Эксперты оценили предложение «Группы ЛСР» о снижении парковочного норматива
«Группа ЛСР» сделала то, о чем многие строительные компании давно мечтали – призвала Смольный пересмотреть единый норматив о количестве парковочных мест, которые необходимо строить при реализации жилых проектов. Причем сразу на 40%.
Игроки строительного рынка коллег понимают, однако признают, что есть и другие решения «парковочного вопроса».
Компания «ЛСР.Недвижимость — Северо–Запад» (входит в «Группу ЛСР») просит внести изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга, согласно которым в зоне ТЗЖ2 (средне- и многоэтажного строительства вне территории исторически сложившихся районов центральной части города) необходимо строить одно машиноместо на каждые 120 кв. м. жилой площади. По действующему законодательству, компании должны строить парковки на каждые 80 жилых квадратов.
Свою инициативу ЛСР объясняет низким спросом на парковки, особенно в масс-маркет проектах. Наличие проблемы признают все игроки строительного рынка Петербурга.
Ииндивидуальный подход
«Единый норматив по строительству парковок – разорительная система как для строителей, так и для покупателей жилья. Эту практику давно необходимо пересмотреть», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Эксперт уверена, что больше всего «обязательные парковки» усложняют жизнь покупателям жилья эконом- и комфорт-классов: «Они, как правило, сильно ограничены в бюджете, поэтому у них просто нет возможности приобрести машиноместо. При этом платить им все равно приходится, ведь расходы на строительство парковок по нормативу девелоперы включают в цену жилья. Как после этого можно говорить о доступном жилье?»
Кроме того, продолжила начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», новоселы никогда не задумаются о покупке машиноместа, если есть возможность припарковать автомобиль бесплатно. «Если в центре города места нет, то на окраинах пространства достаточно. И люди будут скорее парковаться на газонах, чем решат купить машиноместо. В результате, город обязывает бизнес строить парковки, однако не обязывает автомобилистов их покупать. Было бы логично, если бы новоселам запрещали использовать свободные городские пространства вместо парковок», – считает эксперт.
Светлана Денисова уверена, что количество парковок необходимо рассчитывать, исходя из характеристик конкретного жилого проекта: «Необходимо учитывать класс жилого комплекса и его расположение. Недорогому жилью или комплексам, реализующихся на пустырях много машиномест не требуется». Эксперт полагает, что городские власти могли бы дать возможность девелоперам обосновать, почему для того или иного комплекса парковок нужно меньше, чем требует единый норматив. «Однако здесь возникает риск появления коррупционной составляющей», - констатирует Светлана Денисова.
Дешевые парковки
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре уверена, что парковки новоселам нужны, однако большинству они просто не по карману. «Машиноместа в специализированных паркингах, действительно, продаются дольше, чем квартиры, однако спрос на них определенно есть. Часть клиентов сразу понимает необходимость приобретения машиноместа, другие же начинают интересоваться паркингами уже после заселения, столкнувшись с неудобством постоянного поиска бесплатного места для машины», – сообщила она.
Эксперт отметила, что активизировать продажи машиномест могут привлекательные условия покупки: «В домах эконом-сегмента продавать паркинги гораздо сложнее, просто потому что у жителей нет нужной суммы для их приобретения. Выходом могут стать, к примеру, удобные условия покупки, в том числе, беспроцентная рассрочка от застройщика».
Исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков также полагает, что парковки должны стать доступнее: «Строителей можно понять. Парковки – непрофильный для них актив, от которого действительно сложно избавиться. Однако, на мой взгляд, проблему стоит решать не путем снижения количества парковок, а через снижение затрат на их строительство».
По данным АРПП, в среднем, стоимость машиноместа в наземном паркинге открытого типа (без стен) составляет около 400 тыс. рублей, в объекте закрытого типа – около 600 тыс. Самыми дорогими являются подземные машиноместа, их себестоимость составляет около миллиона рублей. «Однако в большинстве случаев подземный паркинг – это подвал жилого комплекса, поэтому себестоимость машиномест ниже», – пояснил Андрей Коротков.
При этом, продолжил эксперт, в действующем законодательстве много избыточных требований, которые и ведут к удорожанию машиномест: «Например, в паркингах выше пяти этажей обязательно нужен лифт, который стоит, казалось бы не так много, – 1,5 млн рублей. Однако для его установки необходимо подготовить шахту, учесть требования пожарной безопасности, снабдить необходимым оборудованием и т.д. В результате, его цена достигает 10 млн рублей. Естественно, все эти расходы отражаются и в рыночной цене машиноместа. И подобных требований много». Андрей Коротков отметил, что АРПП готова поддержать строителей, если они будут требовать сокращений избыточных требований, но не количества парковок.
Кроме того, Андрей Коротков призвал строителей делать ставку не на продажу машиномест, а на сдачу их в аренду: «Как показывает практика, решение о покупке машиноместа горожане принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. При этом аренда машиноместа актуальна не только для владельцев жилья, но и для арендаторов квартир».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Петербургские застройщики просят снизить нормативы по парковочным местам
Крупным городам разрешено менять нормативы по количеству машиномест
Паркинг в фокусе
Смольный сделал последнее предупреждение застройщикам ГК «Город», СК «Импульс» и «ПСМ-Классик». Их долгострои могут передать другим инвесторам.
Как сообщил заместитель председателя Строительного комитета Андрей Исаев, речь идет о шести жилых комплексах, которые девелоперы строят на арендованной у города земле. В совокупности в этих домах смогут жить 3 тыс. человек.
«Для проектов компании «ПСМ-Классик» город ищет инвестора, который достроит ее дома по переуступке», – сообщил Андрей Исаев. Напомним, что «ПСК-Классик» в 2011 году на торгах приобрела недострои обанкротившейся «Чесмы-инвест» (рядом с домом № 111 по Гражданскому пр. и у дома на Будапештской ул., 6 – прим. ред.). Компания должна была снести недострои и возвести на их месте новые дома, обеспечив жильем 283 дольщика. Но до сих пор так и не согласовала проекты.
Похожая судьба ждет и проект компании «Импульс» – ЖК «Кристалл Полюстрово» на ул. Маршала Тухачевского, 23. Этот комплекс СК «Импульс» строит с 2004 года. Недавно проект достройки дома получил положительное заключение экспертизы. «Но проект, скорее всего, будет достраивать ЖСК. Сейчас формируем реестр дольщиков. Пока желание вступить в ЖСК высказали 100 человек из 210. Для того чтобы объект отдали на достройку кооперативу, туда должно вступить не менее 80% жильцов. Если нужного количества людей не наберется, объект отдадут на достройку другому инвестору», – сообщил Андрей Исаев. Получить комментарии в упомянутых компаниях не удалось.
Вопросы к «Городу»
Есть у Смольного вопросы и к группе «Город», которая строит в Петербурге три жилых комплекса, два из которых – «Ленинский парк» (на пересечении Ленинского пр. и пр. Героев на 2,6 тыс. квартир) и «Прибалтийский» (на пересечении ул. Маршала Казакова и пр. Героев, более 1 тыс. квартир) – признаны проблемными. На их достройку нужно 2 млрд рублей. В этих проектах продано около 1,8 тыс. квартир. Просрочка по выполнению обязательств застройщика перед дольщиками составляет почти год. После того как минувшим летом в ситуацию вмешался вице-губернатор Марат Оганесян, инвестор пообещал ускорить темпы строительства и доказать свою финансовую и деловую состоятельность. «Но слова у «Города» расходятся с делом. Графики работ сорваны, задолженности перед контрагентами не закрыты», – заявил Андрей Исаев. По его словам, в комитет поступили только договоры с подрядными организациями на определенные виды работ, и информация о начале платежей в адрес энергоснабжающих компаний. В частности, ГУП «ТЭК» подтвердило информацию о поступлении первого трафика за подключение объекта на Ленинском пр. к тепловым сетям.
Девелоперу дали последний шанс. «Он должен в октябре предъявить в комитет другие платежные поручения, а также актуализировать график работ», – заявил чиновник. В противном случае власти пригрозили обратиться в суд, забрать у компании участки и передать их другим застройщикам или на торги. Хотя сделать это, по словам участников рынка, будет трудно – на это потребуется несколько лет.
Новые подрядчики
В пресс-службе ГК «Город» заявили, что для ускорения работы на объектах уже меняют генподрядчиков. «Конкурс на генподряд в проекте «Прибалтийский» на минувшей неделе выиграло ООО «Петербургская строительная компания» (ПСК). В ближайшее время произойдет замена и генподрядчика на строительстве ЖК «Ленинский парк», сообщили в компании. Монолитными работами в проекте «Ленинский парк» до последнего времени занималась компания «КВС». «Но она ушла в июле, и доделывало работу ЗАО «Проммоналит». Конкурс на генподряд готовится. Его результаты будут известны в ближайшее время», – отметили в пресс-службе «Города». Там также сообщили, что дольщики первой и второй очередей «Ленинского парка» получат ключи одновременно. «По всем остальным объектам у компании хватает времени, чтобы выполнить взятые на себя обязательства», – заверил генеральный директор «Города» Александр Иванов.
Фонд капремонта многоквартирных домов завершил формирование списка адресов, по которым в следующем году будут проведены работы, – подрядчикам предстоит отремонтировать более 1,3 тыс. зданий. При этом к ремонту аварийных зданий-памятников фонд сможет приступить только следующей осенью.
По словам генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, инженеры провели обследование на 1368 многоквартирных домах. В итоге было составлено дефектных ведомостей по 2097 видам работ. Это 647 крыш, 191 фасад, около 800 объектов водоснабжения, 351 объект водоотведения. «Долгосрочная программа состоит из трех летних периодов – 2015, 2016 и 2017 годы. В этот период должно быть отремонтировано около 8 тыс. многоквартирных домов, – уточнил господин Локтаев. – А в программу 2015 года мы постарались включить адреса, которые в наибольшей степени нуждаются в срочном ремонте». Итоговый объем финансирования программы глава фонда не раскрыл, отметив, что оператор будет опираться на 7 млрд рублей, заложенные на эти цели в бюджете следующего года, а также средства жильцов, аккумулированные в ноябре-декабре 2014 года.
Примечательно, что программа, по старой традиции управления городским жилкомхозяйством, не смогла обойтись без ошибок и брака. Дмитрий Локтаев признался, что в ходе обследования выяснилось, что по 102 видам работ (5% от плана), значившимся в программе, вообще не требуется капитальный ремонт. Эти работы будут перенесены на последующие годы. Еще 53 вида работ требуют разработки дополнительной проектной документации. «Например, в плане стоит только капремонт фасада, а по факту дом находится в аварийном состоянии», – уточнили в фонде. Еще 25 видов работ относятся к объектам под охраной КГИОП, эти работы потребуют отдельной процедуры. В результате список работ сократился с 2097 до 1917, которые и были включены в программу капремонта на 2015 год. По этим работам фондом создаются ведомости объемов работ и сметы. На данный момент готово 1834 ведомости и 1708 сметных документаций. В фонде пообещали, что все ведомости будут готовы до 26 сентября, а сметы – до 6 октября. Что касается разработки проектной документации, то, по словам господина Локтаева, фондом объявлены торги на весь объем проектирования, который был запланирован на этот год на сумму 261 млн рублей. На данный момент уже завершены конкурсы на 94 млн рублей. В ближайшее время пройдут конкурсы еще на 46 млн рублей.
Кроме того, в ближайшее время фонд начнет знакомить с программой капремонта непосредственно собственников жилья. К настоящему времени предложения для собственников подготовлены по семи районам: Колпинскому, Курортному, Красносельскому, Пушкинскому, Кронштадтскому, Петродворцовому и Московскому. По Кировскому, Фрунзенскому, Выборгскому документы будут готовы в ближайшие дни. Остальные районы обещают охватить до 10 октября. Любопытно, что сметную часть собственникам жилья фонд предоставлять не будет из-за «большого объема, который трудно пересылать по почте», а предложит обратиться за этой информацией в районную администрацию, жилищное агентство и сам фонд. «В уведомлении будет указан вид работ, их стоимость, а также указано место, где можно ознакомиться со сметой», – рассказал глава фонда.
Сложнее обстоит дело с капремонтом объектов, имеющих охранный статус. На данный момент фонд получил 148 заданий на архитектурное обследование зданий-памятников от КГИОП. Однако, по словам господина Локтаева, охранное законодательство требует, чтобы помимо архитектурного задания было проведено еще и соответствующее проектирование, которое является более сложной, долгой и дорогой процедурой, нежели проектирование капремонта обычных объектов. «Мы плотно работаем с КГИОП и благодаря этому можем получать задание на обследование и проектирование почти одновременно, – говорит глава фонда. – Несмотря на это, цикл капремонта таких объектов составляет минимум 1,5 года». К 1 декабря фонд планирует рассчитать стоимость проектных работ по заданиям КГИОП и вывести эти объекты на конкурс. Однако старт ремонта на объектах культнаследия, которыми в данный момент занимается фонд, возможен не ранее осени 2015 года.
Мнение:
Владимир Лавленцев, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Министерство строительства РФ подтвердило нам законность включения памятников в программу капремонта. Поэтому мы на законном основании вносим изменения в наш региональный документ и включаем в программу капремонта объекты культурного наследия. Я считаю, что ремонт этих объектов необходимо выделить в отдельную подпрограмму, потому как ремонт этот достаточно дорогостоящий и имеет особую поддержку городского бюджета.