Строители ждут постановление о критериях достройки объектов
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на следующей неделе планирует подписать постановление о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года. По сути, это все, что смогло прояснить руководство Минстроя РФ на расширенном совещании в Смольном. Строители ждали большего.
1 июля 2019 года долевое строительство в России будет официально отменено. С этого дня жилье будет возводиться по новой финансовой схеме – при участии банков, с использованием эскроу-счетов. Однако федеральные власти намерены сохранить «окно возможностей» для проектов, реализация которых уже началась или начнется до 1 июля.
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев отметил: несмотря на то, что документ еще не утвержден, прописанные в нем критерии секретом не являются. Последняя редакция этого постановления появилась 1 апреля. Согласно документу, по старым правилам можно будет завершить проекты, готовность которых к 1 июля будет превышать 30%, а количество заключенных ДДУ составит не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а проблемных – до 6%.
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин подчеркнул, что компаниям потребуется не только достроить свой проект до определенного уровня, но и подтвердить это документально: «Надо понимать, что одномоментно ни контролирующие органы, ни кадастровые инженеры не смогут подтвердить готовность объекта, а Росреестр – количество заключенных договоров долевого строительства. Застройщикам надо заранее подготовить документы, иначе к 1 июля они не смогут показать истинное положение дел на своих проектах». Застройщики прекрасно это понимают.
По предварительным оценкам Смольного, из 431 реализующегося на территории города проекта примерно 280 удовлетворяют требованиям постановления. «Вызывает настороженность процесс подтверждения 30%-ой готовности проектов – потому, что наверняка многие подойдут к этой готовности лишь к июню. Непонятно, сколько времени займет процесс подтверждения готовности», – отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Никита Стасишин добавил, что оценка готовности жилищного проекта будет проходить по давно действующей методике Министерства экономического развития РФ: «Никаких новых правил. При этом оцениваться будет готовность объекта, на который выдано разрешение на строительство».
Однако у строителей еще много вопросов, большая часть которых связана с финансированием строительства инфраструктуры для ЖК. Пока в любых непонятных ситуациях Минстрой советует строителям решать проблемы, используя свою чистую прибыль.
При этом и Минстрой, и Смольный, и банки уверены, что у петербургских строителей не будет проблем с переходом на новую финансовую модель работы. «В городе есть проекты, которые могут оказаться в «зоне риска», но мы держим их под контролем», – заявил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров полагает, что проблемы надо будет решать «в ручном режиме»: «Возможно, где-то потребуется изменить инвестиционные условия, где-то продлить разрешения на строительство. Я уверен, что решения будут найдены по всем объектам».
«В Петербурге ситуация лучше, чем в целом по стране, поэтому мы уверены, что город спокойно перейдет на новые правила работы», – сообщил генеральный директор банка «ДОМ.РФ» Александр Плутник, добавив, что банк уже работает с 43 застройщиками Северной столицы и одобрил около 10 договоров. Он призвал не беспокоится о финансировании: «У нас сейчас лежат заявки на привлечение порядка 15 млрд рублей, и мы располагаем этой суммой. Средств хватит всем».
«ДОМ.РФ» обещает рассматривать заявки строителей в рекордно короткие сроки – 20 рабочих дней. «Одну заявку мы успели одобрить за 10 рабочих дней», – добавил директор по проектному финансированию «ДОМ.РФ» Антон Воронин. Однако немногие застройщики верят в реалистичность таких сроков, да и другие банки честно говорят, что на одобрение заявок будет уходить от одного до трех месяцев.
По итогам совещания стало ясно, что застройщики ждали от федералов большего. «По сути, ничего глобально нового сказано не было. Вопрос обсуждается уже давно. Если бы подобные встречи происходили раньше, то мы были бы более подготовленными к часу Х», – добавил Александр Свинолобов.
Мнение
Владимир Якушев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
– В федеральном проекте «Жилье» перед нами поставлена задача значительно нарастить объемы жилищного строительства, и от того, насколько плавно и легко отрасль перейдет к новым условиям работы, зависит достижение этих результатов. Мы сделаем все, чтобы избежать глобальных потрясений.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Более половины жилых проектов Петербурга будут достраивать по 214-ФЗ
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
14 ноября 2018 года в Петербурге – городе-лидере среди субъектов РФ по энергоэффективности в бюджетной сфере и жилищно-коммунальном хозяйстве по рейтингу Минэкономразвития – прошел юбилейный, XV Международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления».
Более 650 профессионалов строительной и энергетической отрасли, профильных национальных объединений и общественных организаций, властных и административных структур в режиме прямого диалога обсудили актуальные вопросы по снижению энерго- и ресурсопотребления в условиях действующего законодательства.
Организаторы мероприятия – Ассоциация «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», Консорциум ЛОГИКА-ТЕПЛОЭНЕРГОМОНТАЖ, ассоциации НОПРИЗ, НОСТРОЙ и НОЭ – в этом году пошли на смелый шаг, расширив палитру дискуссионных тем.
Большинство вопросов и направлений дискуссий было озвучено на пленарной сессии форума, модератором которой выступил президент НОЭ и председатель оргкомитета Владимир Пехтин.
В своем докладе, ссылаясь на последние директивы Правительства, он обозначил основные векторы развития страны по пути снижения энергопотребления. «Несмотря на то, что Закон «Об энергосбережении» действует уже 9 лет, – заметил Владимир Пехтин, – в связи с выходом на передовые позиции государственного развития задач по цифровизации экономики, обеспечения комфортной и экологичной городской среды, направления, по которым мы идем к снижению ресурсо- и энергопотребления, должны быть скорректированы. Это только начало нашего пути».
Разбирая вопросы форума, участники придерживались принципа «От частного – к общему». Выступающие предлагали опробованные на отдельных объектах решения для последующего применения их на практике в кварталах, поселках, городах.
Большое внимание было уделено жизненному циклу объектов (ЖЦО). Об этом говорил президент НОПРИЗ, народный архитектор России Михаил Посохин в своем приветствии. «Сегодня улучшение жилищных условий перестало быть просто получением квадратных метров в отдельной квартире, как это было в советские времена, – подчеркнул президент НОПРИЗ. – Сегодня горожане хотят получить комфортную жилую среду, транспортную и социальную доступность и инфраструктуру в комплексе. Все это можно смоделировать изначально и отслеживать на протяжении всего жизненного цикла проекта. Но для создания работающих информационных моделей нужно действовать всесторонне, объединив наши усилия».
С приветствием от НОСТРОЙ к участникам конгресса обратился член совета нацобъединения Антон Мороз, а президент АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД» Александр Гримитлин, как один из разработчиков, представил итоги и перспективы развития методики жизненного цикла ообъектов (ЖЦО), а также озвучил проблемы ее применения в условиях цифрового моделирования. «Создавая в 2013 году методику, мы опасались, что для ее нормальной работы у нас не будет соответствующего программного обеспечения, – заметил Александр Гримитлин. – Сейчас эта проблема решена, но появилась другая. Как бы точно мы ни рассчитывали жизненный цикл объектов, однако, если нет корректных исходных данных (а в нашем случае это технические характеристики строительных материалов и оборудования), все расчеты окажутся лишь приблизительными».
Продолжил тему достоверности данных генеральный директор консорциума ЛОГИКА-ТЕПЛОЭНЕРГОМОНТАЖ Павел Никитин, говоря о важности информации, предоставляемой приборами учета с эксплуатируемых объектов, о принципах добросовестной конкуренции в условиях современного рынка и о роли в этих процессах профессиональных общественных организаций.
Участники пленарной сессии говорили не только о значимости нормативно-правовой и нормативно-технической баз. В частности, важность роли стандартизации в повышении энергетической эффективности российской экономики подчеркнул вице-президент, руководитель аппарата НОЭ Леонид Питерский: «Стандартизация, безусловно, важна. Но не менее важно продолжать наши усилия по выработке предложений от профсообщества. В Правительстве нас слышат – и это подтверждают последние нормативно-правовые акты, каждый из который содержит требования по энергоэффективности».
В развитие темы с докладом о ходе разработки законопроекта по реновации жилищного фонда, видении и предложениях экспертов в данном направлении выступила ответственный секретарь Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству Светлана Бачурина. «Изучая международный опыт, российские наработки, обобщая их, на государственном уровне в ближайшем будущем разработаем закон о реновации жилищного фонда, – сказала она. – Но, чтобы этот закон работал, нужны предложения от вас, от практикующих профессионалов».
Не остался в стороне и старый жилищный фонд. Ход проводимой Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ работы по решению вопросов законодательного обеспечения и существующие ограничения при выполнении энергоэффективного капремонта, а также стимулирующие финансовые инструменты были отражены в докладе председателя экспертного совета Комитета Ирины Булгаковой. «Реализация национальных проектов подразумевает государственную финансовую поддержку, – заметила докладчица, – но сейчас в Государственной Думе прорабатываются механизмы и инструменты по стимулированию собственников и частных инвесторов для более активного продвижения энергоэффективного капремонта. В частности, в качестве предложений рассматриваются льготы на тарифы и налоги».
От вопросов законодательства и нормотворчества участники пленарной сессии перешли к обмену опытом практического применения энергоэффективных решений. Сначала руководитель направления Департамента энергетической эффективности зданий в Восточной Европе Немецкого энергетического агентства Анна Сивакова-Кольб рассказала о зарубежном опыте санации берлинских панельных зданий. Ее доклад вызвал большой интерес аудитории. Затем директор проектов Проектного офиса «Энергоэффективность» ПАО «Ростелеком» Ирина Попова и руководитель Академии блокчейна, директор по развитию проекта PowerChain Кирилл Михайлов представили участникам конгресса российские разработки.
К слову, в этом году экспозиция «Энергоэффективность. XXI век» также расширилась. Свою продукцию на выставке представили 17 компаний.
Деловую программу конгресса продолжили конференция «Коммерческий учет энергоносителей», круглый стол по переходу к системе управления жизненным циклом зданий и тематические секции по системам вентиляции, теплогазоснабжения, водоснабжения и тепловой защите.
Региональные власти неоднократно призывали профессиональное сообщество участвовать в подготовке законопроектов, касающихся работы строительного комплекса. Союз строительных организаций Ленобласти внял совету и аккумулировал предложения членов организации.
На прошлой неделе ЛенОблСоюзСтрой передал в приемную заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина конкретные предложения по изменениям в законодательство. В свою очередь, администрация региона направит эти предложения в Минстрой РФ.
«Социалка» по рыночной цене
Больше всего застройщиков беспокоит социальная инфраструктура. Так, региональные власти выкупают готовые соцобъекты, исходя из нормативных цен строительства (НЦС), которые утверждает Минстрой. Эти цены гораздо ниже рыночных.
Власти учитывают только расходы на строительно-монтажные работы, тогда как застройщикам приходится покупать землю, оплачивать геодезические, геологические и другие необходимые изыскания, проектирование объекта, экспертизу проектной документации, подключение к сетям, благоустройство прилегающей территории, закупку оборудования и многое другое. Поскольку деньги дольщиков на строительство соцобъектов новый закон тратить запрещает, компании вынуждены брать кредиты, что опять же увеличивает расходы. Помимо этого, Минстрой совершенно не принимает во внимание инфляцию, которая тоже увеличивает финальную цену объекта.
Кроме того, в НЦС не учитываются показатели укрупненного норматива строительства на школы с бассейном, вместимостью менее 1225 человек. В результате застройщики просто отказываются от размещения в школах бассейнов, что, в свою очередь, негативно влияет на развитие спортивной инфраструктуры региона.
Неутешительна и такая статистика: при строительстве школы (с бассейном) на 145 мест девелопер теряет более 30%, а на 550 мест – больше 20% от полной стоимости объекта.
ЛенОблСоюзСтрой просит добавить в НЦС школы до 1225 мест с бассейном, а также откорректировать нормативные показатели сметной стоимости соцобъектов.
Завершение долгостроев
ЛенОблСоюзСтрой предлагает откорректировать процедуру завершения жилищных долгостроев до того, как рынок окончательно перейдет на проектное финансирование.
Напомним, с 1 июля 2019 года строительный рынок откажется от долевого строительства в пользу проектного финансирования. С этого момента средства покупателей строящегося жилья будет аккумулировать не девелопер, а уполномоченный банк на специальных эскроу-счетах.
Исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой считает, что такая процедура может существенно усложнить процесс завершения проблемных объектов сторонних компаний: «На данный момент компания, готовая завершить проблемную стройку своего недобросовестного коллеги, имеет возможность получить на льготных условиях земельный участок для реализации другого проекта. Благодаря такой схеме, а также сбору средств с дольщиков, компания в состоянии и долгострой завершить, и свой объект реализовать. После того, как средства дольщиков будут аккумулировать банки, застройщик сможет распоряжаться только собственной прибылью, что весьма осложнит работу с долгостроями». При этом он подчеркнул, что без участия бизнеса власти просто не смогут завершить все проблемные объекты.
В связи с этим члены ЛенОблСоюзСтроя призывают включить затраты на завершение долгостроев в себестоимость объектов, возводящихся на землях, полученных от региона на льготных условиях. Также эксперты предлагают разрешить компаниям использовать средства проектного финансирования своего объекта для завершения долгостроя другой компании.
Единым фронтом
Поправки в строительное законодательство готовят и региональные власти. Причем это тот редкий случай, когда строители и чиновники выступают единым фронтом.
На семинаре «Улучшение инвестиционного климата в области градостроительной деятельности на территории Ленинградской области», состоявшемся в октябре текущего года в правительстве региона, Михаил Москвин сообщил, что вступившие в силу 1 июля 2018 года поправки в 214-ФЗ, в рамках которых региональные власти получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки, вызывают беспокойство не только среди строителей, но и во властных структурах.
Согласно действующему законодательству, признаком проблем является просрочка более трех месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации о вводе предыдущего объекта застройщика.
Если просрочка достигает полугода, то Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера со всеми дольщиками проекта. Списки компаний, которые имеют просрочку на шесть и более месяцев, начали расти как на дрожжах.
«Запрет продаж для борьбы с недобросовестными застройщиками, безусловно, нужен, однако закон необходимо доработать», – заявил Михаил Москвин.
В частности, в Правительстве Ленобласти считают, что в случае полугодовой просрочки продажи должны останавливаться только на конкретном проблемном объекте, а не на всех стройках компании. «Если у компании три разрешения на строительство, а просрочка зафиксирована только по одному проекту, то продажи в остальных не должны останавливаться. В противном случае это может породить новые долгострои», – подчеркнул Михаил Москвин.
И региональные власти, и представители отрасли сошлись во мнении о том, что в затягивании сроков ввода объекта не всегда виноват застройщик. «Если просрочка связана с затянувшимися переговорами застройщика с ресурсоснабжающими предприятиями, то приостановки продаж также быть не должно», – пояснил замглавы областного правительства. Представители строительного сообщества поддержали эти предложения.
Мнение
Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя:
– Мы надеемся, что законодатели прислушаются к нашим предложениям, ведь именно нам придется работать в новых условиях, а также строить по 120 млн кв. м в год, как распорядился Президент РФ Владимир Путин. Предложенные нашим Союзом поправки окажут позитивное влияние и на развитие строительного рынка, и на скорость реализации проектов, и на процедуры по завершению долгостроев. Эти поправки отражают интересы и застройщиков, и властей, и покупателей жилья.