В Петербурге дан старт масштабной реставрации исторических фасадов
В Петербурге дан старт масштабной реставрации исторических фасадов жилых домов. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), по поручению действующего губернатора Петербурга Александра Беглова, разработал подпрограмму «Наследие». Отношение к ремонту исторических фасадов в Петербурге изменится кардинально. К работам будут привлечены профессиональные реставраторы.
Подготовлен соответствующий проект изменений в городской Закон «Об охране объектов культурного наследия Санкт-Петербурга». Сейчас он проходит последние согласования и будет принят в ближайшее время.
Как сообщил журналистам вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, в программу войдут 255 многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. «Программа рассчитана на 10 лет. Общий объем финансирования работ составит около 16,2 млрд рублей. Примерный лимит ежегодных капвложений составит 1,9 млрд рублей. Приблизительно по 25–30 адресов в год», – рассказал он.
Большинство памятников находится в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах. Несколько объектов – в Кронштадтском и Пушкинском районах. В 2020 году начнется разработка проектной документации на первую очередь объектов, с тем, чтобы приступить к их реставрации в 2021 году, пояснил председатель КГИОП Сергей Макаров. «Работа по отбору зданий в программу велась совместно с Жилищным комитетом. Первоначально список был чуть больше – 263 здания. Мы договорились об условном делении всех фасадов в городе на четыре категории по сложности и насыщенности отделки. Первые две категории – относительно простые фасады – остаются в руках Фонда капитального ремонта. С 3-й и 4-й категориями (фасады с насыщенным лепным декором, требующие особого подхода к производству работ) теперь будет работать КГИОП», – рассказал чиновник.
Он подчеркнул, что цель программы – не просто отреставрировать многоквартирные дома, а вернуть утраченный декор. «К сожалению, в советское и постсоветское время очень много знаковых зданий лишилось отдельных ценных элементов внешнего оформления. Их обязательно нужно воссоздать», – сказал Сергей Макаров.
Директор Государственного музея-заповедника «Павловск» Вера Дементьева, возглавлявшая КГИОП Петербурга с 2003 по 2011 год, уверена, что путь привлечения реставраторов к работе над фасадами – единственно правильный. «В 2005–2013 годах, во времена реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга», которую КГИОП проводил вместе с Союзом реставраторов Петербурга, нам часто доводилось слышать упреки, что это дорого и долго, что проще все закрасить. Однако здесь важны борьба за качество и борьба за ценообразование», – подчеркивает эксперт.
«Реставрация и капитальный ремонт – два разных вида деятельности, они различно организованы, у них непохожие цели и задачи. А если цели различны, то и ресурсы не могут быть одинаковыми, – считает председатель Совета Союза реставраторов Петербурга Нина Шангина. – Я рада, что проблему заметили, и мы очень вдохновлены решением городского правительства».
«Когда мы касаемся исторического здания, там могут оказаться невероятные вещи. Здесь на первый план выходит технология. Нужно знать состав штукатурной отделки, из чего сделаны детали – это все очень
специфические вещи. Только специалистам по силам в них разобраться. При реставрации зданий мы, случалось, обнаруживали до 50 окрасочных слоев», – говорит руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
Архитектор уверен, что реставрация фасадов – процесс перманентный: «Через каждые 7–10 лет объект нужно снова реставрировать. Если этого не делать, город будет в плачевном состоянии. То, что КГИОП берет на себя такую тяжелую задачу, – несомненное благо».
Также эксперты приветствовали инициативу реставрации исторических фасадов за счет туристического сбора. На минувшей неделе Президент России Владимир Путин поддержал предложение Александра Беглова о введении в городе налога для иностранных туристов в размере 100 рублей в сутки. Эти деньги планируется направить на реставрацию объектов культурно-исторического наследия.
«Взимание туристического сбора – обычная мировая практика. Приезжая в любой европейский город, мы платим городской налог, потому что знаем: эти деньги будут направлены на инфраструктуру», – поддержала идею Вера Дементьева.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– С 2014 года в Петербурге ремонт общего имущества многоквартирных домов производится по региональной программе, заказчиком выступает Фонд капитального ремонта. В Петербурге сейчас насчитывается более 22 тыс. многоквартирных жилых домов, из которых 1868 относятся к объектам культурного наследия. Петербург в этом плане – город уникальный. Даже в Москве таких домов насчитывается всего 324. То есть почти в шесть раз меньше. Правительство Петербурга выступило с инициативой по утверждению особого порядка работ на домах-памятниках при проведении реставрации фасадов 3-й и 4-й категории сложности. Действующий губернатор Петербурга Александр Беглов поддержал эту инициативу и предложил наделить профессионального заказчика – КГИОП – полномочиями реставрации домов-памятников. Тем более, опыт по реализации схожей программы у КГИОП есть. В 2005–2013 годах была реализована программа «Фасады Санкт-Петербурга».
Справка
Действующая редакция Закона Санкт-Петербурга «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге» не содержит норм, регулирующих вопросы, возникающие в процессе осуществления мероприятий по сохранению многоквартирных жилых домов, являющихся объектами культурного наследия.
Проектом Постановления Правительства Санкт-Петербурга «О проекте закона Санкт-Петербурга "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге"» предлагается установить порядок формирования, финансирования и реализации программ сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия федерального значения, объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия.
Проектом также устанавливается норма, относящая к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга утверждение критериев отбора и перечней многоквартирных жилых домов – объектов культурного наследия, в отношении которых планируется проведение мероприятий по сохранению в рамках реализации программ сохранения объектов культурного наследия.
После принятия Законодательным Собранием Санкт-Петербурга проекта закона в подпрограмму «Наследие» государственной программы Санкт-Петербурга «Развитие сферы культуры в Санкт-Петербурге» будут включены соответствующие мероприятия, исполнителем которых станет КГИОП.
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.
Компания «Анна Нова» Анны Бариновой построит на Гражданском проспекте арену для пляжного футбола и волейбола. Инвестиции в проект оцениваются в 450 млн рублей.
Под новый проект компания «Анна Нова» получила от Смольного участок площадью 1,8 га на Гражданском проспекте, по соседству со спортивным комплексом Nova Arena, который построила та же компания. По данным СМИ, «Анна Нова» принадлежит Анне Бариновой. В начале 2000-х она работала с группами Smash и «Ленинград». Супруг Анны, Николай Баринов, владеет компанией «Петербургстрой».
Строительство нового спортивного объекта начнется в сентябре. Это будет крытая арена для пляжного футбола и волейбола. В ее составе предусмотрены два универсальных поля для игровых видов спорта, крытое футбольное поле Soccer с искусственной травой, помещения для временного размещения спортсменов, административные помещения, тренерские комнаты и раздевалки.
Договор о строительстве в Петербурге спортивного кластера за 1,5 млрд рублей «Анна Нова» и Смольный подписали на ПМЭФ-2018. В составе кластера должны появиться и объекты здравоохранения. Общий срок реализации задуманного – 2028 год.
Инвестиции в спортивную инфраструктуру на Гражданском составят 450 млн рублей. Эксперты говорят, что на эти деньги можно построить совсем небольшой и простой объект. «Для создания действительно качественной спортивной инфраструктуры нужно не менее 1,5 млрд рублей. Скорее всего, будет дофинансирование», – считает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
«К плюсам проекта можно отнести близость спортивного комплекса Nova Arena, который уже известен в городе. А вопросы вызывает застройка зеленых территорий Петербурга. Возможно, было бы правильнее разместить подобный проект на малоиспользуемых землях или в индустриальных зонах», – говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.
«Как необходимое условие развития спорта, строительство новых объектов попадает под пристальное внимание государства. Снова после советских времен приходит понимание стратегической важности такого строительства, а не коммерческой эффективности. Однако спортивных объектов строят в Петербурге недостаточно. В основном реконструируют бассейны, малые спортивные комплексы. Мы видим их серьезный потенциал. Но их окупаемость довольно консервативна – она гораздо дольше, чем в других нишах коммерческой недвижимости. Хотя в горизонте 10–15 лет у рынка большие перспективы. Но создание более серьезных спортивных проектов и их успех возможны только при стратегическом партнерстве инвесторов с государственными структурами в части выделения участков земли, помощи с проведением инженерных коммуникаций и прочего», – заключила Екатерина Тейдер из NAI Becar.