Складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» подешевел на 20%
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».
В Госдуму РФ внесен пакет законопроектов о самозанятых. В сфере недвижимости он коснется прежде всего тех, кто сдает жилье в аренду. Им предлагают заплатить государству налог в 4% от выручки. В противном случае грозят штрафами, которые вырастут в 5 раз.
Самозанятые – это граждане, которые работают сами по себе, без начальников и без наемного персонала, а также без оформления ИП. Для них законодатель предлагает ввести базовую налоговую ставку в размере 4%. А если человек работает с юрлицами – 6%. Это при условии, что доход самозанятого составляет 2,4 млн рублей в год. Если больше – гражданину все-таки придется регистрировать ИП.
Тем, кто не оформит свой статус, грозят штрафом в размере 20% от выручки (а при повторном нарушении – до 100% выручки) за налоговый период. Параллельно обещают через соответствующие поправки в КоАП РФ в 5 раз повысить штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность – с 2 тыс. до 10 тыс. рублей.
Предполагается, что 62,5% средств, полученных по этой налоговой статье, поступят в казну регионов. Новая схема будет опробована до 2028 года в Москве, Московской и Калужской областях и в Татарстане. Дальше – по всей России.
В сфере недвижимости под действие изменений в законодательстве в первую очередь попадут те, кто сдает жилье в аренду. Сейчас они обязаны либо платить 13% налога на доходы, либо регистрировать ИП (6% плюс взносы), либо покупать патент.
Очевидно, что новые правила лояльней старых. «Теперь «самозанятым» инвесторам в жилую недвижимость самим выгодно «выйти из тени». Большая доля спекулятивного рынка тяготеет к увеличению портфеля арендного жилья: инвесторы отслеживают выходящие на рынок жилые комплексы и покупают недорогие квартиры на этапе строительства для последующей сдачи в долгосрочную аренду. При невысоком официальном доходе такой инвестор не сможет рассчитывать на ипотечное кредитование для приобретения новой инвестиционной квартиры, тем более – на несколько жилищных займов. А вот если он решится на налоговые выплаты в объеме 4% и «выйдет из тени», ситуация изменится – и горизонт его возможностей для формирования пула доходного жилья вырастет», – говорит директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Налог в 4% – невысок, однако не исключено, что суммы и сроки будут занижаться. «Белая» аренда может быть неудобна не только арендодателю, в некоторых случаях и арендатор не хочет раскрывать этот факт. С появлением апартаментов рынок каждый год становится все прозрачнее, но сегмент частной аренды вряд ли захочет быть выведенным на свет», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Сколько квартир сегодня сдается в аренду в Петербурге, не скажет никто. По официальным данным, их 120–140 тыс. Но эксперты уверены, что эти цифры сильно занижены. «В официальную статистику попадают сделки по аренде жилья, проходящие с участием агентов. Но есть квартиры, которые сдаются без риэлторов. И есть люди, которые снимают жилье годами. Они тоже в сводках не учитываются», – говорит руководитель портала SPbREview.ru Сергей Бобашев.
По его данным, в городе на самом деле заняты арендаторами или сдаются около 250–300 тыс. квартир: «И их число медленно, но постоянно растет».
В деньгах емкость рынка аренды жилья в городе эксперты оценивают в 350 млрд рублей в год. В 2017 году сегмент пополнили не менее 6 тыс. квартир в новых домах, увеличив предложение на 5%. Между тем число арендаторов из-за оттока мигрантов уменьшилось на 7%.
По PROEstate всегда можно четко проследить, какие тренды определяют развитие рынка, какие проблемы беспокоят его игроков больше всего. Этот год не стал исключением – бизнес ищет ответы на вопрос «Как жить дальше?» и пути для объединения. Примечательно, что в этом году зонам для переговоров и общения по интересам на площадке Форума были отведены весьма значительные площади. PROEstate и в этом аспекте отражает тренд времени – потребность в коллективном офисе, коворкинге.
С 19 по 21 сентября 2018 года в Москве проходил XII Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate. В рамках его деловой программы состоялось более 50 мероприятий, вручено пять профессиональных премий. Участники форума отметили высокую насыщенность (хотя и некоторую хаотичность) деловой программы. Разнообразные мастер-классы и презентации, как считают некоторые опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты, даже несколько превалировали над дискуссионной частью деловой программы.
Вместе с тем сильной стороной программы форума были «технологические» сессии – такие как практическая конференция «BIM Tech in Real Estate», где подробно обсуждались различные направления применения BIM – в моделировании городской среды, управлении строительными проектами, эксплуатации объектов.
Немало мероприятий было посвящено новым форматам недвижимости. Для максимально продуктивного общения был создан тематический кластер, в котором представители ведущих коворкингов экспонировали свои стенды и отвечали на вопросы посетителей. В третий день Форума состоялся проперти-тур по пяти коворкинг-площадкам Москвы.
Большой интерес аудитории вызвала группа мероприятий, тематику которой можно условно объединить вопросом «Как жить дальше?». И вопросы пленарного заседания «Российский девелопмент на этапе глобальных перемен», и основные дискуссионные моменты мероприятий по сегментам рынка были во многом схожи – как отразятся на маркетинге, продукте и продажах изменения в законодательстве. Очень емко обрисовал происходящее на рынке директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в рамках панельной дискуссии «Девелопмент в регионах»: «Наступил госкапитализм, банки уже не стесняются и все себе забирают, уже делят добычу, это тренд, который нужно признать. Это плохо для рынка. В этих условиях всем застройщикам придется работать, но в целом, глобально, я полагаю, все будет хорошо, потому что спрос на жилье хороший. Проблемы у застройщиков начинаются только из-за недостатка спроса, а не из-за чего-то еще».
Главным иностранным партнером Форума стала Турция. В этом году делегацию возглавил министр окружающей среды и урбанизации Турецкой Республики г-н Мурат Курум. И хотя присутствие турецкой делегации на Форуме громких соглашений не принесло, Мурат Курум и министр строительства РФ Владимир Якушев провели на Форуме рабочую встречу (в ходе которой турецкая сторона выразила готовность увеличить объем строительных подрядных работ в России), а также обсуждали вопрос создания совместной рабочей группы по строительству и урбанизации в рамках Российско-Турецкой межправительственной комиссии.
Справка
Организаторы форума PROEstate-2018 – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Правительство Москвы, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», НО «Ассоциация инвесторов Москвы», Academy of Real Estate, PROEstate Events. Партнерами форума в этом году выступили: семейство компаний Kaskad Family, AECOM, группа компаний «Интеко», ODIN, PRO.RENT, MarketCall, группа компаний «Маркетинг-Консультант», строительная компания «Легион», BnMAP.pro и др. Газета «Строительный Еженедельник» выступила деловым партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу.
Опрос
Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, председатель совета директоров «Корин холдинга»:
– PROEstate давно стал одним из самых значимых мероприятий для российского рынка недвижимости. Это место встречи его главных игроков, площадка для формального и неформального общения. Это особенно важно именно сейчас, когда рынок переживает переломный момент, серьезные изменения в законодательной базе, реорганизацию работы всей сферы девелопмента, смену ключевых управляющих позиций во властных структурах.
Вера Бурцева, генеральный директор ГК «Бюро Техники», руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM:
– PROEstate очень серьезно подходит к формированию деловой программы. Сегодня это одно из лучших мероприятий, его организаторам удается привлечь экспертов, лидеров рынка, которые готовы открыто делиться технологиями. Особенно хочу отметить конференцию по BIM, которая собрала действительно экспертов-практиков. Кроме того, знаковым для меня событием Форума стало присуждение компании «Эталон» сертификата по профессиональному российскому стандарту энергоэффективности и экологичности объектов недвижимости GREEN ZOOM. Уже второй объект «Эталона» получает сертификат по столь высокому стандарту.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Мои впечатления от Форума в этом году более позитивные, чем, скажем год-два назад. Деловую программу в этом году отличала очень высокая насыщенность, параллельно проходили 5–7 мероприятий, на любой экспертный вкус и цвет. Выставка давно перестала быть «якорем» Форума, является только его дополнением. И это абсолютно оправданно, организаторы PROEstate делают ставку на деловую программу, сегодня самая большая ценность таких мероприятий – дискуссия и обмен мнениями.
В этом году в рамках форума впервые в новом формате состоялась премия PROESTATE & CRE Federal Awards. И та, и другая были объективно слабыми в прошлом году, собрали мало участников. Объединившись в одно мероприятие, PROESTATE & CRE Federal Awards, премия вернула статус престижной и единственной в своем роде в России.
Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального развития «Урбаника»:
– Мне хотелось бы больше экспертных дискуссий, которыми PROEstate всегда был силен. Ведь форум – это не только место для коммерческих презентаций отдельных проектов или экспертов, но и площадка для обсуждения проблем и актуальных трендов. В этом году чувствуется некоторый перекос в сторону презентационных мероприятий, но это, на мой взгляд, не столько недоработка организаторов форума, сколько отражение непростой экономической ситуации, сложившейся на рынке. PROEstate, безусловно, нужно продолжать развивать сотрудничество с органами власти, прежде всего – Минстроем РФ. Именно Минстрой сегодня является инициатором и проводником реформирования отрасли по целому ряду важнейших направлений. Возможность обсудить с экспертами первого ряда актуальные вопросы, дискутировать с ними на одной площадке – одно из главных преимуществ деловых мероприятий сегодняшнего дня.