Эксперты оценили предложение «Группы ЛСР» о снижении парковочного норматива
«Группа ЛСР» сделала то, о чем многие строительные компании давно мечтали – призвала Смольный пересмотреть единый норматив о количестве парковочных мест, которые необходимо строить при реализации жилых проектов. Причем сразу на 40%.
Игроки строительного рынка коллег понимают, однако признают, что есть и другие решения «парковочного вопроса».
Компания «ЛСР.Недвижимость — Северо–Запад» (входит в «Группу ЛСР») просит внести изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга, согласно которым в зоне ТЗЖ2 (средне- и многоэтажного строительства вне территории исторически сложившихся районов центральной части города) необходимо строить одно машиноместо на каждые 120 кв. м. жилой площади. По действующему законодательству, компании должны строить парковки на каждые 80 жилых квадратов.
Свою инициативу ЛСР объясняет низким спросом на парковки, особенно в масс-маркет проектах. Наличие проблемы признают все игроки строительного рынка Петербурга.
Ииндивидуальный подход
«Единый норматив по строительству парковок – разорительная система как для строителей, так и для покупателей жилья. Эту практику давно необходимо пересмотреть», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Эксперт уверена, что больше всего «обязательные парковки» усложняют жизнь покупателям жилья эконом- и комфорт-классов: «Они, как правило, сильно ограничены в бюджете, поэтому у них просто нет возможности приобрести машиноместо. При этом платить им все равно приходится, ведь расходы на строительство парковок по нормативу девелоперы включают в цену жилья. Как после этого можно говорить о доступном жилье?»
Кроме того, продолжила начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», новоселы никогда не задумаются о покупке машиноместа, если есть возможность припарковать автомобиль бесплатно. «Если в центре города места нет, то на окраинах пространства достаточно. И люди будут скорее парковаться на газонах, чем решат купить машиноместо. В результате, город обязывает бизнес строить парковки, однако не обязывает автомобилистов их покупать. Было бы логично, если бы новоселам запрещали использовать свободные городские пространства вместо парковок», – считает эксперт.
Светлана Денисова уверена, что количество парковок необходимо рассчитывать, исходя из характеристик конкретного жилого проекта: «Необходимо учитывать класс жилого комплекса и его расположение. Недорогому жилью или комплексам, реализующихся на пустырях много машиномест не требуется». Эксперт полагает, что городские власти могли бы дать возможность девелоперам обосновать, почему для того или иного комплекса парковок нужно меньше, чем требует единый норматив. «Однако здесь возникает риск появления коррупционной составляющей», - констатирует Светлана Денисова.
Дешевые парковки
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре уверена, что парковки новоселам нужны, однако большинству они просто не по карману. «Машиноместа в специализированных паркингах, действительно, продаются дольше, чем квартиры, однако спрос на них определенно есть. Часть клиентов сразу понимает необходимость приобретения машиноместа, другие же начинают интересоваться паркингами уже после заселения, столкнувшись с неудобством постоянного поиска бесплатного места для машины», – сообщила она.
Эксперт отметила, что активизировать продажи машиномест могут привлекательные условия покупки: «В домах эконом-сегмента продавать паркинги гораздо сложнее, просто потому что у жителей нет нужной суммы для их приобретения. Выходом могут стать, к примеру, удобные условия покупки, в том числе, беспроцентная рассрочка от застройщика».
Исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков также полагает, что парковки должны стать доступнее: «Строителей можно понять. Парковки – непрофильный для них актив, от которого действительно сложно избавиться. Однако, на мой взгляд, проблему стоит решать не путем снижения количества парковок, а через снижение затрат на их строительство».
По данным АРПП, в среднем, стоимость машиноместа в наземном паркинге открытого типа (без стен) составляет около 400 тыс. рублей, в объекте закрытого типа – около 600 тыс. Самыми дорогими являются подземные машиноместа, их себестоимость составляет около миллиона рублей. «Однако в большинстве случаев подземный паркинг – это подвал жилого комплекса, поэтому себестоимость машиномест ниже», – пояснил Андрей Коротков.
При этом, продолжил эксперт, в действующем законодательстве много избыточных требований, которые и ведут к удорожанию машиномест: «Например, в паркингах выше пяти этажей обязательно нужен лифт, который стоит, казалось бы не так много, – 1,5 млн рублей. Однако для его установки необходимо подготовить шахту, учесть требования пожарной безопасности, снабдить необходимым оборудованием и т.д. В результате, его цена достигает 10 млн рублей. Естественно, все эти расходы отражаются и в рыночной цене машиноместа. И подобных требований много». Андрей Коротков отметил, что АРПП готова поддержать строителей, если они будут требовать сокращений избыточных требований, но не количества парковок.
Кроме того, Андрей Коротков призвал строителей делать ставку не на продажу машиномест, а на сдачу их в аренду: «Как показывает практика, решение о покупке машиноместа горожане принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. При этом аренда машиноместа актуальна не только для владельцев жилья, но и для арендаторов квартир».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Петербургские застройщики просят снизить нормативы по парковочным местам
Крупным городам разрешено менять нормативы по количеству машиномест
Паркинг в фокусе
Более 37 тыс. технических ошибок исправлено в январе-июне нынешнего года специалистами филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области.
«Гармонизация баз Единого государственного реестра прав и Государственного кадастра недвижимости - постоянная работа, которую ведем на протяжении последних трех лет и от которой никуда не уйти», - прокомментировал Олег Михеев, директор филиала.
Почти 100%
По состоянию на начало июля были гармонизированы сведения о 98,8% объектов капитального строительства (ОКС) и 99,3% земельных участков (ЗУ), расположенных в Ленинградской области. Всего в ГКН внесены сведения о более чем 1,3 млн ЗУ и порядка 1,7 млн ОКС, тогда как в ЕГРП зарегистрированы права на 1,1 млн ОКС и 0,9 млн ЗУ соответственно. В части объектов капстроительства и земельных участков с определенной кадастровой стоимостью в ГКН содержатся сведения о 99,9% и 99,5% из них соответственно.
Комментируя работу по гармонизации баз ЕГРП и ГКН, Олег Михеев отметил, что довольно значительное число ошибок возникло при исполнении государственного контракта по оцифровке и передаче в кадастровую палату сведений из органов технической инвентаризации. «Мы и сегодня проводим постоянно совещания с органами технической инвентаризации в связи с тем, что сведения, которые передавались в 2013 году в кадастровую палату, могут быть неактуальны. Допустим, органы технической инвентаризации выявляют более актуальные технические паспорта. Такие случаи есть, но в рамках Приказа № 177 Минэкономразвития мы запрашиваем сведения у этих органов, и в течение пяти рабочих дней они обязаны предоставлять эту информацию в электронном виде», - уточнил он.
Для сравнения: в отношении объектов капитального строительства и земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, за январь-июнь нынешнего года исправлено более 116 тыс. кадастровых ошибок. В то же время в ГКН внесены сведения о 79 зонах с особыми режимами использования территорий, более 2,2 тыс. ЗУ и почти 38 тыс. ОКС.
Сроки - короче
Упрощение подачи документов для постановки объектов капстроительства и земельных участков на кадастровый учет, в том числе благодаря развитию системы многофункциональных центров, и сокращение сроков государственного кадастрового учета – не менее значимые направления в работе органов кадастрового учета как в Ленобласти, так и в Санкт-Петербурге. В 47-м регионе сроки государственного кадастрового учета составляют сегодня до 7 рабочих дней, а по заявлениям, поданнымчерез портал Росреестра, - до 3 рабочих дней. Срок предоставления сведений ГКН в среднем не превышает одного рабочего дня, а выписку из ЕГРП, которую с начала нынешнего года предоставляет также и кадастровая палата, можно получить за 3 рабочих дня. В 78-м регионе по сравнению с прошлым годом срок государственного кадастрового учета сократился с 8 до 7 дней. Сведения из ГКН предоставляются в течение 2 (из ЕГРП – в течение 3) рабочих дней.
Кстати, по словам Валерия Малинина, заместителя директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, в ближайшее время станет доступной подача документов для постановки на кадастровый учет многоквартирных домов с большим количеством квартир (более 200) в электронном виде через портал Росреестра. В мае-июне полномочия по ведению портала переданы кадастровой палате. Сейчас портал модернизируется, в том числе для снятия ограничений на подачу пакетов документов онлайн. «Поскольку, если эти ограничения касаются кадастрового учета, после вступления в силу с 1 января 2017 года 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» они автоматически будут распространяться и на регистрацию прав, что недопустимо», - прокомментировал Валерий Малинин.
Интерес к границам
Для Ленинградской области нынешний год с большой долей вероятности может стать переломным в отношении внесения в ГКН сведений о границах населенных пунктов. На 1 июля в ГКН содержались сведения о границах всего 202 населенных пунктов (а их в Ленобласти 2950).
«Губернатор уже заинтересовался, почему только такое незначительное количество населенных пунктов имеет сведения о своих границах в ГКН. заинтересовались и федеральные органы: эту статистику запросил полномочный представитель президента РФ по Северо-Западу. Мы надеемся, что границы будут уточняться», - заявил Олег Михеев. Он напомнил, что по истечении полугода после утверждения генеральных планов поселений администрации муниципальных образований данные сведения вносить в Государственный кадастр недвижимости обязаны, и сегодня этот процесс на фоне активного жилищного строительства в Ленобласти стал более активным. «Например, в Ломоносовском районе вносят сведения не только о границах населенных пунктов, но и о территориальных зонах (в соответствии с правилами землепользования и застройки», - рассказал Олег Михеев. Более того, совместно с правительством Ленинградской области региональная кадастровая палата готовит план-график по внесению таких сведений в ГКН.
Кстати
Руководство органов государственного кадастрового учета и регистрации прав по-прежнему заинтересовано в увеличении доли документов, подаваемых онлайн, не только от юридических, но и от физических лиц. Как надеются в кадастровой палате и Управлении Росреестра, этому будет способствовать расширение перечня электронных услуг на портале государственных услуг. С 2017 года через личный кабинет на портале gosuslugi.ru граждане РФ смогут и регистрировать свои права на объекты капитального строительства и земельные участки без электронной цифровой подписи, наличие которой является сегодня необходимым условием для этой процедуры.
Составлять рейтинг – дело неблагодарное. Всегда найдется тот, кто будет спорить с методикой его создания и окажется, конечно, прав, ведь втиснуть в рамки однотипных оценок все многообразие рынка недвижимости вряд ли возможно. Да и кому хочется заниматься скучными подсчетами в праздничной атмосфере Дня строителя.
«Строительный Еженедельник» предложил 10 экспертам самостоятельно выбрать проекты в 10 весьма субъективных номинациях. Выбирать можно было проекты как жилой, так и коммерческой недвижимости Петербурга, а также городские «стройки века». Как уже возведенные, так и реализуемые в настоящее время.
«Ждем не дождемся»: самый долгожданный проект
Кроме лидеров этой номинации – «Зенит-Арены» и «Лахта-центра» – самым долгожданным проектом эксперты назвали намыв Васильевского острова и его подключение к сетям, ремонт набережных рек Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова. Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан предложил взглянуть на эту номинацию несколько шире. Он отнес к самым долгожданным городским проектам расселение ветхого жилья, продвижение городской очереди, расселение 100 тыс. коммунальных квартир, выполнение программ «Жилье для молодежи» и для бюджетников. Слишком долго ждет город, по мнению Льва Каплана, и арендное жилье. Директор «Союзпетростроя» напомнил, что в дореволюционном Петербурге до 90% жилых домов были доходными.
«Просто уйма денег»: самый дорогой проект
Конкурировать в этой номинации с «Зенит-Ареной» было очень сложно. Впрочем, робкие попытки предпринимались со стороны «Лахта-центра» и Западного скоростного диаметра.
«Зенит-Арена» вне конкуренции, – выразил общее экспертное мнение Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент». – Насчет того, достроят ли ее к концу года, ничего предсказать невозможно. Смена генподрядчика – не самое лучшее решение. До конца года осталось несколько месяцев, а впереди сложные технологические операции, требующие массу времени и сил. «Зенит-Арена» – иррациональный проект, а если в таких проектах начинается такой сюрреализм, это всегда проходит долго и мучительно».
Иррациональность происходящего удручает экспертов больше всего: «За последние 10 лет был совершен такой прорыв в области технологий, качества строительства, предсказуемости сроков. Все это можно было применить, но нет. В этом и состоит загадка трудностей строительства стадиона», – резюмировал Олег Барков.
«Ну и аппетиты»: самый амбициозный проект
Это, пожалуй, единственная номинация, где «Лахта-центр» оставил с носом стадион на Крестовском. 462 м – что может быть амбициознее таких высот? Тем не менее в номинацию попала и «Северная долина» компании «Главстрой-СПб» как масштабная стройка на территории в 270 га.
А вот по мнению Льва Каплана, в Петербурге сегодня нет амбициозных проектов. Как нет и строительства мостов, переходов, тоннелей, набережных.
«Назло рекордам»: самый провальный проект
Провалы комментировали разнообразнее. В частности, к провальным эксперты отнесли возведенный в 2008 году компанией «Строймонтаж» МФК «Монблан», недостроенный О2 Development ЖК «Силы природы», несбывшийся проект реконструкции здания Конюшенного ведомства.
Среди экспертов нашлись и те, кто был настроен философски: «За провальные проекты голосуют жители Петербурга. Как только мы увидим пустой, никому не нужный объект, он и будет самым провальным, – прокомментировал наш вопрос председатель совета директоров АН «АРИН» Андрей Тетыш. – Это справедливо и по отношению к стадиону «Зенит-Арена»: если к моменту открытия ЧМ-2018 выяснится, что болельщикам команд некуда пойти, это и станет показателем провальности проекта».
«Хотели как лучше»: самый неэстетичный проект
Относительно красоты или ее отсутствия единого мнения также не сложилось. Недостаточно эстетичной эксперты посчитали вторую сцену Мариинского театра. «Это внедрение в исторический центр города здания советского обкома, причем в худших его образцах, – считает Олег Барков. – На его месте раньше располагался Дворец культуры им. Первой пятилетки, который с архитектурной точки зрения был гораздо более выдающимся».
В «неэстетичный» список попали ЖК «Березовая роща» от компании «Полис Групп» (который в простонародье прослыл под именем «четыре попугая»), ТРЦ «Регент-Холл» на Владимирской площади, бизнес-центр Eightedges на Малоохтинском пр. и опять же МФК «Монблан».
Однако самую большую волну раздражения вызвал ТК «Невский центр». «Эту тепличку на Невском по «красоте» никому превзойти не удалось», – отметил один из экспертов.
«Опережая время»: самый инновационный проект
Уже с первых ответов наших экспертов стало ясно, что инновации – не главный конек петербургского рынка недвижимости. «Таких проектов в городе просто нет», «Везде мы позади планеты всей», – констатировали эксперты, а многие и просто отказались отвечать на этот вопрос. Тем не менее к инновационным были отнесены «Лахта-центр» («Строительство любого небоскреба – это всегда инновации. А строительство небоскреба на наших грунтах – инновации вдвойне», – отметил Олег Барков) и апарт-отель Vertical (как инновационный формат для рынка в целом).
А генеральный директор ГК «Эталон» Вячеслав Заренков в этой номинации выделил КВЦ «ЭкспоФорум»: «Таких инновационных площадок с точки зрения строительных технологий не было не только в Петербурге. Во всей Европе их можно посчитать по пальцам руки. Многие технологии и оборудование во время строительства применялись впервые в России, и результат получился очень достойным».
«Красота спасет рынок»: самый красивый проект
А вот в номинации «Красота спасет рынок: самый красивый проект» были отмечены новая сцена Александринского театра на наб. реки Фонтанки, ЖК «Смольный парк» в Центральном районе, комплекс «Тринити Плейс» на наб. Адмирала Лазарева, ТРК «Галерея» на Лиговском пр. и МФК у Красного моста. Красотой блеснули бизнес-центр Fort Tower в Московском районе и бизнес-центр «Синоп» на Синопской наб. По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», самые красивые проекты у компании «Теорема»: «Всегда уместная для локации проекта яркость, самобытность фасадов», – пояснила Светлана Денисова.
No comments: самый скандальный проект
Стадиону на Крестовском в этой номинации все эксперты присудили абсолютную победу. Кроме того, к скандальным отнесли ситуацию с «покраской» колонн Казанского собора и криминальную историю с объектами и обманутыми дольщиками ГК «Город».
«Чуда не произошло»: интересный проект, который так и остался нереализованным
В этой номинации лидирующие позиции уверенно заняли Орловский тоннель и несостоявшийся проект «ВТБ-Девелопмент» «Набережная Европы». Кроме того, в номинацию попали недостроенный Компанией Л1 ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе и проект реконструкции здания на ул. Глинки, 2. По мнению генерального директора Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елены Лашковой, в эту номинацию также попадают проекты строительства подземных паркингов в центре города – на площадях Островского, Восстания, Манежной, Конюшенной и др.
«Удиви мир»: самый креативный проект
Серьезный креатив большинство экспертов обнаружили в «Лахта-центре». По мнению Елены Лашковой, к креативным также можно отнести здание Академии танца Бориса Эйфмана: «В целом привлекает внимание сама идея создания оазиса культуры, включающего общеобразовательную, балетную школы, учебную сцену, а также Музей петербургского балета». А Светлана Денисова к этой номинации отнесла реконструкцию здания бывшего Фрунзенского универмага под бизнес-центр: «Найдено свежее решение для памятника, пустовавшего много лет», – считает эксперт.
Кстати
Как и следовало ожидать, во всех номинациях и по нескольку раз победила «Зенит-Арена». Именно ее эксперты чаще всего называли самой долгожданной и дорогой, скандальной, провальной и амбициозной. Не отказали эксперты арене и в красоте и инновационности. Стадион на Крестовском даже сумел один раз мелькнуть в номинации «Чуда не произошло». «Строительный Еженедельник» все же надеется, что это случайность. С большим отставанием от стадиона по количеству упоминаний, но не менее ярко в нашем рейтинге засветился «Лахта-центр». Он чаще всего упоминался в номинациях «Ну и аппетиты» и «Удиви мир», а также как самый долгожданный и красивый проект современности.
Эксперты
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Вячеслав Заренков, генеральный директор группы компаний «Эталон»
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»
Елена Лашкова, генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Николай Гражданкин, руководитель отдела продаж компании «Отделстрой»
Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент»
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН»
Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения»