Недвижимость в условиях кризиса: покупать нельзя ждать
В условиях финансового кризиса, воздействие которого на рынок недвижимости уже не отрицают даже традиционно оптимистичные власти, интересно проследить, как основные участники рынка – власти, банки, застройщики, риэлторы – выстраивают свое поведение. Корреспондент АСН-инфо попытался это сделать, но не с целью поймать бизнес на лукавстве. Различия мнений, прозвучавших за последние десять дней по поводу волнующей всех проблемы – что будет со спросом и предложением на рынке жилья? – вполне закономерно и дает достаточно пищи для других размышлений.
{yamarket}
Все будет хорошо. Но комментировать не надо
Итак, что же думают по поводу кризиса власти? Их мнение, прозвучавшее на Гражданском Жилищном форуме, неожиданностью не стало. Так, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров на форуме сказал следующее: «Мы живем в рыночной экономике, и кризисы – ее неизбежная часть, они всегда будут. Другое дело, что к кризису надо быть готовым. Позитивным моментом я считаю то, что строители смогут по-новому взглянуть на свой бизнес: улучшить организацию труда, внимательно проглядеть, из чего складывается себестоимость, где можно оптимизировать бизнес». «Сеять панику» и говорить, что все пропало, по его мнению, не стоит. «Жилье будет нужно всегда, поэтому и работа у строителей всегда будет», - считает он. Таким образом, серьезного снижения спроса на жилье вице-губернатор не ожидает.
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – автор пакета «жилищных законов»
По мнению эксперта, ситуация вполне укладывается в естественную и общемировую тенденцию цикличности развития рынков. Положительным моментом она считает то, что компании в дальнейшем будут более обоснованно оценивать свои риски. «Негатив на рынке не надо переоценивать. Да, больших темпов ввода жилья не будет, рост составит 10-13% в год», - уверена Н.Косарева. Она признает, что по результатам I полугодия
Что касается ипотеки, то и тут катастрофы Н.Косарева не наблюдает. «Произошло замедление темпов роста, - замечает она. – Даже если бы не было кризиса, все равно темпы прироста кредитования замедлились бы, так как прежние скачки бесконечно держаться не могут». В то же время Н.Косарева согласна, что ипотечный кредит сегодня недоступен семье со средними доходами, и не будет доступен даже к
Н.Косарева также предостерегла всех от увлечения мыслью о возможном снижении цен на жилье. «Стоимость жилья не должна падать. Она должна медленно расти. Если она будет падать, вот тогда и начнется настоящий кризис – и в ипотеке, и в строительстве, и в недвижимости. В связи с этим она также предупредила власти: «Не надо выбрасывать на рынок слишком много земли – надо балансировать так, чтобы цены на жилье не упали». Каким образом при этом условии можно увеличить предложение на рынке, а значит и доступность жилья, Н.Косарева не пояснила.
Но наиболее кратко и ярко выразил позицию власти директор департамента развития системы рефинансирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Владимир Петренко. По его мнению, участники рынка сейчас должны максимально воздерживаться от комментариев. «Любое ваше выступление может быть неправильно истолковано и даст почву для слухов, влияющих на рынок», - предостерег он. Примечательно, что часть строительного бизнеса тоже считает прессу едва ли не главной опасностью – так, глава RBI Эдуард Тиктинский на одной из сентябрьских пресс-конференций заявил: «Ответственность журналистов очень велика. Вы создаете у людей ожидание спада цен, тем самым формируя отложенный спрос».
Ипотека – одно, а спрос – совсем другое
Банки – основные «виновники» сложившейся ситуации – ведут себя уже не так единообразно. Так, руководитель центра ипотечного кредитования банка ВТБ-24 Татьяна Хоботова фиксирует уже вторую, после
По прогнозам эксперта, рост объемов ипотечного кредитования в Петербурге по итогам
Заметим, что такое заявление Т.Хоботова сведала 29 сентября. А уже с 4 октября ВТБ-24 объявил мораторий на прием заявлений по кредитам на первичном рынке жилья и кредитам на улучшение жилищных условий. «В сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за счет таких кредитов портфели не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации» — сказал член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. Одновременно ВТБ-24 увеличивает процентные ставки по ипотеке. Повышение затронет как ипотечные кредиты в рублях, так и в иностранной валюте. Также с 3 октября по ипотечным кредитам банк применяет дополнительные комиссионные сборы для некоторых категорий клиентов.
Тем не менее, на словах часть представителей банков сохраняет оптимизм и поддерживает мнение о несущественности роли ипотеки в формировании спроса. Глава петербургского филиала Городского ипотечного банка Андрей Пименов, как и Т.Хоботова, уверен, что новые жесткие условия не приведут к падению рынка ипотеки. Но при этом, по его словам, любая просрочка ,даже в 5 дней, по любому кредиту, сегодня в банке решит вопрос об ипотечном кредите не в пользу заемщика. Причем андеррайтинг уже проходят не только сами заемщики, но и их поручители. В банках растут суммы одобренных, но не выдаваемых заемщикам кредитов. Кроме того, некоторые банки (например, «Газпромбанк») в договорах указывают возможность изменять процентную ставку по кредиту «в зависимости от условий рынка», что крайне рискованно для клиентов.
Перераспределение вследствие кризиса ипотечных кредитных портфелей от средних банков к крупным менеджеры последних негативным явлением не считают. Эксперты не согласились с мнением о том, что укрупнение банков, уход с рынка малых и средних банков приведет к большей монополизации банковского сектора, и, соответственно, росту стоимости кредитов. «Но на размер ставок конкуренция влияет гораздо меньше, чем возможность банков рефинансировать кредиты по низким ставкам», - отметил на одной из пресс-конференций гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) Владислав Назаров. По его мнению, процентные ставки по ипотечным кредитам, выросшие за последние несколько месяцев на 1,5-2% (по данным ВТБ-24, в некоторых случаях – больше), могут снизиться только в том случае, если банки вновь найдут возможность фондироваться и рефинансировать кредиты. Источники для этого могут быть как западные, если финансовый кризис пойдет на спад, так и российские, если внутри страны будут созданы свои источники длинных и дешевых денег.
Судьба малых банков экспертов волнует мало. «Ведь потребителю не так уж важно, у кого брать кредит», - заметил В.Назаров. Что касается спроса, то, по его мнению, он будет серьезно поддержан городскими программами субсидирования и строительством социального жилья. По данным В.Назарова, на субсидии очередникам в
Поговорим конкретно
Более откровенно и конкретно рассказывает о ситуации в банках директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов. По его мнению, сейчас происходит санация банковской системы – с усилением банков, имеющих долю госучастия. Одновременно происходит снижение уровня банковского сервиса, так как монополизация рынка делает меньше конкуренцию, а значит, банкам просто незачем думать об улучшении обслуживания.
В.Михайлов считает, что кризис вскоре приведет к сокращению объемов ввода жилья из-за недостатка финансирования. Пойдет вниз и спрос на жилье, обусловленный падением доступности ипотеки. Интересно, что за последние дни в Петербурге специалисты «Альфа-Банка» стали единственными экспертами из банковской среды, которые публично признали влияние ипотеки на спрос, пойдя вразрез с хором голосов, убеждающих в обратном. В результате, по мнению В.Михайлова, цены надолго стабилизируются, из-за чего жилье перестанет быть выгодным инструментом для инвестирования средств.
Коррекция, а часто и сворачивание ипотечных программ затронули больше первичный, чем вторичный рынок жилья – из-за большей рисковости первого, отметил эксперт. При этом он пояснил, что застраховать риски долевого строительства почти невозможно – страховщики очень неохотно страхуют дольщиков от риска недостроя или двойных продаж. Тарифы на страхование при ипотеке также выросли.
Практически замерли процессы рефинансирования (перекредитования) из-за роста процентных ставок, который сделал рефинансирование бессмысленным. Исключение составляют случаи, когда, из-за удорожания жилья, клиенту требуется новый более крупный кредит – тогда он может рефинансировать старый, но уже под более высокий процент. Растут ставки и сворачиваются программы ломбардного кредитования.
Крайне тяжело будет сейчас приобрести дом или коттедж с ипотечным кредитом, так как этот залог банки рассматривают как низколиквидный. Приостановлены также некоторые программы коммерческой ипотеки.
Ставки по ипотеке в среднем повысились за сентябрь на 3%, считают в Альфа-банке, расходясь в этой оценке с мнением ВТБ-24 (см. выше). Причем почти все банки опять вводят комиссионные сборы по кредитам (которые были отменены большинством игроков рынка в
Увеличивается доля валютных кредитов, из-за того, что ставки по ним ниже, чем по рублевым. Больше требований предъявляется к самому залогу (квартире). Выросли сроки погашения кредита, одновременно крупные банки расширяют возможности для погашения – открывают новые точки, создают центры ипотечного кредитования.
Об этом В.Михайлов гоаорил на Гражданском жилищном форуме 4 октября. Однако уже 7 октября руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев в ходе онлайн-конференции усугубил его прогнозы, заявив о возможном серьезном падении спроса на жилье и соответственно, падении цен. «Я считаю, что основными игроками на рынке станут государственные банки и, возможно, АИЖК, - сказал он. - Останется не много банков, основную роль будут играть крупные государственные банки — это Сбербанк и ВТБ, возможно, Газпромбанк и те банки, которые будут взаимодействовать с государством по программе рефинансирования через АИЖК. Кто это будет, сейчас непонятно. Ставки, я думаю, достигнут порядка 18% в рублях. Доля крупных российских банков будет сокращена до минимума и доля иностранных банков в
Что вы предлагаете?
Однако, падение цен практически невозможно без увеличения предложения на рынке жилья (даже если спрос действительно снизится так, как предсказывают некоторые). И тут нельзя не согласиться с застройщиками, которые в один голос пророчат на ближайший год уменьшение объемов предложения на первичном рынке. Ряд московских застройщиков-гигантов (Mirax Group, ГК ПИК, «Система-Галс» и др.) еще в середине сентября объявили о распродаже проектов или о замораживании еще не начатого строительства. Что же говорят петербургские строители? Они подтверждают данные о крайней трудности или невозможности получить кредиты на строительство у банков. Согласны они и с мнением о сокращении предложения на первичном рынке. Но положение дел в собственных компаниях никто не собирается называть тревожным.
Так, корпорация «Строймонтаж» заявила, что замораживать свои проекты она не собирается, но временно не будет начинать новых. Глава RBI Эдуард Тиктинский говорит то же самое: «Наши планы в связи с финансовым кризисом не меняются». RBI намерена в
ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» также не намерено отказываться от заявленных проектов, а недавно купило на торгах Фонда имущества два участка в СПЧ. В то же время, по словам главы корпорации Вячеслава Заренкова, принято решение воздержаться от агрессивной экспансии в связи с удорожанием заемных средств. Более слабые компании, полагает он, могут вскоре оказаться в сложном положении. По мнению В.Заренкова, городским властям следует помочь бизнесу, а не пассивно наблюдать, какая компания выплывет, а какая нет.
С ним согласен и директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, который обращает внимание на бедственное положение малых и средних застройщиков во время кризиса. А вот глава Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов считает, что финансовый кризис положительно повлияет на рынок недвижимости, так как, из-за удорожания кредитов для застройщиков, цены на жилье будут расти. Все остальные факторы, влияющие на цены, эксперт не считает существенными. Такое суждение он высказал на конференции «Банки и бизнес Северо-Запада: проблемы и пути развития». «Крупные компании не будут испытывать проблем», - сказал он. О судьбе средних и малых компаний А.Болоусов предпочел умолчать.
Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский подтверждает, что банки гораздо менее охотно дают застройщикам кредиты, в результате чего многие из них сейчас поостерегутся начинать новые проекты. Кроме того, на объемы предложения влияет и удорожание земли: если до
Начальник отдела стратегического маркетинга корпорации «Строймонтаж» Дмитрий Карманов тоже считает, что предложение на рынке жилья в ближайшие 2 года будет расти не более, чем на 10-15% ежегодно. На сокращение предложения повлияет дефицит земельных участков, прекращение уплотнительной застройки, а также влияние финансового кризиса, которое заставит некоторых застройщиков заморозить ряд новых проектов, при том, что выход проектов-«миллионников» на рынок ожидается не ранее
Спросу – быть!
Никаких предпосылок для сокращения спроса застройщики, как и большинство банков, не видят. Сокращение темпов роста объемов ипотеки, по мнению строителей, на спрос особо не повлияет. Так, Д.Карманов считает, что ухудшение условий выдачи ипотечных кредитов, отказ ряда банков вообще заниматься этим видом деятельности, а также жесткие сентябрьские действия АИЖК, в результате которых 20 петербургских банков прекратили работать по его стандартам – все это объемы спроса не изменит. Рост доходов населения в
Не пугает застройщиков и растущий «навес» уже одобренных, но не выданных кредитов, хотя они и приводят подобные примеры. Несмотря на все это, строители тверды в убеждении, что спрос на жилье в условиях кризиса не упадет, а значит, и цены не снизятся. Разве что будет период повышенных скидок, считает М.Закашанский, а через 2-3 месяца цены опять возрастут.
Застройщики охотно приводят в пример собственные показатели. Так, по данным М.Закашанского, в «М-Индустрии» после летнего спада спрос вновь возрос. По словам Александра Погодина, гендиректора компании «Пионер», в сентябре спрос у него в компании возрос по сравнению с августом в 2 раза. Правда, по сравнению с сентябрем
При этом М.Закашанский и А.Погодин предостерегают граждан от доверия к тем компаниям, которые в условиях кризиса могут начать демпинговать. По их мнению, «гнаться» за подозрительно подешевевшими квартирами опасно, так как в этом случае вероятность новых скандалов с обманутыми дольщиками сильно возрастает. То же самое говорит и глава RBI: «Я предостерег бы людей от излишнего доверия к неумеренно рекламируемым скидкам и подозрительно низким ценам. Не получилось бы потом очередного скандала с обманутыми дольщиками».
Сколько стоит себестоимость
Помимо двух основополагающих факторов, влияющих на динамику цен – предложения и спроса – определенную роль в ситуации на первичном рынке играют и колебания себестоимости строительства. А она продолжает расти. По словам директора департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павла Горячкина, «говорить, что вот сейчас цены на жилье рухнут, в корне неправильно: опрос крупнейших застройщиков показал, что цены снижаться не будут». Сегодняшнее состояние рынка в ценовом отношении можно охарактеризовать, по его мнению, как период стабилизации, аналогичный периоду стабилизации
Однако в последнее время появилась информация, свидетельствующая о возможном изменении тренда развития себестоимости. Если цена земли и инженерии вряд ли снизится, то цена некоторых стройматериалов, возможно, упадет. Так, например, в конце сентября стало известно о том, что «Сибирский цемент» отложил покупку активов в Турции, так как конъюнктура цементного рынка резко ухудшилась. И дело не в том, что российские цены на цемент упали в связи с отменой ввозных пошлин, заставившей отечественных производителей снизить цены на треть. Дело в том, что такова общемировая ситуация. Спрос на цемент в России также снизился, считает аналитик Unicredit Aton Елена Мязина. 1 октября стало это подтвердил и «Евроцемент»: компания прогнозирует снижение цен на эту продукцию на российском рынке еще на 10% до конца осени. В связи с этим компания продолжает сокращать выпуск материала, при том, что, по итогам I полугодия
Вероятно, то же самое будет происходить и с ценами на металлоконструкции. По словам А.Вахмистрова, в связи с удешевлением некоторых стройматериалов – в частности, металлоконструкций – может серьезно уменьшиться смета даже строительства стадиона для ФК «Зенит» на Крестовском острове. О таком следствии кризиса, как снижение себестоимости строительства, говорят и в компании RBI. «В
Риэлторы: «Все это уже было»
Риэлторское сообщество также высказало свое мнение о происходящем. Как и ожидалось, риэлторы в целом оказались солидарны с застройщиками в твердом убеждении о невозможности падения цен на жилье. Так, по мнению гендиректора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, «все это петербургский рынок недвижимости уже проходил». Ситуация на рынке напоминает положение дел в
Гендиректор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов также не видит оснований для паники. «Есть снижение спроса, но небольшое. Есть и ипотечные сделки. Если поискать, то можно найти кредиты и под 11% в валюте, и под 14% в рублях – не так уж дорого, - считает он.
Однако при этом М.Чернов сообщил, что жилье в Петербурге уже можно купить на 10-15% дешевле выставленной в листинге цены «Всегда можно договориться с продавцом или строителем», - заметил он. При этом на вторичном рынке, по его информации, практически не осталось людей, имеющих на руках сумму, позволяющую купить квартиру без ипотеки. «Сейчас в основном люди берут в кредит несколько десятков тысяч долларов, позволяющих улучшить жилищные условия», - говорит он.
Директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон заметил, что все это касается лишь вторичного рынка. Сам он полагает, что большой роли ипотека в колебании спроса не сыграет, по крайней мере, на первичном рынке. По его данным, расходящимся с данными АН «Бенуа», сезонное летнее снижение спроса сейчас уже преодолевается. Цены на жилье будут поддержаны благодаря политике продавцов (в том числе застройщиков) по «придерживанию» объектов, считает М.Бимон.
По словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, «падение цен невыгодно никому»: банкам, застройщикам, владельцам дорогой недвижимости. Спрос на жилье, по ее мнению, снижаться не будет, а значит, не упадут и цены. Так же действует на цены удорожание и недоступность проектного финансирования для застройщиков и затрудненность доступа к земельным участкам, из-за чего на рынок выходит меньше проектов. Поднимает цены и кризис на фондовом рынке, из-за которого некоторые инвесторы могут переместиться в сферу недвижимости. Наконец, рост цен подогревают и государственные субсидии.
С другой стороны, сворачивание ипотеки может ощутимо снизить цены, признала М.Белькова, в отличие от своих коллег. «Ипотека становится недоступной даже для среднего класса. А если учесть, что в некоторых регионах инфляция сегодня доходит до 50%, то есть стоимость потребительской корзины выросла в 1,5 раза, то неудивительно, что растет число дефолтов по ипотечным кредитам», - сообщила эксперт. При этом альтернативы ипотеке в стране нет, инфляция обессмысливает создание стройсберкасс, о которых много говорилось ранее. Государство увеличивает объемы субсидий на жилье, но все меньше банков хотят работать с ними. «В результате сейчас в провинциях цены уже падают – кое-где на 1 покупателя приходится 30 продавцов», - резюмировала М.Белькова. Однако Москву и Петербург она назвала «особыми регионами», и заявила, что в них цены на жилье падать не будут, а будут медленно повышаться.
Московский холдинг «Миэль» также не склонен недооценивать значение ипотеки в поддержании спроса на жилье. По словам старшего аналитика Департамента жилой недвижимости «Миэль» Марии Коробковой, в
На этом фоне элитная недвижимость, как и ранее в трудные времена, тормозить в росте не собирается. Неслучайно в последнее время многие московские и петербургские застройщики обратили свои взоры именно на этот привлекательный сектор рынка. Так, по словам замдиректора департамента «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank Russia and CIS Натальи Прониной, московское элитное жилье продолжало дорожать даже в сентябре – на первичном и вторичном рынке оно подорожало в среднем на 2-2,5%, а с начала года на 15-27%. Кризис сказался лишь в том, что девелоперы элитных комплексов резко увеличили активность реклам
На прошлой неделе губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков подписал соглашение с очередным крупным западным инвестором. Еще недавно перспективы этого соглашения в региональной прессе воспринимались со скепсисом. Тем не менее, событие состоялось: на строительный рынок Ленобласти вышел второй по величине в Европе производитель ячеистых бетонов – датская компания H + H International.
Сто лет семейного бизнеса
На участке в
Соглашение, подписанное в правительстве Ленобласти, фактически завершают подготовительный этап реализации проекта. В течение этого года H + H International нашла местного проектировщика (таковым, по сообщениям прессы, выступает ЗАО «Рамболь», работавшее с Toyota Motors Corporation, Nokian Tyres, Vinci и Rockwool), договорилась с местными поставщиками сырья, а также с жителями поселка. Реальность намерений подтверждается и серьезностью самого инвестора, и той энергией, с которой он осваивает новые рынки.
Группе H + H почти 100 лет. Компания датирует свое рождение
В настоящее время акционерный капитал компании составляет 116 млн. акций номинальной стоимостью по 100 датских крон. Держателем акций типа «А» является партнерство Н + Н, а акции типа «B» (78%) торгуются на Копенгагенской фондовой бирже в сегменте MidCap (компании с рыночной капитализацией от 150 млн. до 1 млрд. евро).
Сегодня H + H Group включает в себя материнскую компанию H+H International A/S и подразделения в 12 государствах Европы. Центральный офис компании находится в Копенгагене. Производственные мощности до этого года были сосредоточены в пяти странах – Великобритании, Германии, Польше, Чехии и Финляндии.
Группа работает по принципу автономии дочерних компаний. Финское предприятие в Тампере стало плацдармом для завоевания рынков Латвии, где размещается центральный офис H + H Baltic SIA, а затем и Эстонии, куда с
Дальнейшее наступление на восток, как признают руководители фирмы, планировалось давно. Ожидали спроса на материал, который стал заметно расти начиная с
Кадровая находка
Впервые о намерении выйти на наш рынок компания заявила весной
У 60-летнего Расмуссена немалый опыт в разных областях деятельности. Его карьера начиналась именно в производстве. На дипломатической службе он оказался спустя 4 года после получения степени магистра в области международного бизнеса и экономики. Еще 2 года спустя, в
Должность генерального консула в Петербурге Расмуссен занимал в течение 5 лет. Сдав полномочия в октябре
Подготовка была основательной. Действительно, планы Расмуссена не ограничиваются Ленобластью. Завод в Кикерино – лишь первая ласточка. В общей сложности в России H + H рассчитывает построить пять заводов, вложив в производство 200 млн. евро.
Загадки бренда
Вокруг перспектив H + H уже успела возникнуть дискуссия. Так, оценка потребности местного рынка в газобетоне, оцениваемая Хансом Гормсеном в 1 млн. куб. м в год, была воспринята местными производителями скептически. Главу H + H, очевидно, не совсем поняли: он имел в виду нынешний объем рынка не Ленобласти, а всего Северо-Западного региона.
Впрочем, как следует из интервью главы ООО «Х + Х Рус», компания намерена не только удовлетворять наличный спрос, но и стимулировать его рост за счет применения новых технологий. О каких технологиях идет речь – производственных или маркетинговых? По данным сайта компании, на ее предприятиях в производстве газобетона используются традиционные материалы - известняк и кварцевый песок. Однако в Великобритании, Польше и Чехии на заводах H + H песок частично или полностью заменяется мелкораспыленной золой-уносом с местных ТЭЦ – то есть фактически этот материал следует называть газозолобетоном. Последующая технология, как и на отечественных предприятиях, состоит в смешивании размельченного песка (и/или золы) с известью и цементом, затем добавляется алюминиевый порошок, происходит вспенивание, после чего мокрая масса автоклавируется под давлением пара. Производственные технологии, как признает фирма, не запатентованы и в основном являются результатом многолетнего опыта.
Особенности, конечно, есть. Так, предприятия H + H стремятся к экономии энергоресурсов и воды, в том числе в соответствии с экологическими требованиями Евросоюза. Чтобы меньше истощать естественные водные источники, заводы H + H частично собирают воду из атмосферных осадков.
В Ленобласти H + H намерена производить газобетон в первую очередь для коттеджного строительства. Как уместно напоминает глава российской дочерней компании, материал ни в коем случае нельзя хранить под открытым небом. Таким образом, речь идет все-таки о вполне обычном газобетоне, основными отрицательными свойствами которого считается гигроскопичность и хрупкость. Чтобы построить из него коттедж, все так же необходимо тщательно нанести паронепроницаемое покрытие, а также соорудить прочный фундамент из традиционного кирпича.
Похоже, пока о применении каких-то методов производства газобетона, не известных отечественным строителям, речи не идет. Известно лишь, что продукт будет отличаться от того, который производится компанией в Финляндии под маркой «Сипорекс», и по этой причине будет выпускаться под новым брендом, совпадающим с именем компании – H + H. В дальнейшем, однако, «Х + Х Рус», как говорит Расмуссен, наладит кооперацию с финским заводом, после чего станет возможно экспортировать продукцию за рубеж. Речь идет, как предполагается, об экспорте в те же скандинавские страны. Из чего можно заключить, что производить ту же продукцию в Кикерино выгоднее, чем в Тампере.
Коттедж on-line
Технология реализации продукта действительно является на нашем рынке новым словом. Скандинавские покупатели не покупают материал впрок, а оформляют электронный заказ на определенную партию товара с указанием точных (вплоть до часа) сроков доставки. При этом блоки в соответствии с конкретным заказом фирма изготовляет ровно такой формы и размера, как заказчику требуется.
Таким образом, в потребительской нише среднего класса H + H бросает вызов производителям деревянных коттеджей, прежде всего по технологии Honka. Именно дерево – разумеется, в специфической упаковке, сохраняющей тепло – московские аналитики считают главной антитезой газобетону.
Широкое введение услуг интернет-заказа чревато сложностями, связанными с особенностями российского менталитета. Непременно возникнут проблемы с клиентами, оформившими заказ до согласования с
архитекторами и иными инстанциями. Более существенно, что работы по спецзаказу предъявляют особые требования к рабочей квалификации. Нельзя сказать, чтобы мастеров крайне сложно найти на месте, в том числе и в штате компаний-конкурентов. Однако H + H гарантировала области трудоустроить полторы сотни жителей Волосовского района. Первоначально компания надеялась обойтись кадрами из 40 человек, но областные власти при всем желании не могли предоставить налоговые поблажки без создания рабочих мест. Как говорится, или – или.
Таким образом, куда легче предложить эксклюзивную услугу, чем ее реализовать. Между тем одновременно придется заниматься продвижением совершенно нового бренда и доказывать потребителю - уже достаточно капризному - его преимущества. На что, естественно, придется потратить немалую долю от 30-миллионных инвестиций. Тем более что речь идет не просто о стимулировании спроса, но и о продвижении новой онлайн-культуры частного строительства.
По всем фронтам
Впрочем, H + H не склонна обольщаться легким успехом на отечественном рынке. Российские планы компании масштабные, но отнюдь не наполеоновские. В Украину датчане намерены вложить 100 миллионов евро, хотя ее рынок заметно уже. Другое дело, что в соседней республике сегодня значительно выше спрос на газобетон, в то время как предложение фактически не сформировано – другими словами, там не просматривалось серьезных конкурентов, а в России много собственных
производителей.
Однако пока датская компания согласовывала все производственные и налоговые детали проекта в Кикерино, на украинский рынок стремительно прорвался петербургский холдинг ЛСР, удачно выбрав «лежащий на боку» Березанский завод.
Датские инвесторы оказались бы в значительно более выгодном положении и на рынке Ленобласти, если бы успели завершить проект три года назад. За это время ЛСР успела приобрести эстонскую компанию Aeroc и использовать опыт ее персонала в налаживании в Петербурге собственного газобетонного производства мощностью 300 тысяч кубометров в год. Мало того, петербургский холдинг намерен выйти и на те же скандинавский рынки. Таким образом, конкуренция с H + H, что бы кто ни говорил о дружбе и взаимопонимании, пойдет буквально по всем фронтам. Кроме того, о намерениях строительства газобетонных заводов объявил еще один мега-игрок – «Главстрой» Олега Дерипаски.
В процентном отношении уменьшится доля продукции таких опытных производителей газобетона, как сертоловский КЖБИ и ДСК-3. Но им помогает налаженная система сбыта, а в первом случае - также участие в программе строительства жилья для военнослужащих. Труднее придется еще одному девелоперу газобетонного производства. Еще один проект в области уже три года анонсирует компания
Фирма «Евроаэробетон», соучрежденная петербургской компанией «Триада Лтд» и московским «Еврофинанс-Моснарбанком». Считается, что ей не удалось обеспечить себя кадрами, поскольку в городе Сланцы, где достраивается завод, с квалифицированной рабочей силой хуже, чем в Кикерино. Впрочем, эта версия звучит малоубедительно. Скорее можно предположить, что проблема возникла с кредитными ресурсами московских акционеров – что, увы, с лета этого года стало проблемой многих банков по не зависящим от них мировым обстоятельствам. Те же самые обстоятельства, по мнению московских экспертов, лежат и в основе разгулявшейся инфляции.
Голубые города
Руководство «Евроаэробетона» откровенно признавалось, что компания хотела бы подключиться к российской программе «Свой дом», заявленную в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Теперь этот приз может достаться «Х + Х Рус» -
формально такому же российскому налогоплательщику.
Именно в связи с программой «Свой дом» некоторые аналитики ожидают головокружительного прироста популярности газобетона - до 60% в год. Не исключено, что эта романтика предвидения и подстегнула датских инвесторов к реализации своего проекта.
«Голубые города» строятся в воображении не в первый раз. Программа «Жилище»
Очень хочется верить как в сам национальный проект, так и в действенные механизмы его реализации. Для которой, впрочем, требуются также общеэкономические условия, поддерживающие платежеспособность спроса. В том, что средняя семья хотела бы иметь загородный дом, никто не сомневается. Проблема лишь в том, что цены на этот материал, как и на все то, что пользуется спросом, упорно обгоняют объемы производства. Рост конкуренции между тем на цены на эти материалы пока не очень влияет. Сегодня средняя цена за кубометр составляет около 3500 рублей.
Емкость рынка газобетонов с
Многое, разумеется, зависит от климата – и в буквальном смысле, и в плане расположения региональных властей к конкретным компаниям. Однако устоявшиеся вкусы, в том числе местные, сильнее даже глобального потепления, и переделать мышление элитного покупателя, прикипевшего душою к надежному кирпичу и создающей неповторимый уют «хонке», не так просто. Что касается клиентов со скромными возможностями, то их перспективы от множества других обстоятельств. Поэтому предвидеть динамику газобетонного рынка в нашем отечестве столь же сложно, как и просчитать спрос на любой товар, рассчитанный на массового потребителя.
Константин Черемных
В последних числах ушедшего года заместитель министра регионального развития Сергей Круглик, курирующий строительную отрасль и жилищно-коммунальный комплекс, дал в пресс-центре РИА «Новости» пресс-конференцию, посвященную подведению итогов реализации первого этапа (2006-2007 гг.) национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Встреча с журналистами стала хорошим поводом поговорить о существующих проблемах, путях их решения и перспективах, которые ожидают комплекс, как в ближайшем, так и в более отдаленном будущем.
По словам С. Круглика, первый этап, задачей которого являлось сформировать дееспособные механизмы рыночного решения проблемы обеспечения граждан жильем, путем создания законодательной базы, схем привлечения средств и определения «правил игры», завершен, в общем и целом, успешно. Те законопроекты, которые по началу скептически встречались строительным бизнес-сообществом, заработали и доказали свою достаточную эффективность.
Участникам пресс-конференции были представлены основные статистические данные, характеризующие реализацию нацпроекта.
Ввод жилья в строй в
Такие тенденции, по словам С. Круглика, позволят к
Касаясь вопроса цен на жилье, собравшимся были представлены данные по III кварталу
При этом существенно выросла доступность жилья для граждан страны (тема комфортности сегодня – это всего лишь вопрос денег). Замминистра подчеркнул: «Можно сколько угодно говорить о недостаточной успешности реализации нацпроекта в части повышения доступности жилья для граждан, но цифры упрямая вещь, а они гласят, что все больше становится людей, которые имеют возможность приобрести квартиры».
В качестве наглядной иллюстрации, он привел эти цифры. В
Еще более мощными темпами, по словам заместителя министра, развивается ипотечное кредитование. В
Также вполне успешно, по мнению, С. Куруглика, реализуются программы и подпрограммы, входящие в состав нацпроекта.
Плановые показатели подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» на
Примерно такая же ситуация складывается при реализации других подпрограмм, связанных с обеспечением жильем льготных категорий граждан, ветеранов, инвалидов, молодых ученых и др. За отчетный год удается освоить примерно две трети отпущенных бюджетом средств. По мнению С. Круглика ничего катастрофичного в таком положении нет. В значительной мере эта ситуация связана со сложностями, которые возникают в ходе оформления всей необходимой документации. В то же время, не освоенные за год средства «не исчезают, а просто переходят на следующий год на те же цели, в рамках той же программы».
По мнению замминистра, с
Для этого в начале
Сначала Стратегия разрабатывалась с перспективой до
Стратегия нацелена на решение наиболее серьезных проблем, препятствующих развитию жилищного строительства. К их числу С. Круглик отнес:
- градостроительное планирование (к
- развитие социальной инфраструктуры (обеспечение строящегося жилья необходимыми для граждан детскими садами, школами, поликлиниками, больницами и др.);
- совершенствование транспортной инфраструктуры внутри населенных пунктов, без чего невозможно планомерное развитие жилого строительства;
- модернизацию коммунальной инфраструктуры (огромную роль в этом отношении должен сыграть созданный Фонд поддержки реформирования ЖКХ).
Решение этих задач позволит к
«Прорыв» будет совершен и на «социальном фронте». По мнению С. Круглика, реализация положений разработанной стратегии, позволит сократить время ожидания в социальной очереди на улучшение жилищных условий до 3-5 лет.
Дополнительной составляющей проекта должна стать Стратегию развития строительной индустрии, которую Министерство регионального развития планирует разработать в
В настоящее время идет сбор и анализ информации из разных регионов о сегодняшнем положении дел и имеющихся проблемах. Как пояснил С. Круглик, положения готовящегося документа будут касаться только стратегически важных, базовых секторов стройиндустрии. «Нет ни малейшего смысла говорить о линолеуме или керамической плитке. Эти вопросы решены еще в 90-х. Наша задача – выявить сегодняшние «узкие места», которые могут послужить препятствием развитию строительных процессов, и найти пути решения этих проблем», – подчеркнул он.
В качестве примера он привел ставшую уже классической «проблему цемента». «Чтобы избежать подобных кризисных ситуаций, и нужна Стратегия», подчеркнул замминистра. Впрочем, как заявил заместитель министра, и эта проблема сегодня стремительно теряет актуальность. «К
Резкий скачек цен на цемент летом
Каких именно сегментов строительного рынка коснется Стратегия С. Круглик не уточнил. «О конкретных положениях документа говорить пока рано, – полагает замминистра. – Сейчас мы находится на стадии накопления информации».
Значительное внимание уделил замминистра и развитию коммунальной инфраструктуры. «Свыше 4,7 млрд. рублей было затрачено на нужды ЖКХ в
В плановые показателями на
В течение
Деньги в объеме 1,1 млрд. рублей, предназначенные на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, распределены между 34 субъектами федерации. Заявки на предоставление субсидий в рамках реализации подпрограммы на
Главные перспективы в этом направлении С. Круглик связывает с работой Государственной корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», который приступит к работе с 1 января
В январе будут отобраны первые регионы, которые получат деньги фонда на решение острых проблем жилищной сферы. В декабре
К примеру, фонд может направить наибольший объем средств (до 8 млрд. рублей) в Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, 7,9 млрд. рублей - в Свердловскую область. Также лимиты большого объема установлены для Татарстана (6,6 млрд.), Челябинской области (6,2 млрд.), Красноярского края, Самарской и Саратовской областей (свыше 5 млрд. рублей).
Деньги, согласно федеральному закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», направляются в регионы на условиях обязательного софинансирования из местного бюджета. Заявки в фонд на получение финансовой поддержки направили несколько регионов, и практически все субъекты РФ заявили о готовности к подаче документов в фонд.