Строители ждут постановление о критериях достройки объектов
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на следующей неделе планирует подписать постановление о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года. По сути, это все, что смогло прояснить руководство Минстроя РФ на расширенном совещании в Смольном. Строители ждали большего.
1 июля 2019 года долевое строительство в России будет официально отменено. С этого дня жилье будет возводиться по новой финансовой схеме – при участии банков, с использованием эскроу-счетов. Однако федеральные власти намерены сохранить «окно возможностей» для проектов, реализация которых уже началась или начнется до 1 июля.
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев отметил: несмотря на то, что документ еще не утвержден, прописанные в нем критерии секретом не являются. Последняя редакция этого постановления появилась 1 апреля. Согласно документу, по старым правилам можно будет завершить проекты, готовность которых к 1 июля будет превышать 30%, а количество заключенных ДДУ составит не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а проблемных – до 6%.
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин подчеркнул, что компаниям потребуется не только достроить свой проект до определенного уровня, но и подтвердить это документально: «Надо понимать, что одномоментно ни контролирующие органы, ни кадастровые инженеры не смогут подтвердить готовность объекта, а Росреестр – количество заключенных договоров долевого строительства. Застройщикам надо заранее подготовить документы, иначе к 1 июля они не смогут показать истинное положение дел на своих проектах». Застройщики прекрасно это понимают.
По предварительным оценкам Смольного, из 431 реализующегося на территории города проекта примерно 280 удовлетворяют требованиям постановления. «Вызывает настороженность процесс подтверждения 30%-ой готовности проектов – потому, что наверняка многие подойдут к этой готовности лишь к июню. Непонятно, сколько времени займет процесс подтверждения готовности», – отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Никита Стасишин добавил, что оценка готовности жилищного проекта будет проходить по давно действующей методике Министерства экономического развития РФ: «Никаких новых правил. При этом оцениваться будет готовность объекта, на который выдано разрешение на строительство».
Однако у строителей еще много вопросов, большая часть которых связана с финансированием строительства инфраструктуры для ЖК. Пока в любых непонятных ситуациях Минстрой советует строителям решать проблемы, используя свою чистую прибыль.
При этом и Минстрой, и Смольный, и банки уверены, что у петербургских строителей не будет проблем с переходом на новую финансовую модель работы. «В городе есть проекты, которые могут оказаться в «зоне риска», но мы держим их под контролем», – заявил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров полагает, что проблемы надо будет решать «в ручном режиме»: «Возможно, где-то потребуется изменить инвестиционные условия, где-то продлить разрешения на строительство. Я уверен, что решения будут найдены по всем объектам».
«В Петербурге ситуация лучше, чем в целом по стране, поэтому мы уверены, что город спокойно перейдет на новые правила работы», – сообщил генеральный директор банка «ДОМ.РФ» Александр Плутник, добавив, что банк уже работает с 43 застройщиками Северной столицы и одобрил около 10 договоров. Он призвал не беспокоится о финансировании: «У нас сейчас лежат заявки на привлечение порядка 15 млрд рублей, и мы располагаем этой суммой. Средств хватит всем».
«ДОМ.РФ» обещает рассматривать заявки строителей в рекордно короткие сроки – 20 рабочих дней. «Одну заявку мы успели одобрить за 10 рабочих дней», – добавил директор по проектному финансированию «ДОМ.РФ» Антон Воронин. Однако немногие застройщики верят в реалистичность таких сроков, да и другие банки честно говорят, что на одобрение заявок будет уходить от одного до трех месяцев.
По итогам совещания стало ясно, что застройщики ждали от федералов большего. «По сути, ничего глобально нового сказано не было. Вопрос обсуждается уже давно. Если бы подобные встречи происходили раньше, то мы были бы более подготовленными к часу Х», – добавил Александр Свинолобов.
Мнение
Владимир Якушев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
– В федеральном проекте «Жилье» перед нами поставлена задача значительно нарастить объемы жилищного строительства, и от того, насколько плавно и легко отрасль перейдет к новым условиям работы, зависит достижение этих результатов. Мы сделаем все, чтобы избежать глобальных потрясений.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Более половины жилых проектов Петербурга будут достраивать по 214-ФЗ
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
По данным Центробанка РФ, почти треть всех «серых» финансовых услуг в России приходится на строительную сферу. Сами строители говорят, что это похоже на правду.
Центробанк РФ впервые обнародовал данные о ситуации с «серыми» финансовыми схемами в разных отраслях экономики. По сведениям регулятора, самый большой объем теневых финансовых услуг (30% от общего объема) в первом полугодии этого года пришелся на строительную сферу, еще 20% – на оптово-розничную торговлю стройматериалами и промтоварами, и 13% на продажу товаров народного потребления.
Основные «серые» операции в сфере строительства – обналичивание денежных средств и их вывод за рубеж по фиктивным основаниям. Это позволяет уйти от уплаты налогов, легализовать доходы, полученные преступным путем, а также – скрыть факты коррупции, говорят в ЦБ. «Серая» наличность, по данным регулятора, используется для расчетов с нанятыми в обход трудового законодательства рабочими-мигрантами, а также для взяток многочисленным контролерам и чиновникам.
Участники рынка с оценками ЦБ не спорят, но пытаются по-своему объяснить негативную статистику регулятора. «Почему такие печальные цифры по стройке? Потому что в этой сфере есть еще какие-то живые деньги, а не просто заемный капитал. Но ситуация уже существенно изменилась благодаря усилению контроля за расходами застройщиков, введению спецсчетов, а также использованию программных продуктов в налоговой. Они позволяют сверять сразу всю цепочку операций по расчетам контрагентов. Некоторые меры контроля в настоящее время очевидно излишни (например, в рамках Закона № 115-ФЗ даже добросовестные компании сталкиваются с необоснованными отказами в проведении ряда операций). Но будем надеяться, что это временные перекосы», – говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
«Помните, три года назад преступники расстреляли омоновцев, перевозивших «черный нал» на строительные площадки в Мурино? Но тогда проблема «черного нала» в стройке для Центробанка была явно «неочевидной». Почему же сейчас Центробанк обозначил эту проблему? Произошли тектонические изменения в деле борьбы глобальных и национальных элит за право эмитировать деньги ЦБ. В стране переизбрали президента, переназначили глав Центробанка и Правительства, поменяли губернаторский корпус, зачистили банковскую систему и ушли от схемы долевого строительства через изменение законодательства. Теперь у Центробанка появились законные и технологические ресурсы взять стройку под контроль, чего раньше не было. И выставить на всеобщее обозрение проблему, победив которую, ЦБ заработает политические очки в битве элит», – говорит коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин.
«На сегодняшний день организован серьезный контроль со стороны государственных органов за строительной сферой. Налоговые органы осуществляют полный сквозной контроль практически всех цепочек платежей. Если в какой-то момент в цепочке возникает недобросовестный участник, она вся подвергается встречной проверке. И это известно уже всем. Тем более, значительный вес сейчас приобрела репутация. Игры с незаконными финансовыми инструментами могут стоить для строительной компании очень и очень дорого. Поэтому серьезные игроки рынка в рамках своей деятельности тщательно следят за чистотой юридических и финансовых процессов», – заключил заместитель генерального директора компании «МASTER Девелопмент» Владимир Антонов.
Развитие Санкт-Петербурга как современного «умного города», комфортного для жизни, невозможно без создания комплексной стратегии, учитывающей все многообразные и сложные задачи, стоящие перед мегаполисом. А ее грамотная разработка, в свою очередь, невозможна без «умных» цифровых технологий. Об этом говорили эксперты, принявшие участие в III Инвестиционном форуме.
III Инвестиционный форум, прошедший в Петербурге 12–13 ноября 2018 года, посетило более 800 участников из 13 стран и 17 регионов РФ; среди них – представители федеральных и региональных органов власти, международных и российских финансовых институтов, топ-менеджеры инвесткомпаний, руководители бизнес-сообществ, финансовых институтов и общественных организаций, а также эксперты инвестиционной отрасли.
Деловая программа форума, включавшая пленарное заседание и работу в 17 специализированных секциях, была объединена главной темой «Инвестиционные вызовы мегаполисам – потенциал Санкт-Петербурга». Она охватывала самый широкий круг актуальных вопросов: от новых принципов региональной политики до конкретных мер по поддержке бизнеса, от социального предпринимательства и обеспечения комфортного делового климата в городе до экспортной политики и развития фармакластера.
Напомним, Инвестиционный форум – крупнейшая региональная площадка для обсуждения инвестиционной проблематики. Организатором мероприятия выступает Комитет по инвестициям Смольного. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер.
Единым фронтом
Тон мероприятию задал вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов, выступивший с инвестиционным посланием. В нем глава города наметил основные направления городской политики в сфере развития Северной столицы в целом и совершенствования инвестиционной политики в частности. Необходимо отметить, что многие мысли, высказанные Александром Бегловым, нашли затем развитие в выступлениях других участников форума, что говорит о близости мыслей городских властей и бизнес-сообщества и не может не радовать.
Отметив имеющиеся достижения в деле улучшения делового климата, вр. и. о. губернатора подчеркнул: «В сегодняшних условиях требуется «перезагрузка» всей системы работы с инвесторами. Для запуска нового цикла инвестиций правительство города намерено не только совершенствовать существующие процедуры, с которыми сталкивается бизнес, но и менять, хочу подчеркнуть, и структуру органов власти. Недопустимо, когда на получение в аренду земельного участка уходит до десяти месяцев, а иногда и несколько лет. Правительство Петербурга готово активно вести диалог и оказывать содействие бизнес-сообществу».
Эта мысль нашла полную поддержку участников форума. Так, генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов, напомнив, что строительная сфера традиционно является крупнейшей сферой привлечения инвестиций в регионе и прямым мультипликатором для пяти смежных отраслей, отметил: «Для дальнейшего динамичного развития экономики Петербурга нужен открытый диалог между властью и бизнесом – как на региональном, так и на федеральном уровне. Пока никто не представляет, как отреагирует рынок на введение новых норм в Закон № 214-ФЗ. Поэтому сейчас этот диалог особенно необходим».
Добавить «ума»
Городские власти отчетливо понимают, что ни привлечение новых инвестиций в экономику Северной столицы, ни вообще эффективное развитие мегаполиса невозможны без развития и распространения «умных технологий», что предусматривается и «майским указом» Президента России Владимира Путина.
«Правительство Петербурга приняло принципиальное решение о модернизации города по всем направлениям развития. Мы намерены использовать все имеющиеся в нашем распоряжении финансовые и административные ресурсы для сбалансированного роста. Пространственное развитие мегаполиса должно сочетаться с обязательным резервированием территорий для создания рабочих мест в новых высокотехнологичных отраслях, с инвестициями в цифровую экономику, рынки Национальной технологической инициативы, в новую энергетику и «зеленые» производства», – подчеркнул Александр Беглов.
О развитии Петербурга как «умного города» и федеральных инициативах в этой сфере много говорил и замглавы Минстроя РФ Андрей Чибис. «Сейчас перед нами стоит задача перейти от пейджеров к смартфонам», – так образно он охарактеризовал стоящие перед страной задачи в сфере цифровизации.
По его словам, в рамках программы «Умный город» российским мегаполисам, в том числе Петербургу, предстоит создать полноценную 3D-модель города – цифровой комплекс централизованной статистической и оперативной информации, а также онлайн-аналитики по вопросам экономики, безопасности, госуправления, госуслуг, социальной поддержки, экологии и др. «Цель нашего проекта – повышение качества принятия решений, удобства ведения бизнеса, качества жизни людей в целом. «Умный город» – это не гаджеты; это, прежде всего, – идеология, это система принятия разумных, рациональных и эффективных решений. Только это позволит создать по-настоящему комфортную среду», – отметил Андрей Чибис.
О важности именно фактора роста комфортности жизни говорили и другие эксперты. «Надо понимать, что «умный город», – это не тот город, где много гаджетов, а тот, в котором комфортно жить. В настоящее время, при все большей мобильности граждан, в том числе квалифицированных специалистов, без которых невозможно никакое развитие ни в одной сфере, этот фактор становится особенно актуальным», – подчеркнул генеральный директор компании Biocad Дмитрий Морозов.
Стратегическое мышление
Решение стоящих перед городом грандиозных задач неосуществимо без продуманной стратегии развития. И эта тема стала одной из центральных в дискуссиях на форуме. «Нужно понимать, каким должен быть наш вклад в настоящее и будущее города. Правительство ставит перед собой задачу совместно с петербуржцами принять план стратегического развития Северной столицы. Мы будем использовать и развивать свои конкурентные преимущества, конкретные способности и конкретные возможности нашего города во всех абсолютно отраслях», – отметил Александр Беглов.
Председатель Совета директоров ОАО «СТАРТ Девелопмент» Захар Смушкин также коснулся этого вопроса. «Петербургу необходимо определиться с вопросами собственной идентичности. Нужно понять, что может стать драйвером развития города, исходя из его специфики и имеющегося потенциала в самых разных областях. Необходимо осмыслить и принять стратегию дальнейшего развития Северной столицы. Предыдущая городская администрация вела серьезную работу в этом направлении, и хочется надеяться на преемственность в этом вопросе», – отметил он.
По мнению бизнесмена, стратегия Петербурга может быть принята уже в 2019 году. «Без этого основополагающего документа эффективное и динамичное развитие такого сложного и многостороннего организма, как наш мегаполис, просто невозможно. Думаю, разработка документа должна вестись в открытой форме, к этому целесообразно привлечь различные экспертные советы, существующие при губернаторе и городских ведомствах – Совет по инвестициям, Экономический совет, Совет по наследию, Градостроительный совет и др. В результате нужно сформировать базу для интенсивного развития Петербурга. Пока развитие, к сожалению, носит по-преимуществу экстенсивный характер», – считает Захар Смушкин.
Андрей Чибис подчеркнул важность «умных технологий» и в этом вопросе. «Сегодня много говорится о важности формирования стратегии Петербурга. Это, действительно, очень актуальная задача. Но на основании чего ее готовить? Необходимы информационные базы, массивы данных, грамотный их анализ. И в совокупности именно это позволит сформировать современную стратегию, учитывающую весь комплекс проблем, стоящих перед городом», – считает замминистра.
Захар Смушкин согласился, что без «умных технологий» невозможно развивать инженерную и транспортную инфраструктуру, отставание по которым тормозит привлечение инвестиций. «То же касается вопросов управления. Здесь переоценить цифровые системы «умного города» просто невозможно», – подчеркнул он. Бизнесмен считает также, что стратегия Петербурга обязательно должна включать в себя «Цифровой Генплан» и «Цифровой Фонд имущества», работа с которыми призвана радикально упростить деятельность инвесторов.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга:
– Комфортная среда тесно связана и с развитием городской инфраструктуры. Многочасовое стояние в пробках, ввод в эксплуатацию жилья без детских садов, школ, поликлиник и больниц негативно сказывается на жителях и «убивает» инвестиционный климат.