Строители ждут постановление о критериях достройки объектов
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на следующей неделе планирует подписать постановление о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года. По сути, это все, что смогло прояснить руководство Минстроя РФ на расширенном совещании в Смольном. Строители ждали большего.
1 июля 2019 года долевое строительство в России будет официально отменено. С этого дня жилье будет возводиться по новой финансовой схеме – при участии банков, с использованием эскроу-счетов. Однако федеральные власти намерены сохранить «окно возможностей» для проектов, реализация которых уже началась или начнется до 1 июля.
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев отметил: несмотря на то, что документ еще не утвержден, прописанные в нем критерии секретом не являются. Последняя редакция этого постановления появилась 1 апреля. Согласно документу, по старым правилам можно будет завершить проекты, готовность которых к 1 июля будет превышать 30%, а количество заключенных ДДУ составит не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а проблемных – до 6%.
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин подчеркнул, что компаниям потребуется не только достроить свой проект до определенного уровня, но и подтвердить это документально: «Надо понимать, что одномоментно ни контролирующие органы, ни кадастровые инженеры не смогут подтвердить готовность объекта, а Росреестр – количество заключенных договоров долевого строительства. Застройщикам надо заранее подготовить документы, иначе к 1 июля они не смогут показать истинное положение дел на своих проектах». Застройщики прекрасно это понимают.
По предварительным оценкам Смольного, из 431 реализующегося на территории города проекта примерно 280 удовлетворяют требованиям постановления. «Вызывает настороженность процесс подтверждения 30%-ой готовности проектов – потому, что наверняка многие подойдут к этой готовности лишь к июню. Непонятно, сколько времени займет процесс подтверждения готовности», – отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Никита Стасишин добавил, что оценка готовности жилищного проекта будет проходить по давно действующей методике Министерства экономического развития РФ: «Никаких новых правил. При этом оцениваться будет готовность объекта, на который выдано разрешение на строительство».
Однако у строителей еще много вопросов, большая часть которых связана с финансированием строительства инфраструктуры для ЖК. Пока в любых непонятных ситуациях Минстрой советует строителям решать проблемы, используя свою чистую прибыль.
При этом и Минстрой, и Смольный, и банки уверены, что у петербургских строителей не будет проблем с переходом на новую финансовую модель работы. «В городе есть проекты, которые могут оказаться в «зоне риска», но мы держим их под контролем», – заявил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров полагает, что проблемы надо будет решать «в ручном режиме»: «Возможно, где-то потребуется изменить инвестиционные условия, где-то продлить разрешения на строительство. Я уверен, что решения будут найдены по всем объектам».
«В Петербурге ситуация лучше, чем в целом по стране, поэтому мы уверены, что город спокойно перейдет на новые правила работы», – сообщил генеральный директор банка «ДОМ.РФ» Александр Плутник, добавив, что банк уже работает с 43 застройщиками Северной столицы и одобрил около 10 договоров. Он призвал не беспокоится о финансировании: «У нас сейчас лежат заявки на привлечение порядка 15 млрд рублей, и мы располагаем этой суммой. Средств хватит всем».
«ДОМ.РФ» обещает рассматривать заявки строителей в рекордно короткие сроки – 20 рабочих дней. «Одну заявку мы успели одобрить за 10 рабочих дней», – добавил директор по проектному финансированию «ДОМ.РФ» Антон Воронин. Однако немногие застройщики верят в реалистичность таких сроков, да и другие банки честно говорят, что на одобрение заявок будет уходить от одного до трех месяцев.
По итогам совещания стало ясно, что застройщики ждали от федералов большего. «По сути, ничего глобально нового сказано не было. Вопрос обсуждается уже давно. Если бы подобные встречи происходили раньше, то мы были бы более подготовленными к часу Х», – добавил Александр Свинолобов.
Мнение
Владимир Якушев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
– В федеральном проекте «Жилье» перед нами поставлена задача значительно нарастить объемы жилищного строительства, и от того, насколько плавно и легко отрасль перейдет к новым условиям работы, зависит достижение этих результатов. Мы сделаем все, чтобы избежать глобальных потрясений.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Более половины жилых проектов Петербурга будут достраивать по 214-ФЗ
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
Споры о том, к какому классу можно отнести тот или иной объект недвижимости, не стихают никогда.
По мнению некоторых аналитиков, нет ничего более размытого и индивидуального, чем понятие «жилье определенного класса».
Какие признаки жилья комфорт-класса являются обязательными, а какие – факультативными, рассуждали эксперты заседания круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы выставки-семинара для населения «Жилищный проект».
Виды и подвиды
Несмотря на то, что классификации жилья ни одним российским законом не закреплено, попытки ее разработать энтузиасты рынка недвижимости не оставляют до сих пор. Договориться о единстве оценок всегда тяжело, однако в 2013 году Российская гильдия риэлторов разработала по заказу Федерального фонда содействия развитию строительства методику классификации новостроек по потребительским качествам, которой удалось более или менее точно обозначить границы классов по ключевым признакам. Все новостройки были разделены на два больших вида – «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности». Причем к первой группе отнесли эконом- и комфорт-класс, а ко второй – бизнес-класс и «элиту».
Однако в определении критериев классности жилья единства нет и поныне. Разделились и мнения участников круглого стола.
Так, по мнению Юлии Семакиной, маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент», жилье комфорт-класса можно найти только в границах города, и обязательно в локациях с отличной транспортной доступностью. Несмотря на то, что комфорт-класс представлен во всех районах Петербурга (более 340 проектов), лидером по количеству таких проектов является Приморский район (более 25 проектов), сообщила Юлия Семакина. По городу средняя цена квадратного метра квартир комфорт-класса составляет 107 тыс. рублей (для сравнения – в эконом-классе «квадрат» стоит 79 тыс. рублей). Отличаются и средние метражи однокомнатных квартир. В классе «эконом» – от 28 кв. м, в «комфорте» – от 32 кв. м.
«Отнесение объектов к классу «комфорт» нельзя назвать только рекламным ходом застройщика. Такие объекты обладают рядом характерных опций, позволяющим им отличаться от «эконома», – считает Юлия Семакина. – Например, наш проект «Огни залива» на проспекте Героев мы позиционируем как эконом-класс именно из-за расположения комплекса. Метро не в пешей доступности, и в час пик можно простоять в пробке. В то же время проект «Коломяги-плюс» в Приморском районе мы относим к комфорт-классу, поскольку он обладает рядом необходимых характеристик – отличной транспортной доступностью, относительно небольшим количеством квартир (всего 104), развитой социальной инфраструктурой. Строящихся аналогов в локации нет. И хотя квартиры сдаются без отделки, этот объект мы с полной ответственностью заявляем в комфорт-классе».
По мнению Юлии Семакиной, в комфорт-классе высота потолков квартир не может быть меньше 2,75 м, и покупателям такие квартиры, как правило, предлагаются с предчистовой или полной отделкой.
Эксперт по рынку долевого строительства корпорации «Адвекс-Недвижимость» Полина Глазкова согласна с коллегой в том, что одним из непременных признаков комфорт-класса сегодня является удачная локация. «Локация – впереди, при всех прочих равных, – уверена Полина Глазкова. – В таких домах часто проживают семьи с детьми, им важна транспортная доступность. В целом же признаки комфорт-класса достаточно размыты. Например, высота потолков. Конечно, в этом сегменте она должна быть не ниже 2,75 м, однако это не мешает некоторым застройщикам выводить квартиры бизнес-класса с террасами и видом на Смольный, но с потолками высотой 2,5 м».
Несмотря на размытость оценок и подходов к реализации проектов комфорт-класса, по мнению Полины Глазковой, такому жилью присущи качественные входные группы и лифты, четырехступенчатая очиcтка воды, а также огороженная и охраняемая территория. Разница в подходах к реализации проектов комфорт-класса рождает и разность подходов к ценообразованию. «Студию в Девяткино, заявляемую застройщиком как комфорт-класс, можно сегодня купить за 1,7 млн рублей, в городе квартиру такого же метража меньше чем за 2,7 млн рублей не найдем. Все сильно зависит от локации и сроков сдачи. Кроме того, некоторые застройщики, реализующие проекты класса «комфорт», сознательно отказываются от квартир-студий в своих проектах. Однако и этот критерий к безоговорочным отнести ни в коем случае нельзя».
С тем, что объект комфорт-класса должен непременно обладать удачной локацией, согласна и Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1». «По-моему глубокому убеждению, никакого комфорт-класса в Мурино или Шушарах быть не может. Хотя строгой и общепринятой классификации не существует, и очень многие застройщики начинают позиционировать свои объекты именно как «комфорт», стремясь просто обойти те негативные ассоциации, которые может вызвать приставка "эконом"», – считает Надежда Калашникова.
Все объекты «Л1» возводятся по кирпично-монолитной технологии. Технология возведения домов в определении их класса играет не последнюю роль, говорит Надежда Калашникова: «Меня никто не убедит, что дом, возведенный по панельной технологии, несмотря на мощный технологический прорыв последних лет, лучше, чем кирпич или кирпич-монолит. Это самая качественная технология, которая сегодня существует на рынке. Мы можем себе позволить разнообразные планировки, боґльшую высоту потолков, качественную организацию и декорирование входных групп».
Комфорт за городом
Руководитель маркетинга и аналитики Центра «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева считает, что комфорт-класс возможен и за пределами городской черты: «Никто не говорит о Мурино, как о локации комфорт-класса, однако на некоторых загородных территориях, в том числе Всеволожского района, такие объекты существуют и имеют обладают всеми опциями, характерными для этого вида жилья. Компания Navis Development Group развивает формат малоэтажного комфортного жилья под общим брендом «Европейские пригороды». Сейчас в данном формат строятся жилой район «Шотландия» и «Итальянский квартал». Это дома из кирпича, в 3-4 этажа, в них предлагаются квартиры европейского формата: двухуровневые, с эркером, с окном в ванной комнате, с каминами, с садами и террасами. Кто-то посчитает недостатком удаленность от города, но выезжать из поселка, расположенного в 10 км от КАД, гораздо проще, чем в часы пик из Мурино или Кудрово».
С тем, что идеологию комфорт-класса ярче всего можно представить именно в малоэтажных проектах, согласна и Татьяна Иванова, эксперт по рекламе и PR ООО «Терминал-Ресурс». Она рассказала о жилых комплексах «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2», которые реализуются неподалеку от КВЦ «Экспофорум». «Комфорт, конечно, складывается из деталей, – считает Татьяна Иванова. – Мы строим для тех, кто любит город Пушкин и его окрестности, кто предпочитает мало- и среднеэтажную застройку, выбирает кирпично-монолитный тип домостроения, высокое качество инженерного оснащения домов, благоустроенные дворы. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую», в которую входит много дополнительных опций – идеальная стяжка пола, разводка электрики, металлические двери с двумя замками, остекление лоджий.
Мнение
Галина Парфенова, эксперт по работе с партнерами филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге:
– Обычно для банка не существует особого отличия в том, какой из классов выбирает покупатель – «эконом» или «комфорт». Разница в запрашиваемых в кредит сумм в этих случаях несущественна, да и требования к заемщикам не сильно различаются. Особняком стоит элитная недвижимость, где суммы на порядок выше и действуют особенные требования к заемщикам. Также банк обращает внимание на то, в Петербурге или области приобретается жилье.
Жилищный комитет Санкт-Петербурга не строит «мифических» планов по расселению в одночасье всех коммуналок.
Однако есть планы решить эту проблему в отношении каждого жильца коммунальных квартир, состоящего на очереди по улучшению жилищных условий. Об этом, подводя итоги работы по расселению коммунальных квартир в Санкт-Петербурге в 2016 году, заявила Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета. Всего за прошлый год жилищные условия улучшили более 3 тыс. семей, проживающих в коммуналках.
Программа расселения коммунальных квартир – одна из четырех целевых жилищных программ, реализация которых финансируется из бюджета Санкт-Петербурга. В целом на решение «квартирного вопроса» город ежегодно выделяет порядка 7 млрд рублей, в том числе 3,1 млрд – на расселение коммуналок. С начала действия соответствующей целевой программы (с 2008 года) число коммунальных квартир в Северной столице сократилось на 38 тыс. и сегодня составляет чуть более 78,5 тыс. коммуналок, в которых зарегистрированы около 200 тыс. семей. Однако, подчеркнула Марина Орлова, несмотря на неофициальный статус Петербурга как «коммунальной столицы России», в улучшении жилищных условий нуждаются далеко не все петербуржцы, имеющие комнату в коммуналке. На учете состоят только 80 тыс. семей, живущих в 50 тыс. коммунальных квартир. «В остальных случаях комнаты граждан в коммунальных квартирах – не единственное их жилье в Петербурге», - подчеркнула госпожа Орлова. Более того, обязательства городских властей по расселению распространяются не на все коммунальные квартиры: лишь в тысяче коммуналок все помещения заселены по договору социального найма, тогда как более 30 тыс. коммунальных квартир находятся полностью в частной собственности. Остальные коммуналки – «смешанного типа», т. е. и с помещениями, принадлежащими Санкт-Петербургу, и с частными комнатами. И если квартира многокомнатная, да еще в центре города, до 2015 года расселить ее было практически невозможно из-за сложностей с получением согласия на расселение от всех жильцов.
Приоритет за очередниками
«До недавнего времени самым сложным было договориться с соседями. Сегодня проблема снята: очередники могут получить содействие города в расселении независимо от позиции по этому вопросу своих соседей», - прокомментировал Сергей Филимонов, директор Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен», выступающего оператором в реализации городских жилищных программ. Со своей стороны, Марина Орлова напомнила, что в 2016 году размер социальной выплаты для их участников был увеличен и сегодня составляет 792 тыс. рублей для одиноко проживающего гражданина и 430 тыс. рублей на члена семьи (если в ее составе более двух человек). «Сегодня мы подводим итоги не в части расселения целой коммунальной квартиры, а в части возможности для тех, кто состоит в городской очередь на получение жилья, проживает в этой коммунальной квартире и не имеет ни льгот, ни каких-либо иных возможностей улучшить свои жилищные условия, выехав из коммунальной квартиры», - подчеркнула представитель Жилищного комитета.
Комплекс механизмов
Коммунальные квартиры в Северной столице многообразны, если можно так сказать, по своему происхождению. Одни – в центральных районах города – возникли исторически (после революции). Другие превратились из отдельных в коммунальные в результате семейных коллизий – при разделе имущества. Часть коммуналок обязана своим появлением необходимости переселять граждан из аварийного жилого фонда (напомним, по действующему законодательству в этом случае переселенцам предоставляется идентичная площадь, которая зачастую невелика).
Как сообщила Ирина Кулик, начальник отдела по расселению коммунальных квартир Жилищного комитета, для расселения разных коммунальных квартир используются разные механизмы. Так, уже 615 квартир, наиболее сложных (многокомнатных, в центре города, признанных не пригодными для проживания, с семьями, и состоящими, и не состоящими на очереди для улучшения жилищных условий) расселены при участии инвестором (им может стать как юридическое, так и физическое лицо, но не жилец расселяемой коммунальной квартиры). В ближайшее время в отдельные квартиры переедут еще 418 семей из 117 квартир, выставленных недавно на конкурсы по расселению с привлечением инвесторов.
Еще один достаточно часто используемый механизм расселения – с участием льготного выкупа, т. е. с возможностью для жильцов коммунальной квартиры улучшить свои жилищные условия, не выезжая из нее, а приобретая по цене ниже рыночной дополнительное помещение. В 2016 году доходы городского бюджета от продажи свободных жилых помещениях гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, составили 521 млн рублей.
Неисчерпаемый ресурс
Возможно ли когда-нибудь полностью освободить Северную столицу от коммунальных квартир – остается вопросом риторическим. И не только потому, что в силу объективных и субъективных причин появляются, пусть в небольшом количестве, новые коммуналки. Но прежде всего потому, что, как свидетельствует статистика, нередко получатели социальной выплаты улучшают свои жилищные условия и переезжают в отдельную квартиру, но… оставляют при этом комнату в коммуналке за собой. Кроме того, такая недвижимость продолжает оставаться источником получения нелегальных доходов. Сдачу комнат, находящихся в собственности города, в аренду (разумеется, без уплаты налогов на полученный доход) Сергей Филимонов назвал одной из наиболее актуальных сегодня проблем. «Решению этого вопроса будет способствовать реализация соглашения, подписанного губернатором Санкт-Петербурга, УФМС и ГУВД в октябре 2016 года», - сообщил директор ГБУ «Горжилобмен».