Складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» подешевел на 20%
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».
Сервисы по приобретению квартир онлайн развиваются, но по-прежнему у приобретателей жилья остается необходимость фиксировать сделку на бумаге. Настанут ли времена, когда можно будет ограничиться только гаджетами?
Цифровая экономика стала одной из главной тем ПМЭФ-2018. Есть ли цифровое будущее у ипотеки, обсуждали на круглом столе «Технологии жилья», который состоялся при поддержке АО «ДОМ.РФ».
В 2017 году в России зафиксирован рекордный объем выдачи ипотечных кредитов – около 2 трлн рублей. Более 1 млн семей улучшили свои жилищные условия с помощью ипотеки. Ставки по ипотечным кредитам в 2017 году упали ниже 10%. За I квартал текущего года в количественном выражении ипотека выросла на 60% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а в денежном – на все 80%. «Тренд на увеличение объемов выдаваемых ипотечных кредитов продолжается», – констатировал в самом начале дискуссии генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник. Он заявил, что рынку нужны новые технологии, которые позволят выдавать ипотеку быстрее и дешевле, поскольку именно снижение ипотечной ставки является основным драйвером повышения спроса на жилье.
С июля текущего года вступает в силу закон об электронной закладной (№ 328-ФЗ от 25 ноября 2017 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), который позволит банкам уходить от выпуска бумажных закладных и в перспективе – от формирования кредитных досье в бумажном виде.
По словам Филипа Гаджена, главы компании Oliver Wyman в России и СНГ, онлайн-платформы позволяют существенно сократить стоимость выдачи кредита и временные затраты для банка. «Весь объем услуг можно разделить на три части: поиск жилья, получение ипотеки, сопутствующие услуги. В мире уже существуют примеры компаний, которые предлагают передовые решения на каждом из этапов процесса – Zoopla, ROOSTIFY, Kreditech, Capsilon и др. У каждого из этих игроков есть своя система сопутствующих услуг. Я думаю, что это также является важным условием для развития этого рынка в России», – рассказал он.
ДОМ.РФ и платформа Vostok создадут российскую блокчейн-платформу для автоматизации процессов в жилищной сфере, рассказал Александр Иванов, генеральный директор Waves Platform, директор по стратегии проекта Vostok.
«На рынке недвижимости действует множество игроков, рынок нуждается в снижении транзакционных расходов, уменьшении количества посредников, – считает Александр Иванов. – Система должна быть прозрачной, транспарентной и дешевой. Блокчейн позволяет это сделать. Сейчас мы запускаем платформу Vostok, на которой будут реализованы решения для реального сектора экономики, в том числе и для рынка недвижимости».
Председатель правления АО «КБ ДельтаКредит» Мишель Кольбер отметил, что рынок ипотеки – не просто финансовый рынок, у него есть свои особенности. «Мы уже несколько лет думаем над тем, как внедрить информационные технологии. Заметным проектом на этом рынке является бренд Boursorama-banque.com – один из суббрендов группы Societe Generale. Он был запущен в конце 90-х годов как сервис брокерских услуг на жилищном рынке, а впоследствии стал полноценным онлайн-банком. Сегодня Boursorama-banque занимает 1,2% на французском рынке ипотечного кредитования, и его доля постоянно растет. Эта модель показала очень высокую операционную эффективность из-за своей простоты и удобства – на каждом из этапов клиент видит статус рассмотрения своей заявки, что особенно важно, так как есть параллельный процесс взаимодействия с продавцом жилья».
КБ «ДельтаКредит» уже запустил инструмент b-to-c, который называется «ДельтаЭкспресс», он позволяет рассмотреть заявку на ипотеку в течение 2 мин. Мишель Кольбер отметил, что российский законодатель активно работает в направлении цифровизации банковских услуг, и сегодня реализуется около 50 законодательных инициатив, регулирующих этот рынок. «Для государства это является значимым приоритетом, банкам это позволяет увеличивать свою долю на рынке и расширить границы своего бизнеса», – заключил Мишель Кольбер.
На прошлой неделе в Шушарах был «#бунтмамочек», местные жители решили поднять вопрос о нехватке соцобъектов до федерального уровня и подготовили видеообращение к Президенту РФ Владимиру Путину. Местные власти проблем не отрицают и, судя по документам, работают над их решением.
На Центральную площадь поселка вышло около ста человек, многие пришли с детьми. Местных жителей возмущает, что жилье в Шушарах строится весьма интенсивно, а вот социальная инфраструктура – нет. «В детских садах не хватает мест. Группы в ДОУ и классы в школах переполнены, имеющиеся образовательные учреждения работают с удвоенной нагрузкой. Родители вынуждены возить детей по пробкам в другие концы обширного Пушкинского района или устраивать детей в сады Московского и Фрунзенского районов», – уверяют организаторы акции.
Активисты напомнили, что в 2014 году был введен мораторий на новую застройку Шушар до решения проблем с социальной инфраструктурой, в результате была построена школа, однако всех проблем это не решило.
В завершение акции местные жители приняли резолюцию и зачитали ее требования на камеру, чтобы отправить видеообращение Владимиру Путину. В частности, они требуют вновь объявить мораторий на строительство жилья, пока не решатся все проблемы с инфраструктурой. Кроме того, они настаивают на разработке нового ППТ Шушар, который будет учитывать реальные потребности поселка в социнфраструктуре. Также активисты призывают пересмотреть АИП на 2019–2021 годы, чтобы бюджет выделил дополнительные средства на постройку и выкуп соцобъектов.
Участники акции требуют прописать в законодательстве максимально допустимое количество детей на одну группу детсада и на один класс школы, а также зафиксировать максимальное расстояние от места жительства ребенка до ДОУ. Если же ребенку не хватает места в саду, то семье, говорится в резолюции, должна полагаться материальная компенсация на уровне МРОТ. Кроме того, активисты уверены, что соглашения о строительстве соцобъектов и передаче их городу на возмездной или безвозмездной основе должны заключаться до начала реализации жилых объектов. При этом все эти договоренности должны находиться в открытом доступе.
Наиболее радикальным для строительного комплекса пунктом резолюции стало требование законодательно прописать обязанность застройщиков возводить социальную инфраструктуру или же передавать городу эквивалентную сумму денег.
Власти всех уровней проблему не отрицают. Чиновники периодически проводят встречи с местными жителями, где сообщают о том, что уже сделано для решения проблемы с соцобъектами и что будет сделано в ближайшее время. Последняя встреча состоялась 29 мая.
«Поселок Шушары испытывает острый дефицит мест в объектах социальной инфраструктуры. Вопрос стоит на особом контроле как Администрации Пушкинского района, так и вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. С застройщиками ведется активная работа по снижению дисбаланса жилищного и социального строительства», – сообщили в Комитете по строительству Петербурга, добавив, что вскоре начнет работу целый ряд соцобъектов.
Компания «Дальпитерстрой» планирует передать городу три помещения для размещения детских садов, площадью 1850 кв. м, по адресам: Старорусский проспект, 6 (152 места), Вишерская улица, 1, корп. 1 (24 места), и Вилеровский переулок, 8 (72 места). Эти детсады должны заработать уже в сентябре 2018 года. Кроме того, уже в августе должен открыться детский сад № 47 на 140 мест в пулковском отделении совхоза «Шушары». ДОУ на 320 мест на Школьной улице, 75, лит. А, которое «Дальпитерстрой» планировал сдать в сентябре 2018 года, будет готово с опозданием – в декабре 2019 года.
Что касается среднего образования, то в школах № 93 и № 459 увеличат количество классов, а также число учеников в каждом из них. Кроме того, школьникам из Шушар предлагаются места в ближайших образовательных учреждениях Пушкинского района.
Также «Дальпитерстрой» планирует безвозмездно передать городу два земельных участка, на которых в дальнейшем будут построены соцобъекты за счет бюджета города. Так, юго-западнее пересечения Новгородского проспекта и Школьной улицы появятся ДОУ на 320 мест и школа на 1650 мест.
В IV квартале 2019 года ФСК «Лидер» передаст городу 2463 кв. м во втором корпусе «UP-квартала «Московский» для размещения там детсада.