Эксперты оценили предложение «Группы ЛСР» о снижении парковочного норматива
«Группа ЛСР» сделала то, о чем многие строительные компании давно мечтали – призвала Смольный пересмотреть единый норматив о количестве парковочных мест, которые необходимо строить при реализации жилых проектов. Причем сразу на 40%.
Игроки строительного рынка коллег понимают, однако признают, что есть и другие решения «парковочного вопроса».
Компания «ЛСР.Недвижимость — Северо–Запад» (входит в «Группу ЛСР») просит внести изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга, согласно которым в зоне ТЗЖ2 (средне- и многоэтажного строительства вне территории исторически сложившихся районов центральной части города) необходимо строить одно машиноместо на каждые 120 кв. м. жилой площади. По действующему законодательству, компании должны строить парковки на каждые 80 жилых квадратов.
Свою инициативу ЛСР объясняет низким спросом на парковки, особенно в масс-маркет проектах. Наличие проблемы признают все игроки строительного рынка Петербурга.
Ииндивидуальный подход
«Единый норматив по строительству парковок – разорительная система как для строителей, так и для покупателей жилья. Эту практику давно необходимо пересмотреть», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Эксперт уверена, что больше всего «обязательные парковки» усложняют жизнь покупателям жилья эконом- и комфорт-классов: «Они, как правило, сильно ограничены в бюджете, поэтому у них просто нет возможности приобрести машиноместо. При этом платить им все равно приходится, ведь расходы на строительство парковок по нормативу девелоперы включают в цену жилья. Как после этого можно говорить о доступном жилье?»
Кроме того, продолжила начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», новоселы никогда не задумаются о покупке машиноместа, если есть возможность припарковать автомобиль бесплатно. «Если в центре города места нет, то на окраинах пространства достаточно. И люди будут скорее парковаться на газонах, чем решат купить машиноместо. В результате, город обязывает бизнес строить парковки, однако не обязывает автомобилистов их покупать. Было бы логично, если бы новоселам запрещали использовать свободные городские пространства вместо парковок», – считает эксперт.
Светлана Денисова уверена, что количество парковок необходимо рассчитывать, исходя из характеристик конкретного жилого проекта: «Необходимо учитывать класс жилого комплекса и его расположение. Недорогому жилью или комплексам, реализующихся на пустырях много машиномест не требуется». Эксперт полагает, что городские власти могли бы дать возможность девелоперам обосновать, почему для того или иного комплекса парковок нужно меньше, чем требует единый норматив. «Однако здесь возникает риск появления коррупционной составляющей», - констатирует Светлана Денисова.
Дешевые парковки
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре уверена, что парковки новоселам нужны, однако большинству они просто не по карману. «Машиноместа в специализированных паркингах, действительно, продаются дольше, чем квартиры, однако спрос на них определенно есть. Часть клиентов сразу понимает необходимость приобретения машиноместа, другие же начинают интересоваться паркингами уже после заселения, столкнувшись с неудобством постоянного поиска бесплатного места для машины», – сообщила она.
Эксперт отметила, что активизировать продажи машиномест могут привлекательные условия покупки: «В домах эконом-сегмента продавать паркинги гораздо сложнее, просто потому что у жителей нет нужной суммы для их приобретения. Выходом могут стать, к примеру, удобные условия покупки, в том числе, беспроцентная рассрочка от застройщика».
Исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков также полагает, что парковки должны стать доступнее: «Строителей можно понять. Парковки – непрофильный для них актив, от которого действительно сложно избавиться. Однако, на мой взгляд, проблему стоит решать не путем снижения количества парковок, а через снижение затрат на их строительство».
По данным АРПП, в среднем, стоимость машиноместа в наземном паркинге открытого типа (без стен) составляет около 400 тыс. рублей, в объекте закрытого типа – около 600 тыс. Самыми дорогими являются подземные машиноместа, их себестоимость составляет около миллиона рублей. «Однако в большинстве случаев подземный паркинг – это подвал жилого комплекса, поэтому себестоимость машиномест ниже», – пояснил Андрей Коротков.
При этом, продолжил эксперт, в действующем законодательстве много избыточных требований, которые и ведут к удорожанию машиномест: «Например, в паркингах выше пяти этажей обязательно нужен лифт, который стоит, казалось бы не так много, – 1,5 млн рублей. Однако для его установки необходимо подготовить шахту, учесть требования пожарной безопасности, снабдить необходимым оборудованием и т.д. В результате, его цена достигает 10 млн рублей. Естественно, все эти расходы отражаются и в рыночной цене машиноместа. И подобных требований много». Андрей Коротков отметил, что АРПП готова поддержать строителей, если они будут требовать сокращений избыточных требований, но не количества парковок.
Кроме того, Андрей Коротков призвал строителей делать ставку не на продажу машиномест, а на сдачу их в аренду: «Как показывает практика, решение о покупке машиноместа горожане принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. При этом аренда машиноместа актуальна не только для владельцев жилья, но и для арендаторов квартир».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Петербургские застройщики просят снизить нормативы по парковочным местам
Крупным городам разрешено менять нормативы по количеству машиномест
Паркинг в фокусе
Власти Петербурга не справились с непогодой первых новогодних дней. Чиновники комитета по благоустройству связывают неидеальную очистку дорог от снега с недофинансированием данных работ средствами бюджета. Из-за него в городе наблюдается неполный парк спецавтотехники и дефицит дворников.
Накрывший Петербург снежный циклон стал основной темой местных новостей последних дней. Жители Северной столицы, за последние несколько лет привыкшие к малоснежным зимам, испытали проблемы с передвижением по городу и проявили серьезное недовольство уборкой улиц. Подлил «масло в огонь новый вице-губернатор Игорь Албин (Слюняев) порекомендовавший горожанам «самим взяться за лопаты».
Всего в период всех новогодних праздников и первых рабочих дней на снегоплавильные пункты Водоканала было вывезено более 200 кубометров снега – почти столько же, как за всю зиму 2013-2014 года.
Заместитель главы комитета по благоустройству Сергей Малинин считает, что, в целом, работе по очистке города от снега можно поставить тройку по пятибалльной шкале оценок. Однако чиновник признается, что уборка улиц могла бы проходить эффективнее, если бы не бюджетное недофинансирование.
«Для качественной и оперативной уборки города необходимо 11 млрд рублей. При этом из бюджета города в 2015 году на эти цели выделено лишь 6 млрд рублей.За последние два года количество дорог в Петербурге выросло на 2 млн кв. метров, а финансирование наоборот сократилось. Сейчас нам нахватает от 30 до 50% автомобильной спецтехники, такой же дефицит в городе наблюдается по количеству дворников. Люди просто не хотят идти на работу с невысокой зарплатой. Мы не можем ее поднять, сами знаете, какое финансовое состояние в стране», - отметил он.
Замглавы комитета подчеркнул, что внастоящее время на улицах Петербурга задействовано 1450 единиц техники. Есть необходимость закупки еще около 600 автосредств. В связи с прошлогодним ограничением по закупке импортной техники, добавил он, теперь ее некоторые виды будет сложно приобрести.
Чиновник также отметил, что сейчас городские дороги и территории не относящиеся к придомовым (уборку придомовых курирует жилищный комитет – прим. ред.) убирают 1300 дворников. Среди них мигрантов нет, добавил он, все рабочие оформлены в соответствии с российским законодательством. Часть дворников на сезонные работы предоставляется городу клининговыми компаниями.
Между тем, представители Законодательного собрания достаточно критично отнеслись к последней борьбе чиновников со снежной стихией. Тем более, что количество выпавшего снега не было таким уж рекордным.
По мнению депутата ЗакСа Бориса Вишневского, власти города не справились с непогодой, потому что, в целом, у них плохо получается работать эффективно.
«Денежные средства, выделяемые на уборку города, расходуются непрозрачно. В частности, непонятно как были потрачены субсидии в размере 1,5 млрд рублей выделенных на уборку внутриквартальных территорий управляющим компаниям. Также непонятно производилась ли закупка спецтехники, так как деньги раньше выделялись. Если да, где эта техника сейчас. Слишком много вопросов, на которые чиновники ответственные за благоустройство должны непременно ответить», - считает депутат.
Кстати, Член Общественной Палаты РФ, председатель комиссии по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Игорь Шпектор выступил с инициативой, согласно которой мэров городов, в которых местные коммунальные службы не справляются с уборкой снега, необходимо увольнять. Данное предложение будет вынесено на обсуждение ближайшего заседания наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Дочерняя компания холдинга «Лидер групп», ООО «Титан», планирует взять в аренду 79 га бывшего аэродрома Горская в Сестрорецке под строительство 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Инвестиции в проект, по оценке экспертов, составят около 10 млрд рублей.
Торги Фонда РЖС по продаже права аренды двух участков общей площадью 79 га были назначены на 30 декабря. Однако аукцион был признан несостоявшимся. На торги явился только один участник – ООО «Титан», которому в итоге было предложено заключить договор по стартовой цене в 96,7 млн рублей, следует из материалов на сайте Фонда РЖС. На данный момент договор аренды еще не подписан, на его подписание отводится не более 20 дней начиная с 12 января. Срок аренды участков – 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
По данным открытых источников, генеральным директором и единственным владельцем ООО «Титан» является Елена Зиновьева. Она же указана среди совладельцев нескольких ЖСК, реализуемых девелопером «Лидер групп», – «Адмирала», «Якоря», «Лесной сказки» и др. В холдинге подтвердили, что ООО «Титан» является их «дочкой» и представители компании действительно участвовали в этих торгах. От дальнейших комментариев в холдинге отказались, заявив, что планы по подписанию договора и освоению участка обнародуют позже.
Напомним, соглашение между Смольным и Фондом РЖС о комплексном освоении территории бывшего аэропорта Горская было подписано еще в мае 2014 года в рамках ПМЭФ. Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года (согласно конкурсной документации, освоение участков должно быть завершено до 2017 года – прим. ред.).
Пятна расположены по адресу: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Земля выставляется на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее
195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. Правила землепользования и застройки предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Отметим, что в случае подписания договора этот проект станет первым малоэтажным комплексом в портфеле «Лидер групп».
По оценке вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, объем инвестиций в строительство данного проекта составит около 10 млрд рублей. Среди потенциальных конкурентов «Лидер групп» в Сестрорецке станут жилые комплексы «Дюна» («ЦДС»), «Водолей» и «Водолей-2» (ФБ «Сестрорецк»), «Эдем» («Созвездие») и «Дом у разлива» (ГК «Прок»). «В целом данная площадка не слишком интересна с точки зрения жилой застройки, поскольку участок расположен на удалении от города, что в совокупности с отсутствием станции метро создает проблему транспортной доступности. В ближайшем «заКАДье» существуют гораздо более привлекательные локации для покупки жилой недвижимости», – говорит эксперт. В качестве примера он называет районы Девяткино, Кудрово и Парнас, в которых помимо более развитой социальной и торговой инфраструктуры либо имеется станция метро (Парнас), либо запланировано их строительство (Девяткино, Кудрово). «Однако при низкой цене метра квартиры в Сестрорецке будут востребованы у покупателей», – резюмировал господин Андреев.
Мнение:
Евгений Каур, управляющий директор LCMC:
– Даже несмотря на существующие непростые экономические и политические обстоятельства, данный проект строительства жилья интересен. Жилье в Сестрорецке пользуется большим спросом – это Курортный район, традиционный излюбленный пригород с развитой инфраструктурой и хорошим расположением. Близость к Петербургу, экология, расположение на берегу Финского залива с одной стороны и Сестрорецкого разлива с другой делают это место очень привлекательным. Если данные участки имеют хорошую степень инженерной подготовки и не имеют дополнительных обременяющих условий, то построенный проект в эконом- или комфорт-классе будет востребован.