Недвижимость в условиях кризиса: покупать нельзя ждать
В условиях финансового кризиса, воздействие которого на рынок недвижимости уже не отрицают даже традиционно оптимистичные власти, интересно проследить, как основные участники рынка – власти, банки, застройщики, риэлторы – выстраивают свое поведение. Корреспондент АСН-инфо попытался это сделать, но не с целью поймать бизнес на лукавстве. Различия мнений, прозвучавших за последние десять дней по поводу волнующей всех проблемы – что будет со спросом и предложением на рынке жилья? – вполне закономерно и дает достаточно пищи для других размышлений.
{yamarket}
Все будет хорошо. Но комментировать не надо
Итак, что же думают по поводу кризиса власти? Их мнение, прозвучавшее на Гражданском Жилищном форуме, неожиданностью не стало. Так, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров на форуме сказал следующее: «Мы живем в рыночной экономике, и кризисы – ее неизбежная часть, они всегда будут. Другое дело, что к кризису надо быть готовым. Позитивным моментом я считаю то, что строители смогут по-новому взглянуть на свой бизнес: улучшить организацию труда, внимательно проглядеть, из чего складывается себестоимость, где можно оптимизировать бизнес». «Сеять панику» и говорить, что все пропало, по его мнению, не стоит. «Жилье будет нужно всегда, поэтому и работа у строителей всегда будет», - считает он. Таким образом, серьезного снижения спроса на жилье вице-губернатор не ожидает.
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – автор пакета «жилищных законов»
По мнению эксперта, ситуация вполне укладывается в естественную и общемировую тенденцию цикличности развития рынков. Положительным моментом она считает то, что компании в дальнейшем будут более обоснованно оценивать свои риски. «Негатив на рынке не надо переоценивать. Да, больших темпов ввода жилья не будет, рост составит 10-13% в год», - уверена Н.Косарева. Она признает, что по результатам I полугодия
Что касается ипотеки, то и тут катастрофы Н.Косарева не наблюдает. «Произошло замедление темпов роста, - замечает она. – Даже если бы не было кризиса, все равно темпы прироста кредитования замедлились бы, так как прежние скачки бесконечно держаться не могут». В то же время Н.Косарева согласна, что ипотечный кредит сегодня недоступен семье со средними доходами, и не будет доступен даже к
Н.Косарева также предостерегла всех от увлечения мыслью о возможном снижении цен на жилье. «Стоимость жилья не должна падать. Она должна медленно расти. Если она будет падать, вот тогда и начнется настоящий кризис – и в ипотеке, и в строительстве, и в недвижимости. В связи с этим она также предупредила власти: «Не надо выбрасывать на рынок слишком много земли – надо балансировать так, чтобы цены на жилье не упали». Каким образом при этом условии можно увеличить предложение на рынке, а значит и доступность жилья, Н.Косарева не пояснила.
Но наиболее кратко и ярко выразил позицию власти директор департамента развития системы рефинансирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Владимир Петренко. По его мнению, участники рынка сейчас должны максимально воздерживаться от комментариев. «Любое ваше выступление может быть неправильно истолковано и даст почву для слухов, влияющих на рынок», - предостерег он. Примечательно, что часть строительного бизнеса тоже считает прессу едва ли не главной опасностью – так, глава RBI Эдуард Тиктинский на одной из сентябрьских пресс-конференций заявил: «Ответственность журналистов очень велика. Вы создаете у людей ожидание спада цен, тем самым формируя отложенный спрос».
Ипотека – одно, а спрос – совсем другое
Банки – основные «виновники» сложившейся ситуации – ведут себя уже не так единообразно. Так, руководитель центра ипотечного кредитования банка ВТБ-24 Татьяна Хоботова фиксирует уже вторую, после
По прогнозам эксперта, рост объемов ипотечного кредитования в Петербурге по итогам
Заметим, что такое заявление Т.Хоботова сведала 29 сентября. А уже с 4 октября ВТБ-24 объявил мораторий на прием заявлений по кредитам на первичном рынке жилья и кредитам на улучшение жилищных условий. «В сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за счет таких кредитов портфели не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации» — сказал член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. Одновременно ВТБ-24 увеличивает процентные ставки по ипотеке. Повышение затронет как ипотечные кредиты в рублях, так и в иностранной валюте. Также с 3 октября по ипотечным кредитам банк применяет дополнительные комиссионные сборы для некоторых категорий клиентов.
Тем не менее, на словах часть представителей банков сохраняет оптимизм и поддерживает мнение о несущественности роли ипотеки в формировании спроса. Глава петербургского филиала Городского ипотечного банка Андрей Пименов, как и Т.Хоботова, уверен, что новые жесткие условия не приведут к падению рынка ипотеки. Но при этом, по его словам, любая просрочка ,даже в 5 дней, по любому кредиту, сегодня в банке решит вопрос об ипотечном кредите не в пользу заемщика. Причем андеррайтинг уже проходят не только сами заемщики, но и их поручители. В банках растут суммы одобренных, но не выдаваемых заемщикам кредитов. Кроме того, некоторые банки (например, «Газпромбанк») в договорах указывают возможность изменять процентную ставку по кредиту «в зависимости от условий рынка», что крайне рискованно для клиентов.
Перераспределение вследствие кризиса ипотечных кредитных портфелей от средних банков к крупным менеджеры последних негативным явлением не считают. Эксперты не согласились с мнением о том, что укрупнение банков, уход с рынка малых и средних банков приведет к большей монополизации банковского сектора, и, соответственно, росту стоимости кредитов. «Но на размер ставок конкуренция влияет гораздо меньше, чем возможность банков рефинансировать кредиты по низким ставкам», - отметил на одной из пресс-конференций гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) Владислав Назаров. По его мнению, процентные ставки по ипотечным кредитам, выросшие за последние несколько месяцев на 1,5-2% (по данным ВТБ-24, в некоторых случаях – больше), могут снизиться только в том случае, если банки вновь найдут возможность фондироваться и рефинансировать кредиты. Источники для этого могут быть как западные, если финансовый кризис пойдет на спад, так и российские, если внутри страны будут созданы свои источники длинных и дешевых денег.
Судьба малых банков экспертов волнует мало. «Ведь потребителю не так уж важно, у кого брать кредит», - заметил В.Назаров. Что касается спроса, то, по его мнению, он будет серьезно поддержан городскими программами субсидирования и строительством социального жилья. По данным В.Назарова, на субсидии очередникам в
Поговорим конкретно
Более откровенно и конкретно рассказывает о ситуации в банках директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов. По его мнению, сейчас происходит санация банковской системы – с усилением банков, имеющих долю госучастия. Одновременно происходит снижение уровня банковского сервиса, так как монополизация рынка делает меньше конкуренцию, а значит, банкам просто незачем думать об улучшении обслуживания.
В.Михайлов считает, что кризис вскоре приведет к сокращению объемов ввода жилья из-за недостатка финансирования. Пойдет вниз и спрос на жилье, обусловленный падением доступности ипотеки. Интересно, что за последние дни в Петербурге специалисты «Альфа-Банка» стали единственными экспертами из банковской среды, которые публично признали влияние ипотеки на спрос, пойдя вразрез с хором голосов, убеждающих в обратном. В результате, по мнению В.Михайлова, цены надолго стабилизируются, из-за чего жилье перестанет быть выгодным инструментом для инвестирования средств.
Коррекция, а часто и сворачивание ипотечных программ затронули больше первичный, чем вторичный рынок жилья – из-за большей рисковости первого, отметил эксперт. При этом он пояснил, что застраховать риски долевого строительства почти невозможно – страховщики очень неохотно страхуют дольщиков от риска недостроя или двойных продаж. Тарифы на страхование при ипотеке также выросли.
Практически замерли процессы рефинансирования (перекредитования) из-за роста процентных ставок, который сделал рефинансирование бессмысленным. Исключение составляют случаи, когда, из-за удорожания жилья, клиенту требуется новый более крупный кредит – тогда он может рефинансировать старый, но уже под более высокий процент. Растут ставки и сворачиваются программы ломбардного кредитования.
Крайне тяжело будет сейчас приобрести дом или коттедж с ипотечным кредитом, так как этот залог банки рассматривают как низколиквидный. Приостановлены также некоторые программы коммерческой ипотеки.
Ставки по ипотеке в среднем повысились за сентябрь на 3%, считают в Альфа-банке, расходясь в этой оценке с мнением ВТБ-24 (см. выше). Причем почти все банки опять вводят комиссионные сборы по кредитам (которые были отменены большинством игроков рынка в
Увеличивается доля валютных кредитов, из-за того, что ставки по ним ниже, чем по рублевым. Больше требований предъявляется к самому залогу (квартире). Выросли сроки погашения кредита, одновременно крупные банки расширяют возможности для погашения – открывают новые точки, создают центры ипотечного кредитования.
Об этом В.Михайлов гоаорил на Гражданском жилищном форуме 4 октября. Однако уже 7 октября руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев в ходе онлайн-конференции усугубил его прогнозы, заявив о возможном серьезном падении спроса на жилье и соответственно, падении цен. «Я считаю, что основными игроками на рынке станут государственные банки и, возможно, АИЖК, - сказал он. - Останется не много банков, основную роль будут играть крупные государственные банки — это Сбербанк и ВТБ, возможно, Газпромбанк и те банки, которые будут взаимодействовать с государством по программе рефинансирования через АИЖК. Кто это будет, сейчас непонятно. Ставки, я думаю, достигнут порядка 18% в рублях. Доля крупных российских банков будет сокращена до минимума и доля иностранных банков в
Что вы предлагаете?
Однако, падение цен практически невозможно без увеличения предложения на рынке жилья (даже если спрос действительно снизится так, как предсказывают некоторые). И тут нельзя не согласиться с застройщиками, которые в один голос пророчат на ближайший год уменьшение объемов предложения на первичном рынке. Ряд московских застройщиков-гигантов (Mirax Group, ГК ПИК, «Система-Галс» и др.) еще в середине сентября объявили о распродаже проектов или о замораживании еще не начатого строительства. Что же говорят петербургские строители? Они подтверждают данные о крайней трудности или невозможности получить кредиты на строительство у банков. Согласны они и с мнением о сокращении предложения на первичном рынке. Но положение дел в собственных компаниях никто не собирается называть тревожным.
Так, корпорация «Строймонтаж» заявила, что замораживать свои проекты она не собирается, но временно не будет начинать новых. Глава RBI Эдуард Тиктинский говорит то же самое: «Наши планы в связи с финансовым кризисом не меняются». RBI намерена в
ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» также не намерено отказываться от заявленных проектов, а недавно купило на торгах Фонда имущества два участка в СПЧ. В то же время, по словам главы корпорации Вячеслава Заренкова, принято решение воздержаться от агрессивной экспансии в связи с удорожанием заемных средств. Более слабые компании, полагает он, могут вскоре оказаться в сложном положении. По мнению В.Заренкова, городским властям следует помочь бизнесу, а не пассивно наблюдать, какая компания выплывет, а какая нет.
С ним согласен и директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, который обращает внимание на бедственное положение малых и средних застройщиков во время кризиса. А вот глава Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов считает, что финансовый кризис положительно повлияет на рынок недвижимости, так как, из-за удорожания кредитов для застройщиков, цены на жилье будут расти. Все остальные факторы, влияющие на цены, эксперт не считает существенными. Такое суждение он высказал на конференции «Банки и бизнес Северо-Запада: проблемы и пути развития». «Крупные компании не будут испытывать проблем», - сказал он. О судьбе средних и малых компаний А.Болоусов предпочел умолчать.
Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский подтверждает, что банки гораздо менее охотно дают застройщикам кредиты, в результате чего многие из них сейчас поостерегутся начинать новые проекты. Кроме того, на объемы предложения влияет и удорожание земли: если до
Начальник отдела стратегического маркетинга корпорации «Строймонтаж» Дмитрий Карманов тоже считает, что предложение на рынке жилья в ближайшие 2 года будет расти не более, чем на 10-15% ежегодно. На сокращение предложения повлияет дефицит земельных участков, прекращение уплотнительной застройки, а также влияние финансового кризиса, которое заставит некоторых застройщиков заморозить ряд новых проектов, при том, что выход проектов-«миллионников» на рынок ожидается не ранее
Спросу – быть!
Никаких предпосылок для сокращения спроса застройщики, как и большинство банков, не видят. Сокращение темпов роста объемов ипотеки, по мнению строителей, на спрос особо не повлияет. Так, Д.Карманов считает, что ухудшение условий выдачи ипотечных кредитов, отказ ряда банков вообще заниматься этим видом деятельности, а также жесткие сентябрьские действия АИЖК, в результате которых 20 петербургских банков прекратили работать по его стандартам – все это объемы спроса не изменит. Рост доходов населения в
Не пугает застройщиков и растущий «навес» уже одобренных, но не выданных кредитов, хотя они и приводят подобные примеры. Несмотря на все это, строители тверды в убеждении, что спрос на жилье в условиях кризиса не упадет, а значит, и цены не снизятся. Разве что будет период повышенных скидок, считает М.Закашанский, а через 2-3 месяца цены опять возрастут.
Застройщики охотно приводят в пример собственные показатели. Так, по данным М.Закашанского, в «М-Индустрии» после летнего спада спрос вновь возрос. По словам Александра Погодина, гендиректора компании «Пионер», в сентябре спрос у него в компании возрос по сравнению с августом в 2 раза. Правда, по сравнению с сентябрем
При этом М.Закашанский и А.Погодин предостерегают граждан от доверия к тем компаниям, которые в условиях кризиса могут начать демпинговать. По их мнению, «гнаться» за подозрительно подешевевшими квартирами опасно, так как в этом случае вероятность новых скандалов с обманутыми дольщиками сильно возрастает. То же самое говорит и глава RBI: «Я предостерег бы людей от излишнего доверия к неумеренно рекламируемым скидкам и подозрительно низким ценам. Не получилось бы потом очередного скандала с обманутыми дольщиками».
Сколько стоит себестоимость
Помимо двух основополагающих факторов, влияющих на динамику цен – предложения и спроса – определенную роль в ситуации на первичном рынке играют и колебания себестоимости строительства. А она продолжает расти. По словам директора департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павла Горячкина, «говорить, что вот сейчас цены на жилье рухнут, в корне неправильно: опрос крупнейших застройщиков показал, что цены снижаться не будут». Сегодняшнее состояние рынка в ценовом отношении можно охарактеризовать, по его мнению, как период стабилизации, аналогичный периоду стабилизации
Однако в последнее время появилась информация, свидетельствующая о возможном изменении тренда развития себестоимости. Если цена земли и инженерии вряд ли снизится, то цена некоторых стройматериалов, возможно, упадет. Так, например, в конце сентября стало известно о том, что «Сибирский цемент» отложил покупку активов в Турции, так как конъюнктура цементного рынка резко ухудшилась. И дело не в том, что российские цены на цемент упали в связи с отменой ввозных пошлин, заставившей отечественных производителей снизить цены на треть. Дело в том, что такова общемировая ситуация. Спрос на цемент в России также снизился, считает аналитик Unicredit Aton Елена Мязина. 1 октября стало это подтвердил и «Евроцемент»: компания прогнозирует снижение цен на эту продукцию на российском рынке еще на 10% до конца осени. В связи с этим компания продолжает сокращать выпуск материала, при том, что, по итогам I полугодия
Вероятно, то же самое будет происходить и с ценами на металлоконструкции. По словам А.Вахмистрова, в связи с удешевлением некоторых стройматериалов – в частности, металлоконструкций – может серьезно уменьшиться смета даже строительства стадиона для ФК «Зенит» на Крестовском острове. О таком следствии кризиса, как снижение себестоимости строительства, говорят и в компании RBI. «В
Риэлторы: «Все это уже было»
Риэлторское сообщество также высказало свое мнение о происходящем. Как и ожидалось, риэлторы в целом оказались солидарны с застройщиками в твердом убеждении о невозможности падения цен на жилье. Так, по мнению гендиректора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, «все это петербургский рынок недвижимости уже проходил». Ситуация на рынке напоминает положение дел в
Гендиректор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов также не видит оснований для паники. «Есть снижение спроса, но небольшое. Есть и ипотечные сделки. Если поискать, то можно найти кредиты и под 11% в валюте, и под 14% в рублях – не так уж дорого, - считает он.
Однако при этом М.Чернов сообщил, что жилье в Петербурге уже можно купить на 10-15% дешевле выставленной в листинге цены «Всегда можно договориться с продавцом или строителем», - заметил он. При этом на вторичном рынке, по его информации, практически не осталось людей, имеющих на руках сумму, позволяющую купить квартиру без ипотеки. «Сейчас в основном люди берут в кредит несколько десятков тысяч долларов, позволяющих улучшить жилищные условия», - говорит он.
Директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон заметил, что все это касается лишь вторичного рынка. Сам он полагает, что большой роли ипотека в колебании спроса не сыграет, по крайней мере, на первичном рынке. По его данным, расходящимся с данными АН «Бенуа», сезонное летнее снижение спроса сейчас уже преодолевается. Цены на жилье будут поддержаны благодаря политике продавцов (в том числе застройщиков) по «придерживанию» объектов, считает М.Бимон.
По словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, «падение цен невыгодно никому»: банкам, застройщикам, владельцам дорогой недвижимости. Спрос на жилье, по ее мнению, снижаться не будет, а значит, не упадут и цены. Так же действует на цены удорожание и недоступность проектного финансирования для застройщиков и затрудненность доступа к земельным участкам, из-за чего на рынок выходит меньше проектов. Поднимает цены и кризис на фондовом рынке, из-за которого некоторые инвесторы могут переместиться в сферу недвижимости. Наконец, рост цен подогревают и государственные субсидии.
С другой стороны, сворачивание ипотеки может ощутимо снизить цены, признала М.Белькова, в отличие от своих коллег. «Ипотека становится недоступной даже для среднего класса. А если учесть, что в некоторых регионах инфляция сегодня доходит до 50%, то есть стоимость потребительской корзины выросла в 1,5 раза, то неудивительно, что растет число дефолтов по ипотечным кредитам», - сообщила эксперт. При этом альтернативы ипотеке в стране нет, инфляция обессмысливает создание стройсберкасс, о которых много говорилось ранее. Государство увеличивает объемы субсидий на жилье, но все меньше банков хотят работать с ними. «В результате сейчас в провинциях цены уже падают – кое-где на 1 покупателя приходится 30 продавцов», - резюмировала М.Белькова. Однако Москву и Петербург она назвала «особыми регионами», и заявила, что в них цены на жилье падать не будут, а будут медленно повышаться.
Московский холдинг «Миэль» также не склонен недооценивать значение ипотеки в поддержании спроса на жилье. По словам старшего аналитика Департамента жилой недвижимости «Миэль» Марии Коробковой, в
На этом фоне элитная недвижимость, как и ранее в трудные времена, тормозить в росте не собирается. Неслучайно в последнее время многие московские и петербургские застройщики обратили свои взоры именно на этот привлекательный сектор рынка. Так, по словам замдиректора департамента «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank Russia and CIS Натальи Прониной, московское элитное жилье продолжало дорожать даже в сентябре – на первичном и вторичном рынке оно подорожало в среднем на 2-2,5%, а с начала года на 15-27%. Кризис сказался лишь в том, что девелоперы элитных комплексов резко увеличили активность реклам
Большинство конфликтов вокруг строительства в районах сложившейся застройки возникают из-за нехватки информации у населения. Практика показывает, что жители остаются довольными изменениями после завершения стройки. Но поиск компромиссов порой стоит компаниям больших временных затрат и, как следствие, финансовых потерь. Предотвратить это поможет адресное информирование жителей до начала реализации проекта.
Создать единый стандарт информирования населения о новом строительстве решили строители Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в мае этого года. Идею одобрил и поддержал вице-губернатор Александр Вахмистров. В среду вице-губернатор при осмотре одного из объектов, где было наибольшее число жалоб со стороны населения и где застройщики запустили проект по информированию жителей соседних домов, подчеркнул значимость внедрения проекта. На площадке уже возведенного дома в Красногвардейском районе, Ржевка-Пороховые, на участке корпуса 32-34 квартал 6 (пересечение проспекта Наставников с Хасанской улицей) Александр Вахмистров сообщил, что это была одна из «горячих» точек, и люди из близлежащего дома были так озадачены развернувшейся стройкой компании ЗАО «Северный город», что решились на митинги протеста:
«Три года назад я приезжал сюда, чтобы встретиться с жителями, – сказал Александр Вахмистров. – Шли митинги, где люди говорили о том, что застройщики ликвидируют последний зеленый участок, но мы рассмотрели проект застройки еще раз, понизили этажность и сейчас здесь прекрасная благоустроенная площадка». Александр Вахмистров заявил, что ничего удивительного в протестах жителей нет: «по-человечески понятно каждого, кто вынужден жить рядом со стройкой, и в то же время пребывает в полном неведении относительно возводимого объекта. Просто людям нужно помогать разобраться в том, что происходит на стройплощадке, и объяснить, что действия застройщиков не противоречат законодательству».
В этом смысле хорошим примером стала ситуация вокруг проекта компании «Северный город» на Ржевке-Пороховые. В 2003 году инвестор получил согласие городских властей на строительство дома общей площадью 2585 кв. метров. Жители дома напротив проявили беспокойство в связи со строительством, аргументировав свое недовольство тем, что работы на участке могут повредить несущие конструкции их дома.
Для выяснения вопроса о возможном влиянии нового строительства на соседние дома и снятия беспокойства жителей компания «Северный город» провела технический мониторинг и сделала оценку строительства будущего дома на существующий дом, заказав это исследование у компании, названной жильцами, НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект». Оценка влияния показала, что поскольку в качестве фундаментов здания будет использоваться монолитная железобетонная плита, как самый щадящий способ возведения фундамента, то окружающие здания не попадают в зону влияния осадок подлежащего строительству здания.
Между тем доведение информации о результатах исследования до жителей не сняло напряжения – они продолжали направлять жалобы в различные комитеты правительства и в различные СМИ, не упоминая факт оценки влияния строительства и страхование производимых работ. В итоге результатом поиска компромисса между строителями и жителями стало удлинение сроков реализации проекта на 11 месяцев. Этого можно было бы избежать, если бы застройщик заранее разъяснил свою позицию в отношении благоустройства площадки и доказал безопасность строительства. Александр Вахмистров отметил, что люди говорили о невозможности строительства из-за подземной речки и уничтожения зеленого уголка, но расчеты показали, что поводов для беспокойства нет.
«Сейчас во дворе прекрасная озелененная площадка, – говорит директор по строительству ЗАО «Северный город» Виктор Коршенбаум. – А до этого была свалка, с которой мы вывезли 400 кубометров битового железобетона». Александр Вахмистров, в свою очередь, заверил общественность, что строительство этого дома не является уплотнительной застройкой, поскольку данное пятно еще в советское время было отведено под строительство жилья. «Мы будем развивать близлежащую территорию, здесь не должно остаться пустырей и бесхозной земли, – сказал вице-губернатор, – скоро исчезнет неприглядный Хасанский рынок, в ближайшее время будут объявлены торги на строительство большого торгового комплекса».
Сейчас конфликт между жителями соседнего дома и ЗАО «Северный город» исчерпан, более того, дворовая территория содержится в полном порядке.
По словам генерального директора Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, теперь каждый житель домов, соседствующих с будущей стройплощадкой, будет получать информационное письмо, в котором отражены все параметры готовящегося к реализации проекта с прикрепленным к нему талоном с координатами отправителя (застройщика) для изложения своих пожеланий, предложений или нареканий. По идее разработчиков, талоны можно либо отправлять по почте, либо опускать в специальные ящики с логотипом Ассоциации, которые будут установлены на месте строительства.
Информационные сообщения должны рассылаться гражданам после выхода постановления городского правительства о проектировании и строительстве, но до установки строительного забора. Таким образом, застройщики создадут условия, при которых общественность еще до начала каких-либо работ на выделенном под застройку участке будет максимально осведомлена не только о готовящейся стройке, но и о том, каким они увидят свой микрорайон после завершения строительных работ. В письме будут отражены сроки реализации проекта, параметры будущего здания, дан перечень полученных разрешений, описаны строительные технологии, которые планируется применить на данном объекте, перечислены работы по благоустройству прилегающей территории. Ознакомившись с проектом, каждый сможет задать вопрос или высказать пожелание застройщику, на которое он, может быть, отреагирует.
«Граждане могут изменить проект будущей застройки даже после выхода разрешительного постановления правительства Санкт-Петербурга, – подчеркнул Алексей Белоусов. – Более того, позиция жителей очень важна для борьбы с уплотнительной застройкой в городе, мы уделяли и будем уделять большое внимание системному подходу в сотрудничестве жителей со строителями».
25 июня на заседании совета Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» будет принято решение сформировать перечень объектов, строительство которых планируется в ближайшее время. Все члены Ассоциации, по словам Белоусова, проведут адресную рассылку гражданам с уведомительными письмами, а на заборах, ограничивающих стройку новых объектов в районах сложившейся застройки, размещать специальные ящики для обращений граждан. Первые ящики уже установлены на строящихся объектах, но в них пока нет писем. Алексей Белоусов уверяет, что «ни одно письмо не будет потеряно», послания жильцов будут изыматься с регулярной периодичностью, обобщаться и отправляться застройщику. Каждый строитель – обладатель ящика – обязан принять к сведению возражения и предложения общественности. Единый стандарт информирования, по мнению строителей и властей города, сможет оказать колоссальную поддержку в строительстве объектов в Петербурге и позволит снизить негатив со стороны горожан к вполне законным и нужным для города проектам.
Оксана Прохорова
Большинство конфликтов вокруг строительства в районах сложившейся застройки возникают из-за нехватки информации у населения. Практика показывает, что жители остаются довольными изменениями после завершения стройки. Но поиск компромиссов порой стоит компаниям больших временных затрат и, как следствие, финансовых потерь. Предотвратить это поможет адресное информирование жителей до начала реализации проекта.
Создать единый стандарт информирования населения о новом строительстве решили строители Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в мае этого года. Идею одобрил и поддержал вице-губернатор Александр Вахмистров. В среду вице-губернатор при осмотре одного из объектов, где было наибольшее число жалоб со стороны населения и где застройщики запустили проект по информированию жителей соседних домов, подчеркнул значимость внедрения проекта. На площадке уже возведенного дома в Красногвардейском районе, Ржевка-Пороховые, на участке корпуса 32-34 квартал 6 (пересечение проспекта Наставников с Хасанской улицей) Александр Вахмистров сообщил, что это была одна из «горячих» точек, и люди из близлежащего дома были так озадачены развернувшейся стройкой компании ЗАО «Северный город», что решились на митинги протеста:
«Три года назад я приезжал сюда, чтобы встретиться с жителями, – сказал Александр Вахмистров. – Шли митинги, где люди говорили о том, что застройщики ликвидируют последний зеленый участок, но мы рассмотрели проект застройки еще раз, понизили этажность и сейчас здесь прекрасная благоустроенная площадка». Александр Вахмистров заявил, что ничего удивительного в протестах жителей нет: «по-человечески понятно каждого, кто вынужден жить рядом со стройкой, и в то же время пребывает в полном неведении относительно возводимого объекта. Просто людям нужно помогать разобраться в том, что происходит на стройплощадке, и объяснить, что действия застройщиков не противоречат законодательству».
В этом смысле хорошим примером стала ситуация вокруг проекта компании «Северный город» на Ржевке-Пороховые. В 2003 году инвестор получил согласие городских властей на строительство дома общей площадью 2585 кв. метров. Жители дома напротив проявили беспокойство в связи со строительством, аргументировав свое недовольство тем, что работы на участке могут повредить несущие конструкции их дома.
Для выяснения вопроса о возможном влиянии нового строительства на соседние дома и снятия беспокойства жителей компания «Северный город» провела технический мониторинг и сделала оценку строительства будущего дома на существующий дом, заказав это исследование у компании, названной жильцами, НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект». Оценка влияния показала, что поскольку в качестве фундаментов здания будет использоваться монолитная железобетонная плита, как самый щадящий способ возведения фундамента, то окружающие здания не попадают в зону влияния осадок подлежащего строительству здания.
Между тем доведение информации о результатах исследования до жителей не сняло напряжения – они продолжали направлять жалобы в различные комитеты правительства и в различные СМИ, не упоминая факт оценки влияния строительства и страхование производимых работ. В итоге результатом поиска компромисса между строителями и жителями стало удлинение сроков реализации проекта на 11 месяцев. Этого можно было бы избежать, если бы застройщик заранее разъяснил свою позицию в отношении благоустройства площадки и доказал безопасность строительства. Александр Вахмистров отметил, что люди говорили о невозможности строительства из-за подземной речки и уничтожения зеленого уголка, но расчеты показали, что поводов для беспокойства нет.
«Сейчас во дворе прекрасная озелененная площадка, – говорит директор по строительству ЗАО «Северный город» Виктор Коршенбаум. – А до этого была свалка, с которой мы вывезли 400 кубометров битового железобетона». Александр Вахмистров, в свою очередь, заверил общественность, что строительство этого дома не является уплотнительной застройкой, поскольку данное пятно еще в советское время было отведено под строительство жилья. «Мы будем развивать близлежащую территорию, здесь не должно остаться пустырей и бесхозной земли, – сказал вице-губернатор, – скоро исчезнет неприглядный Хасанский рынок, в ближайшее время будут объявлены торги на строительство большого торгового комплекса».
Сейчас конфликт между жителями соседнего дома и ЗАО «Северный город» исчерпан, более того, дворовая территория содержится в полном порядке.
По словам генерального директора Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, теперь каждый житель домов, соседствующих с будущей стройплощадкой, будет получать информационное письмо, в котором отражены все параметры готовящегося к реализации проекта с прикрепленным к нему талоном с координатами отправителя (застройщика) для изложения своих пожеланий, предложений или нареканий. По идее разработчиков, талоны можно либо отправлять по почте, либо опускать в специальные ящики с логотипом Ассоциации, которые будут установлены на месте строительства.
Информационные сообщения должны рассылаться гражданам после выхода постановления городского правительства о проектировании и строительстве, но до установки строительного забора. Таким образом, застройщики создадут условия, при которых общественность еще до начала каких-либо работ на выделенном под застройку участке будет максимально осведомлена не только о готовящейся стройке, но и о том, каким они увидят свой микрорайон после завершения строительных работ. В письме будут отражены сроки реализации проекта, параметры будущего здания, дан перечень полученных разрешений, описаны строительные технологии, которые планируется применить на данном объекте, перечислены работы по благоустройству прилегающей территории. Ознакомившись с проектом, каждый сможет задать вопрос или высказать пожелание застройщику, на которое он, может быть, отреагирует.
«Граждане могут изменить проект будущей застройки даже после выхода разрешительного постановления правительства Санкт-Петербурга, – подчеркнул Алексей Белоусов. – Более того, позиция жителей очень важна для борьбы с уплотнительной застройкой в городе, мы уделяли и будем уделять большое внимание системному подходу в сотрудничестве жителей со строителями».
25 июня на заседании совета Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» будет принято решение сформировать перечень объектов, строительство которых планируется в ближайшее время. Все члены Ассоциации, по словам Белоусова, проведут адресную рассылку гражданам с уведомительными письмами, а на заборах, ограничивающих стройку новых объектов в районах сложившейся застройки, размещать специальные ящики для обращений граждан. Первые ящики уже установлены на строящихся объектах, но в них пока нет писем. Алексей Белоусов уверяет, что «ни одно письмо не будет потеряно», послания жильцов будут изыматься с регулярной периодичностью, обобщаться и отправляться застройщику. Каждый строитель – обладатель ящика – обязан принять к сведению возражения и предложения общественности. Единый стандарт информирования, по мнению строителей и властей города, сможет оказать колоссальную поддержку в строительстве объектов в Петербурге и позволит снизить негатив со стороны горожан к вполне законным и нужным для города проектам.
Оксана Прохорова