В Петербурге дан старт масштабной реставрации исторических фасадов
В Петербурге дан старт масштабной реставрации исторических фасадов жилых домов. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), по поручению действующего губернатора Петербурга Александра Беглова, разработал подпрограмму «Наследие». Отношение к ремонту исторических фасадов в Петербурге изменится кардинально. К работам будут привлечены профессиональные реставраторы.
Подготовлен соответствующий проект изменений в городской Закон «Об охране объектов культурного наследия Санкт-Петербурга». Сейчас он проходит последние согласования и будет принят в ближайшее время.
Как сообщил журналистам вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, в программу войдут 255 многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. «Программа рассчитана на 10 лет. Общий объем финансирования работ составит около 16,2 млрд рублей. Примерный лимит ежегодных капвложений составит 1,9 млрд рублей. Приблизительно по 25–30 адресов в год», – рассказал он.
Большинство памятников находится в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах. Несколько объектов – в Кронштадтском и Пушкинском районах. В 2020 году начнется разработка проектной документации на первую очередь объектов, с тем, чтобы приступить к их реставрации в 2021 году, пояснил председатель КГИОП Сергей Макаров. «Работа по отбору зданий в программу велась совместно с Жилищным комитетом. Первоначально список был чуть больше – 263 здания. Мы договорились об условном делении всех фасадов в городе на четыре категории по сложности и насыщенности отделки. Первые две категории – относительно простые фасады – остаются в руках Фонда капитального ремонта. С 3-й и 4-й категориями (фасады с насыщенным лепным декором, требующие особого подхода к производству работ) теперь будет работать КГИОП», – рассказал чиновник.
Он подчеркнул, что цель программы – не просто отреставрировать многоквартирные дома, а вернуть утраченный декор. «К сожалению, в советское и постсоветское время очень много знаковых зданий лишилось отдельных ценных элементов внешнего оформления. Их обязательно нужно воссоздать», – сказал Сергей Макаров.
Директор Государственного музея-заповедника «Павловск» Вера Дементьева, возглавлявшая КГИОП Петербурга с 2003 по 2011 год, уверена, что путь привлечения реставраторов к работе над фасадами – единственно правильный. «В 2005–2013 годах, во времена реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга», которую КГИОП проводил вместе с Союзом реставраторов Петербурга, нам часто доводилось слышать упреки, что это дорого и долго, что проще все закрасить. Однако здесь важны борьба за качество и борьба за ценообразование», – подчеркивает эксперт.
«Реставрация и капитальный ремонт – два разных вида деятельности, они различно организованы, у них непохожие цели и задачи. А если цели различны, то и ресурсы не могут быть одинаковыми, – считает председатель Совета Союза реставраторов Петербурга Нина Шангина. – Я рада, что проблему заметили, и мы очень вдохновлены решением городского правительства».
«Когда мы касаемся исторического здания, там могут оказаться невероятные вещи. Здесь на первый план выходит технология. Нужно знать состав штукатурной отделки, из чего сделаны детали – это все очень
специфические вещи. Только специалистам по силам в них разобраться. При реставрации зданий мы, случалось, обнаруживали до 50 окрасочных слоев», – говорит руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
Архитектор уверен, что реставрация фасадов – процесс перманентный: «Через каждые 7–10 лет объект нужно снова реставрировать. Если этого не делать, город будет в плачевном состоянии. То, что КГИОП берет на себя такую тяжелую задачу, – несомненное благо».
Также эксперты приветствовали инициативу реставрации исторических фасадов за счет туристического сбора. На минувшей неделе Президент России Владимир Путин поддержал предложение Александра Беглова о введении в городе налога для иностранных туристов в размере 100 рублей в сутки. Эти деньги планируется направить на реставрацию объектов культурно-исторического наследия.
«Взимание туристического сбора – обычная мировая практика. Приезжая в любой европейский город, мы платим городской налог, потому что знаем: эти деньги будут направлены на инфраструктуру», – поддержала идею Вера Дементьева.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– С 2014 года в Петербурге ремонт общего имущества многоквартирных домов производится по региональной программе, заказчиком выступает Фонд капитального ремонта. В Петербурге сейчас насчитывается более 22 тыс. многоквартирных жилых домов, из которых 1868 относятся к объектам культурного наследия. Петербург в этом плане – город уникальный. Даже в Москве таких домов насчитывается всего 324. То есть почти в шесть раз меньше. Правительство Петербурга выступило с инициативой по утверждению особого порядка работ на домах-памятниках при проведении реставрации фасадов 3-й и 4-й категории сложности. Действующий губернатор Петербурга Александр Беглов поддержал эту инициативу и предложил наделить профессионального заказчика – КГИОП – полномочиями реставрации домов-памятников. Тем более, опыт по реализации схожей программы у КГИОП есть. В 2005–2013 годах была реализована программа «Фасады Санкт-Петербурга».
Справка
Действующая редакция Закона Санкт-Петербурга «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге» не содержит норм, регулирующих вопросы, возникающие в процессе осуществления мероприятий по сохранению многоквартирных жилых домов, являющихся объектами культурного наследия.
Проектом Постановления Правительства Санкт-Петербурга «О проекте закона Санкт-Петербурга "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге"» предлагается установить порядок формирования, финансирования и реализации программ сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия федерального значения, объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия.
Проектом также устанавливается норма, относящая к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга утверждение критериев отбора и перечней многоквартирных жилых домов – объектов культурного наследия, в отношении которых планируется проведение мероприятий по сохранению в рамках реализации программ сохранения объектов культурного наследия.
После принятия Законодательным Собранием Санкт-Петербурга проекта закона в подпрограмму «Наследие» государственной программы Санкт-Петербурга «Развитие сферы культуры в Санкт-Петербурге» будут включены соответствующие мероприятия, исполнителем которых станет КГИОП.
О закрытии сделки сообщил ее брокер – компания Rusland SP. Речь идет о продаже земельного участка промышленного назначения площадью 1,5 га, с постройками площадью 8,3 тыс. кв. м. Участок находится по адресу Лиговский проспект, 262. Это территория бывшего Зеркального завода.
«Покупатель планирует использовать часть площадей для собственных нужд (под расширение производства), а оставшуюся часть помещений он будет сдавать в аренду», – сообщили в Rusland SP. По данным СМИ, ЗАО «Ленпродмаш» занимается производством машин и оборудования для выпуска пищевых продуктов, напитков и табачных изделий. Получить комментарии в компании не удалось. Не исключено, что актив куплен с прицелом на дальнейшее развитие территории под новые функции.
«Для редевелопмента этой территории потребуется внести изменения в Генплан Петербурга, ближайший пересмотр которого состоится в 2021 году. Но в перспективе собственник сможет продать участок под жилищную застройку или коммерческие нужды», – поясняет руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук.
Сейчас, по оценке коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, земельный участок стоит 70–80 млн рублей. А после перевода под жилье его цена вырастет в три-четыре раза, полагает она. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова оценивает нынешнюю стоимость участка в 200 млн рублей, а вероятное удорожание в случае перевода под жилье – в два-три раза. «Там в перспективе можно построить 30 тыс. кв. м, вложив 2 млрд рублей», – говорит она.
Перевод под жилье эксперты считают наиболее вероятным сценарием развития событий, поскольку участок находится в зоне активного редевелопмента. Только компания Glorax Development за последний год купила на Лиговском проспекте под редевелопмент участки общей площадью 25 га. Самый большой из них – 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате консолидации активов Glorax получил в собственность землю, где в течение 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. кв. м недвижимости – жилые кварталы, общественно-деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию редевелопмента планируют расширить до 100 га.
Кстати
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», пока в районе Лиговки сосредоточено 20% строящегося нового жилья в Центральном районе – это около 86 тыс. кв. м. «А в продажу в районе Лиговки предлагается около 51 тыс. кв. м жилья. Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента при стопроцентной оплате составляет 122,7 тыс. рублей, в классе «бизнес» – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м. На территории близ Лиговского проспекта возводятся дома бизнес-класса, где средняя цена сопоставима со средней ценой в целом по району – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Закон защитит права дольщиков не только на квартиры, но и на нежилые помещения – кладовки и места в гараже. До сих пор эту недвижимость получали в самую последнюю очередь. Собственники коммерческой недвижимости других видов под действие закона не попадут. Это лишний раз подчеркивает социальную направленность нового законодательства о банкротстве, говорят эксперты.
Проект изменений в Закон «О защите прав дольщиков при банкротстве застройщиков…» разработали Минстрой РФ и ДОМ.РФ. Эти изменения предлагают механизм, который при банкротстве строителя удовлетворит требования дольщиков, купивших парковочные места и кладовки площадью до 7 кв. м в многоквартирных жилых домах.
Это значит, что такого рода коммерческую недвижимость банкротное законодательство фактически приравняет к жилью. До сих пор дольщики могли требовать от проблемного застройщика только квартиры, комнаты и секции в таунхаусах. Теперь этот список расширили коммерческой недвижимостью. Заявление дольщика о передаче ему купленного места в паркинге или кладовки указанного размера будет удовлетворено судом в рамках третьей очереди требования кредиторов (хотя до сих пор это было требование четвертого уровня, то есть его удовлетворяли по остаточному принципу – после того, как разберутся с жилой недвижимостью).
Поправки вступят в силу со дня официальной публикации и будут распространяться на все объекты, по которым к этому моменту не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Этот же законопроект должен урегулировать проблемы, связанные с передачей новому застройщику прав и обязанностей по проблемным стройкам, которые находятся на ранних стадиях. До сих пор можно было передавать только дома с завершенными работами нулевого цикла и готовым первым уровнем перекрытий. А передать, например, котлован было невозможно, поскольку собственность на такого рода недвижимость не регистрируют. Теперь Минстрой предлагает относить к имуществу банкрота участок. Его в итоге и будут передавать новой компании для работы.
Еще одно предложение Минстроя касается поправок ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», а также закона о Фонде защиты прав дольщиков. Суть предложения сводится к тому, что компании-банкроты смогут заключать новые договоры долевого участия только с Фондом защиты прав дольщиков, который финансирует проблемные объекты. Но права требования по таким договорам нельзя будет переуступить до ввода дома в эксплуатацию.
Участники рынка указывают, что данные поправки устраняют очевидные ошибки в действующем законодательстве. «Закон, в который вносятся изменения, начал работать с 1 января 2018 года. Так что какой-либо существенной наработанной практики его применения не существует. Но в нем есть очевидные ошибки, которые эти поправки пытаются исправить. Причем в проекте изменений отражен один из самых консервативных подходов по распространению имущественной защиты на объекты в многоквартирном доме: помимо жилых помещений речь идет только о машино-местах и кладовках до 7 кв. м. Но остаются без защиты дольщики всех остальных нежилых помещений. Таким образом, поправки еще раз демонстрируют социальную направленность дополнительных способов защиты прав», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Он добавил, что в отношении незавершенного строительства предлагается два принципиальных изменения. «Первое – если «незавершенка» не оформлялась и не регистрировалась, то для передачи такого объекта на достройку это и не требуется. Второе – теперь закон оперирует передачей, прежде всего, прав на участок, а не на сам объект. А все, что находится на участке, независимо от степени готовности, является приложением к земле», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
По данным Минстроя РФ, в России сейчас 836 проблемных объектов, а количество пострадавших дольщиков превышает 40 тыс. человек. Но поскольку порядок включения людей в реестр носит заявительный характер, количество обманутых дольщиков, исходя из статистики регионов, составляет минимум 86 тыс. человек. А по экспертным оценкам – еще больше, поскольку проблема часто затрагивает целые семьи, а не только формального участника договора с застройщиком.