Недобросовестный подрядчик – советы юристов
Как выстроить взаимоотношения с подрядчиками, избежать конфликтов и сократить издержки? И как действовать, если ваш контрагент – банкрот?
Юридическая компания «Пепеляев Групп» при информационной поддержке газеты «Строительный Еженедельник» организовала и провела семинар «Прекрасен наш союз? Все грани взаимоотношений сторон договора строительного подряда».
Предупрежден, значит…
Казалось бы, договор строительного подряда имеет общую цель как для заказчика, так и подрядчика, однако, как и в любом договоре, каждая из сторон входит в него со своими интересами. О том, как выстроить взаимоотношения с подрядчиками, рассказала руководитель петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«Часто в своей практике мы сталкиваемся с недобросовестным поведением подрядчика, попытками извлечь необоснованные выгоды. Имеет место быть и неисполнение встречных обязательств заказчика. Чтобы избежать конфликтов, на стадии заключения договора мы прежде всего рекомендуем реалистично оценивать опыт потенциального контрагента и его возможность исполнить обязательства. По возможности отказаться от параллельного проектирования и строительства, что влечет за собой крайне высокие риски существенного удорожания строительства, увеличения сроков строительства. Такие схемы, как правило, не дают экономии денег и времени. Также желательно привлечь стороннюю инжиниринговую компанию для осуществления строительного контроля», – советует Елена Крестьянцева.
Эксперт рекомендует также включать в договор определенные оговорки. Необходимо предусмотреть письменные заверения подрядчика о том, что он изучил переданную ему документацию, считает ее корректной и достаточной для выполнения работ и требование дополнительной документации не влечет за собой изменения сроков и стоимости выполнения работ, а строительная площадка проверена подрядчиком и пригодна к производству работ.
Также требуется зафиксировать порядок корректировки ошибок в проектной документации. Помимо этого, в договоре должно быть прописано, что любое изменение стоимости и сроков производится только на основании дополнительного соглашения, даже при выполнении дополнительных работ по указанию заказчика.
Следует также помнить, что получение заказчиком технических отчетов, исполнительной документации, подписание актов, носящих промежуточный характер, не означает приемки по объему и качеству, а утверждение заказчиком материалов и оборудования не лишает заказчика возможности предъявлять претензии по качеству, комплектности и достижению согласованных показателей объекта.
Предоставление исполнительной документации является обязательным для приемки объекта – эту оговорку тоже необходимо включать в договор. «Кроме того, мы рекомендуем финансирование (авансы) привязать к выполнению предыдущих объемов работ. Если финансирование привязать только к календарным датам, у заказчика возникает вопрос, как платить, если работы выполняются не в срок», – отмечает Елена Крестьянцева.
В договоре обязательно должно содержаться положение об обеспечении исполнения обязательств подрядчиком: гарантийное удержание, банковская (независимая) гарантия, страхование ответственности, неустойка за невыполнение промежуточных и конечного сроков выполнения работ.
Также необходимо согласовать обязанности сторон в рамках сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. А на случай расторжения договора важно предусмотреть объем и состав возмещаемых подрядчику убытков и приготовлений к исполнению договора, прописать оплату и судьбу временных сооружений.
На стадии исполнения договора Елена Крестьянцева рекомендует особое внимание уделять регистрации входящей и исходящей корреспонденции и не оставлять ни один довод письма контрагента без ответа.
«Часто заказчик, видя, что работы выполняются из рук вон плохо, приостанавливает финансирование. В документах и переписке надо фиксировать причину. При внесении любых изменений в проектную документацию – подписывать допсоглашение о том, что изменения не приведут к увеличению стоимости и сроков выполнения работ», – отмечает Елена Крестьянцева.
Мотивируй это
О последствиях досрочного расторжения договора строительного подряда рассказала юрист петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Александра Грищенкова.
К сожалению, расстаться заказчику и подрядчику полюбовно, подписав расторжение договора подряда по соглашению сторон, удается далеко не всегда.
«В случае, если заказчик в одностороннем порядке отказывается от договора, ГК РФ различает последствия расторжения в зависимости от того, обусловлен ли этот отказ нарушениями со стороны подрядчика или нет. Однако для начала стоит удостовериться, что отказ от договора действительно имел место быть, – поясняет Александра Грищенкова. – Нередко бывает так, что суды вынуждены анализировать все обстоятельства, чтобы установить истинную волю заказчика, – в частности, могут переквалифицировать основания его отказа».
ГК РФ также предусматривает право подрядчика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора при наличии со стороны заказчика нарушений. Среди допустимых причин расторжения договора: непредоставление стройматериалов, оборудования, проектной или иной необходимой документации. А также неудовлетворительное состояние строительной площадки, неуплата аванса.
Повысить шансы
Количество дел о банкротстве застройщиков за два последних года выросло в 2,5 раза. В 65% дел о банкротстве кредиторы не получают ничего. Ведущий юрист практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса компании «Пепеляев Групп» Леонид Барков рассказал о возможностях защиты участников строительства в делах о банкротстве.
«Как правило, целесообразно действовать как можно более активно. Если банкротство вашего контрагента уже инициировано, нужно оперативно, уже на этапе проверки обоснованности заявления о признании должника банкротом, включаться в эту процедуру, – советует Леонид Барков. – У нас был ряд успешных дел, где мы активно препятствовали утверждению аффилированного управляющего, включению фальсифицированных требований, и должник в такой ситуации просто рассчитывался с кредитором».
Леонид Барков обратил внимание участников семинара на разъяснения Верховного суда РФ, принятые в декабре прошлого года, в соответствии с которыми аффилированный кредитор не может предлагать кандидатуру арбитражного управляющего. «Причем, в соответствии с позицией Верховного суда, необходимо учитывать не только юридическую аффилированность, но и фактическую», – прокомментировал Леонид Барков.
Эксперт также обратил внимание на недавние изменения в законодательстве о банкротстве застройщиков. Одно из них – предоставление преимуществ гражданам – участникам долевого строительства в части удовлетворения их требований не только по жилым помещениям, но и по нежилым, площадью до 7 кв. м, а также по машино-местам.
Много внимания было уделено и актуальной судебной практике. Эксперт рассказал о том, что совсем недавно, в марте этого года, Верховный суд подтвердил, что кредиторы сохраняют в деле о банкротстве застройщика залоговый приоритет, в том числе в отношении нежилых помещений, даже если при включении в реестр соответствующее требование не было заявлено.
«Строительный Еженедельник», на основе рассказов мужчин – специалистов компаний, набросал портрет любимой женщины петербургского строителя. Получилась стройная, среднего роста блондинка, с аристократичной бледностью из-за нехватки солнца и переменчивая в настроениях, как весенний петербургский бриз.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Интеллигентность, отзывчивость, ум и обаяние, честность и принципиальность, проницательный взгляд, аккуратная прическа, миловидное, типично русское круглое лицо, искренняя улыбка, способность внимательно выслушать мужчину и настоять на своем, вкусно готовить и... быть всегда желанной.
Олег Семененко, генеральный директор ООО «Производственная компания «ПрофБетон»:
– Идеалом современной женщины в строительном бизнесе можно считать стройную, среднего роста блондинку, которая своими волевыми решениями не раз всем мужчинам доказала, что блондинки – это не глупые люди. При этом у нее за спиной не только построение отличной карьеры в строительном бизнесе, но и успех в семейном благополучии – двое, а лучше трое детей, красивых и таких же успешных, как и их мама!
Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГЛЭСК»:
– Главным в любимых женщинах является разнообразие. Сегодня человек запрограммирован на непостоянство (регулярная смена машин, гаджетов, работы и т. д.), но любовь должна быть одна. Поэтому вторая половина должна меняться. Меняться в стиле одежды, удивляя то образом элегантной леди, то спортивной беспечностью. Мировоззрение и восприятие картины ее мира также должны не останавливаться на достигнутой вершине, а продолжать планомерно совершенствоваться. И в этом, как мне видится, главный секрет идеальной барышни нашего времени.
Александр Плюснин, коммерческий директор «ООО «ННЭ»:
– У нас в компании должности руководителей высшего звена достойно занимают женщины. Вообще, это «заводит», когда девушка с модельной внешностью поднимает вверх длинный палец и на вопрос о трактовке положений Градкодекса, не сбиваясь, читает лекцию минут на пятнадцать, с полными цитатами статей, делая при этом поправку на твой уровень восприятия. Нашей организации везет на руководителей с энциклопедическими знаниями.
Фёдор Туркин, председатель Совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Я где-то слышал, что тело человека состоит на 90% из воды, а сущность – на 85–90% из эмоций. Можно ли – и нужно ли – создавать идеальную женщину? Я думаю, этого не надо делать! Каждая женщина – уникальна, неповторима. В этом гениальность Божьего промысла, женщина – венец Его творчества! Женщины нас рожают, а мы хотим от них чего-то не пойми чего. Возьмут и перестанут нас рожать! Милые, любимые, восхитительные женщины! Счастья вам! Мы вас любим такими, какие вы есть!
Олег Бритов, вице-президент РСС по СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Женщины в строительстве разные, и каждая из них прекрасна. Они уверены в себе, целеустремленны, умеют добиваться результата – и при этом остаются нежными и милыми.
Они очень многогранны. Оставаясь отличными специалистами, наши дамы прекрасно поют на конкурсе «Нам песня строить и жить помогает», показывают впечатляющие результаты в спартакиаде «За труд и долголетие», их дети великолепно рисуют на конкурсе «Мои родители – строители!». От всей души желаем вам оставаться всегда цветущими, пусть вас не покидает хорошее настроение и жизнелюбие. Будьте счастливы!
Александр Дёмин, первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Петербургским строителям нравятся петербурженки. Настоящую петербурженку выделит из толпы гордая осанка, утонченность, аристократичная бледность из-за нехватки солнца, интеллигентный тон, высокий уровень интеллекта.
Петербургская девушка всегда с удовольствием будет слушать, как ты говоришь об архитектуре и строительстве домов в городе, – она любит город и его дома, истории, ей это интересно. Иногда во взгляде промелькнет загадочность и неясная тоска, типичная для петербурженок. И это мы в ней любим больше всего.
Сумма сделки составила 170 млн рублей. Эксперты считают, что производство, скорее всего, расширят за счет выпуска тюбингов для метро.
Компания «СиБ-центр» приватизировала участок в поселке Металлострой, который город предоставил ей для развития производства в 1994 году. Речь идет о территории площадью почти 12 га по адресу Дорога на Металлострой, 7. Актив приобретен за 169 млн рублей.
Согласно СМИ, «СиБ-центр» на 100% принадлежит Александру Семёнову. Он же – генеральный директор компании. На сайте компании история выкупленного предприятия описана довольно детально. В 1994 году, когда «СиБ-центр» вошел на эту территорию, там был бездействующий заводской корпус старого железобетонного завода вместе с прилегающими к нему зданиями, не было даже котельной. «СиБ-центр» постепенно отстроил предприятие. В 2000 году там установили роботизированный сварочный комплекс и запустили производство металлических ограждений. В 2005 году смонтировали бетоносмесительный узел башенного типа HS 500 французской фирмы Couvrot.
Сегодня ООО «СиБ-центр» – одно из самых современных предприятий в отрасли, которое выпускает сборные железобетонные изделия и конструкции, более 250 наименований. В их числе – плиты перекрытий, железобетонные сваи, блоки шахт лифтов, железобетонные элементы оград, дорожные плиты, малые архитектурные формы, а также панели для строительства жилья. Выручка компании в 2017 году, согласно отчетности, превысила 1.2 млрд рублей, а прибыль составила почти 60 млн рублей.
«На 12 га земли можно разместить производство ЖБИ – ежегодно 100–150 тыс. куб. м типовой продукции. Для текущего состояния рынка это чересчур много. Возможно, что там будут строить что-то новое. И, ввиду ситуации со строительством метро, было бы идеально, если бы там появилось производство тюбингов для тоннелей. Этой продукции у «СиБ-центра» еще нет. Запустить производство непросто. Но, я думаю, это будет по плечу компании. К тому же внимание властей намекает на такую поддержку», – рассуждает коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин, который много лет работал коммерческим директором в компании «ФиннПанель».
Действительно, буквально на днях в соцсетях сотрудники организации «СМУ-15», которая ведет строительство станции метро «Театральная», опубликовали внутренний приказ организации, в котором сказано, что до 20 марта текущего года работы на станции проводиться не будут. Согласно документу, продолжать работы мешают «непреодолимые препятствия технологического характера», в том числе отсутствие материалов, необходимых для строительства. Так что проблема дефицита материала налицо.
Также перспективным выглядит и развитие на этой площадке производства панелей для строительства жилья. «Панель – это быстровозводимая технология. А новые условия, в которые ставит застройщиков изменившееся законодательство, требуют скорости. Теперь всех строителей обяжут привлекать проектное финансирование для возведения жилья. А стоимость заемных средств – высокая. Чем быстрее ты построишь и продашь дом, тем быстрее рассчитаешься с банком. Кроме того, получить проектное финансирование смогут далеко не все строители. При помощи ДСК банк сможет финансировать застройщика не напрямую, а через выдачу кредита заводу-производителю под конкретный заказ», – поясняет Вячеслав Засухин.
Кстати
В настоящее время российские строители используют монолитную и крупнопанельную технологии строительства. При этом «монолит» используют в 2–4 раза чаще, чем «панель». Что интересно, в Финляндии и Швеции подавляющая доля (более 80% многоквартирного жилья) строится в «панели».