Складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» подешевел на 20%
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».
Группа приобрела у компании «ЮИТ Санкт-Петербург» участок в 1 га на Приморском проспекте под расширение проекта жилого комплекса «Life-Приморский». Эксперты оценивают сделку в 400 млн рублей.
Сделка закрыта
Группа компаний «Пионер» приобрела участок площадью 1 га на Приморском пр., 52, у компании «ЮИТ Санкт-Петербург». Об этом на прошлой неделе на круглом столе по элитной недвижимости рассказал первый заместитель гендиректора направления «Петербург» в ГК «Пионер» Константин Ковалев. «Здесь мы построим вторую очередь ЖК «Life-Приморский», – пояснил он. Параметры сделки и проекта развития участка в компании не комментируют. По оценке директора «СБ консалт» Сергея Бобашева, цена участка составляет 350-400 млн рублей. По данным Росреестра, правами на участок с ноября 2013 года владеет АН «Пионер». Но земля находится в залоге у «ЮИТ Санкт-Петербург» с момента сделки «до исполнения обязательств». О том, что соседи собираются закрыть сделку по участку до конца этого года, стало известно минувшей весной. Но тогда стороны ситуацию не комментировали.
Жилье вместо фанзоны
Участком на Приморском проспекте «ЮИТ Санкт-Петербург» владел с 2007 года. Компания собиралась построить там жилой комплекс на 18 тыс. кв. м. К несчастью, пятно оказалось в квартале общей площадью 24,7 га, ограниченном Приморским проспектом и северным берегом Большой Невки, где губернатор Георгий Полтавченко в декабре 2012 года решил разместить фанзону для футбольных болельщиков Чемпионата мира-2018. После того как идея была озвучена, власти заморозили все проекты, заявленные в пределах квартала. Проблемы возникли не только у «ЮИТ Санкт-Петербург», но и у ГК «Пионер» (владеет 2,3 га земли под строительство 87 тыс. кв. м) и Setl City (владеет 3,5 га под 38,6 тыс. кв. м). Ситуация разрешилась только в конце августа прошлого года, когда упомянутые фирмы согласились выкупить и благоустроить за свой счет под фанзону 4 га Росатома рядом с Парком 300-летия, вложив 400 млн рублей. Взамен город отказался от моратория на жилую застройку, понизив, правда, ее высотность.
В комитете по физической культуре и спорту, который курирует вопрос создания фанзоны для болельщиков, сообщили, что идею о создании фанзоны в Приморском районе всерьез не рассматривали. «В работе два других адреса: площадь около СКК и около ТЮЗа. Склоняемся к первому варианту, поскольку это единственное место, где фанзону можно оборудовать в соответствии с требованиями FIFA», – заявил источник в комитете.
Девелопмент по-соседски
Когда опасность изъятия земли под фанзону миновала, девелоперы активизировались. ГК «Пионер» уже активно строит ЖК «Life-Приморский». Продажи в первой очереди этого проекта бизнес-класса были открыты в этом году, а завершить стройку девелопер планирует к началу 2016 года. По соседству на участке 3,5 га строится ЖК от Setl City. Первым объектом этого проекта станет детсад на 140 мест. Его инвестор безвозмездно передаст городу. А у проекта «ЮИТ Санкт-Петербург» пока нет разрешения на строительство. Получать этот документ придется уже новому собственнику пятна. «Мы договариваемся с владельцами соседних участков у Большой Невки, чтобы сделать пешеходную набережную от ЗСД до ЦПКиО», – сообщил Константин Ковалев.
Справка:
17% из строящегося в Петербурге и окрестностях жилья приходится на Приморский район – 1,5 млн кв. м. Но основной объем новостроек относится к классу масс-маркет.
ООО «Агрополис Северо-Запад» приступает к строительству крупнейшего в городе оптового продовольственного рынка в Красносельском районе. К июлю 2015 года компания введет первую очередь проекта – складской комплекс стоимостью 15,2 млрд рублей, а в будущем планирует докупить еще 100 га земли в этой зоне.
Разрешение на строительство логистического инновационного центра сельскохозяйственной продукции в промзоне «Предпортовая-3» ООО «Агрополис Северо-Запад» получило 9 октября. На сайте Госстройнадзора указано, что речь идет о первом этапе строительства складского логокомплекса сельхозпродукции «Павильон «Овощи-фрукты 1» и «Павильон «Овощи-фрукты 2».
Как сообщили в комитете по инвестициям, церемония закладки первого камня в строительство комплекса состоится 5 ноября. Его площадь составит 40 тыс. кв. м, построить объект инвестор обещает к июлю 2015 года. «Компания инвестирует 15,2 млрд рублей в строительство комплекса зданий, предназначенных для приема, хранения, обработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Общий объем инвестиций – 60 млрд рублей. Окупаемость проекта – 12 лет», – говорится в сообщении комитета.
Также в комитете рассказали, что ООО «Агрополис Северо-Запад» является дочерней компанией московской «С-Фрут Альянс» (московский инвестор просил Комитет по инвестициям не упоминать их в пресс-релизах – прим. ред.), которая продвигает этот проект уже полтора года. В марте 2013 года он был представлен на Совете по инвестициям и получил статус приоритетного городского проекта, а в октябре 2013 года на выставке ExpoReal-2013 Смольный и «С-Фрут Альянс» подписали соглашение о намерениях по строительству объекта.
Однако, по словам источника, знакомого с ситуацией, ООО «Агрополис Северо-Запад» является не «дочкой» столичной компании, а консорциумом инвесторов. Сейчас в собственности компании находится 30 га земли в этой промышленной зоне, но, как рассказал генеральный директор УК Satellit Development Сергей Румянцев, сейчас есть предварительные договоренности о покупке компанией еще 100 га земли в промышленно-деловой зоне «Портленд» для последующих очередей проекта, в рамках которых планируется построить выставочный центр. УК Satellit Development является оператором этой зоны, для «Агрополиса» компания подготовила градостроительную документацию, решала вопросы по предоставлению технических условий и так далее.
Отметим, что проект является аналогом крупнейшего в мире продовольственного рынка Rungis (см. справку) в Париже. «Агрополис» будет ориентирован, в первую очередь, на оптовых покупателей: ритейл-компании, сферу ресторанного бизнеса, а также крупные и средние гипермаркеты. «Новая система компьютеризированной логистики способствует сокращению издержек по хранению товара, ускорению товарооборота и создает условия для низких цен продукции для конечного потребителя», – считает председатель комитета по инвестициям Ирина Бабюк.
«Не думаю, что создание такого центра значительно сократит время доставки продукции от производителя конечному потребителю. По сути, «Агрополис» является просто оптовым рынком», – не соглашается руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова.
Однако, по ее словам, в связи с введенными взаимными экономическими санкциями «Агрополис» стал значительно более интересным и перспективным проектом, чем еще полгода назад. «Имеет значение то, как площади в комплексе будут сдаваться в аренду, будут ли это отдельные земельные участки, либо павильоны, или единое здание, в рамках которого будет предусмотрено зонирование. Учитывая, что объект имеет отчасти и социальную миссию, арендная ставка должны быть доступной для фермеров. Пока непонятно, в каких пределах она может находиться», – говорит госпожа Бойкова.
«Мы проводили преброкеридж проекта и можем констатировать высокий спрос у потенциальных арендаторов», – говорит Михаил Тюнин, руководитель отдела складской индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg. «Я бы не стал называть его крупнейшим логоцентром в Санкт-Петербурге. Но это точно будет крупнейший специализированный комплекс; похожей по функциям можно назвать Калининскую овощебазу, но прямых аналогов сегодня точно нет». По словам эксперта, ставки будут приближены к ставкам хранения холодильных складов, то есть 700-800 руб./мес. за 1 кв. м.
Справка:
Rungis является крупнейшим в мире оптовым рынком по торговле свежей сельхозпродукцией, он занимает площадь в 320 га в 11 километрах от Парижа. Открылся рынок в 1969 г. К 2011 г. оборот товаров составил 1,4 млн т, а общий оборот арендаторов – 7,8 млрд евро. В Rungis работает более 1200 арендаторов.