214-й закон предлагают дополнить механизмом достройки долгостроев
Группа депутатов Госдумы РФ выступила с инициативой внесения очередных поправок в многострадальный Закон № 214-ФЗ. На сей раз парламентарии решили всерьез взяться за вопрос достройки проблемных объектов и ряд других вопросов. Эксперты в целом позитивно оценивают новую законодательную инициативу.
Законопроект разработан депутатами Госдумы РФ Николаем Николаевым, Анатолием Аксаковым, Михаилом Кузьминым и Николаем Говориным. Изменения предлагается внести в Закон «Об участии в долевом строительстве…» и отдельные законодательные акты РФ.
Примерно много
Главная задача законопроекта – сформировать механизм достройки проблемных объектов и решить тем самым застарелую проблему обманутых дольщиков.
Точное число пострадавших соинвесторов в России не известно, наверное, никому. То, что реестры Минстроя РФ по проблемным объектам и обманутым дольщикам не полны, признают и в самом федеральном ведомстве. Поэтому даже компетентные органы предпочитают оперировать примерными, «округленными» данными.
«В России сохраняется около 900 проблемных объектов долевого строительства и десятки тысяч дольщиков, оставшихся в результате мошеннических действий и без денег, и без жилья», – говорится в сообщении Следственного комитета России, распространенном в середине марта. Чуть ранее вице-премьер РФ Виталий Мутко заявил, что всего в стране насчитывается 2006 проблемных домов и порядка 200 тыс. пострадавших семей, без учета домов Urban Group и ГК «СУ-155».
В любом случае очевидно, что масштабы проблемы огромны – и предпринимать меры для ее решения необходимо.
Во исполнение поручения
Председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев подчеркивает, что законопроект разработан по исполнение поручения Президента России Владимира Путина в части создания эффективного правового механизма завершения строительства проблемных объектов. «Наряду с этим законопроект должен обеспечить плавный переход осуществляемых проектов строительства на использование счетов эскроу и реализацию новой модели финансирования застройщиков с 1 июля этого года», – добавляет он.
Законопроект состоит из нескольких блоков. «Наиболее важный блок – это те нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Речь идет о порядке работы со средствами федерального и региональных бюджетов для достройки проблемных объектов. Принципиальный шаг состоит в том, что мы наделяем регионы правом создания НКО в форме фонда, который будет заниматься достройкой проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства федерального и регионального бюджетов, а также муниципалитетов. Решается законопроектом и проблема двойных продаж. Квартиру получат люди, чей ДДУ зарегистрирован первым в ЕГРН, денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже», – рассказывает Николай Николаев.
Также документ призван урегулировать целый ряд вопросов, связанных с совершенствованием института банкротства застройщиков. «Новшество, которое мы предлагаем: чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. Именно Фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты. Фонд должен также осуществлять контроль за их деятельностью», – отмечает депутат.
Помимо этого, предлагается целый ряд норм, которые должны усовершенствовать Единую информационную систему жлищного строительства (ЕИСЖС). «Мы предлагаем на законодательном уровне закрепить за системой реестр проблемных объектов, а также обязать контролирующие органы вносить сведения в этот реестр», – уточняет Николай Николаев.
Еще один важный момент, по его словам, – выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок. «Также нашим законопроектом мы предлагаем разрешить проблему, которая не давала возможности использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков. Уточняется и порядок использования средств материнского капитала. У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося житься через счета эскроу», – заключает депутат.
Лучше поздно…
В целом эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», позитивно оценивают предлагаемые законодательные новации. Прежде всего потому, что они призваны урегулировать вопросы, долгое время остававшиеся непроясненными. «Законопроект является еще одним шагом на пути к практической реализации гарантий, предоставленных государством участникам долевого строительства. Он восполняет пробел в регулировании полномочий субъектов РФ по обеспечению ввода в эксплуатацию проблемных объектов», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
«Предложение ввести такой способ достройки проблемных объектов можно считать позитивной новостью. Просто потому, что раньше единого понятного механизма в этой сфере не было вообще. По сути, для каждого проблемного объекта власти региона вынуждены формировать индивидуальную схему достройки», – подчеркивает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Будут созданы фонды субъектов РФ, которые, привлекая средства из разных источников (включая бюджеты всех уровней), будут обязаны завершить строительство в течение трех лет. «Ранее власти регионов также пытались разрешать ситуации с проблемными объектами, – отмечает Елена Крестьянцева. – Однако правовое регулирование их деятельности отсутствовало, что значительно усложняло задачу даже при наличии политической воли».
По словам Майи Петровой, сейчас слишком много переменных, в зависимости от которых изыскивается вариант решения проблемы, и разобраться в них, особенно обычному человеку – дольщику, попавшему в сложное положение, – зачастую просто не под силу. «Для перезапуска проекта с новым застройщиком необходимо дожидаться признания изначального девелопера банкротом. Не ясно, как урегулировать вопрос при наличии двойных и тройных продаж. Добросовестные застройщики крайне нехотя берутся за достройку, поскольку даже выйти на уровень рентабельности в большинстве случаев – очень трудно. Все это втягивает людей в длинную сложную череду судов, причем без ясных перспектив достижения положительного результата», – отмечает эксперт.
По ее словам, законопроект предлагает понятную процедуру достройки проблемных объектов, включая механизм «разруливания» ситуаций с двойными продажами (ясно, кто имеет право на квартиру, а кто – на возмещение). «Конечно, здесь возникает вопрос размера компенсации. Если исходить из рыночной стоимости, то как она будет определяться? Если же ее рассчитывать, исходя из суммы ДДУ, то из-за инфляции и роста стоимости жилой недвижимости это может не устроить потерпевших. Но в любом случае, общий механизм решения проблем предлагается», – заключает Майя Петрова.
«Если региональным фондом будет принято решение о нецелесообразности финансирования строительства за счет компенсационного фонда, то дольщики получат возмещение и им будет предложено завершить строительство путем образования ЖСК. Дольщики получат компенсацию даже в том случае, когда застройщик не отчислял взносы в компенсационный фонд: выплата возмещения в этом случае производится за счет взноса РФ и других публичных образований», – добавляет Елена Крестьянцева.
Для застройщиков, по мнению Майи Петровой, появление этого законопроекта тоже может считаться позитивным событием. «Не секрет, что власти, вынужденные решать проблему долгостроев, всеми силами стараются привлечь к этому застройщиков, которым, напротив, это не слишком интересно. Достаточно часто готовность поучаствовать в достройке проблемного объекта становилась условием позитивного отношения власти к новым проектам девелоперов. Теперь, после формирования понятного инструмента достройки долгостроев, эта проблема тоже уйдет в прошлое», – отмечает она.
По словам Елены Крестьянцевой, имеется в проекте и ряд норм, направленных на отказ от излишних действий в процессе банкротства застройщиков и сокращение сроков рассмотрения дела. «Кроме того, законопроект устранил пробел, который был допущен при введении проектного финансирования жилищного строительства. Ранее не было предусмотрено софинансирование строительства несколькими банками. Теперь же законопроект указывает на возможность синдицированного кредита и открытия эскроу-счетов в нескольких банках – участниках синдиката кредиторов», – добавляет эксперт.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
В Госдуме предлагают создать региональные фонды помощи дольщикам
На завершение проблемных объектов в регионах могут выделить 9 млрд рублей
Закон о фонде долевого строительства одобрен в третьем чтении
Жилые комплексы «Созвездие» и «Щегловская усадьба» в Ленобласти вместо их инвестора - фирмы «Навис» может завершить компания «Евроинвест». А застройщик «ГарантЪ» закончит долгострои «Главстройкомплекса ЛО».
Правительство Ленобласти нашло застройщиков для завершения нескольких крупных проблемных проектов в регионе. Об этом рассказал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. Речь идет о жилых комплексах «Созвездие» в Мурино и «Щегловская усадьба» в Щеглово, которыми занимается компания «Навис», а также о проекте «Галактика» в Новом Девяткино и стройках в микрорайоне «Южный», которые никак не может закончить компания «Главстройкомплекс ЛО» бывшего вице-губернатора Ленобласти Николая Пасяды.
По словам Александра Дрозденко, проекты «Нависа» согласилась завершить компания «Евроинвест» Андрея Березина и Юрия Васильева. Глава региона пояснил, что в проекте «Созвездие» есть недостроенный детский садик, который правительство готово выкупить. Вырученных от продажи средств хватит для завершения долгостроя, говорит он. Но есть проблема: земля под объектом оформлена на одну фирму, договоры – на другую, деньги шли – на третью. Так что прежде, чем передавать проект на достройку, «Навису» придется привести документы в порядок.
По официальным данным, в ЖК "Созвездие" из трёх корпусов, рассчитанных на 2074 квартиры, осталось достроить только третий корпус на 933 квартиры. Этот проект строят с 2012 года. Первые две очереди сдали в 2015 году с задержкой на год. А третью обещали сдать сначала к концу 2015 года.
В компании «Евроинвест Девелопмент» сообщили, что правительство Ленобласти действительно обратилось к ним с просьбой довести до ввода в эксплуатацию ЖК «Созвездие» компании «Навис». «Но речь пока только об одном проекте. Мы уже провели его строительный аудит. И сейчас проводим юридический. Там есть вопросы, которые пока не сняты. Без этого мы не можем понять алгоритм своих дальнейших действий», - сообщили в «Евроинвест Девелопмент».
Второй проект «Нависа» "Щегловская усадьба", который строят с 2013 года, будет состоять из 16 домов общей площадью 80 тыс. кв.м.. Комплекс занимает участок площадью около 10 га в посёлке Щеглово недалеко от Всеволожска. Задержка по вводу каждого дома – не менее чем год-два. На данный момент строятся четыре последних корпуса. Срок, указанный в продлённом разрешении на строительство, – конец 2018-го. Но выдержать его девелопер, очевидно, не сможет.
Что касается ЖК «Галактика» и проектов в микрорайоне «Южный», то их, по плану правительства Ленобласти, доведет до ума фирма «Гарантъ девелопмент» Дмитрия Альхова. Но ей обещали передать «чистые» объекты – без долгов. Пока, правда, не передали даже документы по развитию проектов (долгам, запасам материалов, свободным квартирам и др.).
ЖК "Олимп" площадью 14,4 тыс. кв.м. в микрорайоне Южный должны были сдать в 2016 году. ЖК "Радужный" там же (первый корпус площадью 12,5 тыс. кв.м., второй корпус площадью 17,5 тыс. кв.м.) — в начале 2017 года. Срок по ЖК «Галактика» был определен также на 2017 год. Работы до сих пор не завершены. Достройки проектов "Главстройкомплекса" ожидают более 1,8 тыс. дольщиков. Сумма обязательств перед ними оценивается в 4 млрд рублей.
Как говорит партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, основным вопросом для инвестора, осуществляющего достройку, является обеспечение своих финансовых интересов. «Он вкладывает собственные деньги в достройку, а получить их компенсацию может только если все достроит и пройдут продажи. В случае банкротства застройщика все сделки на нерыночных условиях (или без прямого денежного платежа) могут стать предметом оспаривания кредиторами, как недействительные с максимальной глубиной "за три года до даты обращения на банкротство". Таким образом, компания, достраивающая такие объекты, помимо условно социальных обязательств по достройке принимает на себя еще и серьезные имущественные риски, что существующие кредиторы потом признают все сделки по правам такого инвестора на квартиры недействительными и он сам окажется в очереди кредиторов», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Он напомнил, что закон "О банкротстве" предусматривает схему передачи объекта на достройку, но обязательным условием является введение процедуры банкротства застройщика, то есть риски можно минимизировать для инвестора только, если застройщик уже банкрот. А это не менее 6 месяцев с даты старта банкротной процедуры (чаще год и более). «До возбуждения банкротства вхождение инвестора в такие проекты имеет приемлемые риски только в том случае, если существующие долги застройщика перед кредиторами-недольщиками являются незначительными, либо инвестор готов их погасить», - заключил Дмитрий Некрестьянов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Ленобласть договорилась с инвесторами о достройке проблемных ЖК
Долго, но строим. Как в Ленобласти решают проблемы долгостроев
Компания «Навис» выполнит рекомендации Госстройнадзора по ЖК «Созвездие»
Представители власти и экспертного сообщества обсудили на 100+ Forum Russia, что стоит и не стоит регулировать Градкодексом, какими должны быть пресловутые «120 млн квадратных метров жилья в год» и нужна ли открытость BIM.
На протяжении трех дней форума в Екатеринбурге несколько тысяч специалистов в области строительства обсуждали широкий спектр отраслевых проблем – от цифровизации и создания городов будущего до фундаментов и инженерных систем высотных и уникальных объектов.
«Майский указ» надо читать внимательно
Открывая пленарное заседание форума, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев отметил: «Технологические моменты сегодня несколько ушли в сторону, все говорят только об увеличении объемов строительства. Но если мы внимательно почитаем Указ Президента – там еще прописано, что жилье мы должны получить совершенно иного качества».
Тезис главы Минстроя получил развитие в выступлении губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева: «Президент России поставил серьезную задачу по вводу жилья, и мы должны четко понимать, что нам необходимо заниматься также дорожным и коммунальным хозяйством, социальной инфраструктурой». При этом участники форума сошлись во мнении, что реализовать эти масштабные планы можно только при должном нормативном обеспечении и внедрении прогрессивных технологий.
Руки прочь от Конституции
Владимир Якушев считает, что многие процедуры должны прописываться именно в нормативно-технической базе, а не заноситься в Градкодекс: «Наша с вами Конституция, коллеги, – это Градкодекс. Нормы, которые сегодня в нем присутствуют, часто противоречат друг другу. К этому привело желание любой пробел ликвидировать путем внесения в Градкодекс отдельных норм и процедур, не задумываясь о том, для чего вообще нужны своды правил».
В своем докладе министр подчеркнул, что создание нормативно-технической базы является сегодня для Минстроя одним из главных направлений. «Мы находимся в диалоге с нашими коллегами по СНГ и ЕАЭС. И нужно отметить, что в вопросах ценообразования и технического регулирования они идут впереди. Нам есть чему поучиться», – не без сожаления констатировал министр.
Высокую значимость документов техрегулирования для профессионалов отмечал и сенатор Совета Федерации Аркадий Чернецкий: «Мы ждем, что в 2019 году будут приняты и утверждены три свода правил, «Здания и комплексы высотные. Планировка и застройка территорий», «Конструкции фундаментов высотных зданий и сооружений. Правила производства работ»; «Здания и комплексы высотные. Требования к пожарной безопасности».
Руководитель ФАУ «Главгосэкспертиза» Игорь Манылов коллегу поддержал: «Мы с надеждой смотрим на 2019 год в плане принятия сводов правил по пожарным требованиям, потому что в противном случае мы будем вынуждены заставлять хозяев строек каждый раз заниматься разработкой СТУ. А это – удлинение и удорожание процесса».
Об особенностях регулирования высотной городской застройки говорил и глава Екатеринбурга Александр Высокинский. «Как только мы выходим по высоте за пределы 100 м, мы переосмысливаем все: парковки, инженерную инфраструктуру, потоки движения пешеходов. Это совсем другие технологии», – отметил он в своем выступлении.
Без цифровизации нет цивилизации
Цифровые технологии на стройке – одна из наиболее волнующих специалистов тем, и под тем или иным углом зрения ее затрагивало большинство спикеров.
Практический пример пользы от «цифры», экономической и экологической, привел Игорь Манылов: «Экономия по бумаге, только по той, которая не пришла сейчас в нашу экспертизу, составляет 320 млн рублей в год. Это, мы посчитали, – 119 тыс. деревьев, примерно 500 га леса».
Генеральный директор АО «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев говорил о технологических аспектах. «Наша компания сконструировала к ЧМ-2018 стадион «Екатеринбург-Арена». Его кровля представляет собой внешнее опорное кольцо диаметром 190 м, внутреннее опорное кольцо диаметром 90 м, систему радиальных связей. Это 37 элементов, которые смыкаются на последнем элементе с погрешностью 5 см. Я, конечно, слышал про логарифмическую линейку, но вот решение этой задачи без цифровых технологий я, честно говоря, слабо себе представляю», – подчеркнул он.
«Скорость проникновения в нашу повседневную работу новейших технологий чрезвычайно высока», – поделился своими наблюдениями Аркадий Чернецкий. При этом, по мнению сенатора, эффективно занимаются проектированием сложных объектов «отдельные команды, но при тиражировании этих технологий на объекты более простые дело обстоит гораздо хуже».
Откройте шлюзы!
Цифровизация российского стройкомплекса идет не первый год, и работа в этом направлении ведется многими структурами. Но участники форума обратили внимание, что это привело не только к синергии.
По словам Владимира Якушева, между операторами цифровых информационных систем и баз данных сегодня «полная межведомственная разъединенность». «Зачастую мы понимаем, откуда можно получить более верную информацию, но в силу ведомственных интересов нам шлюз туда не открывают», – пояснил свою позицию министр строительства, отметив также, что имеющиеся в стране наработки в области цифровых технологий зачастую сделаны на разных платформах. Поэтому Минстрой при реализации ведомственного проекта «Умный город» ставит своей задачей собрать все лучшие наработки и попытаться предоставить всем возможность доступа к ним.
Схожие трудности испытывает и ФАУ «Главгосэкспертиза». Игорь Манылов в качестве основной задачи в области развития цифровизации обозначил «замыкание всей отрасли в единую информационную среду», указывая на то, что «информационная модель не может жить отдельно в экспертизе, отдельно у проектировщика или отдельно у органов надзора».
С коллегой согласился президент российского отделения BuildingSmart Вячеслав Аленьков: «BIM-технологии нужно применять на всем жизненном цикле, и ни одно конкретное программное обеспечение не может поддержать этот процесс полностью». Принимая во внимание тот факт, что каждые несколько лет программные продукты полностью меняются, Вячеслав Аленьков считает единственным выходом ориентацию на открытые форматы данных.
Требования к информационным моделям и формату представляемых в их рамках данных должны быть отражены в соответствующих ГОСТах. Их создание является функцией ПТК (проектного технического комитета) 705, созданного на базе BIM-Ассоциации. Президент BIM-Ассоциации Александра Никульцева заверила участников пленарного заседания 100+ Forum Russia, что при разработке стандартов основной идеологией является обеспечение и поддержка Open BIM. «Это делается для того, чтобы создать представления цифровой модели, не зависимые от производителей программного обеспечения», – разъяснила она.
Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:
Отсутствие качественного российского программного продукта
– Есть компании, которые серьезно в этом отношении продвинулись, и я думаю, что в ближайшее время у нас такие продукты появятся. Но пока весь цикл по BIM-технологии отработать возможно только на продуктах нероссийского происхождения. Здесь мы готовы помогать и сделать все, чтобы появился наш, российский продукт.
Устаревшая нормативная база
– Нормативная база, которая регулирует представление проектно-сметной документации в экспертизу, не предусматривает возможность представления ее только в формате BIM. Пока мы работаем в режиме пилотных проектов, документация заходит и в том, и в другом виде.
Трудности переходного периода
– Хотелось бы, чтобы процессы, которые будут связаны с цифровизацией строительной отрасли, не привели к разбалансировке процессов, которые на данный момент достаточно неплохо отрегулированы.
Игорь Манылов, руководитель ФАУ «Главгосэкспертиза»:
Качество данных
– Электронные данные, которые загружают экспертные организации и госзаказчики, нуждаются в серьезной доработке для повышения их качества и достоверности».
Доступность данных
– Сейчас уже многие знают о том, что база данных формируется, но инфраструктура доступности и получения полезных продуктов оттуда еще не создана.
Надежность и безопасность систем
– Мы еженедельно сталкиваемся с инцидентами, когда наши системы страдают по техническим причинам. Это касается не только работы систем конкретных организаций, но и в целом федеральных информационных систем.
Кибербезопасность
– Мы подвергаемся серьезным нагрузкам, и наши заявители тоже. Мы вынуждены создавать дополнительные средства защиты для наших информационных потоков, а это тоже нагрузка.
Создание новой ценности для строительного комплекса
– Не ради того, чтобы положить все в одном месте, делается эта работа. Мы хотим получать экономически эффективные решения.