прежнему на повестке дня.
Земля только для спорта
Власти Ленобласти отказали девелоперской компании Fort Group в предоставлении земельного участка под строительство жилого квартала в Кудрово. Территорию площадью 122 га в этом районе администрация готова выделить инвестору только под строительство стадиона, ледовой хоккейной арены и спортивной школы, сообщил источник в правительстве Ленобласти.
Fort Group просил у региона 150 га под проект комплексной застройки с футбольным стадионом на 18–20 тыс. зрителей. В июле этого года стало известно, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко этот проект поддержал. Девелоперу собирались передать участок нужной площади в Кудрово, где до этого планировали построить кампус ФИНЭКа и Университета им. Макарова (земля зарезервирована, но финансирование проекта в объеме 5 млрд рублей из федерального бюджета задерживается). Но «поскольку проект кампуса заморожен, но не отменен», Fort Group чиновники отказали. Правда Александр Шарапов, президент NAI Becar (консультант проекта кампуса), говорит, что федеральных денег на него так и нет, и вузы до сих пор не понимает свою дальнейшую судьбу.
Квартиры ради окупаемости
Клуб "Тосно" был создан при финансовой поддержке Fort Group в 2013 году. Сейчас команда играет в первом дивизионе, но ставит перед собой задачу выйти в российскую премьер–лигу. Для этого, по оценке источника в правительстве Ленобласти, нужно финансирование в размере 700 млн рублей в год. В Fort Group сообщили, что за первый год в развитие команды было вложено 76 млн рублей, а на этот сезон бюджет увеличен до 300 млн рублей. "Если достижение высоких целей, которые мы ставим перед командой, потребует увеличения финансирования, возможно, мы пойдем на это", – сообщил Максим Левченко. По его словам, "Тосно" – единственная футбольная команда в Ленобласти, которая играет в первой лиге, и ей нужен свой стадион. Но без строительства жилья проект стадиона в Кудрово теряет смысл.
"Стадион на 20 тыс. человек обойдется компании в 4 млрд рублей. Это без учета другой спортивной инфраструктуры", – отмечает управляющий партнер Fort Group Максим Левченко. По оценке директора ГК "Балтийский монолит" Светланы Петровой, бюджет создания спортивных объектов в Кудрово составит 10–12 млрд рублей, а с учетом коммерческой инфраструктуры - 25 млрд рублей. «Чтобы окупить эти вложения, нужно построить в районе 300–350 тыс. кв. м жилья", – считает она.
Популярный район
В Кудрово уже реализуется проект комплексного освоения 180 га около КАД. Это один из первых проектов–миллионников на границе Петербурга и Ленобласти. Он был инициирован в 2007 году владельцем земли – компанией «СВП Групп». В качестве партнера она привлекла компанию Setl City, которая собиралась развивать территорию в рамках единой концепции. В течение 10–12 лет здесь планировалось построить 1,5 млн кв.м жилья на 65 тыс. человек и объекты инфраструктуры. Но со временем единая концепция развалилась. На данный момент застраивается 140 га. На территории работают девять собственников – каждый в своей стилистике. Впроцессе строительства находятся 758 тыс. кв. м: 11 жилых комплексов и 22 очереди в уже существующих проектах. Всего же, по приблизительным оценкам экспертов, в этом микрорайоне будет около 3 млн кв. м недвижимости.