214-й закон предлагают дополнить механизмом достройки долгостроев
Группа депутатов Госдумы РФ выступила с инициативой внесения очередных поправок в многострадальный Закон № 214-ФЗ. На сей раз парламентарии решили всерьез взяться за вопрос достройки проблемных объектов и ряд других вопросов. Эксперты в целом позитивно оценивают новую законодательную инициативу.
Законопроект разработан депутатами Госдумы РФ Николаем Николаевым, Анатолием Аксаковым, Михаилом Кузьминым и Николаем Говориным. Изменения предлагается внести в Закон «Об участии в долевом строительстве…» и отдельные законодательные акты РФ.
Примерно много
Главная задача законопроекта – сформировать механизм достройки проблемных объектов и решить тем самым застарелую проблему обманутых дольщиков.
Точное число пострадавших соинвесторов в России не известно, наверное, никому. То, что реестры Минстроя РФ по проблемным объектам и обманутым дольщикам не полны, признают и в самом федеральном ведомстве. Поэтому даже компетентные органы предпочитают оперировать примерными, «округленными» данными.
«В России сохраняется около 900 проблемных объектов долевого строительства и десятки тысяч дольщиков, оставшихся в результате мошеннических действий и без денег, и без жилья», – говорится в сообщении Следственного комитета России, распространенном в середине марта. Чуть ранее вице-премьер РФ Виталий Мутко заявил, что всего в стране насчитывается 2006 проблемных домов и порядка 200 тыс. пострадавших семей, без учета домов Urban Group и ГК «СУ-155».
В любом случае очевидно, что масштабы проблемы огромны – и предпринимать меры для ее решения необходимо.
Во исполнение поручения
Председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев подчеркивает, что законопроект разработан по исполнение поручения Президента России Владимира Путина в части создания эффективного правового механизма завершения строительства проблемных объектов. «Наряду с этим законопроект должен обеспечить плавный переход осуществляемых проектов строительства на использование счетов эскроу и реализацию новой модели финансирования застройщиков с 1 июля этого года», – добавляет он.
Законопроект состоит из нескольких блоков. «Наиболее важный блок – это те нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Речь идет о порядке работы со средствами федерального и региональных бюджетов для достройки проблемных объектов. Принципиальный шаг состоит в том, что мы наделяем регионы правом создания НКО в форме фонда, который будет заниматься достройкой проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства федерального и регионального бюджетов, а также муниципалитетов. Решается законопроектом и проблема двойных продаж. Квартиру получат люди, чей ДДУ зарегистрирован первым в ЕГРН, денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже», – рассказывает Николай Николаев.
Также документ призван урегулировать целый ряд вопросов, связанных с совершенствованием института банкротства застройщиков. «Новшество, которое мы предлагаем: чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. Именно Фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты. Фонд должен также осуществлять контроль за их деятельностью», – отмечает депутат.
Помимо этого, предлагается целый ряд норм, которые должны усовершенствовать Единую информационную систему жлищного строительства (ЕИСЖС). «Мы предлагаем на законодательном уровне закрепить за системой реестр проблемных объектов, а также обязать контролирующие органы вносить сведения в этот реестр», – уточняет Николай Николаев.
Еще один важный момент, по его словам, – выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок. «Также нашим законопроектом мы предлагаем разрешить проблему, которая не давала возможности использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков. Уточняется и порядок использования средств материнского капитала. У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося житься через счета эскроу», – заключает депутат.
Лучше поздно…
В целом эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», позитивно оценивают предлагаемые законодательные новации. Прежде всего потому, что они призваны урегулировать вопросы, долгое время остававшиеся непроясненными. «Законопроект является еще одним шагом на пути к практической реализации гарантий, предоставленных государством участникам долевого строительства. Он восполняет пробел в регулировании полномочий субъектов РФ по обеспечению ввода в эксплуатацию проблемных объектов», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
«Предложение ввести такой способ достройки проблемных объектов можно считать позитивной новостью. Просто потому, что раньше единого понятного механизма в этой сфере не было вообще. По сути, для каждого проблемного объекта власти региона вынуждены формировать индивидуальную схему достройки», – подчеркивает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Будут созданы фонды субъектов РФ, которые, привлекая средства из разных источников (включая бюджеты всех уровней), будут обязаны завершить строительство в течение трех лет. «Ранее власти регионов также пытались разрешать ситуации с проблемными объектами, – отмечает Елена Крестьянцева. – Однако правовое регулирование их деятельности отсутствовало, что значительно усложняло задачу даже при наличии политической воли».
По словам Майи Петровой, сейчас слишком много переменных, в зависимости от которых изыскивается вариант решения проблемы, и разобраться в них, особенно обычному человеку – дольщику, попавшему в сложное положение, – зачастую просто не под силу. «Для перезапуска проекта с новым застройщиком необходимо дожидаться признания изначального девелопера банкротом. Не ясно, как урегулировать вопрос при наличии двойных и тройных продаж. Добросовестные застройщики крайне нехотя берутся за достройку, поскольку даже выйти на уровень рентабельности в большинстве случаев – очень трудно. Все это втягивает людей в длинную сложную череду судов, причем без ясных перспектив достижения положительного результата», – отмечает эксперт.
По ее словам, законопроект предлагает понятную процедуру достройки проблемных объектов, включая механизм «разруливания» ситуаций с двойными продажами (ясно, кто имеет право на квартиру, а кто – на возмещение). «Конечно, здесь возникает вопрос размера компенсации. Если исходить из рыночной стоимости, то как она будет определяться? Если же ее рассчитывать, исходя из суммы ДДУ, то из-за инфляции и роста стоимости жилой недвижимости это может не устроить потерпевших. Но в любом случае, общий механизм решения проблем предлагается», – заключает Майя Петрова.
«Если региональным фондом будет принято решение о нецелесообразности финансирования строительства за счет компенсационного фонда, то дольщики получат возмещение и им будет предложено завершить строительство путем образования ЖСК. Дольщики получат компенсацию даже в том случае, когда застройщик не отчислял взносы в компенсационный фонд: выплата возмещения в этом случае производится за счет взноса РФ и других публичных образований», – добавляет Елена Крестьянцева.
Для застройщиков, по мнению Майи Петровой, появление этого законопроекта тоже может считаться позитивным событием. «Не секрет, что власти, вынужденные решать проблему долгостроев, всеми силами стараются привлечь к этому застройщиков, которым, напротив, это не слишком интересно. Достаточно часто готовность поучаствовать в достройке проблемного объекта становилась условием позитивного отношения власти к новым проектам девелоперов. Теперь, после формирования понятного инструмента достройки долгостроев, эта проблема тоже уйдет в прошлое», – отмечает она.
По словам Елены Крестьянцевой, имеется в проекте и ряд норм, направленных на отказ от излишних действий в процессе банкротства застройщиков и сокращение сроков рассмотрения дела. «Кроме того, законопроект устранил пробел, который был допущен при введении проектного финансирования жилищного строительства. Ранее не было предусмотрено софинансирование строительства несколькими банками. Теперь же законопроект указывает на возможность синдицированного кредита и открытия эскроу-счетов в нескольких банках – участниках синдиката кредиторов», – добавляет эксперт.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
В Госдуме предлагают создать региональные фонды помощи дольщикам
На завершение проблемных объектов в регионах могут выделить 9 млрд рублей
Закон о фонде долевого строительства одобрен в третьем чтении
Компания «БФА-Девелопмент» построит в Лахте малоэтажный жилой комплекс. Инвестиции в проект могут составить до 10 млрд рублей.
Компания ООО «Коннунлахти Инвест», которая входит в ЗАО «БФА-Девелопмент», обратилась к властям с просьбой разрешить строительство малоэтажного жилья на земельном участке общей площадью 12,7 га на ул. Новой, 19, в Лахте. До сих пор на этой земле, по Генплану, можно было строить индивидуальные жилые дома.
Свое решение о смене назначения участка девелопер объясняет быстрым развитием территории вокруг «Лахта Центра». В этом месте строится не только сам небоскреб «Газпрома», но и инфраструктура. В частности, планируется строительство новой дороги в створе Новой улицы, которая пройдет рядом с участком «БФА-Девелопмент». Социальную инфраструктуру застройщик обещает при этом взять на себя.
По оценке исполнительного директора СК «Ойкумена» Романа Мирошникова, если власти удовлетворят просьбу девелопера, на этом участке можно будет построить 70–90 тыс. кв. м малоэтажной недвижимости. И инвестиции в проект такого размера составят 5-6 млрд рублей.
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает иначе. По ее мнению, под жилую застройку можно будет отвести 40–50% участка и при строительстве зданий в три этажа там может появиться 150–190 тыс. кв. м жилья. (Инвестиции Екатерина Тейдер оценить не взялась, но по аналогии с оценкой Романа Мирошникова можно предположить, что вложения составят около 10 млрд рублей.) «Потенциал у данного земельного участка с учетом изменения зоны достаточно большой. Плюс локации – непосредственная близость «Лахта Центра» и востребованность недвижимости для аренды и покупки. А минус – неудовлетворительное транспортное сообщение с городом. Пока транспортная сеть с нагрузкой не справляется», – считает Екатерина Тейдер.
«У локации «Лахта Центра» есть потенциал. Но выбирать жилье рядом с небоскребом будут в основном те, кто в нем работает», – замечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем рынка Приморского района оценивается в 1,4 млн кв. м жилья (32,2 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв. м (15,6 тыс. квартир).
По итогам 2017 года, в Приморском районе было реализовано 482,3 тыс. кв. м (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия, в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв. м жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих показателей продаж первичного жилья в городе.
Средняя цена предложения по району в классе «масс-маркет» составляет 100,1 тыс. рублей за 1 кв. м при стопроцентной оплате, что практически сопоставимо со средним показателем цены по городу в классе. В классе «бизнес» показатель средней цены составляет 186,6 тыс. рублей (на 14% выше среднего городского уровня)», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева. За последние три года цены на жилье в районе «Лахта Центра» в среднем выросли на 15%. Но причины не в небоскребе, а в изменении курса валют и общей конъюнктуры рынка», – сообщила Ольга Трошева и добавила, что непосредственно в районе небоскреба жилая недвижимость не возводится. Однако поблизости к нему в продаже представлены объекты в Северо-Приморской части (СПЧ) – 13 тыс. кв. м (400 квартир) и в районе Юнтолово – 23,2 тыс. кв. м (600 квартир).
Рядом с «Лахта Центром» масштабного строительства нет – основные проекты находятся чуть восточнее. И преимущественно это жилье массового спроса. Для элитных проектов эта локация не подходит, несмотря на близость к Финскому заливу, наличие парков и развитую инфраструктуру, район заселён неоднородно. Ему не хватает приватности, которую так ценит элитная публика», – добавляют в «Группе ЛСР».
Справка
Малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. Общая площадь таких проектов – 720 тыс. кв. м (6% общего объема рынка агломерации). По данным «Петербургской Недвижимости», за 2017 год в Петербурге и окрестностях вышло в продажу 18 малоэтажных комплексов (без учета очередей) общей площадью 190 тыс. кв. м. Самые крупные дебюты последнего времени: EcoCity (холдинг RBI), «Новое Сертолово» («КВС»), «Неоклассика-2» («Красная стрела»).
Ленинградская областная электросетевая компания (ЛОЭСК) завершила строительство подстанции «Криогаз» на 110/10 кВ для нужд одноименного завода и жителей города Высоцк. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко одним кликом компьютерной мыши запустил объект.
Подстанция «Криогаз» была построена в предельно сжатые сроки (всего за год), однако стала самым современным электросетевым объектом не только в России, но и в Европе. Уникальность проекта – в полной автономности. Благодаря системе телемеханики специалисты высоковольтной службы северного филиала ЛОЭСК будут управлять объектом из Выборга. Для обеспечения безопасности на подстанции установлены охранная сигнализация, система пожаротушения, а также 24 камеры видеонаблюдения, которые будут транслировать происходящее на подстанции со всех точек в режиме реального времени. «Обычно для поддержания работы подстанции требуется четыре-пять человек, здесь же постоянное присутствие персонала не требуется в принципе. В случае нештатной ситуации сюда прибудет оперативно-выездная бригада», – сообщил генеральный директор ЛОЭСК Дмитрий Симонов.
На всех линиях, ведущих к потребителям, установлены вакуумные выключатели, отвечающие всем современным энергетическим стандартам. «С особой гордостью хочу подчеркнуть, что при реализации проекта использовалась только российская продукция, так что мы полностью поддерживаем политику импортозамещения», – сообщил главный инженер Северного филиала ЛОЭСК Михаил Конюхов.
Подстанция строилась в первую очередь для потребностей терминала по производству и перегрузке сжиженного природного газа завода «Криогаз», однако электросетевой объект запитает и часть города Высоцк. Сейчас там работает технологически устаревшая подстанция. Выделенная мощность нового объекта ЛОЭСК составляет 25 МВА. Подстанция имеет вторую категорию надежности, а значит, в случае нештатной ситуации будет работать по резервной схеме.
«Отрадно, что в Ленобласти строятся не просто электросетевые объекты, а лучшие объекты, причем лучшие не только в нашей стране, но и в Европе. Также отрадно, что у нас реализуются проекты, которые решают не только проблемы бизнеса, но и делают жизнь жителей Ленинградской области лучше, ведь подстанция повысит надежность электроснабжения социальных и жилых объектов Высоцка», – сказал Александр Дрозденко.
Дмитрий Симонов добавил, что проект был реализован без участия бюджетных средств, строительство подстанции оплатило руководство завода «Криогаз». «Этот проект не ограничивается строительством подстанции, для ее работы мы провели капитальный ремонт инженерных сетей, в том числе на территории Высоцка. Если подсчитать все эти расходы, то инвестиции в проект составили около миллиарда рублей», – пояснил он.
Отметим, это не единственный проект ЛОЭСК, способствующий повышению надежности электроснабжения Высоцка. К 2020 году компания планирует построить линию электропередач на 110 кВ между подстанциями «Криогаз» и «Попово-Тяговая» для нужд завода «Криогаз» и города.